2회독[부동산학개론](5)감정평가론 - 기출문제분석
제 1 장 감정평가의 기초 이론
01. 구분평가와 부분평가 - 1필지의 일부를 평가하는 경우에 가격수준이 다른 경우는 구분 평가이고, 가격수준이 같은 경우는 부분평가이다.
부분평가는 일체로 이용되고 있는 물건의 일부분에 대한 평가
(예)
㉠ 1필지의 일부분이 도로에 편입되거나 도시계획시설 등에 저촉되어 수용될 경우 저촉부분에 대해 보상평가를 하는 경우
㉡ 한필지의 가격수준이 같은 경우에 그중에 일부분을 평가하는 경우
구분평가는 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분에 대한 평가
(예)
㉠ 1필지의 일부가 개발제한구역에 편입되어 나머지 부분(주거지)과 가치를 달리하는 경우
㉡ 주상복합건물로서 용도에 따라 가치를 달리할 경우
02. 감정평가에 관한 규칙상 시장가치기준에 관한 설명으로 틀린 것은?(헛갈리기 쉬움)
① 대상물건에 대한 감정평가액은 원칙적으로 시장가치를 기준으로 한다.
② 감정평가법인 등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
③ 감정평가법인등은 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
④ 감정평가법인등은 감정평가 의뢰인이 요청하여 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때엔느 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징을 검토하지 않는다. (X)=> 검토해야 한다.
⑤ 감정평가법인 등은 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성및 적법성이 결여되었다고 판단할 때에는 의외를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다.
03. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용이 아닌 것은?
① 감정평가법인등은 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
② 시장가치란 한정된 시장에서 성립될 가능성이 있는 대상물건의 최고가액을 말한다. (X)=> 시장가치란 감정평가의 대상물건이 통상적 시장에서 충분한 기간 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다
③ 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제한한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.
④ 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가 할 수 있다.
⑤ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
04. 부동산의 가치발생요인에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 대상부동산의 물리적 특성뿐 아니라 토지이용규제 등과 같은 공법상의 제한 및 소유권의 법적 특성도 대상부동산의 효용에 영향을 미친다.
② 유효수요란 대상부동산을 구매하고자 하는 욕구로, 지불능력(구매력)을 필요로 하는 것은 아니다. (X)=> 굼력을 필요로 한다.
③ 상대적 희소성이란 부동산에 대한 수요에 비해 공급이 부족하다는 것이다.
④ 효용은 부동산의 용도에 따라 주거지는 쾌적성, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성으로 표현할 수 있다.
⑤ 부동산의 가치는 가치발생요인들의 상호결합에 의해 발생한다.
05. 부동산가격원칙(또는 평가원리)에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 최유효이용은 대상 부동산의 물리적 채택가능성, 합리적이고 합법적인 이용, 최고 수익성을 기준으로 판정할 수 있다.
② 균형의 원칙은 구성요소의 결함에 대한 내용으로 균형을 이루지 못하는 과잉부분은 원가법을 적용할 때 경제적 감가로 처리한다. (X)=> 기능적 감가로 처리한다.
③ 적합의 원칙은 부동산의 입지와 인근환경의 영향을 고려한다.
④ 대체의 원칙은 부동산의 가격이 대체관계의 유사부동산으로부터 영향을 받는다는 점에서, 거래사례비교법의 토대가 될 수 있다.
⑤ 예측 및 변동의 원칙은 부동산의 현재보다 장래의 활동 및 변화 가능성을 고려한다는 점에서, 수익환원법의 토대가 될 수 있다.
06. 부동산감정평가에서 가격의 제원칙에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산가격의 원칙은 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는지 그 법칙성을 찾아내어 평가활동의 지침으로 삼으려는 행동기준이다.
② 대체의 원칙은 대체성이 있는 2개 이상의 재화가 존재할 때 그 재화의 가격은 서로 관련되어 이루어진다는 원칙으로 유용성이 동일할 대는 가장 가격이 싼 것을 선택하게 된다.
③ 균형의 원칙은 내부적 관계의 원칙인 적합의 원칙과는 대조적인 의미로, 부동산 구성요소의 결합에 따른 최유효이용을 강조하는 것이다. (X)=> 내부적 관계-> 외부적관계
④ 기여의 원칙은 부동산의 각 구성요소가 각각 기여하여 부동산 전체의 가격이 형성된다는 원칙이다.
⑤ 변동의 원칙은 재화의 가격이 그 가격형성요인의 변화에 따라 달라지는 것으로 부동산 가격도 사회적 경제적 행정적 요인이나 부동산 가체가 가지는 개별적 요인에 따라 지속적으로 변동한다는 것을 강조하는 것이다.
* 지역분석과 개별분석
지역분석은 해당 지역의 (표준적 이용) 및 그 지역 내 부동산의 가격수준을 판정하는 것이며, 개별분석은 대상부동산의 (최유효이용)을 판정하는 것이다. 지역분석의 분석 대상지역 중 (인근지역) 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역이다.
07. 감정평가에 관한 규칙상 용어 정의로 틀린 것은?
① 시장가치는 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.
② 동일 수급권은 대상부동산과 대체, 경쟁관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계애 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
③ 기준시점은 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.
④ 적산법은 대상물거의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
⑤ 감가수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에 가산하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다. (X)=> 가산하여 -> 공제하여
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제 2 장 감정평가방식
01. 감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의로 틀린 것은?
① 기준가치란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다.
② 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인, 개별요인 등을 말한다.
③ 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
④ 거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점쉉, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
⑤ 수익분석법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. (X)=> 수익환원법
* '수익분석법'이란 일반기업 경영에 의하여 선출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
02. 감정평가 3방식 및 시산가액 조정에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 감정평가 3방식은 수익성, 비용성, 시장성을 기초하고 있다.
② 시산가액은 감정평가 3방식에 의하여 도출된 각각의 가액이다.
③ 시산가액 조정은 각 시산가액을 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액 상호간에 격차를 합리적으로 조정하는 작업이다.
④ 시산가액 조정은 각 시산가액을 산출평균하는 방법만 인정된다. (X)=> 시산평균 -> 가중평균
⑤ 감정평가에 관한 규칙에서는 시산가액 조정애 대하여 규정하고 있다.
03. 감정평가에 관한 규칙
원가방식 : 원가법 및 적산법 등 (비용성)의 원리에 기초한 감정평가방식
비교방식 : 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 (공시지가기준법)
(수익방식) : 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식
04. 감정평가방법
공시지가기준법을 적용할 때 비교표준지 공시지가를 기준으로 (시점수정), 지역요인 및 개발요인 비교, 그 밖의 요인의 보정과정을 거친다. (공시지가기준법 : 시, 지, 개)
수익환원법에서는 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 (현금흐름)을 환원하거나 할인하여 가액을 산정한다.
05. 감정평가에 관한 규칙상 용어 정의로 틀린 것은?
① 동일수급권은 대상부동산과 대체, 경쟁관계가 성립하고 가치형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
② 시장가치는 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.
③ 기준시점은 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.
④ 적산법은 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
⑤ 감가수정이란 대상물거네 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에 가산하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다. (X)=> 가산하여 -> 공제하여
06. 원가법에서 사용하는 재조달원가 설명으로 옳은 것은?
① 재조달원가는 신축시점 현재 건축물을 신축하는데 소요되는 투하비용을 말한다. (X)=> 신축시점->기준시점
② 자가건설의 경우 재조달원가는 도급건설한 경우에 준하여 처리한다.
③ 복제원가는 동일한 효용을 가진 건축물을 신축하는데 소요되는 비용이다. (X)=> 복제원가 -> 대체원가
④ 재조달원가를 구성하는 표준적 건설비에는 수급인의 적정이윤이 포함되지 않는다. (X)=> 포함된다.
⑤ 대체원가를 이용하여 재조달원가를 산정할 경우 물리적 감가수정은 필요하지 않지만 기능적 감가수정 작업은 필요하다. (X)=> 대체원가를 이용하여 재조달원가를 산정할 경우 감가수정은 필요하지 않지만 물리적 감가수정은 필요하다.
07. 원가법에서 사용하는 감가수정 방법에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 정률법에서는 매년 감가율이 감소함에 따라 감가액이 감소한다.(X)=> 정률법에서는 매년 감가율이 일정하나, 전년도 말 가격(미상각 잔액)에 감가율(일정률)을 곱하여 계산한 매년의 감가액은 점차 감소한다[체감상각법]
② 정액법을 직선법 또는 균등상각법이라고도 한다.
③ 정액법에서는 감가누계액이 경과연수에 정비례하여 증가한다.
④ 상환기금법은 건물 등의 내용연수가 만료될 때 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법이다.
⑤ 정액법, 정률법, 상환기금법 은 모두 내용연수에 의한 감가수정 방법이다.
08. 거래사례비교법에 관한 설명 중 틀린 것은?
① 시장성의 원리에 의한 것으로 실증적이고 설등력이 풍부하다.
② 아파트 등 매매가 빈번하게 이루어지는 부동산의 경우에 유용하다.
③ 시점수정은 걸사례 자료의 걸시점 가격을 현재시점의 가격으로 정상화하는 작업을 말한다. (X)=> 현재시점 -> 기준시점의 가격
④ 사례자료는 기준시점에 가까울수록 유용하다.
⑤ 부동산시장이 불완전하거나 투기적 요인이 있는 경우에는 거래사례의 신뢰성이 문제가 된다.
* 환원이율 = 순영업소득 / 가격 = 부채감당비율 X 대부비율 X 저당상수
09. 자본환원율에 관한 설명으로 틀린 것은? (중요!! 반복해서 읽을 것!!)
① 자본환원율은 시장추출법, 조성법, 투자결합법 등을 통해 구할 수 있다.
② 자본환원율은 자본의 기회비용을 반영하며, 금리의 상승은 자본환원율을 높이는 요인이 된다. => 자본환원율(환원이율) = 자본수익률 + 자본회수율 = 할인율 + 상각률 = 무위험율(이자율) + 위험율 = 순영업소득 / 부동산가격
③ 순영업소득이 일정할 투자수요의 증가로 인한 자산가격의 상승은 자본환원율을 높이는 요인이 된다. (X) => 자본환원율 = 순영업소득 / 부동산 가격, 이므로 순영업소득이 일정할 때 자산가격 상승은 자본환원율을 낮추는 요인이 된다.
④ 투자위험의 감소는 자본환원율을 낮추는 요인이 된다.
⑤ 부동산시정이 균형을 이루더라도 자산의 유형, 위치 등 특성에 따라 자본환원률이 서로 다른 부동산들이 존재할 수 있다.
10. 감정평가에 관한 규칙상 대상물건과 주된 감정평가방법의 연결이 틀린 것은?
① 과수원 - 공시지가기준법 (X)=> 거래사례비교법
② 광업재단 - 수익환원법
③ 임대료 - 임대사례비교법
④ 자동차 - 거래사례비교법
⑤ 건물 - 원가법
11. 감정평가에 관한 규칙상 부동산의 평가방법에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 건물의 평가는 원가법에 의한다.
② 산림은 임지와 입목을 구분하여 평가하여야 하며, 입목의 평가는 수익환원법에 의하되 소경목립은 거래사례비교법에 의할 수 있다. (X)=> 산림은 임지와 입목을 구분하여 평가하면, 입목의 평가는 거래사례비교법에 의하되 소격목립은 원가법에 의할 수 있다.
③ 영업권의 평가는 수익환원법에 의한다.
④ 과수원의 평가는 거래사례비교법에 의한다.
⑤ 임대료의 평가는 임대사례비교법에 의한다.
12. 감정평가에 관한 규칙에서 직접 규정하고 있는 사항이 아닌 것은?
① 시장가치기준 원칙
② 현황기준 원칙
③ 개별물건기준 원칙
④ 원가방식, 비교방식, 수익방식
⑤ 최유효이용 원칙(X)=> 최유효이용원칙 등 가격원칙은 감정평각칙에 직접 규정하고 있지 않다.
* 원가방식 : 원가법및 적산법 등 (비용성)의 원리에 기초한 감정평가방식
* 비교방식 : 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 (공시지가기준법)
* (수익방식) : 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식
* 임대료 감정평가방법의 종류와 산식 (암기할 것!!)
적산법 : 적산임료 = 기초가액 X (기대이율) + 필요제경비
임대사례비교법 : (비준임료) = 임대사례의 임대료 X 사정보정치 X 시점수정치 X 지역요인 비교치 X 개별요인 비교치
(수익분석법) : 수익임료 = 순수익 + 필요제경비
*감정평가방법
원가법은 대상물건의 재조달원가에 (감가수정)을 하여 대사울건의 가액을 산정하는 감정평가방법이다.
거래사례비교법을 적용할 때, (사정보정), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거친다.
수익환원법에서는 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 (할인)하여 가액을 산정한다.
13. 자본환원율에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 자본환원율은 시장추출법, 조성법, 투자결합법 등을 통해 구할 수 있다.
② 자본환원율은 자본의 기회비용을 반영하며, 금리의 상승은 자본환원율을 높이는 요인이 된다.
③ 순영업소득이 일정할 때 투자수요의 증가로 인한 자산가격 상승은 자본환원율을 높이는 요인이 된다. (X)=> 자본환원율을 낮추는 요인이 된다.
④ 투자위험의 감소는 자본환원율을 낮추는 요인이 된다.
⑤ 부동산시장이 균형을 이루더라도 자산의 유형, 위치 등 특성에 따라 자본환원율이 서로 다른 부동산들이 존재할 수 있다.
* 자본환원율에 관한 설명
자본의 기회비용을 반영하므로, 자본시장에서 시장금리가 상승하면 함께 상승한다.
자산가격 상승에 대한 투자자들의 기대를 반영한다.
프로젝트의 위험이 높아지면 자본환원율도 상승한다.
* 감정평가에 관한 규칙상 대상물건별로 정한 감정평가방법(주된 방법)에서 상표권, 저작권, 특허권, 기업가치, 광업재단, 실용신안권은 수익환원법으로 평가하고, 임대료는 임대사례비교법, 과수원은 거래사례비교법으로 평가한다.
14. 감정평가에 관한 규칙상 감정평가방법에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 건물의 주된 평가방법은 원가법이다.
② <집합건물물의 소유 및 관리에 관한 법률>에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 거래사례비교법을 주된 평가방법으로 적용한다.
③ 임대료를 평가할 때는 적산법을 주된 평가방법으로 적용한다 (X)=> 임대사례비교법을 적용한다.
④ 영업권, 특허권 등 무형자산은 수익환원법을 주된 평가방법으로 적용한다.
⑤ 자동차의 주된 평가방법과 선박 및 항공기의 주된 평가방법은 다르다.
15. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?
① 기준시점이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.
② 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 구분하여 감정평가할 수 있다.
③ 거래사례비교법은 감정평가방식 중 비교방식에 해당하나, 공시지가기준법은 비교방식에 해당되지 않는다. (X)=> 비교방식에 해당된다.
④ 감정평가법인등은 대상물건별로 정한 감정평가방법을 적용하여 감정평가하되, 주된 방법이 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.
⑤ 감정평가법인 등은 감정평가설르 감정평가의뢰인과 이해관계자가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게 작성해야 한다.
* 감정평가의 절차 (절차를 눈에 바를 것 - 객관식으로 자주 출제!!)
기본적 사항의 확정
처리계획 수립
대상물건 확인
자료수집 및 정리
자료검토 및 가치형성요인의 분석
감정평가방법의 선정 및 적용
감정평가액의 결정 및 표시
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제 3장 부동산 가격공시제도
01. 부동산 가격공시에 관한 법령에 규정된 내용으로 옳은 것은 ?
① 국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사, 평가할 때에는 반드시 둘 이상의 감정평가법인등에게 의뢰하여야 한다. (X)=> 국토교통부 장관이 표준지 공시지가를 조사 평가할 대에는 업무실적, 신인도 등을 고려하여 둘 이상의 감정평가법인 등에게 의뢰하여야 한다. 다만, 지가변동이 적은 경우 등 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 표준지에 대하여는 하나의 감정평가법인등에게 의뢰할 수 있다.
② 표준지공시지가의 공시에는 표준지의 지번, 표준지의 단위면적당 가격, 표준지의 면적 및 형상, 표준지 및 주변토지의 이용상황, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.
③ 국토교통부장관은 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 혅 적정가격을 조사, 산정하고 시, 군, 구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하여야 한다. (X)=> 국토교통부장관은 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재 적정가격을 조사, 산정하고 중앙 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.
④ 국토교통부장관은 표준주택가격을 조사, 산정하고자 할 때에는 감정평가법인 등 또는 한국부동산원에 의뢰한다. (X)=>
국토교통부장관은 표준주택가격을 조사, 산정하고자 할 때에는 한국부동산원에 의뢰한다. 국토교통부장관은 표준지가격을 조사, 산정하고자 할 때에는 감정평가법인 등에 의뢰한다.
국토교통부장관은 비주거용 표준부동산가격을 조사, 산정하고자 할 대에는 감정평가법인 등 또는 한국부동산원에 의뢰한다.
⑤ 표준공동주택가격은 개별공동주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다. (X)=> 표준주택가격은 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
02. 부동산 가격공시에 관한 법률에 규정된 내용으로 틀린 것은?
① 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일로부터 30일 인에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
② 표준지공시지가는 국가, 지방자치단체 등이 그 업무에 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.
③ 표준지로 선정된 토지에 대하여 개별공시지가를 결정공시하여야 한다. (X)=> 표준지로 선정된 토지에 대하여 개별공시기자 결정, 공시하지 아니할 수 있다. * 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다.
④ 시장, 군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할, 합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정, 공시하여야 한다.
⑤ 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정, 공시일로부터 30일 이내에 서면으로 시장 군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.
03. 부동산 가격공시에 관한 법률에 규정된 내용으로 틀린 것은?
① 국토교통부장관은 표준주택가격을 조사 산정하고자 할 때에는 한국부동산원에 의뢰한다.
② 표준주택가격은 국가, 지방자치단체 등이 그 업무를 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
③ 표준주택으로 선정된 단독주택, 그 밖에 대통령령으로 정하는 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정, 공시하지 아니할 수 있다.
④ 개별주택가격 및 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가, 지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.
⑤ 개별주택가격 및 공동주택가격에 이의가 있는 자는 그 결정 공시일로부터 30일 이내에 서면으로 시장 군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. (X)=> 개별주택가격에 이의가 있는 자는 그 결정, 공시일로부터 30일 인에 서면으로 시장군수구청장에게 이의를 신청할 수 있다. * 공동주택가격에 이의가 있는 자는 그 결정, 공시일로부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
04. 부동산 가격공시에 관한 법률상 표준지공시지가의 효력으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
① 토지시장에 지가정보를 제공 =>표준지공시지가의 효력
② 일반적인 토지거래의 지표 => 표준지공시지가의 효력
③ 국가, 지자체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 기준 => 개별주택가격 효력
* 개별공시지가를 결정, 공시하지 아니할 수 있는 토지
① 표준지로 선정된 토지
② 농지보전부담금의 부과대상이 아닌 토지
③ 개발부담금의 부과대상이 아닌 토지
④ 국세 부과대상이 아닌 토지(국공유지의 경우에는 공공용 토지만 해당한다)
05. 단독주택가격의 공시에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 국토교통부장관은 용도지역, 건물 구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사, 평가하고 시, 군, 구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.
(X)=> 표준주택은 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 개별주택은 시, 군, 구 부동산가격공시 위원회의 심의를 거쳐 공시한다.
② 표준주택가격의 공시사항은 내용연수, 지목, 용도지역, 도로상황 등이다.
(X)=> 표준주택가격의 공시사항은 표준주택의 지번, 가격, 대지면적 및 형상, 주택의 용도, 연면적, 구조, 사용승인일, 지목 용도지역, 도로상황 등이다. (내용연수X)
③ 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 당해 표준주택가격을 개별주택가격으로 본다.
④ 국토교통부장관은 공시기준일 이후에 토지의 분할, 합병이나 건물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별주택가격을 결정, 공시하여야 한다.
(X)=> 개별주택은 시장, 군수, 구청장이 고시한다.
⑤ 표준주택은 최근 1년 동안 주택가격의 평균변동률이 2퍼센트 이상인 시, 군 또는 구의 주택을 말한다. (X)=> 표준주택은 국토교통부장관이 용도지역 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 주택이다.
07. 부동산가격공시에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 표준지의 도로상황은 표준지공시지가의 공시사항에 포함될 항목이다.
② 표준지공시지가에 대한 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 해당 표준지 공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다.
③ 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)은 표준지로 선정된 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정, 공시하지 아니할 수 있다.
④ 표준주택을 선정할 때에는 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 및 공동주택에서 해당 일단의 주택을 대표할 수 있는 주택을 선정하여야 한다. (X)=> 표준주택은 단독주택 중에서 선정한 주택이다.
⑤ 시장, 군수 또는 구청장 이 개별주택가격을 결정, 공시하는 경우에는 해당 주택과 유사한 이용가치를 지니다고 인정되는 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 해당 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 유지하도록 하여야 한다.
08. 부동산 가격공시에 관한 법률상 표준지공시지가를 적용하는 경우가 아닌 것은?
① 공공용지의 매수 및 토지의 수용 사용에 대한 보상
② 국유, 공유 토지의 취득 또는 처분
③ <농어촌정비법>에 따른 농업생산기반 정비사업을 위한 환지, 체비지의 매각 또는 환지신청
④ 국가, 지자체 등의 기관이 그 업무와 관련한 개별주택가격의 산정 (X)=> 국가 지자체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 되는 것은 표준주택가격이다.
⑤ 토지의 관리 매입, 매각, 경매, 재평가
09. 부동산 가격공시에 관한 법령상 시장 군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정 공시하지 아니할 수 있는 토지를 모두 고른 것은?
① 도시, 군계획시설로서 공원이 지정된 토지(X)
② 표준지로 선정된 토지
③ 농지보전부담금의 부과대상이 아닌 토지
④ 개발부담금의 부과대상이 아닌 토지
⑤ 국세 부과대상이 아닌 토지(국공유지의 경우에는 공공용 토지만 해당한다)
그외에,
-지방세 부과대상이 아닌 토지
-관계 법령에 따라 지가 산정 등에 개별공시지가를 적용하도록 규정되어 있는 토지
-시장군수 또는 구청장이 관계 행정기관의 장과 협의하여 개별공시지가를 결정, 곳이하기로 한 토지 등이 있다.
10. 부동산 가격공시에 관한 법륭에 규정된 내용으로 옳은 것은?
① 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정, 공시일로부터 60일 이내에 이의를 신청할 수 있다. (X)=> 30일 이내에 서면으로 시장, 군수 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.
② 국토교통부장관은 표준지의 가격을 산정한 대에는 그 타당성에 대하여 행정안전부장관의 검증을 받아야 한다. (X)=> 중앙 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.
③ 국토교통부장관은 일단의 공동주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사, 평가한다.(X)=> 일단의 단독주택중에서
④ 시장군수구청장은 공시기준일 이후에 토지의 분할 합병이 발생한 경우에는 7월 1일을 기준으로 하여 개별주택가격을 결정 공시하여야 한다.
(X)=> 1월 1일부터 5월 31일까지의 사이에 사유가 발생한 단독주택 : 그 해 6월 1일
6월 1일부터 12월 31일까지 사이에 사유가 발생한 단독주택 : 다음해 1월 1일
⑤ 동 법령에 따라 공시한 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가, 지자체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.
