[공인중개사 2회독][부동산학개론](6)부동산학 총론

<<공부일기>>

부동산학개론에서 출제빈도가 높고 어려운 단원들을 정복하고 이제 '부동산학 총론'과 '부동산시장론' 그리고 '부동산개발및 관리론'만 남겨뒀다. 이런 것들은 쉬운 편이라서 굳이 '인터넷강의'를 따로 들을 필요가 없어 진도가 빨리 나갈 것으로 예상된다.

부동산학개론 2회독이 시간이 보름째다. 예상했던 열흘보다 일주일이나 더 걸릴 예정이라 답답하지만, 그도 그럴 것이 1회독 때 어려워서 pass한 부분들을 새롭게 공부한 때문이라 이해는 한다. 하지만, 이렇게 진도가 늦는 건 타성을 경계할 일이다. 다른 과목에서는 용납될 수 없는 일이니까.

여튼, 오늘부터 이 세단원을 최대한 빨리 해결할 예정이다. 더 더워지기 전에 빨리 끝내자! -richboy

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<일타강사의 쪽집게>

이 장에서는 매년 2~3 문제 정도 출제된다.

부동산학의 성격과 일반원칙, 접근방법, 부동산활동의 속성, 부동산의 복합개념에 대해 잘 잘아두어야 한다. 또한 한국표준산업분류 중 부동산업에 대한 분류 체계는 가끔 출제되는 경향이 있다.

특히 부동산의 개념, 토지의 분류와 주택의 분류는 매년 출제된다.

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부동산학 개론

제 1편 부동산학 총론

제 1장 부동산의 개념과 분류

제 1절 부동산학의 기초

1. 부동산학의 정의

종합해보면, 부동산학이란 부동산의 기술적 측면, 경제적 측면, 법률적 측면을 복합개념의 논리에 따라 종합적 접근방법으로 부동산 현상을 인식하여 부동산활동의 능률성을 추구하는 학문이다. 즉 부동산과 인간의 관계개선을 통해 부동산 문제를 해결하기 위한 학문이다.

(암기코드) 부동산학 정의 - [법, 경, 기] [부동산현상][부동산활동]

2. 부동산학의 학문적 성격

응용과학, 실천과학

부동산학은 순수과학이 아니라, 복잡한 부동산문제를 해결하기 위한 기술적 실천방법을 제시하고 유용성을 검정하므로 응용과학이며 실천과학이다.

3. 종합과학

부동산학은 법학, 경제학, 경영학, 건축공학 등 여러 학문의 지원을 받아 성립된 종합학문의 성격을 띄므로 시스템적 사고방식이 요구된다.

3. 부동산학의 3대 측면(복합개념)

유형적 측면 - 기술적 개념(물리적 개념)

무형적 측면 - 경제적 개념, 법률적 개념

4. 부동산학의 일반적 이념 방향

1. 효율성의 원리

1) 효율성의 원리는 경제적 원리로서 최소의 비용(시간)을 투입하여 최대희 효과를 얻고자 하는 원리이다.

2)그러므로 부동산에서도 한정된 부동산 자원을 어떻게 효율적으로 이용해야 하는가 하는 최유효이용의 원칙이 중시된다.

3. 부동산학의 연구대상

부동산학의 연구대상은 부동산이다. 부동산학의 연구대상을 '부동산 현상'과 '부동산 활동'및 '부동산 문제'로 세분할 수 있다.

3) 종합적 접근방법

부동산을 기술적, 경제적, 법률적 측면 등의 복합개념을 이해하여, 이를 종합해서 이론을 구축하는 방법이다.

4. 부동산업의 분류(한국표준산업 분류)

부동산 업에 속하지 않는 세세분류 :

부동산투자 및 금융업

사업시설관리 및 조경서비스업

기타부동산관리업

부동산건설업

<공부일기>

소분류를 살펴보면 [부동산 임대 및 공급업]과 [부동산관련 서비스업]으로 구분된다.

각각 세분류로 나누면 [부동산 임대 및 공급업]은 [부동산 임대업]과 [부동산 개발 및 공급업]으로 나뉘고, [부동산관련서비스업]은 [부동산 관리업]과 [부동산 중개, 자문 및 감정평가업]으로 다시 나뉜다.

정리하면,

부동산 임대 및 공급업 - 부동산 임대업/부동산 개발 및 공급업

부동산관련 서비스업 - 부동산 관리업/부동산 중개, 자문 및 감정평가업

이 되므로 소분류를 보고 세분류를 짐작할 수 있다.

여기서 세세분류를 살피면 세분류 앞에 [주거용],[비주거용],[기타]를 붙이기만 하면 세세분류 할 수 있다.

[부동산관련 서비스업]은 [기타]가 없다는 점이 차이가 있다.

해서, 소분류를 기억하고 세분류를 나누기만 하면, 세세분류는 뚜렷한 차이점으로 구분할 수 있다.

기출문제를 살펴보면 문제는 부동산의 한국산업표준분류에 해당하지 않는 것은?이라고 묻고 이들 세세분류 내용과 별도의 업종이 추가되고 이 업종이 정답이 된다.

정답에 들어가는 업종으로는

부동산투자 및 금융업,

사업시설관리 및 조경서비스업,

기타 부동산관리업,

부동산 건설업 등이 등장한다. 이 부분을 구분할 줄 알면 그리 어렵지 않게 문제를 풀 수 있겠다.

6. 부동산활동의 일반원칙(부동산학의 일반원칙) - 능, 안, 경, 공(암기코드)

부동산학의 이념을 실현하기 위해 인간이 부동산활동을 전개할 때 지켜야 하는 행위 기준인 부동산 활동의 일반원칙에는 능률성의 원칙, 안전성의 원칙, 경제성의 원칙, 공정성의 원칙 등이 있다. (능, 안, 경, 공)

능률성의 원칙 - 소유활동의 능률화를 위해서는 최유효이용을 지도원리로 삼으며, 거래활동의 능률화를 위해서는 거래질서 확립을 지도원리로 삼는다.

제 2절 부동산의 개념과 분류

<암기코드>

부동산의 물리적 개념 - 공, 자, 위, 환

부동산의 경제적 개념 - 자산(자본), 생산요서, 소비재, 상품 으로 항목마다 시옷(ㅅ)이 들어간다.

(1) 협의의 부동산<민법> : 토지 및 정착물

정착물이란 원리는 동산이었지만 토지 등에 설치, 부착됨에 따라 항구적(계속적)으로 결합사용되는 것이 일반화되어 부동산화 된 투지 개량물을 말한다.

*종속정착물 - 토지의 일부로 취급되는 정착물

예) 아스팔트, 담장, 교량, 돌담, 구거(도랑), 울타리, 축대, 매년 경작을 요하지 않는 수목(자연식생, 다년생식물), 미분리과실(수목의 일부로 취급)

*독립정착물 - 토지와 분리도 하여 다른 부동산으로 취급하는 정착물

예) 건물, 입목에 관한 법률에 의해 소유권 보존등기된 입목(소유권O, 저당권O), 관습법상 명인방법을 갖춘 수목의 집단과 미분리과실(소유권O, 저당권 X), 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

-토지에 경작, 재배되는 농작물은 토지정착물로서 토지의 일부에 불과하여 독립된 부동산으로 취급되지 않는다. 따라서 토지에 정착되어 있고 매년 경작을 요하지 않는나무, 자연식생, 다년생 식물은 부동산종속정착물로 간주되어 부동산 매매시에 함께 양도된다.

-다만, 정당한 권원에 의해 타인의 토지에서 재배, 경작되고 있는 농작물은 독립된 부동산에서 다루어져 경작자의 소유에 속한다.

그러나 판례에 의하면 정당한 권원없이 타인의 토지에서 재배, 경작되고 있는 농작물도 독립된 부동산으로 다루어져 경작자의 소유에 속한다고 보고 있다.

<공부일기>

정착물이라 하면 쉽게 토지에 '함께 있어온 것'이다. 뒤집어 말해 정착물이 아닌 것은 기존의 토지에 '새로 설치한 것'이라고 보면 된다.

헛갈리는 건 어려운 용어 때문인데, 정착물에는 구거(도랑), 매년 경작을 요하지 않는 수목(자연식생, 다년생식물), 미분리과실(수목의 일부로 취급) 등이다. 토지와 함께 있던 나무와 그 나무에 걸린 과실들도 정착물이 토지에 종속된 정착물(종속 정착물)이다.

이에 반해 따로 팔 수 있는 건물, 입목에 관한 법률에 의해 소유권 보존등기된 입목(소유권O, 저당권O), 관습법상 명인방법을 갖춘 수목의 집단과 미분리과실(소유권O, 저당권 X), 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물 등은 정착물이지만 독립된 것으로 보고(독립정착물)로 본다는 것. 해서 '따로 팔 수 있는가 여부'가 구분의 기준으로 보고 문제를 풀면 될 것 같다.

(2) 광의의 부동산 : 협의의 부동산 + 준부동산

준부동산이란 개별법률(특별법)에 의해 등기, 등록 등의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산 또는 동산과 결합되어 일체로 된 부동산의 집단을 말한다.

준부동산은 법률적 효과로서 소유권, 저당권의 대상이 되고 감정평가의 대상이 되며, 부동산중개의 대상(공장재단, 광업재단, 입목)이 된다.

* 복합 개념의 부동산, 복합부동산, 복합건물 구별

<공부일기>

<복합개념의 부동산>은 학문적 분류이기 때문에 쉽게 구분할 수 있는데, 복합부동산과 복합건물은 헛갈린다. 살펴보면, 복합부동산은 건물을 팔면 토지도 함께 파는 물건을 말한다고 보면 좋겠다. 이를테면 '주택'이 그런데, 통상 집을 팔면 '토지와 건물'을 함께 팔지 않은가. 이런게 '복합부동산'이다.

한편 복합건물이야말로 '주상복한건물'을 말한다. 이렇게 구분하면 될 것 같다.

2. 부동산의 분류

[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률]상의 토지의 분류(28지목) 중

구거: 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로, 둑 및 그 부속시설물의 부지

유지: 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐, 저수지, 호수, 연못 등의 토지와 연, 왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지

<공부일기>

<부동산학 개론>은 28지목 중에서 구거와 유지에 대한 문제가 많이 출제되었다. 구거는 ~위하여 만든 인공적인 수로 이고, 유지는 상시적으로 물을 가둬둔 토지라고 보면 구분이 쉬을 것 같다.

(3) 부동산 활동에 따른 토지의 분류

택지 - 지상에 건축물이 있거나 건축물을 바로 설치할 수 있도록 조성된 토지. 즉 주거용, 상업용, 공업용 등의 용도로 이용되고 있거나 이용할 목적으로 조성된 토지를 말한다.

3) 후보지와 이행지- 용도 전환중인 토지

* 후보지 - 용도지역 중 대분류간의 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호간에 용도가 전환되고 있는 지역의 토지

* 이행지 - 용도지역의 분류중 세분된 지역 내에서 용도가 전환되고 있는 토지. 즉, 택지지역내, 농지지역내, 임지지역 내에서 용도가 전환중인 토지를 이행지라 한다.

(기출지문)

택지지역 내에서 공업지역이 상업지역으로 용도가 전환되고 있는 토지는 '이행지'이다.

임지지역, 농지지역, 택지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 일단의 토지는 '후보지'이다.

<공부일기>

우선 후보지 > 이행지 라고 판단해야 한다. 그런데 기출문제를 보면 살짝 비틀어서 엇비슷하게 문장을 쓰고 있어서 확실하게 구분하지 못하면 헛갈릴 수 있다. 해서 후보지는 '상호간에 용도가 전환'이 들어가고, 이행지는 '세분된 지역 내에서 용도가 전환' 된다고 기억하면 헛갈리지 않을 것 같다.

4) 나지

나지란 택지의 지상에 건물 등 시설물이 없는 토지.

토지에 건물 기타의 정착물이 없고, 지상권 등 토지에 사용, 수익을 제한하는 사법상의 권리(not 공법상 및 사법상) 가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다.

공지란 건축법상 건폐율, 용적률 등의 제한으로 인해 한 필지내에 비워둔 토지. 즉 대지에서 건축물의 바닥면적을 제외한 부분을 말한다. - 쉽게 말해 건물 짓고 남은 땅이 공지다.

* 나지와 건부지의 비교

나지는 건부지에 비해 가격이 높다.

건부지에 비해 용도의 다양성, 시장성, 최유효이용 기대 가능성이 크기 때문이다.

건부지는 건물이 매년 낡아지지 때문에(감가상각, 건부감가원칙)에 가격이 매년 하락한다.

건부는 지상에 있는 건물에 의하여 사용, 수익이 제한되는 경우가 있다.

경우에 따라서는 건부증가가 되기도 한다. 한마디로 예외적으로 건부지 가격이 더 높아질 때도 있다.

개발제한구역내의 건부지, 건축법 개정으로 건폐율, 용적률이 축소된 경우(규제강화)는 오히려 건물의 존재가 토지의 유용성을 높이기 때문이다.

* 부지, 필지, 획지

부지 - 도로부지, 하천부지와 같이 일정한 용도로 이용되는 토지(하천, 도로 등의 바닥토지에 사용되는 포괄적인 용어)

필지 - 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위

획지 - 이용상황이 유사하여 가격수준이 비슷한 일단의 토지

*법지와 빈지

법지 - 법적소유권은 인정되나 경제적 실익이 없거나 적은 토지. 즉, 토지와 도로 등 경계 사이의 경사진 부분의 토지, 축대 등을 말한다.

빈지 - 법적소유권은 없으나 경제적 활용실익이 있는 토지. 즉 만조위선까지의 바닷가를 빈지라 한다.

<공부일기>

법지와 빈지는 빈지를 알면 된다. 소유권이 없는 바닷가를 빈지라 하는데, 비치(beach)와 닮은 음이니 외우기 쉽다. 나머지 축대처럼 경사진 토지가 법지다...라고 기억하면 된다.

*포락지, 선하지, 소지, 한계지

포락지 - 논밭 등이 절토되어 하천 등으로 변한 토지. 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지를 말한다.

소지 - 원지라고도 부르는데, 개발되기 이전의 자연상태 그대로의 토지를 말한다.

선하지 - 고압선 아래의 토지를 말한다.

<공부일기>

포락지와 선하지 그리고 소지가 기출되었다. 기본서처럼 문장이 나오지 않으므로 잘 기억해야 한다. 포락지의 락(떨어질 락)자를 기억하면 침식되어 물에 잠긴 토지라고 쉽게 기억할 수 있다.

선하지는 한자 그대로 '전선 아래 토지'이고, 소지는 '원래대로의 땅'이라고 기억하면 된다.

* 공한지, 유휴지, 휴한지

공한지 - 주로 도시 토지로서 투기목적 등 지가상승만을 기대하고 장기간 방치한 토지.

휴한지 - 비옥도를 높을 목적으로 쉬게 하는 토지

유휴지 - 바람직스럽지 못하게 놀리고 있는 토지(노는 땅).

<공부일기>

공한지는 도시토지의 투기 목적을 기억하고, 휴한지는 한자 '쉴 휴'에 따라 쉬게 하는 토지라고 기억하면 된다.

유휴지는 말 그대로 노는 땅이다. 게으른 땅주인의 땅인데, 그래서 부동산 세법에 따르면 세금도 많이 때린다.

* 포준지, 표본지

표준지 - 지가공시를 위해 가치형성요인이 같거나 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중 선정된 토지.

표본지 - 지가변동률 조사 산정 대상지역에서 용도지역별, 행정구역별, 이용상황별로 지가변동을 측정하기 위해 선정된 대표적인 토지

<공부일기>

모두 '감정평가'상의 용어 인데, 표준지는 지가공시를 위해 가격이 유사한 지역 내의 기준점이 되는 토지를 말하고, 표본지는 지가변동률 조사에서 지가변동의 대표가 되는 토지 라고 기억하면 된다. 기출에 한 번 나왔는데, 알아두면 나쁘지 않다.

2. 주택의 분류

1) 단독주택 중

*다중주택

학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기가 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것.

독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않는 것)

1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적이 660m2 이하, 3개층 이하.

적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합할 것.

<공부일기>

단독주택 중에서는 '다중주택'이 기출로 많이 출제되었는데, '취사시설을 설치하지 않는다'는 특이성 때문이다. 대표적인 예로 '고시원'을 생각하면 된다. 단독주택 중 다가구 주택은 '원룸'을 떠올리면 되는데, 3개층 이하, 660m2 이하이면서 19세대 이라하는 점이 특이점이다.

* 공동주택 - <암기코드> 아, 연세대 기숙사 (아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사)

아파트 - 5개층 이상 주택

연립주택 - 660m2 초과, 4개층 이하

다세대주택 - 660m2이하, 4개층 이하

기숙사 - 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것. 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것.

*준주택 - 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말한다. 준주택으로는 다중생활시설, 기숙사, 노인복시시설중 노인복지주택, 오피스텔 등이 있다.

* 도시형 생활주택 - 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택을 말한다. 국토계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역에 건설하는 소형 주택, 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택 등이 있다.

<공부일기>

준주택과 도시형 생활주택은 기출문제 중 지문으로 두 세 번씩 출제되었다. 기억하면 편하고, 기억하지 못하면 지문으로 만날 때 당황할 수 있으니 눈에 바르고 간다는 생각으로 기억하면 되겠다.

* 세대구분형공동주택

공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간의 일부를 구분소유할 수 없는 주택으로서 대통령령으로 정하는 건설기준, 설치기준, 면적기준 등에 적합한 주택을 말한다.

<공부일기>

올해 출제된 것 같은(아직 확인하지 않았다. 떨어진 문제집은 내 유서를 읽는 것 보다 더 읽기 싫다, 솔직히) 대목이라 굳이 적어놨다. 구분소유할 수 없다는 점이 특이점이다. 모의고사에서는 지문으로 자주 출제되었다.

1.토지의 특성

(1) 토지의 자연적 특성

토지 자체가 본원적으로 가지고 있는 고유의 물리적 특성을 말한다.

자연적 특성은 부동성, 부증성, 영속성, 개별성, 인접성 등이 여기에 해당한다.

<암기코드>

*부동산의 자연적 특성 - 부, 부, 영, 개

1) 부동성 - 지리적, 물리적, 절대적 위치의 고정성, 비이동성

부동성은 부동산이 동산과 구별되는 근거가 된다.

부동성은 부동산시장 및 부동산활동과 부동산 현상을 국지화시킨다. 즉, 부동산 시장은 지역간의 차이가 존재한다.

부동산은 지리적 위치가 고정되어 있으므로 견본 제시나 진열을 할 수 없다. 그러므로 현장에 가서 확인을 요하는 임장활동을 필요로 한다.

부동성과 인접성은 외부효과발생의 근거가 된다.

부동성과 인접성은 부동산가격이 지역요인의 영향을 받으므로 지역분석이 필요한 근거가 된다. 그러므로 감정평가시 주위환경과 관련된 적합의 원칙 및 외부성의 원칙의 근거가 된다.

토지는 이동하지 않으므로 법적, 제도적으로 규제하기가 용이하므로 토지관계법이 복잡해지고 중앙정부나 지방자치단체의 상이한 규제와 통제를 받는다. 그리고 지방세 세원의 근거가 된다.

2)부증성 - 비생산성, 면적의 유한성

일반재화는 생산이 가능하나 토지는 부증성 때문에 생산비를 투입하여도 물리적으로 토지의 면적을 증가시킬 수 없다. 즉 토지의 절대량(절대면적)은 증가되지 않는다. 그런데, 공유수면을 매립한다든지 바라를 메워 택지를 조성하는 것은 토지의 물리적 공급을 의미하는 것이 아니고, 토지이용의 용도전환을 통한 경제적 공급(용도적 공급)으로 파악해야 한다. 이런 측면에서 본다면 매립지, 조성지, 간척지의 경우에도 물리적인 부증성은 그대로 적용되고 부증성의 예외라 할 수는 없다.

토지의 물리적 공급을 증가시킬 수 없으므로 토지의 물리적 공급곡선은 완전수직(완전비탄력)이 되며 수요공급조절에 의한 균형가격형성이 곤란하다. (단기는 완전비탄력적이지만 용도변경을 통해 장기에는 보다 탄력적이 된다).

물리적 토지의 절대량 부족문제가 발생할 수 있고 토지 희소성의 근거가 된다.

토지부족으로 토지의 독점소유욕이 커지며, 토지이용을 집약화시킨다.

부증성은 용도의 다양성과 함께 최유효이용원칙의 필요근거가 된다.

토지의 희소성은 공간수요의 입지경쟁을 유발해서 지가상승문제를 발생시킨다.

3) 영속성 - 비소멸성, 불괴성(토지가 파괴되지 않고 영원히 존재), 불변성, 내구성

토지의 영속성은 물리적 측면에서 볼 때 사용이나 시간의 경과에 따라 물리적으로 소멸되지 않는 특성을 말한다. 토지의 영속성은 토지의 물리적 파괴나 물리적 감가가 없다는 의미이지 기능적 감가나 경제적 감가가 없다는 의미는 아니다.

자연물로서의 토지는 영속성이 있어서 토지는 물리적 감가상각이 배제된다. 그러나 외부적 요인에 의한 감가는 가능하므로 토지의 경제적 감가(외부적감가)는 가능하다.

부동산 가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 가격상승을 기대하여 매각을 뒤로 미룰 수 있다.

토지는 소모를 전제로 하는 재생산이론은 적용되지 않는다. 그러므로 감가상각 또는 감가수정도 배제된다.

영속성, 내구성이 있으므로 소유이익(토지가격)과 이용이익(임대료)의 분리가 가능하며, 매매시장과 임대차시장이 분리된다.

부동산관리의 중요성을 크게 하고, 부동산활동은 장기적 배려가 요구된다. 즉 장기투자를 통해 운영과정에서 소득이득과 처분과정에서 자본이득을 모두 얻을 수 있다.

4) 개별성 - 비대체성, 비동질성, 이질성

토지는 물리적으로 동일한 토지는 있을 수 없다는 특성을 개별성이라고 한다. 이는 물리적 측면에서 대체할 수 없다는 의미이다. 즉 부동산 상품간 완전한 대체관계가 제약된다.

부동산의 개별성은 부동산 가격이 차별화되어 일물일가의 법칙이 적용되지 않음으로 부동산시장은 불완전경쟁시장이 된다.

부동산 개별성은 비공개성(은밀성), 비표준화, 비조직화를 야기한다. 그래서 특정 부동산에 대한 정보수집이 어렵고, 정보수집비용이나 거래비용이 많이 소요된다.

부동산마다 다르므로 부동산간의 비교가 곤란하다.

표준지선정이 곤란하고, 일반인에 의한 가치추계가 곤란하므로 전문가에 의한 가치주계(감정평가)와 권리분석이 필요하다.

동일지역에서도 부동산마다 차이가 있으므로 감정평가시 개별분석을 필요로 한다.

(2) 토지의 인문적 특성

인문적 특성은 후천적, 인위적, 가변적, 신축적 특성이므로 인간의 힘으로 변경시킬 수 있는 특성이다.

1)용도의 다양성 - 다용도성, 변용성

토지의 부증성과 함께 용도의 다양성은 최유효이용의 판단에 대한 근거가 된다.

토지이용시 둘 이상의 용도가 경합하는 경우에 최유효이용의 원칙에 맞게 용도를 결정한다.

2)병합/분할의 가능성 (분합성)

3)사회적/경제적/행정적 위치의 가변성(위치성)

<<핵심빈출지문>>

부동산학은 토지와 건물을 대상으로 하는 탐구라는 점에서 우주와 지구의 기본원리를 탐구하는 물리학이나 지구과학과 같은 순수과학이라고 할 수 있다. (X) 순수과학이라고 할 수 없다.

부동산학이 추구하는 가치를 민간부분에 한정하여 볼 때는 효율성보다 형평성을 중시하게 된다. (X)=> 형평성보다는 효울성을 중시

부동산의 물리적 개념은 부동산 활동의 대상인 유형적 측면을 이해하는데 도움이 된다. (O)

부동산학의 접근방법 중 의사결정 접근방법은 인간은 합리적인 존재이며, 자기 이윤의 극대화를 목표로 행동한다는 기본 가정에서 출발한다. (O)

부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는 속성 때문이다. (X)=> 부동성이라는 특성과 대물활동이라는 속성 때문이다.

부동산학의 일반원칙으로서 안전성의 원칙은 소유활동에 있어서 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다. (X)=> 안정성의 원칙 -> 능률성의 원칙

한국표준산업분류에 따른 부동산업에는 주거용 건물 개발 및 공금업, 부동산 투자 및 금융업, 부동산 중개 및 대리업, 부주거용 부동산 관리업, 기타 부동산임대업 이 있다. (X)=> 부동산 투자 및 금융업 -> 부동산 투자 자문업

임차인정착물은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다. (X)동산으로 간주되는 것이 원칙

제거하여도 건물의 기능 및 효용의 손실이 없이 부착된 물건은 동산으로 취급한다. (O)

매년 경작을 요하지 않는 나무와 다년생 식물은 부동산의 정착물로 간주되지 않기 때문에 부동산중개의 대상이 아니다. (X)=> 부동산정착물로 간주되므로 부동산중개의 대상이 된다.

부동산의 지질, 지반, 설비, 자재 등은 무형적 측면의 개념이다. (X)=> 유형적 측면

부동산의 물리적 개념에서 위치, 공간, 자연, 자산 , 광업재단이 있다.(X)=> 공, 자, 위, 환은 물리적 개념이고, 자산은 경제적 개념이며, 광업재단은 준부동산으로 법률적 개념이다.

가식중의 수목은 토지정착물에 해당한다. (X)=> 토지정착물에 해당하지 않는다.

지하의 미채굴의 광물은 토지소유권의 효력이 미친다. (X)=> 광업권의 객체가 되므로 토지소유권의 효력이 미치지 않는다.

필지는 토지의 면적단위이다(O)

택지지역 내에서 주거지역이 상업지역으로 용도변경이 진행되고 있는 토지를 후보지라 한다. (X)=> 이행지라 한다.

나지는 토지위에 정착물이 없고 공법상 및 사법상의 제한이 없는 토지를 말한다. (X)=> 나지는 토지위에 정착물이 없고 사업상의 제한이 없는 토지를 말한다.

빈지는 과거에는 소유권이 인정되는 전답등이었으나, 지반이 절토되어 무너져내린 토지로 바나나 하천으로 변한 토지를 말한다. (X)=> 빈지 - > 포락지

포락지는 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변토지를 말한다. (X)=> 포락지 -> 빈지

공한지는 <건축법>에 의한 건폐율, 용적률 등의 제한으로 인해 한 필지내에서 건축하지 않고 비워둔 토지이다. (X)=> 공한지 -> 공지

건부지 가격은 건부감가에 의해 나지보다 낮게 평가된다. (O)

연립주택은 주택으로 쓰는 1개동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택이다. (X)=> 이하 -> 초과

다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서, 독립된 주거형태가 아니며, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660 제곱미터 이하이고, 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하이며, 건축조례 기준에 적합할 것을 요건으로 하고 있다. (O)

준주택은 300세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 소형주택, 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택 등이 있다. (X)=> 준주택 -> 도시형생활주택

도시형생활주택은 주택외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 서설 등을 말하며 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. (X)=> 도시형생활주택 -> 준주택

주택법상 공동주택에는 아파트, 연립주택, 다가구주택 등이 있다. (X)=> 다가구 -> 다세대

토지의 영속성은 부동산시장을 국지화시키는 역할을 한다. (X)=> 영속석-> 부동성

토지는 부증성에 의해 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능하다. (X)=> 토지는 부증성 때문에 물리적 공급이 완전 비탄력적이므로 물리적 공급을 증가시킬 수 없지만, 용도의 다양성 때문에 용도적 공급, 경제적 공급은 가능하다.

토지의 부동성은 소유이익과 사용이익의 분리 및 임대차시장의 발달 근거가 된다. (X)=> 부동성 -> 영속성

토지의 부동성은 부동산 활동을 임장활동화시키며 감정평가시 지역분석을 필요로 한다. (O)

토지의 개별성은 외부효과의 근거가 된다.(X)=> 토지의 부동성, 인접성은 외부효과의 근거가 된다.

토지의 인접성에 기인하여 일물일가의 법칙이 배제되며, 토지시장에서 상품간 완전한 대체관계가 제약된다. (X)=> 인접성 -> 개별성

토지는 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다. (O)

공중공간도 수평공간과 마찬가지로 임대차나 지역권의 목적이 될 수 있으며 개발권양도제와 용적률인센티브제도는 공중공간 활용방안의 일종이다. (O)

민법규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 열거하는 미채굴광물에 대한 권리를 갖는다. (X)=> 미채굴 광물은 민법상의 토지소유권의 대상이 아니라 광업권의 대상이다. 그러므로 토지소유자의 권리가 미치지 않는다.

오늘날 소유권은 그 자체가 당연히 사회성을 내포하지 않는 절대적 권리로 이해한다. (X)=> 현대적 토지소유권의 개념은 공공복리를 위해서는 제한이 가능한 것으로 인식하므로 토지소유권은 사회성을 내포하는 상대적 권리로 이해된다.

우리 민법은 토지소유권의 범위를 입체적으로 규정하고 있으나 구체적으로 규정하고 있지는 않다. (O)

토지의 사적 지하권의 최대범위를 한계심도라하며 한계심도의 깊이는 개별토지에 따라 달라지며 한계심도 이내의 토지를 침해하면 손실을 보상해야 한다. (O)

정부가 대심도 개발을 하기 위해서는 토지 소유자에게 보상할 필요가 없다. (O)