[공인중개사 2회독][부동산학개론](7)부동산 시장론
<<공부일기>>
2회독을 하기 시작하니 처음보다 확실히 진도가 빨라지는 느낌이다. 어제 '부동산학 총론'은 내가 정리한 것을 한 번 주욱 읽는 것으로 시작했다. 내가 정리한 것들이라 금방 기억이 났고, 그게 신기했다. 기본서에 정리된 핵심기출지문을 옮겨 적으면서 다시 한 번 정리했고, 기본서와 기출문제집에 있는 기출문제들을 풀어보니 따로 정리할 것들 없이 거의 모두 정답을 썼다. 이 모든 것이 몇 시간이 걸리지 않았다.
앞선 부동산학 개론 공부는 계산문제들이 많아서 어렵기도 하고, 중요해서 강의를 모두 듣고 정리하고 하는 형식이라 오래 걸렸는데, 후반부에 오니 이토록 빠르다는 게 신기할 정도다. 이번 시장론 역시 마찬가지다. 1회독 때에는 배우며 정리하며 하는 형식이라 시간이 오래 걸렸는데, 내가 정리한 것을 다시 보는 2회독은 한결 읽기가 나았다. 게다가 곳곳에 내가 '공부일기'를 적어놔서 공부하는 법이라든가, 암기코드 등이 있어 정리가 더 쉬웠다. 회독수를 늘리는 게 최고라더니, 그 말을 이제 알 것 같다. 빨리 시장론을 정리하고 '부동산 마케팅, 관리론'을 정리하면서 '부동산학개론' 2회독을 마칠 예정이다. -richboy
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<일타강사의 쪽집게>
부동산 시장 및 입지, 공간구조론에서 출제문항 수는 4~5 문제 정도 된다. 특히 33회 시험에서는 7문제가 출제되었다.
이 단원에서는 부동산시장의 특성 및 기능, 주택시장과 여과현상, 효율적 시장이론, 입지론(상업지, 공업지), 도시내부구조론, 지대이론을 잘 정리해야 한다.
상업지이론에서는 크리스털러, 레일리, 허프의 이론의 비교해야 하며, 공업지 이론에서는 베버와 뢰쉬 이론을 비교해야 한다.
상권분석모형에서 레일리, 허프의 계산문제는 항상 출제된다. 그리고 도시공간구조론과 지대이론에서는 학자들 이름이 많으니 더 유념해야 한다.
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제2장 부동산 시장론
제 1절 부동산시장의 개념과 유형
부동산시장의 개념
부동산시장의 특성 및 기능
(1)시장의 국지성(지역성)
부동산의 부동성에 기인해 지역별로 세분화되고 수요초과지역과 공급초과지역으로 분리되어 부분시장이 형성되며 부분시장별로 불균형이 초래된다.
(2) 거래의 비공개성(거래의 은밀성)
(3) 상품의 개별화, 비표준화(비규격화)
부동산의 개별성으로 인해 부동산은 표준화가 곤란하고 규격화가 곤란하다.
건물자체만을 표준화시킨다 해도 토지와 결합한 부동산상품은 비표준화의 성격을 띤다. 그러므로 부동산시장은 일물일가의 법칙이 성립하지 않는다.
부동산은 주식과 달리 공매(short selling)가 곤란하다. = 부동산은 개별성(이질성, 비동질성) 때문에 대체가 불가능하므로 공매도가 곤란하다.
(4) 시장의 비조직성
(5) 수급조절의 곤란성
토지의 부증성의 특성이 있고 건물의 경우에는 생산하는데 시간이 많이 소요되기 때문에 공급이 비탄력이므로 수급조절이 곤란하다. 그러므로 단기에 가격이 왜곡될 가능성이 크다. 토지의 부동성 때문에 지역간의 수급조절이 곤란해진다. 그리고 부동산의 내구성 때문에 지금 당장 수요가 감소하여도 기존 공급량이 쉽게 줄지 않아서 공가로 남는다.
(6) 매매의 장기성(단기적 거래의 곤란성) - 고가성, 영속성
(7) 소수의 매도자와 매수자
(8) 법적 제한의 과다
부동산 시장에는 정부의 접적 규제제한이 많아서 불완전한경쟁이 되고 부동산가격이 왜곡되고 시장 기능을 약화시킨다. = 부증성으로 토지가 부족해서 사회성, 공공성의 공익개념이 강하다. 그래서 공적 규제도 많다.
(9) 자금의 유용성과 밀접
(10) 외부효과성
2. 부동산시장의 기능(시장의 역할) <암기코드> 자, 고, 가, 정, 양
(1) 부동산공간 및 자원배분기능
(2) 매매, 교환기능
(3) 가격창조기능(가격형성기능)
(4) 정보제공기능
(5) 양과 질의 조절기능
3. 부동산시장과 정보의 효율성
효율적 시장이론의 개념
(1) 시장의 효율성과 균형
1) "시장의 효율성" 이란 부동산 시장이 새로운 정보를 얼마나 지체없이 가치에 반영하는가를 말하며, 그리고 새로운 정보가 지체없이 가치에 반영되는 시장을 "효율적 시장"이라 한다.
2. 효율적 시장의 유형
(1) 약성효율성 시장
약성효율적 시장이란 과거의 역사적 정보가 현재의 시장가치에 반영되어 있는 시장을 말한다.
약성효율적 시장에서는 시장참여자들이 모두 기술적 분석을 하고 있다고 가정하므로 기술적 분석에 의하여 밝혀진 지표로는 초과이윤을 얻을 수 없다.
(2)준강성효율적 시장
준강성효율적 시장의 시장참여자들은 모두 과거정보와 현재의 기본적 분석을 하고 있다고 전제되므로, 약성효율적 시장성격도 내포하고 있으며 기본적 분석을 하여 투자를 한다고 하더라도 정상 이상의 수익(초과이윤)을 획득할 수 없다.
(3)강성효율적 시장
강성효율적 시장은 과거, 현재, 미래의 정보가 시장가치에 반영되는 시장이다. 즉, 공표된 정보든 공표되지 않은 정보든 모든 정보가 이미 시장가치에 반영되어 있는 시장이다.
강성효율적 시장은 진정한 의미의 효율적 시장이며, 완전경쟁시장의 가정에 가장 부합되는 시장이다.
강성효율적 시장에서는 어느 누구가 이미 어떠한 정보를 이용한다고 하더라도 초과이윤을 결코 획득할 수 없다.
3. 할당 효율적 시장
(1)할당 효율적 시장의 개념
(2) 불완전경쟁시장과 할당효율적 시장
할당효율적 시장이 완전경쟁시장을 의미하는 것은 아니며 불완전경쟁시장에서도 할당효율적 시장이 될 수 있다. 즉, 부동산시장은 불완전요소가 많으나 할당효율적 시장이 될 수 있다.
#정보의 가치 -계산문제
4. 주택시장
주택시장의 분석
(1)주택시장의 성격
(2)주택서비스의 개념도입
(3)주택의 유량
(4)주택 공급곡선의 모양
(5)주택수요(housing damand)와 주택소요(housing needs)
(6)부동산시장의 구분
시장의 세분화란 수요자의 특성(소득별, 연령별)에 따라 시장을 구분하는 것을 말한다. 즉, 주택의 소비자를 동질적인 소집단으로 구분하는 것을 말한다.
2. 주택의 여과과정(filering process)
(1)주택의 여과과정 개념
주택의 여과과정은 주택의 질적 변화와 가구의 이동관계를 설명하는 이론이다.
(2)주택의 하향여과(filtering down)와 상향여과(filtering up)
하향여과 - 하향여과란 상위계측이 사용하던 주택이 하위계층의 사용으로 전환되는 현상을 말한다.
상향여과 - 상향여과란 하위계층이 사용하던 주택이 수선되거나 재개발되어 상위계층의 사용으로 전환되는 현상을 말한다
상향여과는 국민소득 증가 등으로 고가주택수요가 증가 또는 저가주택수요가 감소할 때 발생할 수 있다.
공가空家 발생은 주택의 여과과정의 구성요소중 하나이다.
(3)주택의 하향여과
하향여과현상의 효과 - 주택시장에서 하향여과과정이 원활하게 작동하여 여과효과가 긍정적으로 작동하면 주거의 질을 개선하는 효과가 발생한다.
(4) 주거분리와 여과과정
1)주거분리현상 - 고급주택지역과 저급주택지역의 분리
주거분리현상은 주택소비자가 부(-)의 외부효과의 피해는 피하고, 정(+)의 외부효과의 편익은 얻고자 하는 과정에서 발생한다.
2)여과현상 - 고급주택지역의 하향여과와 저급주택지역의 상향여과
고급주택지역 - 고소득층주거지역에서 수리, 개량비용보다 가치상승분이 작을 때는 주택을 수리, 개량을 하지 않아 저소득층이 이를 이용하게 된다(하향여과 발생)
저급주택지역 - 저소득층 주거지역에서 수리, 개량비용보다 가치상승분이 클 때는 주택을 수리, 개량하여 고소득층이 이를 이용하게 된다(상향여과발생)
제2절 입지와 공간구조론
지대이론
1. 지대와 지가의 관계
2. 지대결정이론
지대의 성격에 대해 학자들간에 지대를 잉여(불로소득)으로 보는 고전학파와 지대를 비용(생산비)으로 보는 신고전파로 대립되고 있다.
(1)차액지대설: 리카르도(Ricardo) [지대] = 생산물가격(매상고)-생산비
리카르도는 비옥한 토지공급은 제한(희소성)되고 비옥도에 따른 생산성의 차이가 있으면 수확체감의 법칙을 전제하여 차액지대설을 정립했다. 즉, 지대발생의 원인으로 비옥한 토지의 부족과 수확체감의 법칙을 제시했다.
지대란 한계지(최열등지)의 생산성보다 수확이 많을 때 그 수확의 초과분이 지주에게 지대로 지급된다
생산성이 낮아서 생산비와 생산물가격이 일치하는 토지인 한계지(최열등지)에서는 지대가 발생하지 않는다고 주장한다. 즉, 조방적 한계의 토지에는 지대가 발생하지 않으므로 무지대 토지가 된다.
지대는 한계지보다 생산성이 높은 토지에 대한 대가라고 보았다. 즉, 지대를 열등지와 우등지의 비옥도/생산성의 차이로 본다.
지대는 불로소득의 일종이며 곡물가격이 지대에 영향을 미친다. 즉 곡물수요증대로 곡물가격이 상승하면 지대가 상승한다.
지대는 잉여이기에 토지생산물의 가격이 높아지면 지대도 높아진다.
차액지대설은 위치문제를 경시했고 비옥도 차이에 중점을 두었고 한계지(최열등지)에서도 지대가 발생하는 현실을 설명하지 못하는 한계가 있다.
(2) 절대지대설 : 마르크스(K. Marx)
마르크스에 의하면 지대는 토지소유자의 토지를 소유하고 있다는 독점적 지위 때문에 받는 수입이므로 한계지(최열등지)에서도 지대가 발생한다고 보고 이를 절대지대라 한다. 즉 지대를 토지의 사유화로 인해 발생한 것이라고 본 것이다.
지대는 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 발생하고 자본주의의 토지사유화와 토지의 희소성 때문에 지대가 발생한다고 한다.
(3) 위치지대설 : 튀넨(Thunen), [지대]= 생산물가격(매상고) - 생산비 - 수송비
튀넨에 의하면 지대는 토지의 비옥도만이 아닌 위치에 따라 달라지며 이를 위치지대설, 입지교차지대(입지교차지), 고립국이론이라고 부른다.
고립국이론 이란 완전히 단절된 고립국을 가정하여 이곳의 작물재배 활동은 생산비와 수송비를 반영하여 공간적으로 분화된다고 본 것이다.
위치지대설은 현대적 입지론의 선구가 되었고, 비옥도 대신 소비지(도시중심)와의 접근성을 고려하여 거리에 따른 수송비 개념을 강조했다.
도시로부터 거리에 따라 농작물의 재배형태가 달라진다는 점에 착안, 수송비의 차이가 지대의 차이를 가져온다고 주장하 것이다
위치에 따른 수송비의 차이에 기초한 지대에 의해 농업적 토지이용이 결정된다고 본 것이다.
이에 의하면 지대는 생산지와 시장과의 거리가 결정하므로 시장(도시)에 가까울수록 수송비가 감소하므로 지대는 높아진다. 즉 수송비 절약분이 지대화한다(지대와 수송비는 반비례)
(4) 알론소(W. Alonso), 입찰지대이론
튀넨의 고립국이론을 도시공간에 적용, 확장, 발전시킨 이론
단일도심도시의 토지지용형태를 설명함에 있어 '입찰지대'의 개념을 도입한 것이다.
입찰지대 : 최대지불능력에 의해 할당
입찰지대(경쟁지대)란 단위면적의 토지에 대해 토지이용자가 지불하고자 하는 최대금액으로서, 해당 토지이용을 통해 초과이윤이 '0'이 되는 수준의 지대를 말한다.(정상이윤은 존재)
입찰지대곡선(경쟁지대곡선) - 여러 개의 지대곡선중 가장 높은 부분을 연결한 포락선
입찰지대곡선의 기울기가 큰 업종일수록 중심지 가까이에 입지한다.(상업용 기울기 > 주거용 기울기 > 공업용 기울기)
(5)준지대 : 마셜(Marshal) - 한계생산이론에 입각, 리카르도의 이론을 재편성
마샬의 준지대란 일시적으로 토지의 성격을 갖는 기계, 기구, 설비등의 생산요소에 대한 보수(대가)를 말하며, 이는 단기에 생산요소의 공급이 상대적으로 고정되어 있기 때문에 발생하는 지대이다.
일시적으로 토지와 유사한 성격을 가지는 생산요소에 귀속되는 소득을 준지대로 설명하고, 단기적으로 공급량이 일정한 생산요소에 지급되는 소득으로 보았다.
토지처럼 지대의 성격(일시적 지대, 일시적 잉여의 성격)이지만, 장기에는 공급량을 증가시킬 수 있으므로 지대가 소멸한다(장기에는 비용의 성격이다)
공공발생지대 - 토지소유자의 노력과 희생없이 사회 전체의 노력에 의해서 창출된 지대
(6) 경제지대 : 파레토(Pareto) 지대
현대사회는 일반적으로 지대를 전용수입과 경제지대를 통하여 설명한다.
*전용수입(이전수입)
전용수입은 생산요소인 토지 등이 다른 용도로 전용되지 않고 현재의 용도로 그대로 사용되도록 하기 위하여 최소한 지불해야 하는 금액을 말한다.
*경제지대(파레토지대)
경제지대는 어떤 생산요소가 현재의 용도에서 얻는 총수입 중에서 전용수입을 초과한 부분을 말한다.
*도시토지의 지가 이론 중에서 ...
헤이그(R.M. Haig) - 공간마찰비용이론
도시의 지가는 공간마찰 비용에 따라 달라지며 공간의 마찰비용은 지대와 교통비의 합이다. 즉,
토지이용자는 공간마찰비용으로 교통비와 지대를 지불해야 한다고 하였다.
제2절 입지와 공간구조론
도시 공간구조론
동심원이론 : 버제스(E.W.Burgess) - (암기코드 - 중, 천, 저, 고, 통)
도시공간구조의 변화를 야기하는 요인은 교통 발달과 소득증가와 관계가 있다고 주장.
사회/경제적 인자가 상호침입, 경쟁, 천이 등을 통해서 도시 내의 공간적 구조와 형태를 이루어낸다는 도시생태론자의 입장에 익각하여 구축한 이론.
5개 동심원지대별 특징
제1지대:중심업무지구(CBD) - 정치, 경제, 문화든 모든 기능이 집약되어 있는 도심지역
제2지대: 전이지대, 천이지대, 점이지대 - 업무 중신 지구를 둘러싸고 있는 지역으로 중심업무지구와 저소득층 주거지대 사이에 위치
제3지대 : 근로자주택지대 - 저소득층지역, 일반서민주택지대
제4지대 : 고소득층지역 - 경영주, 전문직종사자등 대다수의 중산층이 거주하는 지역.
제5지대 : 통근자지대 - 거주자의 대부분이 시내에 직장을 가지고 있어 중심업무지구로 통근
2. 선형이론(부채꼴) : 호이트(Homer Hoyt)
선형이론은 호이트가 버제스의 동심원이론을 수정, 보완하여 개발한 이론.
토지이용은 도심에서 시작되어 점차 교통망을 따라 동질적으로 확장된다.
따라서 원을 변형한 모양인 부채꼴 형태라하여 이를 선형이론이라 한다.
주택가격의 지불능력이 높은 고소득층의 주거지는 주요 교통노선을 축으로 하여 도심과의 접근성이 양호한 지역에 입지하는 경향이 있다.
고소득층의 주거지가 형성되는 요인으로 기존의 교통로나 상업중심지와 같은 도시 주변의 중심지의 방향, 홍수의 위험이 없고 전망이 좋은 고지대의 구릉지, 주요간선도로의 접근성 등을 제시
도시공간구조의 성장과 지역분화에 있어 주요 교통노선에 따라 쐐기형, 방사형 지대의 모형으로 확대 배치된다.
주택입지의 이동을 설명하기 위해 고급주택지역의 역할을 지나치게 강조했다는 비판
3. 다핵심이론 : 해리스와 울만
동심원이론과 선형이론은 하나의 중심지(핵심)을 전제로 한 도시내부구조이론이다. 그러나 도시가 커지면서 다수의 중심지(핵심)가 형성된다는 이론이 다핵심이론이다.
도시토지이용의 패턴은 하나의 핵이 아니라, 다수의 핵으로 구성되어 있다는 이론
핵심요소: 공업, 소매, 고급주택 등 도시성장에 맞춰 핵심의 수가 증가하고 특화될 수 있다.
도시가 커지면서 도심(업무중심지)이외의 다수의 사람들이 모이는 핵심지 역할을 하는 곳이 발생한다. 교외의 업무중심지, 종업지역, 대학, 연구소 등으로 점이지대가 형성된 지구 등이 생긴다.
다핵심이 생기는 요인은
첫째, 동종활동간의 양립성 - 유사, 동종간의 업종은 집적이익을 추구하기 위해 함께 입지한다. [동종간의 집중성, 응집성]
둘째, 이종활동간의 비양립성 - 서로 다른 업종(활동)은 이해가 상반되어 집적불이익 발생하므로 상호 분리하여 입지한다.[이종간의 비집중성, 분산입지]
3. 부동산 입지선정
입지론의 체계
농업입지론 - 튀넨의 위치지대설(고립국이론)
2. 상업입지론
㉠ 크리스털러의 중심지이론 - 거시적분석법
㉡레일리의 소매인력법칙/컨버스의 분기점모형
㉢허프의 중심지이론(소매지역이론, 확률모형) - 미시적분석법
㉣넬슨의 소매입지론=특정점포가 최대이익을 확보하기 위해 어떤 장소에 입지했는가에 대한 8가지 원칙 제시
3. 공업입지론
㉠ 베버의 최소비용이론 = 산업입지의 영향요소를 운송비, 노동비, 집적이익을 구분하고, 이 요소들을 고려하여 비용이 최소화되는 지점이 공장의 최적 입지가 된다는 것이다.
㉡ 뢰쉬의 최대수요이론 = 장소에 따라 수요가 차별적이라는 전제 하에 수요 측면에서 경제활동의 공간조직과 상권조직을 파악한 것. 수요 측면의 입장에서 기업은 시장확대 가능성아 가장 높은 지점에 위치해야 한다고 봄
2. 상업 입지론(서비스 입지론)
㉠ 크리스탈러의 중심지 이론(서비스입지론, 거시적 분석법)
인간의 정주체계의 분포원리와 상업입지의 계층체계를 설명하고 있다.
재화와 서비스에 따라 중심지가 계층화되며 서로 다른 크기의 도달범위와 최소요구범위를 가진다고 보았다. 즉, 공간적 중심지 규모의 크기에 따라 상권의 규모가 달라진다는 것을 실증
배후지는 중심지에 의해 재화와 서비스를 제공받는 주변지역을 말한다.(중심지 재화 및 서비스- 중심지에서 배후지로 제공되는 재화 및 서비스)
재화의 도달범위 - 중심지가 재화나 서비스를 제공하는 최대의 범위. 즉 중심지 활동이 제공되는 공간적 한계로 중심지로부터 어느 기능에 대한 수요가 '0'이 되는 지점까지의 거리를 말한다.
최소요구치 - 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모
최소요구범위 - 판매자가 정상이윤을 얻는 만큼의 충분한 소비자를 포함하는 경계까지의 거리
중심지 성립요건 - 중심지가 성립/유지되기 위해서는 재화의 도달거리가 최소요구치보다 커야 한다. (재화의 도달거리 > 최소요구치) 즉, 재화의 도달거리와 최소요구치와의 관계를 설명하는 것으로 최소요구치가 재화의 도달범위 내에 있을 때 판매자의 존속을 위한 최소한의 상권 범위가 된다.
크리스탈러 이론의 한계점 - 고객의 다목적 구매행동, 고객의 지역간 문화적 차이를 반영하지 않았다는 비판이 있다.
㉡ 레일리의 소매인력 법칙 - 2개의 도시의 상거래 유인력은 두 도시의 중심의 크기(인구)에 비례하고 두 도시 사이의 소비지역으로부터 거리의 제곱에 반비례하여 형성된다는 것.(인구에 비례, 거리 제곱에 반비례)
㉢ 컨버스의 분기점 모형 - 경쟁관계에 있는 두 소매시장 간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 소매중력모형을 수정하였다.
㉣ 허프의 중심지이론과 확률모형
소비자는 가장 가까운 곳에 상품을 택하려는 경향이 있다.
적당한 거리에 고차원 중심지가 있으면 인근의 중심지를 지나칠 가능성이 커진다.
허프의 중력모형을 활용하여 상권의 규모 또는 매장의 매출액을 추정할 수 있다.
모형을 적용하기 전에 공간(거리)마찰계수가 먼저 정해져야 한다.
허프는 소비자가 특정 점포를 이용할 확률은 점포면적, 소비자와 점프와의 거리, 경쟁점포의 수에 의해서 결정된다고 보았다. -> 점포면적에 비례,/ 거리의 마찰계수수승에 반비례(마찰계수가 2인 경우에는 거리의 제곱에 반비례)/, 경쟁점포의 수에 반비례한다.
공간(거리) 마찰계수란 고객이 점포를 이용하는데 저항이 부담이 되는 정도를 나타내는 전문계수이다. 이 값은 교통조건과 쇼핑물건의 특성에 따라 달라진다.
->교통조건이 나쁠수록 거리의 저항을 많이 받기 때문에 거리마찰계수가 커진다.
-> 전문점들은 편의품점보다 거리의 저항을 적게 받기 때문에 거리마찰계수가 더 작다.
어떤 매장이 고객에게 주는 효용이 클수록 그 매장이 고객들에게 선택될 확률이 더 높아진다는 원리를 바탕으로 삼고 있다.
소비자들의 특정상점의 구매를 설명할 때 실측거리, 시간거리, 매장규모와 같은 공간요인 뿐만 아니라 효용이라는 비공간요인도 고려하였다.
허프는 고정된 상권을 놓고 경쟁함으로 점포가 많아질수록 새로운 점포의 고객수가 증가하는 만큼 기존 점포의 고객수가 감소한다는 제로섬(zero-sum)게임이 된다고 한다.
㉤ 넬슨의 소매입지이론(점포입지의 8원칙)
넬슨은 점포의 경영주체가 최대의 이익을 얻을 수 있는 매출고를 확보하기 위하여 어떤 장소에 입지하여야 하는가에 대하여 8가지 원칙을 제시하였다.
특정점포가 최대이익을 확보하기 위해 어떤 장소에 입지했는가에 대한 8가지 원칙 제시
특히 양립성을 강조
양립성 - 양립성이란 서로 다른 입지점포가 고객을 주고받는 현상을 의미한다. 즉 병원과 약국처럼 보완적 상품취급을 하는 점포는 서로 양립하는 것이 유리하다는 것.
3. 공업지 입지론
㉠ 베버의 최소비용이론 : 공급측면
생산비가 최소일 때 기업의 이윤이 최대가 된다는 생각하에 최소비용으로 제품을 생산할 수 있는 장소를 최적 공업입지지점으로 보았다.
공업입지의 중요요소에는 운송비, 임금(노동비), 집적력(집적이익) 등이 있는다 이 중에서 운송비를 가장 강조했다.
운송비는 원료와 제품의 무게, 원료와 제품이 수송되는 거리에 의해 결정된다.
수송비 최소지점 - 생산과 판매에 있어 최소수송비가 드는 지점에 공업입지가 결정된다.
운송비의 관점에서 원료지향적인지 또는 시장지향적인지를 판단하기 위한 '원료지수(MI -Matrial index)' 개념을 사용한다.
MI가 1보다 큰 공장은 원료지향적 입지를 선호
제품 중량이 국지원료 중량보다 큰 제품을 생각하는 공장은 시장지향적 입지를 선호한다.
베버의 이론은 최소운송비 지점, 최소노동비 지점, 집적이익최대 지점 등을 순차적으로 분석한 후에 이를 종합적으로 고려해서 최소비용지점을 결정한다.
등비용선 - 등비용선은 최소수송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 이에 다른 추가적인 수송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 곡선을 의미한다.
㉡ 뢰쉬의 최대수요이론
뢰쉬는 수요측면에서 수요의 최대화를 통해 이윤을 극대화 할 수 있다고 보았다.
장소에 따라 수요가 차별적이라는 전제 하에 수요 측면에서 경제활동의 공간조직과 상권조직을 파악한 것.
수요 측면의 입장에서 기업은 시장확대 가능성아 가장 높은 지점에 위치해야 한다고 봄
<<핵심빈출지문>>
부동산거래는 그 성질상 고도의 공적인 경향을 띠고 있다. (X)=> 사적인(은밀성, 비공개성)
부동산시장은 장기보다 단기에서 공급의 공급탄력성이 크므로 단기 수급조절이 용이하다. (X)=> 부동산시장은 장기보다 단기에서 공급의 가격탄력성이 작으므로(단기는 비탄력), 단기 수급조절이 곤란하다.
주택시장엣 시장세분화는 일정한 기준에 의해 주택 수요자를 보다 동질적인 소집단으로 구분하는 것이다. (O)
약성 효율적 시장에서는 현재가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석하여 정상이윤을 초과하는 이윤을 획득할 수 있다. (X)=> 정상이윤을 초과하는 이윤을 획득할 수 없다.
준강성효율적 시장은 공표된 정보든 공표되지 않은 정보든 모든 정보가 이미 시장가치에 반영되어 있는 시장이다. (X)=> 준강성효율적 시장 -> 강성효율적 시장
부동산 시장은 불완전경쟁시장이더라도 할당효율적 시장이 될 수 있다. (O)
주택의 하향여과과정이 원활하게 작동하면 저급주택의 공급량이 감소한다. (X)=> 저급주택의 공급량이 증가한다.
고가주택지역엣 주택의 개량비용이 개량 후 주택가치의 상승분보다 크다면 하향여과과정이 발생하기 쉽다(O)
만약 현재 우리나라에서 1,500만채의 주택이 존재하고, 그 중 100만 채가 공가로 남아 있다면, 현재 주택 저량의 수요량은 1,400만 채이다.(O)
고소득층 주거지역과 인접한 저소득층 주택은 할증료가 붙어 거래되며, 저소득층 주거지역과 인접한 고소득층 주택은 할인되어 거래될 것이다. (O)
제 2절 입지 및 공간구조론
일반적으로 상품이나 서비스의 구입 빈도가 낮을수록 상권의 규모는 작다(X)=> 상권의 규모는 크다(고차원중심지) 일반적으로 상품의 구입빈도가 높은 편의품 등은 상권의 규모가 작고, 상품의 구입빈도가 낮은 선매품 등의 고가품은 상권의 규모가 크다. 일반적으로 상품이나 서비스의 구입빈도가 낮을수록 상권의 규모가 크다 즉, 생필품은 점포면적이 비교적 적으며, 구매빈도는 높다. 선매품은 점포면적이 상대 적으로 크며, 구매빈도는 낮다. 따라서 점포면적과 상권의 범위는 비례하며, 구매빈도와 상권의 범위는 반비례한다.
클리스털러의 중심지이론엣 사용되는 재화의 도달범위란 중심지 활동이 제공되는 공간적한계로 중심지로부터 어느 기능에 대한 수요가 '1'이 되는 지점까지의 거리를 말한다. (X)=> '0'이 되는 지점까지의 거리
크리스털러는 재화와 서비스에 따라 중심지가 계층화되며 서로 다른 크기의 도달범위와 최소요구범위를 가진다고 보았다. (O)
레일리는 두 중심지가 소비자에게 미치는 영향력의 크기는 두 중심지의 크기에 반비례하고 거리의 제곱에 비례한다고 보았다. (X)=> 크기에 비례하고 거리의 제곱에 반비례
컨버스는 경쟁관계에 있는 두 소배시장간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 소매중력모형을 수정하였다. (O)
컨버스는 소비자들의 특성 상점의 구매를 설명할 때, 실측거리, 시간거리, 매장규모와 같은 공간요인뿐만 아니라 효용이라는 비공간요소도 고려하였다. (X)=> 컨버스-> 허프
허프는 소비자가 특정 점포를 이용할 확률은 소비자와 점퍼와의 거리, 경쟁점포의 수와 면적에 의해 결정된다고 보았다. (O)
허프모형은 어떤 매장이 고객에게 주는 효용이 클수록 그 매장이 고객들에게 선택될 확률이 높아진다는 공리에 바탕을 두고 있다. (O)
레일리와 허프의 중력모형은 중심지간의 상호작용보다 중심지의 형성과정에 중점을 둔 모형이다. (X)=>중심지간의 상호작용에 중점을 둔 모형이다. 크리스털러의 중심지이론이 중심지형성과정에 중점을 둔 이론이다.
허프모형에서 교통조건이 나쁠 경우, 공간(거리) 마찰계수가 커지며, 일상용품점의 경우는 전문점보다 공간(거리)마찰계수가 크다(O)
크리스털러의 중심지이론은 동일한 기호와 동일한 고매력을 갖춘 인구(고객)의 균등분포를 전제로 한 거시적 분석법이므로 고객의 다목적 구매행동, 고객의 다양한 성향, 고객의 지역 간 문화적 차이를 반영하지 않았다는 비판이 있다. (O)
잡화점, 세탁소는 산재성 점포이고 백화점, 귀금속점은 집재성 점포이다. (X)=> 백화점, 귀금속점은 집심성 점포이다.
베버는 공업입지론에서 기업은 수송비, 인건비, 집적이익의 순으로 각 요인이 최소가 되는 지점에 입지한다. (X)=> 수송비 최소, 인건비 최소이나 집적이익은 최대이다.
원료의 무게와 부피에 비해서 제품의 무게와 부피가 큰 경우는 시장지향성 산업이다.(O)
뢰쉬는 수요측면의 입장에서 기업은 시장확대 가능성이 가장 높은 지점에 유치해야 한다고 보았다. (O)
