[2회독][민법&민사특별법]민사특별법(요약 정리)
<<공부일기>>
민법은 지난 해 인강을 보고 '공부한 척'하느라 워낙 기초가 없어서 물권법부터 인강을 다시 봤다. 올해는 새로운 교수인 '민희열 교수' 강의를 들었다.
이 분의 강의는 한마디로 처음 들으면 좀 어려울 듯 하지만, 기초부터 시작해서 1년 동안 이분을 쫓아서 강의를 듣는다고 하면 민법은 걱정 없겠다는 생각이 든다. <네이버 카페 공인모> 에 가면 이분의 강의를 들을 수 있는데, 빈출지문집과 핵심노트 등을 별로도 판매중 이었다. 나는 지난 해 봤던 교재가 있어서 추가로 구입하지는 않았는데, 여튼, 이 분의 강의는 꽤 좋았다.
강의를 들을 때는 잘 모르는데, 실전에 기출문제들을 풀다 보면 이 분이 강의한 내용이 훅훅~ 떠오른다는 점이 신기했다. 나야 재수를 하고 있고, 2회독을 하고 있는 덕분도 있겠지만, 이분의 강의 내용은 군더더기가 하나도 없다는 걸 강조하고 싶다. 관건은 쌩초보는 이해하기 좀 어렵겠다는 것.
그러느라 이번 민법&민사특별법 2회독은 유독 시간이 오래 걸렸다. 이번 주말 동안 완결 짓는다면 다른 4 과목들은 8일씩 잡아서 8월까지 2회독을 마칠 예정이다. 9월에 3, 4회독을 마치고 10월에 집중적으로 외우고 나머지 기출을 풀면서 시험의 감을 익힐 예정이다.
점점 텐션이 높아지는 느낌, 해이해질 틈이 없어 오히려 다행스럽다는 생각이 든다.
나흘 전부터 아침에는 ABC 쥬스만 마시고, 점심은 굶고 저녁만 한끼 든든히 먹었더니 몸이 한결 가벼워졌다. 나머지 공부를 위해서라도 군더더기 같은 체중을 줄여야겠다는 생각이다. -richboy
제 1 장 주택임대차보호법 = 매회 1문제 출제!
2. 적용범위
(1) 주거용 건물의 임대차
① 판단기준 : 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라 정한다.
② 판단시점 : 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차계약체결 당시를 기준으로 판단한다.
따라서 비주거용 건물을 임차하여 임차인이 주거용으로 개조하여 사용한다거나 비주거용 건물에 임차인이 주거용 건물을 층죽하여 사용하는 경우에는 임대인이 이를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주거용 건물이라 할 수 없다.
③ 주택 일부가 주거외 목적으로 사용되는 경우 : 주거용 건물의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용된다. 예컨대, 가게와 방 한 칸이 딸려있는 주택의 일부를 임차하여 영업을 하면서 그 방 한 칸에서 주거생활을 하는 경우에는 주택임대차보호법이 적용된다.
다만, 건물의 용도가 비주거용인 경우에는 그 일부를 주거용으로 사용하고 있다 하더라도 주택임대차보호법이 적용되지 않는다.
④ 미등기 또는 무허가 건물 : 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정(무허가건물)이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 주택임대차보호법의 적용대상이 된다.
⑤ 대지 포함 여부 : '주거용 건물'의 임대차라 함은 같은 법의 적용대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아니다. 즉, 대지의 환가대금에서도 보증금을 우선변제 받을 수 있다.
(2) 적법한 임대차
주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차 계약이 체결인 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가질 임대인과 임대차 계약이 체결된 경우도 포함된다.
(3) 임차인이 법인인 경우에 적용 여부
원칙 : 원칙적으로 임차인이 법인인 경우에는 <주택임대차보호법>이적용되지 아니한다.
(4) 미등기전세에의 준용
제12조(미등기전세에의 준용) 주택의 등기를 하지 아니한 전세게약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 '전세금'은 '임대차의 보증금'으로 본다.
(5) 일시사용을 위한 임대차
제11조(일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
제 2 절 대항력
대항력의 요건 - 제3조(대항력) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터(익일 오전 0시)제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
(1) 주택의 인도
임차인이 현실인도를 받아 '직접점유'하는 경우 뿐만 아니라 '간접점유'하는 경우에도 인정된다. 다만, 임차인이 간접점유하는 경우에는 직접점유자인 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다.
(2) 주민등록
② 가족의 주민등록 : 주민등록은 임차인 본인 뿐 아니라 그 배우자, 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다. 따라서 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주님등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.
⑦ 주민등록신고의 효력발생시기 : 주민등록의 신고는 행정청에 도달하기만 하면 신고로서의 효력이 발생하는 것이 아니라 행정청이 수리한 경우에 비로소 신고의 효력이 발생한다.
2. 대항력의 발생시기 및 존속요건
(1)대항력의 발생시기
① 다음날 오전 0시 : 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날 오전 0시부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 매도인의 대항력 취득시기 : 전입신고를 마친 주택소유자가 그 주택을 타인에게 매도함과 동시에 이를 임차하여 잔금수령일로부터 임차인으로서 거주하는 경우에는 매수인에게 소유권이전등기를 경료해 준 날 이후에야 비로소 그 주민등록이 임대차 공시방법으로서 효력이 있다. 즉, 소유권이전등기 경료일의 다음 날부터 임차인으로 대항력을 가진다.
(2) 대항력의 존속요건
① 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속 : 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 대항력 취득시 뿐만 아니라 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속하고 있어야 한다. 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다.
② 일시 전출 후 재전입한 경우 : 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 입주함으로써 임차권의 대항력을 취득한 후 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 그 전출 당시 대항요건을 상실함으로써 대항력은 소멸하고, 그 후 임차인이 다시 그 주택의 소재지로 주민등록을 이전하였다면 재전입한 때로부터 새로운 대항력이 다시 발생한다.
3. 대항력의 내용
(1) 주택양수인에 대한 효력
① 임대인의 지위승계
㉠ 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임차보증금 반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 그 임차주택의 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다.
㉡ 대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 양수한 때에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 된다.
㉢ 임차인이 대항력을 갖춘 후에 그 임차주택이 양도되어 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 된 후에 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다 하여 이미 발생한 양수인의 임차보증금반환채무가 소멸하는 것은 아니다.
㉣ 다만, 임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않는다. 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 2기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있다.
(3) 경매에 있어서의 대항력
제3조의 5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 <민사집행법>에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 아니한다.
① 임차인이 대항요건을 갖추었다 하여도 경매에 있어서는 선순위 담보물권이나 가압류 등이 있는 경우에는 대항력이 인정되지 않는다.
② 임차권이 최선순위인 경우 : 대항력이 있는 임차권이 최선순위인 경우에는 보증금이 모두 변제되지 않는 한, 임차권은 소멸하지 아니하고 경매절차의 매수인(경락인)에게 대항할 수 있다.
③ 임차권보다 선순위 저당권이 있는 경우 : 임차권보다 선순위로 저당권이 있는 경우에는 후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 경우라면 비록 후순위 저당권자에게 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하고, 경락인에 대해 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다. 따라서 주택의 인도 및 주민등록과 그 주택에 대한 제3자의 저당권 등기가 같은 날 이루어진 경우 경매절차에서 임차인은 매수인에게 대항할 수 없다.
④ 대항력을 갖춘 선순위 임대차의 보증금증액 : 대항력을 갖춘 임차인(1순위)이 저당권설정등기(2순위) 이후에 임대인과 보증금을 증액(3순위)하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우, 저당권설정등기 후에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 저당권자에게는 대항할 수 없으므로, 임차인은 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없다.
<<중요 기출지문>>
* 주택임차인 乙이 보증금을 지급하고 대항요건을 갖춘 후 임대인 甲이 그 주택의 소유권을 丙에게 양도한 경우...
갑은 특별한 사정이 없는 한 보증금반환의무를 면한다.
임차주택 양도 전 발생한 연체차임채권은 특별한 사정이 없는 한 병에게 승계되지 않는다.
임차주택 양도 전 보증금반환채권이 가압류된 경우, 갑은 제3채무자의 지위를 승계한다.
병이 을에게 보증금을 반환하더라도 특별한 사정이 없는 한 갑에게 부당이득반환을 청구할 수 없다.
만약 갑이 채권담보를 목적으로 임차주택을 병에게 양도한 경우, 갑은 특별한 사정이 없는 한 보증금반환의무를 면하지 못한다. 이른바 주택의 양도담보의 경우는 주택의 소유권이 양도담보권자에게 확정적, 종국적으로 이전되는 것도 아니므로 양도담보권자는 이 법 조항에서 말하는 임대인의 지위를 승계하는 '양수인'에 해당되지 아니한다고 보는 것이 상당하다. 따라서 임대인 갑은 특별한 사정이 없는 한 보증금반환의무를 면하지 못한다.
임차한 주택이 경매가 되어 매각된 경우, 임차인은 경매절차에서 배당요구를 하지 않으면 보증금에 대해 우선변제를 받을 수 없다. 즉 임차인의 임차보증금반환채권은 배당요구가 필요한 배당채권에 해당하기 때문이다.
임차권등기명령의 집행에 따라 주택 전부에 대해 타인 명의의 임차권등기가 끝난 뒤 소액 보증금을 내고 그 주택을 임차한 자는 최우선변제권을 행사할 수 없다.
임차권보다 선순위의 저당권이 존재하는 주택이 경매로 매각된 경우, 경매의 매수인은 임대인의 지위를 승계하지 않는다. =>아예 임차주택의 양수인이 되지 않는다는 뜻
소액임차인은 경매신청의 등기 전까지 임대차계약서에 확정일자를 받아야 최우선변제권을 행사할 수 있다. 최우선변제의 경우에 확정일자는 필요 없다.
주택임차인의 우선변제건은 대지의 환가대금에도 미친다.
다가구용 단독주택 일부의 임차인이 대항력을 취득하였다면, 후에 건축물 대장상으로 다가구용 단독주택이 다세대주택으로 변경되었다는 사정만으로는 이미 취득한 대항력을 상실하지 않는다.
우선변제권 있는 임차인은 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. =>주택은 대지없이 존립·사용할 수 없고, 임차인의 주거안정은 건물‧대지일체로 보호해야 실효성이 확보되기 때문입니다.
임차인이 대항력을 가진 후 그 임차주택의 소유권이 양도되어 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 되었더라도, 임차인이 주민등록을 이전하면 양수인이 부담하는 임차보증금반환채무는 소멸하는 것은 아니다.
주택을 임차한 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 우선변제받을 수 없다.
주택임차인 乙이 보증금을 지급하고 대항요건을 갖춘 후 임대인 甲이 그 주택의 소유권을 丙에게 양도하였다면....
-임차주택 양도 전 보증금반환채권이 가압류된 경우, 병은 제3채무자의 지위를 승계한다.
-만약 갑이 채권담보를 목적으로 임차주택을 병에게 양도한 경우, 갑은 보증금반환의무를 면하지 못한다. 즉, 임차주택의 양도담보권자는 임차주택의 양수인에 해당하지 않는다. 따라서 갑으로부터 채권담보를 목적으로 임차주택을 양수한 병은 임차주택의 양수인에 해당하지 않는다. 따라서 이 경우에 갑은 여전히 을에 대해 보증금반환의무를 진다.
임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있다.
임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
제 2 장 상가건물임대차보호법
2. 적용범위
제2조(적용범위) 이 법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 아니한다.
(2) 적용되는 보증금의 범위
제2조(적용범위) 대통령령으로 정하는 보증금액이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.
① 상가건물임대차보호법은 대통령령이 정하는 환산보증금액[보증금 + 차임환산액(차임X100)]을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 않는다.
② 예를 들어 보증금이 2억원이고 월세가 550만 원인 경우 환산보증금은 2억원 + (550만원 X 100) = 7억 5천만원이 된다. 따라서 서울특별시라면 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있지만, 과밀억제권역이라면 적용되지 않는다.
제 2 절 대항력
대항요건 - 제3조(대항력 등) 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
<<중요 기출지문>>
일시사용을 위한 것임이 명백한 임대차는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는다.
상품의 보관, 제조, 가공 등 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다.
임대인은 계약이 존속하는 동안 임차목적물의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 진다.
임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아(not 동의 없이도 X) 세무서장에게 해당 상가건물의 임대차에 관한 정보제공을 요구할 수 있다.
임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으나 전체 임대차기간이 10년(not 7년 X)을 초과해서는 안 된다.
임대차가 종료한 후 보증금이 반환되지 않은 때에는 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시군법원에(not 관할 세무서X) 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인의 계약 해지의 통고가 있으면 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면(not 즉시 X) 해지의 효력이 발생한다.
임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 임대차계약서상의 확정일자는 필요 없다.
권리금회수의 방해로 암차인의 임대인에 대한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내(not 방해가 있은 날로부터 3년 X)에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다.
보증금이 10억원이면 임대차는 <상가건물 임대차보호법>이 적용되지 않는다. 따라서 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 없다.
또한 보증금이 10억원이면 건물이 경매로 매각된 경우라도 특별한 사정이 없는 한 보증금에 대해 일반채권보다 우선하여 변제받을 수도 없다.
임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 아니한 경우에 상가임대인이 그의 임차인이 주선한 신규임차인으로 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있다.
* 2012. 1. 甲은 선순위 권리자가 없는 乙의 X상가건물을 보증금 1억원, 월차임 40만원에 임차하여 대항요건을 갖추고 확정일자를 받았을 때....
- 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다. 다만, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
- 갑이 보증금반환청구소송의 확정판결에 따라 X건물에 대한 경매를 신청하는 경우, 갑의 건물명도의무 이행은 집행개시의 요건이 아니다.
- 우선변제에 필요한 대항요건은 효력발생요건이 아니라 존속요건이다. 따라서 갑이 X건물의 환가대금에서 보증금을 우선변제받기 위해서는 대항요건이 배당요구 종기까지 존속하여야 한다.
- 임차권은 임차건물에 대하여 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
* 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
<<중요 기출 지문>>
구조상 및 이용상의 독립성을 갖추고 있더라도 소유자가 구분건물로 등기하지 않고 1동의 건물을 객체로 등기를 한 때에는 구분소유권이 성립하지 않는다.
전유부분만에 관하여 설정된 저당권이나 압류 또는 가압류의 효력은 특별한 사정이 없는 한 당연히 종된 권리인 그 대지사용권까지 미친다.
전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분(현관문 열고 들어간 뒤 내 공간)을 말한다.
구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.
대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분하는 것을 금지하는 취지를 등기하지 않으면, 집합건물의 대지임을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자에게 대항할 수 없다.
집합건물의 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약을 정한다. 따라서 건물의 임차인도 관리인이 될 수 있다.
관리단은 구분소유의 관계가 성립하는 건물이 있는 경우, 특별한 조직행위가 없어도 당연히 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립하는 단체이다.
전유부분이 50개 이상인 건물의 관리인을 선임된 자는 선임된 사실을 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 또는 자치구의 구청장에게 신고하여야 한다.
관리단은 관리비징수에 관한 유효한 관리단규약 등이 존재하지 않더라도, 공용부분에 대한 관리비는 이를 그 부담의무자인 구분소유자에 대하여 청구할 수 있다.
관리단에는 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 구분소유자의 5분의 4이상의 결의가 있어야만 하는 경우는 "재건축 결의" 이다.
공용부분의 변경, 구분소유권의 경매청구, 규약의 설정/변경/폐지, 구분소유자의 전유부분 사용금지의 청구 는 구분소유자의 4분의 3이상 및 의결권의 4분의 3이상의 결의가 필요하다.
전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.
구분소유자 전원의 동의로 소집된 관리단집회는 소집절차에서 통지되지 않은 사항에 대해서도 결의할 수 있다.
전유부분에 대하여 구분소유자에게 지는 담보책임의 존속기간은 구분소유자에게 인도한 날부터 기산한다.
대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 경우, 대지의 소유자는 그 건물의 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여 분할을 청구하지 못한다.
관리인의 대표권 제한은 선의의 제3자에게 대항할 수 없다.
=> 관리인이 다른 사람과 어떤 계약이나 법률행위를 했을때, 관리인의 권리를 제한 했어도, 이를 모르고 관리인과 계약을 한 사람에게 주장하지 못한다 . 즉 제3자는 권리취득에 문제가 없다는 뜻 입니다.
관리인은 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단집회를 소집하여야 한다.
일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공하는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.
공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다. => 공유자가 "공용부분" 에 관하여 다른 공유자에게 채권을 떠안긴다는 뜻입니다. ex) 아파트 이사가는 매도인이 아파트 이사오는 매수인에게 공동으로 사용했던 공용부분에 대한 채권(빚)을 넘겨준다는 뜻입니다.
구분건물이 되기 위해서는 구분된 각 부분이 구조상, 이용상의 독립성이 있어야 하고 소유자의 구분행위가 있어야 한다. 구분행위로 인정받기 위해서 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기까지 될 필요는 없다.
집합건물구분소유권의 특별승계인이 그 구분소유권을 다시 제3자에게 이전한 경우, 관리규약에 달리 정함이 없는 한, 각 특별승계인들은 자신의 전(前) 구분소유자의 공용부분에 대한 체납관리비를 재촉할 책임을 진다.
전유부분에 관한 담보책임의 존속기간은 구분소유자에게 인도한 날부터(not 사용검사일부터 X) 기산한다.
공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기가 필요하지 않다.
분양자는 원칙적으로 전유부분을 양수한 구분소유자에게 담보책임을 진다.
규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다.
재건축 결의 후 재건축 참가 여부를 서면으로 촉구받은 구분소유자는 촉구를 받은 날로부터 2개월 이내에 회답하여야 하며, 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.
*공용부분에 대한 설명...
-관리인 선임 여부와 관계 없이 공유자는 단독으로 공용부분에 대한 보존행위를 할 수 있다.
-각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다.
-집합건물의 공용부분은 시효취득의 대상이 될 수 없다.
-공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기가 필요하지 아니하다.
-공용부분 관리비에 대한 연체료는 전 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.
-집합건물의 구분소유자가 관리단집회 결의나 다른 구분소유자의 동의 없이 공용부분을 독점적으로 점유, 사용하고 있는 경우, 다른 구분소유자는 공용부분의 보존행위로서 그 인도를 청구할 수 없다. 다만 특별한 사정이 없는 한 자신의 지분권에 기초하여 공용부분에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수는 있다.
-구분소유자중 일부가 정당한 권원 없이 구조상 공용부분인 복도를 배타적으로 점유, 사용하여 다른 구분소유자가 사용하지 못하였다면, 특별한 사정이 없는 한 이로인하여 얻은 이익을 다른 구분소유자에게 부당이득으로 반환하여야 한다.
-관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 규약이 없더라도 공용부분에 대한 관리비를 그 부담의무자인 구분소유자에게 청구할 수 있다.
*집합건물에 관한 설명...
집합건축물대장에 등록하지 않더라도 구분소유가 성립할 수 있다.
구분소유자는 공용부분을 '용도'에 따라 사용할 수 있으며, 규약에 따라 정한 바가 없으면 지분비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다.
집합건물의 공용부분은 시효취득의 대상이 될 수 없다.
관리인 선임 여부와 관계없이 공유자는 단독으로 공용부분에 대한 보존행위를 할 수 있다.
구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않은 한 그가 가지는 전유뷰분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.
*관리인 및 관리위원회 등에 대한 설명
구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.
관리위원회를 둔 경우에도 규약에서 달리 정한 바가 없으면, 관리인은 공용부분의 보존행위를 함에 있어 관리위원회의 결의를 거쳐야 한다.
관리인은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리위원회의 위원이 될 수 없다.
관리위원회 위원은 질병, 해외체류 등 부득이한 사유가 있는 경우 외에는 서면이나 대리인을 통하여 의결권을 행사할 수 없다.
<< 중요 기출 지문>>
가등기담보법은 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예당 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약과 그 담보의 목적으로 마친 가등기(가등기담보) 또는 소유권이전등기(양도담보)의 효력을 정함을 목적으로 한다. = 쉽게 말해 빌리는 돈에 이자를 합한 것보다 더 큰 액수의 부동산(not 동산 X)인 경우 가능하다는 뜻이다. 예를 들어 1억원을 차용하면서 시가 2억원 상당의 부동산에 대해 대물변제의 예약을 하고 가등기한 경우 가 있을 것이다.
* <가등기담보 등에 대한 법률>에 관한 설명...
가등기담보권이 설정된 경우, 설정자는 담보권자에 대하여 그 목적물의 소유권을 자유롭게 행사할 수 있다. 즉, 가등기담보권이 실행될 때까지는 목적물의 소유권이 담보권설정자에게 있으므로, 담보권설정자는 목적물을 자유롭게 사용, 수익할 수 있고 제3자에게 용익물권을 설정하거나 임대할 수도 있다.
귀속청산의 경우, 채권자는 담보권실행의 통지절차에 따라 토지한 정산금의 금액에 대해서는 다툴 수 없다. 즉, 채권자는 제3조 1항에 따라 그가 통지한 청산금의 통지에 관하여 다툴 수 없다. (말 바꾸기 할 수 없다)
청산금 미지급으로 본등기가 무효로 되었다면, 그 후 청산절차를 마치더라도 유효한 등기가 될 수 있다. 즉 청산절차에 관한 규정을 위반하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우에는 그 본등기는 무효라고 할 것이고, 다만 가등기권리자가 가등기담보법 제3조, 제4조에 정한 절차에 따라 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지한 후 채무자에게 정당한 청산금을 지급하거나 지급할 청산금이 없는 경우에는 채무자가 그 통지를 받은 날로부터 2월의 청산기간이 경과하면 위 무효인 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기가 될 수 있을 뿐이며, 그 입증책임은 이를 주장하는 자에게 있다고 할 것이다.
=> 청산금 지급을 마무리하였더라도 청산기간 2개월이 경과된 후에 소유권이전등기해야 유효한 등기가 됩니다. 가등기담보권의 귀속청산은 크게 3가지로 구분됩니다. (암기코드 = 통청소)
1)통 : 채권자와 채무자에게 청산금을 통지해야 합니다.
2)청 : 청산기간(보통 청산기간은 2개월)에 채권자와 채무자 등에게 청산금 지급절차를 마무리해야 합니다.
만약 청산기간이 지나기 전에 소유권이전등기시 무효가 됩니다. 반드시 청산기간이 지난 후 이전등기해야 합니다.
3)소 : 청산기간이 경과된 후 소유권이전등기하면 비로소 소유권을 취득합니다.^^
실행통지의 상대방이 채무자 등 여러 명인 경우, 그 모두에 대하여 실행통지를 하여야 통지로서의 효력이 발생한다.
채권자와 채무자가 가등기담보권설정계약을 체결하면서 가등기 이후에 발생한 채권도 후순위권리자에 대하여 우선변제권을 가지는 가등기담보권의 피담보채권에 포함시키기로 약정할 수 있다.
채무자가 아닌 제3자도 가등기담보권설정자가 될 수 있다. (이를 가등기담보 등에 관한 법률에서는 '담보가등기목적 부동산의 물상보증인'이라고 칭함)
채권자는 그가 통지한 청산금의 금액에 관하여 다툴 수 없다.
가등기담보권은 저당권과 같은 종된 권리이므로 가등기담보권을 피담보채권과 분리하여 양도할 수는 없지만, 가등기담보권을 그 피담보채권과 함께 제3자에게 양도할 수 있다.
가등기담보권자는 그 선택에 따라 권리취득에 의해 실행하거나 목적부동산의 경매를 청구할 수 있다.
담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매가 된 경우 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의해 소멸한다. 즉, 가등기담보권은 저당권과 같으므로, 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매가 된 경우 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의해 소멸한다.
가등기의 원인인 매매예약서상의 매매대금은 가등기절차의 편의상 기재하는 것에 불과하고 가등기의 피담보채권이 그 한도로 제한되는 것은 아니며 피담보채권의 범위는 당사자의 약정 내용에 따라 결정된다.
채무자가 청산기간이 지나기 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도나 그 밖의 처분은 이로써 후순위권리자에게 대항하지 못한다.
가등기가 담보가등기인지 여부는 거래의 실적과 당사자의 의사해석에 따라 결정된다. 즉 담보가등기인지 여부는 등기부상의 등기원인에 의하여 형식적으로 결정될 것이 아니고, 거래의 실적과 당사자의 의사해석에 따라 결정된다.
가등기담보부동산의 예약 당시 시가가 그 피담보채무액에 미달하는 경우에는 청산금평가액의 통지를 할 필요가 없다. 즉, <가등기담보 등에 관한 법률>은 재산권 이전의 예약에 의한 가등기담보에 있어서 그 재산의 예약 당시의 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합한 액수를 초과하는 경우에 한하여 그 적용이 있다. 가등기담보부동산의 예약 당시의 시가가 그 피담보채무액에 미달하는 경우에는 청산금평가액의 통지를 할 필요가 없다.
가등기가 담보가등기인지, 청구권 보전을 위한 가등기인지의 여부는 등기원인에 의하여 형식적으로 결정될 것이 아니고 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정된다.
채권자가 담보권 실행을 통지함에 있어서, 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 통지의 상대방에게 그 뜻을 통지하여야 한다.
청산금은 담보권 실행의 통지 당시 담보목적부동산의 가액에서 피담보채권액을 뺀 금액이며, 그 부동산에 선순위 담보권이 있으면 위 피담보채권액에 선순위 담보로 담보한 채권액을 포함시킨다.
채권자가 나름대로 평가한 청산금의 액수가 객관적인 청산금의 평가액에 미치지 못한다고 하더라도 담보권 실행통지로서의 효력은 인정된다.
가등기담보권의 실행으로 청산절차가 종료된 후 담보목적물에 대하여 사용, 수익권을 가지는 자는 가등기담보권자인 채권자이다.
* 가등기담보권의 실행에 대한 내용
공사대금채무를 담보하기 위한 가등기는 <가등기담보 등에 관한 법률>이 적용되지 않는다. 즉, 가등기담보법은 (준)소비대차에 의하여 발생한 채권(차용금, 대여금)을 담보하기 위하여 실행된 가등기 또는 재산권이전등기에 관하여 적용된다. 따라서 소비대차 이외의 사유로 발생한 채권인 경우에는 적용되지 않는다. 즉, 매매대금, 공사대금채권, 물품대금의 반환채무, 매매계약해제에 따른 대금반환채무를 담보로 하는 담보가등기의 경우 등에는 <가등기담보 등에 관한 법률>이 적용되지 않는다.
청산금을 지급할 필요 없이 청산절차가 종료한 경우, 그 때부터 담보목적물의 과실수취권은 채권자에게 귀속한다. 즉, 청산절차가 종료한 경우 채권자가 목적물의 소유권을 취득하므로 청산절차 종료후에 담보물에 대한 과실수취권은 채권자에게 있다.
실행통지는 서면 뿐만 아니라 구두로도 가능하다.
<가등기담보 등에 관한 법률>은 귀속청산방식만 인정된다. 따라서 '처분정산'형의 담보권실행은 허용되지 않는다.
담보가등기 후의 저당권자는 청산기간에 한정되어 저당권의 피담보채권의 도래 전이라도 부동산의 경매를 청구할 수 있다.
*甲은 乙의 X토지에 대하여 가등기담보권을 취득하였으나, 乙은 변제기에 채무를 이행하지 않고 있다면...
甲은 X토지의 경매를 청구할 수 있다.
제3자가 경매로 X토지의 소유권을 취득한 경우, 甲의 가등기담보권은 소멸한다.
甲이 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 X토지의 소유권을 취득하기 위해서는 청산절차를 거쳐야 한다.
X토지의 후순위 권리자는 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 X토지의 경매를 청구할 수 있다.
청산기간 전에 乙의 다른 채권자의 강제경매로 제3자가 X토지의 소유권을 취득하는 경우에는 甲은 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없다.
*甲이 乙에게 빌려준 1,000만원을 담보하기 위해 乙소유의 X토지(시가 1억원)에 가등기를 마친 다음, 丙이 X토지에 대해 저당권을 취득하였다면....
乙의 채무변제의무가 甲의 가등기말소의무보다 선이행의무(not 동시이행관계 X)이다.
甲이 청산기간이 지나기 전에 가등기에 의한 본등기를 마치면 그 본등기는 무효이다. 즉, 권리취득에 의한 실행절차에 관한 규정은 강행규정이다. 따라서 甲이 청산기간이 지나기 전에 가등기에 의한 본등기를 마치면 그 본등기는 무효가 된다.
乙이 청산기간이 지나기 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도는 이로써 丙에게 대항할 수 없다. 즉, 채무자가 청산기간이 지나기 전에 청산금에 관한 권리의 양도나 그 밖의 처분은 이로써 후순위 권리자에게 대항하지 못한다.
후순위 권리자인 丙은 청산기간에 한정하여(not 청산기간이 지나면 X) 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 담보 목적부동산의 경매를 청구할 수 있다.
甲의 가등기담보권 실행을 위한 경매절차에서 X토지의 소유권을 丁이 취득한 경우, 甲의 가등기담보권은 소멸한다. 즉, 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매 등이 행하여진 경우에는 담보가등기 권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다.
* 乙이 甲으로부터 1억원을 빌리면서 자신의 X토지(시가 3억원)를 양도담보로 제공하고 甲명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 그 후 丙은 X토지를 사용, 수익하던 乙과 임대차 계약을 맺고 그 토지를 인도받아 사용하고 있다면....
甲은 피담보채권의 변제기 전에도 丙에게 임료 상당을 부당이득으로 반환청구할 수 없다. 즉 일반적으로 담보목적으로 가등기를 경료한 경우 담보물에 대한 사용, 수익권은 가등기담보권설정자인 소유자에게 있다. 따라서 甲의 청산절차가 종료하기 전에는 丙에게 임료 상당을 부당이득으로 반환청구할 수 없다.
甲은 특별한 사정이 없는 한 담보물 실행을 위하여 丙에게 X토지의 인도를 청구할 수 있다.
乙이 피담보채무의 이행지체에 빠졌을 경우, 甲은 丙에게 소유권에 기하여 X토지의 인도를 청구할 수 없다.
甲이 乙에게 청산금을 지급함으로써 소유권을 취득하면 甲의 양도담보권은 소멸한다. 즉, 청산절차의 종료로 甲소유권을 취득하였으므로 甲의 양도담보권은 당연히 소멸한다.
만약 甲이 선의의 丁에게 X토지를 매도하고 소유권이전등기를 마친 경우, 乙은 丁에게 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 없다. 즉, 채무자 등은 청산금 채권을 변제받을 때까지 그 채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다. 다만, 그 채무의 변제가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 그러하지 아니하다.
* 가등기담보 등에 관한 법률상 채권자가 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위해서 채무자에게 실행통지를 할 때 ....
채권자는 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하고 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지해야 한다. 통지에는 통지 당시의 담보목적 부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 하며, 이 경우 부동산이 둘 이상인 경우에는 각 부동산의 소유권이전에 의하여 소멸시키려는 채권과 그 비용을 밝혀야 한다.
한편 채권자는 청산금을 채무자 등에게 지급하여야 한다. 이 경우 담보목적부동산에 '선순위 담보권 등의 권리'가 있을 때에는 그 채권액을 계산할 때 선순위 담보 등에 의하여 담보된 채권액을 포함한다.
정리하면, 채무자에게 실행통지를 할 때 밝혀야 할 것은
청산금의 평가액
선순위 담보권자의 피담보채권액
통지 당시 담보목적부동산의 평가액
청산금이 없다고 평가되는 경우 그 뜻
담보목적부동산이 둘 이상인 경우 각 부동산의 소유권 이전에 의하여 소멸시키려는 채권 이다.
* 甲은 乙에 대한 1억원의 차용금채무를 담보하기 위해 자신의 X건물(시가 2억원)에 관하여 甲명의로 소유권이전등기를 마쳤다면...
甲은 X건물의 화재로 乙이 취득한 화재보험금청구권에 대하여 물상대위권을 행사할 수 있다.
甲은 乙로부터 X건물을 임차하여 사용하고 있는 丙에게 소유권에 기하여 그 반환을 청구할 수 없다.
甲은 담보권 실행으로서 乙로부터 임차하여 X건물을 점유하고 있는 丙에게 그 인도를 청구할 수 있다.
甲은 乙로부터 X건물을 임차하여 사용하고 있는 丙에게 임료 상당의 부당이득반환을 청구할 수 없다.
甲이 X건물을 선의의 丁에게 소유권이전등기를 해 준 경우, 乙은 丁에게 소유권이전등기말소를 청구할 수 없다.
제 4 장 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률
2. 적용대상
명의신탁의 경우
(1) 원칙적 무효
제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다. ② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. ③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.
(2)종중, 종교단체 및 배우자에 대한 특례(유효인 경우)
① 법률상 배우자 : 배우자사이의 명의신탁으로 유효인 경우에서 배우자는 법률상의 배우자를 의미하고, 사실상의 배우자는 포함하지 아니한다.
② 유효인 명의신탁의 법률관계
㉠ 대내적으로는 신탁자가 소유자이다. 따라서 신탁자는 언제든지 신탁계약을 해지하고 수탁자에 대하여 소유권이전등기를 청구할 수 있다. 이러한 소유권이전등기청구권은 물권적 청구권으로서 소멸시효에 걸리지 않는다.
㉡ 명의신탁에 의하여 부동산의 소유자로 등기된 자(명의수탁자)의 점유는 그 점유권원의 성질상 타주점유이므로 명의수탁자는 그 부동산에 대하여 취득시효를 완성할 수 없다.
㉢ 대외적으로는 수탁자가 소유자이다. 따라서 제3자가 신탁재산을 침해하는 경우 물권적 청구권자는 수탁자이므로 신탁자는 소유권에 기하여 직접 반환청구나 방해배제청구를 할 수 없고, 수탁자를 대위하여 행사할 수 있을 뿐이다.
③ 명의수탁자는 신탁부동산을 유효하게 제3자에게 처분할 수 있고, 제3자는 선/악의를 불문하고 소유권을 취득한다. 다만, 제3자가 수탁자의 배임행위에 적극 가담한 경우에는 사회질서 위반으로 무효이다.
2. 명의신탁약정이 아닌 경우(부동산실명법이 적용되지 않는 경우)
① 부동산의 양도담보와 가등기담보
② 신탁재산
③ 상호명의신탁 - 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우에는 구분소유적 공유관계가 성립하여 명의신탁에 해당되지 않는다.
3. 무효인 명의신탁의 법률관계
2자간 등기명의신탁(이전형 명의신탁)
① 의의 : 명의신탁자가 자기 소유 명의로 등기된 부동산물권을 명의수탁자의 명의로 이전해 주는 것을 말한다.
② 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 법률관계
㉠ 명의신탁약정은 무효이고, 그 약정의 기한 급부는 부당이득에 해당한다.
㉡ 명의수탁자 앞으로 마쳐진 등기도 무효이므로 소유권은 수탁자에게 있다.
㉢ 신탁자는 수탁자를 상대로 소유권에 기한 등기말소를 구하거나 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기를 구할 수 있다.
㉣ 명의신탁약정이 무효이므로 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
③ 명의수탁자가 수탁받은 물건을 처분한 경우의 법률관계
㉠ 제3자와의 관계 : 명의신탁약정과 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로 제3자는 선의, 악의를 불문하고 유효하게 권리를 취득한다.
㉡ 명의신탁자와 명의수탁자간의 법률관계 : 명의신탁자는 명의신탁부동산의 처분을 이유로 명의수탁자에게 손해배상을 청구할 수 있다.
㉢ 양자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 신탁부동산을 처분하여 제3취득자가 유효하게 소유권을 취득하고 이로써 명의신탁자가 신탁부동산에 대한 소유권을 상실한 후에 명의수탁자가 우연히 신탁부동산의 소유권을 다시 취득하였다고 하더라도 명의신탁자가 신탁부동산의 소유권을 사실한 사실에는 변함이 없으므로 , 명의신탁자의 소유권에 기한 물권적 청구권, 즉 말소등기청구권이나 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기 청구권도 더 이상 그 존재 자체가 인정되지 않는다.
2. 3자간 등기명의신탁(중간생략등기형 명의신탁)
① 의의 : 명의신탁자 "갑"이 제3자 "병"과 매매 등 물권이전응 위한 계약을 체결한 후에 명의신탁약정을 맺은 명의수탁자 "을"명의로 직접 이전등기를 하는 경우이다.
② 신탁자, 수탁자, 매도인 사이의 법률관계
㉠ 명의신탁약정 무효 : 명의신탁자와 명의수탁자간의 명의신탁약정은 무효이고, 매도인(양도인)으로부터 명의수탁자 앞으로의 등기에 대한 물권변동도 무효이다. 따라서 명의신탁된 물권은 원래의 매도인에게 귀속한다.
㉡ 매도인 "병"과 명의신탁자"갑"의 법률관계 :
매도인 "병"과 명의신탁자 "갑" 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로 명의신탁자 "갑"은 매도인 "병'에 대하여 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 매도인 "병"은 신탁자 "갑"에 대하여 소유권이전등기의무가 있다.
만일 목적부동산을 명의신탁자 "갑"이 인도받아 점유하고 있다면 명의신탁자 "갑"의 매도인"병"에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸시효가 진행하지 않는다.
㉢ 매도인 "병"과 명의수탁자 "의"의 법률관계 :
물권변동이 무효이므로 소유권 등 물권은 원래의 소유자"병"에게 있다. 매도인"병"은 소유권에 기한 방해배제청구로 수탁자"을"에게 등기말소를 청구할 수 있고, 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기를 청구할 수도 있으며, 제 741조에 의거하여 부당이득반환청구를 할 수도 있다.
㉣ 명의신탁자"갑"과 명의수탁자"을"간의 법률관계 :
ⓐ 명의신탁자 갑과 명의수탁자 을간의 명의신탁약정은 무효이고, 신탁된 부동산물권에 관해 명의수탁자 을은 대내적으로뿐만 아니라 대외적으로도 무권리자이다.
ⓑ 명의신탁자 갑은 명의수탁자 을을 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 없다. 또한 명의신탁자 갑은 소유자가 아니므로 명의수탁자에 대하여 등기의 말소를 구할 수도 없다.
ⓒ 다만, 명의 신탁자 갑은 물권이전계약에 기한 매도인에 대한 소유권이전등기청구권(채권적 등기청구권)을 보전하기 위해 매도인 병을 대위하여 명의수탁자 을에게 무효인 수탁자명의등기의 말소를 구할 수 있다.
ⓓ 3자간 등기명의신탁의 경우 그 명의신탁약정과 그에 의한 등기가 무효로 되더라도 명의신탁자 갑은 매도인 병에 대하여 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 보유하고 있어 손해를 입었다고 볼 수 없다.
ⓔ 명의수탁자 을이 명의신탁자 갑 앞으로 소유권이전등기를 경료해 주었다면 그 등기는 실체관계에 부합하여 유효하다.
③ 명의수탁자가 제3자 정에게 처분한 경우
㉠ 명의수탁자 을이 신탁부동산을 임의로 제3자 정에게 매각처분한 경우에 특별한 사정이 없는 한 그 매수인 정은 선의/악의를 불문하고 유효하게 보유권을 취득한다.
㉡ '제3자'는 명의신탁약정의 당사자 및 포괄승계인 외의 자로서 수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 새로운 이해관계를 맺은 자를 말하고, 오로지 명의신탁자와 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약을 맺고 단지 등기명의만을 명의수탁자로부터 경료받은 것 같은 외관을 갖춘 자는 위 제3자에 해당되지 않는다.
㉢ 명의수탁자 을이 신탁부동산을 제 3자 정에게 처분한 경우, 특별한 사정이 없는 한 제3취득자 정은 유효하게 소유권을 취득하므로 그 결과 명의수탁자 을은 신탁부동산의 처분대금이나 보상금을 취득하는 이익을 얻게 되므로, 명의수탁자 을은 명의신탁자 갑에게 그 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다. 명의수탁자가 부동산에 관하여 제3자에게 근저당권을 설정하여준 경우에도 명의수탁자 을은 명의신탁자 갑에게 그 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
㉣ 그러나 매도인 병으로서는 명의수탁자가 부동산을 처분하였다 하더라도 명의신탁자에 대하여 신의칙 내지 민법 제536조 제1항 본문(동시이행 항변권)규정에 의하여 매매대금 반환채무의 이행을 거절할 수 있으므로 결국 매도인 병으로서는 명의수탁자의 처분행위로 인하여 손해를 입은 바가 없어 수탁자 을에 대한 매도인 병의 손해배상청구도 허용되지 아니한다.
㉤ 명의수탁자가 신탁부동산을 임의로 처분하거나 강제수용이나 공공용지 협의취득 등을 원인으로 제3취득자 명의로 이전등기가 마쳐진 경우, 명의신탁관계는 당연히 종료된다.
3. 계약명의신탁
<< 중요 기출 지문>>
*甲은 2023년 친구 乙과 명의신탁약정을 하고 丙소유의 X부동산을 매수하면서 丙에게 부탁하여 乙명의로 소유권이전등기를 하였다면...(3자간 등기명의신탁)
丙이 X부동산의 소유자 이고, 丙은 진정명의회복을 원인으로 乙에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다. 즉, 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 따라서 소유권은 원래의 물권자인 양도인 丙에게 있다. 원소유자(양도인 丙)는 소유권에 기한 배제방해청구로 수탁자에게 등기말소를 청구할 수 있고, 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기를 청구할 수도 있다.
甲은 명의신탁해지를 원인으로 을에게 소유권이전등기를 신청할 수 없다. 즉, 명의신탁약정이 무효이므로 명의신탁자는 명의수탁자에게 명의신탁 해지를 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
甲은 부당이득반환을 원인으로 乙에게 소유권이전등기를 청구할 수 없다. 즉, 3자간 등기명의신탁에 있어서 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 없으며, 이는 부동산실명법에서 정한 유예기간 경과에 의하여 명의신탁약정과 그에 의한 등기가 무효로 된 경우에도 마찬가지이다.
* 2024년에 X토지를 취득하려는 甲은 실질적으로 매수자금을 부담하지만 친구인 乙의 이름으로 매수하기로 명의신탁약정을 하였다. 그 후 乙은 그 약정에 따라 계약당사자로서 선의의 丙으로부터 부동산을 매수하여 자신의 명의로 등기를 마쳤다면...(계약명의신탁)
甲과 乙 사이의 명의신탁약정은 무효이다.
X토지에 대한 소유권을 취득하는 자는 乙이다. 즉 매도인 丙이 선의라면 丙과 명의수탁자인 乙 사이의 매매계약은 유효이므로 X토지에 대한 소유권을 취득하는 자는 명의수탁자인 乙이다.
甲은 乙을 상대로 부당이득반환으로 부동산의 등기이전을 청구할 수 없다. 즉, 명의신탁자는 명의수탁자에게 부당이득반환으로 등기이전을 청구할 수 없고, 제공한 부동산 매수자금에 대해 동액 상당의 부당이득반반환청구권을 가질 수 있을 뿐이다.
甲의 지시에 따라 乙이 X토지를 매각한 후 그 처분대금을 甲에게 반환하기로 한 약정은 무효이다.
乙이 X토지를 丁에게 처분하였는데 丁이 악의라도 丁은 소유권을 취득할 수 있다. 즉 수탁자 乙은 전소유자인 매도인 뿐만 아니라 신탁자에 대한 관계에서도 유효하게 당해 부동산의 소유권을 취득한 것으로 보아야 한다. 따라서 乙로부터 권리를 이전받은 丁은 악의이더라도 丁은 소유권을 취득할 수 있다.
배우자 갑와 을 간의 명의신탁인 경우, 정이 X토지를 불법점유하는 경우, 갑은 직접 정에 대해 소유물반환청구권을 행사할 수 없다. 즉, 명의신탁이 유효한 경우 대외적인 관계에 있어서는 수탁자만이 소유권자로서 그 재산에 대한 제3자의 침해에 대해여 배제를 구할 수 있으며, 신탁자는 수탁자를 대위하여 수탁자의 권리를 행사할 수 있을 뿐, 직접 제3자에게 신탁재산에 대한 침애의 배제를 구할 수 없다.
소유권 이외의 부동산물권의 명의신탁은 동 법률의 적용을 받는다. 즉, <부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률>은 모든 부동산물권에 적용된다. 따라서 소유권 이외의 부동산물권의 명도신탁도 동 법률의 적용을 받는다.
채무변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산소유권을 이전받기로 한 약정은 동법률의 명의신탁약정에 해당하지 않는다.
등기명의신탁의 경우 신탁자는 수탁자에게 명의신탁약정의 해지를 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
3자간 등기명의신탁의 경우 수탁자가 자진하여 신탁자에게 소유권이전등기를 한 경우 그 등기는 실체적 권리관계에 부합하므로 유효하다.
명의신탁약정의 무효는 악의의 제3자에게 대항할 수 없다.
* 甲이 법령상의 제한을 회피하기 위해 2019. 5. 배우자 乙과 명의신탁약정을 하고 자신의 X건물을 乙 명의로 소유권이전등기를 마친 경우....(배우자 간의 명의신탁이라도 '법령상의 제한을 회피하기 위한 경우'에는 <부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률>이 적용된다는 점을 명심해야 한다.)
甲은 소유권에 의해 乙을 상대로 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다. 즉, 법령상의 제한을 회피하기 위해 배우자 명의로 명의신탁을 한 경우이므로 특례가 적용되지 않는다. 따라서 이 경우에는 명의신탁약정과 등기에 의한 물권변동이 무효이므로, 갑은 소유권에 의해 을을 상대로 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다.
甲은 乙에게 명의신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 없다. 즉 명의신탁약정과 그에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동이 무효가 되므로, 명의신탁자는 명의신탁해지를 원인으로 수탁자에게 소유권이전등기를 청구할 수는 없다.
乙이 소유권이전등기 후 X건물을 점유하는 경우, 乙의 점유는 타주점유이다. 즉, 명의신탁에 의하여 부동산의 소유자로 등기된 자의 점유는 그 권원의 성질상 타주점유에 해당한다.
乙이 丙에게 X건물을 증여하고 소유권이전등기를 해 준 경우, 丙은 특별한 사업이 없는 한 소유권을 취득한다. 즉, 명의신탁약정의 무효와 등기에 의한 물권변동의 무효로써 제3자에게 대항하지 못한다. 따라서 乙이 丙에게 X건물을 증여하고 소유권이전등기를 해 준 경우, 丙은 특별한 사정이 없는 한 소유권을 취득한다.
乙이 丙에게 X건물을 적법하게 양도하였다가 다시 소유권을 취득한 경우, 甲은 乙에게 소유물반환을 청구할 수 없다. 즉, 2자간 명의신탁에서 수탁자가 신탁부동산을 처분하여 제3자가 유효하게 소유권을 취득한 경우 신탁자의 소유권에 기한 물권적 청구권은 상실한다. 따라서 그 후 명의수탁자가 우연히 신탁부동산의 소유권을 다시 취득하더라도 신탁자는 수탁자에게 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없다.
* <부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률>의 적용범위
탈세를 목적으로 명의신탁약정을 한 경우
명시적인 명의신탁뿐 아니라 묵시적으로 명의신탁약정을 한 경우
수탁자 명의로 소유권이전등기가 된 경우 뿐만 아니라 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기가 된 경우 도 포함한다.
甲은 법령상의 제한을 피하려 乙소유의 X부동산을 매수하고자 자신의 친구 丙과 X부동산의 매수에 관한 명의신탁약정을 체결하였다. 그에 따라 2021년 5월 丙과 X부동산의 매매계약을 체결하고 甲의 자금으로 그 대금을 지급하여 丙의 명의로 등기이전을 마쳤다면...(계약명의신탁)
甲과 丙 사이의 명의신탁약정은 무효이다. 즉, 계약명의신탁의 경우 명의신탁약정은 무효이다.
乙이 매매계약 체결 당시 그 명의신탁약정이 있다는 사실을 알았다면 丙은 X부동산의 소유권을 취득할 수 없다. 즉 계약명의신탁에 있어서 매도인이 악의인 경우 매도인과 수탁자 사이의 매매계약은 원시적으로 무효이므로, 부동산의 소유권은 여전히 매도인에게 있다.
乙이 매매계약 체결 당시 그 명의신탁약정이 있다는 사실을 몰랐다면, 그 후 명의신탁약정 사실을 알게 되었어도 丙은 X부동산의 소유권을 취득한다. 즉, 명의신탁자와 명의수탁자가 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 매도인과 부동산에 관한 매매계약을 체결하는 경우, 그 계약과 등기의 효력은 매매계약을 체결할 당시 매도인의 인식을 기준으로 판단해야 하고, 매도인이 게약 체결이후 명의신탁약정 사시을 알게 되었다고 하더라도 계약과 등기의 효력에는 영향이 없다.
丙이 X부동산의 소유권을 취득한 경우 甲은 丙에게 제공한 X부동산의 매수자금 상당액을 부당이득으로 반환청구할 수 있다. 즉, <부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률> '시행 후'에 이른바 계약명의신탁약정을 한 경우, 명의수탁자가 명의신탁자에게 반환해야 할 부당이득의 대상은 매수자금이다.
X부동산의 소유권을 유효하게 취득한 丙이 명의신탁약정 외의 적법한 원인에 의하여 甲앞으로 X부동산에 대한 소유권이전등기를 마친다고 해도 그 소유권이전등기는 유효이다. 즉, 게약명의신탁의 경우 부동산의 소유권을 유효하게 취득한 수탁자가 명의신탁약정 외의 적법한 원인에 의하여 신탁자 앞으로 부동산에 대한 소유권이전등기를 경로한 경우 그 소유권이전등기는 유효하다.
* 甲은 법령상 제한을 회피할 목적으로 2023. 5.1. 배우자 乙과 자신 소유의 X건물에 대해 명의신탁약정을 하고, 甲으로부터 乙 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다면....
甲은 乙을 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있다. 즉, 배우자간의 명의신탁이더라도 법령상의 제한회피를 목적으로 한 경우이므로 <부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률>이 적용되고, 명의신탁약정과 등기에 의한 물권변동이 무효이므로, 신탁자가 소유권을 보유하낟. 따라서 신탁자은 수탁자를 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
甲은 乙을 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 없다. 즉 2자 간 등기명의신탁에 있어서 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
甲은 乙을 상대로 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 없다. 즉, 명의신탁약정이 무효이므로 신탁자는 명의신탁해지를 원인으로 수탁자에게 소유권이전등기를 청구할 수는 없다.
乙이 丙에게 X건물을 매도하고 소유권이전등기를 해 준 경우, 丙은 소유권을 취득한다. 즉, 수탁자가 명의신탁부동산을 처분한 경우 제3자는 선의/악의를 불문하고 소유권을 취득하는 것이 원칙이다.
乙이 丙에게 X건물을 매도하고 소유권이전등기를 해 준 경우, 乙은 甲에게 불법행위책임을 부담한다. 즉, 명의수탁자가 2자간 명의신탁에 따라 명의신탁자로부터 소유권이전등기를 넘겨받은 부동산을 임의로 처분한 경우에는 명의신탁자에 대하여 불법행위책임을 부담한다.
* 2013. 10.26 甲은 친구 乙과 명의신탁약정을 하였다. 그 후 甲은 丙소유의 X토지를 매수하면서 丙에게 부탁하여 乙명의로 소유권이전등기를 하였고, X토지는 현재 甲이 점유하고 있다면...
乙은 甲에게 X토지의 반환을 청구할 수 없다. 즉, 등기명의신탁의 경우 부동산의 소유권은 원소유자 丙에게 복귀하고 신탁자 甲은 丙을 대위하여 乙에게 소유권이전등기를 청구할 수 있는 지위에 있으므로 乙은 甲에게 X토지의 반환을 청구할 수 없다.
甲은 丙에게 X토지의 소유권이전을 청구할 수 있다. 즉, 甲과 丙사이의 계약은 유효하므로 甲은 丙에게 X토지의 소유권이전을 청구할 수 있다.
丙은 乙에게 X토지의 소유권이전등기말소를 청구할 수 있다. 즉, 丙은 소유자로서 乙에게 X토지의 소유권이전등기말소를 청구할 수 있다.
甲은 乙에게 부당이득반환을 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 없다. 즉, 甲은 乙에게 직접 부당이득반환을 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수는 없고, 丙의 소유권에 기한 반환청구권을 대위행사할 수 있다.
甲은 乙에게 부당이득반환청구권을 피담보채권으로 하여 유치권을 주장할 수 없다. 즉, 甲은 乙에 대한 부당이득반환청구권 자체가 없으므로 이를 피담보채권으로 하여 부치권을 주장할 수는 없다.
* 2024년 甲은 친구 乙과 계약명의신탁을 약정하였다. 그 사실을 알고 있는 丙은 명의수탁자 乙과의 매매계약에 따라 乙명의로 X토지의 소유권을 이전해 주었다면....(이 사례는 앞선 사례와 미묘하게 차이가 있는데, 바로 丙이 甲과 직접 거래하지 않고, 계약명의신탁사실을 알고 乙과 거래를 했다는 점이다. 그래서 丙은 甲과 상관이 없다)
乙은 X토지에 대한 소유권이 없다. 즉, 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. 즉, 丙이 명의신탁약정의 사실을 알고 있으므로 부동산물권변동은 무효이다.
甲은 丙에 대하여 X토지에 대한 소유권이전등기를 청구할 수 없다. 즉, 甲은 丙과 매매계약을 하지 않았으므로 甲은 丙에 대하여 X토지에 대한 소유권이전 등기를 청구할 수 없다.
乙이 X토지의 소유권이전등기를 말소하지 않더라도 丙은 乙의 매매대금반환청구를 거절할 수 있다. 즉, 乙의 소유권이전등기말소의무와 丙의 매매대금반환의무는 동시이행관계에 있으므로 乙이 X토지의 소유권이전등기를 말소하지 않은 경우 丙은 乙의 매매대금반환청구를 거절할 수 있다.
乙이 X토지를 丁에게 매도하여 소유권이전등기를 해 준 경우, 丁은 X토지의 소유권을 취득한다. 즉, 위 사안의 경우 수탁자가 목적물을 제3자에게 처분한 경우 제3자는 선의/악의를 불문하고 목적물의 소유권을 취득한다. 따라서 乙이 X토지를 丁에게 매도하여 소유권이전등기를 해 준 경우, 丁은 X토지의 소유권을 취득한다.
乙이 X토지를 선의의 丁에게 매도하여 소유권이전등기를 해 준 경우, 丁이 소유권을 취득하므로 X 토지에 대한 乙의 처분행위는 丙의 소유권에 대한 침해행위에 해당한다.
* 2024년 甲은 丙의 X토지를 취득하고자 친구 乙과 명의신탁약정을 체결하고 乙에게 그 매수자금을 주었디. 甲과의 약정대로 乙은 명의신탁 사실을 모르는 丙으로부터 X토지를 매수하는 계약을 자기 명의로 체결하고 소유권이전등기를 경료받았다면...
X토지의 소유자는 乙이다. 즉, 계약명의신탁에 있어서 매도인이 선의인 경우 매매계약과 동기에 의한 물권변동은 유효하므로 X토지의 소유자는 乙이다.
甲이 乙과의 관계에서 소유권을 가지는 것을 전제로 하여 장차 X토지의 처분대가를 乙이 甲에게 지급하기로 하는 약정은 무효이다.
甲과 乙 및 甲의 친구 丁 사이의 새로운 명의신탁약정에 의하여 乙이 다시 甲이 지정한 丁에게 X토지의 이전등기를 해 준 경우, 丁은 그 소유권을 취득할 수 없다. 즉, 甲과 乙 및 甲의 친구 丁 사이의 새로운 명의신탁약정에 의하여 乙이 다시 甲이 지정한 丁에게 X토지의 이전등기를 해 주었더라도 丁은 명의신탁약정을 기초로 새로운 이해관계를 맺은 제3자에 해당하지 않으므로 丁은 소유권을 취득할 수 없다.
만약 乙이 甲의 아들인 경우에는 특례가 적용되지 않으므로 명의신탁약정은 무효이다.
만약 乙과 면의신탁 사실을 아는 丙이 매매계약에 따른 법률효과를 직접 甲에게 귀속시킬 의도로 게약을 체결한 사정이 인정된다면, 甲과 乙의 명의신탁은 3자간 등기명의신탁으로 보아야 한다. 즉, 명의신탁약정이 이른바 3자간 등기명의신탁인지 아니면 게약명의신탁인지의 구별은 계약당사자가 누구인가를 확정하는 문제로 귀결된다. 그런데, 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어서 매수인 명의를 그 타인 명의로 하였다면 이때의 명의신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불가하므로, 설령 계약의 상대방인 매도인이 그 명의신탁관계를 알고 있었다고 하더라도, 계약명의자인 명의수탁자가 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한, 그 명의신탁관계는 계약명의 신탁에 해당한다고 보아야 함이 원칙이다.
* 2022. 8.16. 甲은 조세포탈의 목적으로 친구인 乙과 명의신탁약정을 맺고 乙은 이에 따라 甲으로부터 매수자금을 받아 丙 소유의 X토지를 자신의 명의로 매수하여 등기를 이전받았다면...
甲과 乙의 명의신탁약정은 무효이다. 즉, 본 사안은 수탁자가 직접 부동산 소유자와 매매계약을 하고 등기를 이전받은 경우 이므로 계약명의신탁에 해당한다. 계약명의신탁의 경우 명의신탁약정은 무효이다.
甲과 乙이 명의신탁약정이 있었다는 사실을 丙이 몰랐다면, 乙은 丙으로부터 X토지의 소유권을 승계취득한다. 즉, 계약명의신탁에 있어서 매도인이 선의인 경우에는 매매계약과 등기에 의한 물권변동은 유효하다. 따라서 乙은 X토지의 소유권을 취득한다.
乙이 X토지의 소유권을 취득하더라도 甲은 乙대하여 부당이득을 원인으로 X토지의 소유권이전등기를 청구할 수 없다. 즉 <부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률> '시행 후' 에 이른바 계약명의신탁약정을 한 경우, 명의수탁자가 명의신탁자에게 반환하여야 할 부당이득의 대상은 매수자금이다. 따라서 甲은 乙에게 대하여 부당이득을 원인으로 X토지의 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
甲은 乙에 대해 가지는 매수자금 상당의 부당이득반환청구권에 기하여 X토지에 유치권을 행사할 수 없다. 즉, 계약명의 신탁에 있어 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 가지는 매매대금 상당의 부당이득반환청구건은 부동산 자체로부터 발생한 채권이 아니므로 이를 담보하기 위하여 유치권을 행사할 수는 없다.
만일 乙이 丁에게 X토지를 양도한 경우, 丁이 명의신탁약정에 대하여 단순히 알고 있었다면 丁은 X토지의 소유권을 취득한다. 즉, 수탁자가 제3자에게 부동산을 처분한 경우 제3자는 원칙적으로 선의/악의를 불문하고 보호된다. 따라서 丁이 명의신탁약정에 대하여 악의이더라도 丁은 X토지의 소유권을 취득한다.
