[2회독][민법&민사특별법]민사특별법(중요기출분석)

<< 공부일기 >>

<민사특별법>은 출제비율 대로 부동산실명제 -> 주택임대차보호법 -> 집합건물법 -> 나머지 순으로 공부를 하는 게 좋다. 민사특별법은 총 5개 법인데 평균적으로 법당 1문제가 출제되어 총 6문제 정도가 출제되는데 출제빈도 순으로 따져보니 이렇기 때문이다. 개인적으로는 이 중에서 '가등기법'이 제일 문제를 푸는데 어려움을 겪고 있다. 그런데 총 1문제가 출제되어서 공부를 하되 비중을 맨 나중으로 둘 예정이다. 나머지는 큰 어려움이 없다. 제 아무리 특별법이라 하더라도 민법의 임대차, 저당권, 유치권 등과 연결되어 전체적으로는 10문제 이상의 효과를 내는 부분인 만큼 무시는 할 수 없는 단원이라고 봐야 한다.

<<민사특별법 중요 빈출지문>>

<주택임대차보호법>

주민등록의 신고는 행정청의 수리한 때가 아니라, 행정청에 도달한 때 효력이 발생한다. (X)=> 주민등록의 신고는 행정청에 도달한 때가 아니라 행정청이 수리한 때에 효력이 발생한다.

임차권등기명령의 집행에 따라 주택 전부에 대해 타인의 명의의 임차권등기가 끝난 뒤 소액보증금을 내고 그 주택을 임차한 자는 최우선변제권을 행사할 수 없다. (O)

임대차 성립 시에 임차주택과 그 대지가 임대인의 소유인 경우, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 대지만 경매되더라도 그 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다. (O)

주택임대차가 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 전 임대차가 종료한 날로부터 3개월 이내에 한하여 임대인에게 계약해지의 통지를 할 수 있다. (X)=> 임차인은 언제든지 해지통고를 할 수 있다.

<상가임대차보호법>

권리금회수의 방해로 인한 임차인의 임대인데 대한 손해배상청구권은 그 방해가 있은 날로부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성을 소멸한다. (X)=> 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다.

임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 상가임대인은 그의 임차인이 주선한 신규임차인으로 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있다. (O)

상가임차인은 <감영병의 예방 및 관리에 관한 법률>에 따른 집합제한 또는 금지조치를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다. (O)

<집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률>

대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 경우, 대지의 공유자는 그 건물의 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여 분할을 청구하지 못한다. (O)

관리인 선임 여부와 관계없이 공유자는 단독으로 공용부분에 대한 보존행위를 할 수 있다. (O)

임대후 분양전환된 집합건물에 대해서는 분양전환 시점을 기준으로 하여 하자담보책임을 물을 수 있다. (X)=> 집합건물을 인도받은 시점부터 하자담보책임의 제척기간이 진행된다.

공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다. (O)

구조상 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 그 등기를 해야 효력이 발생한다. (X)=> 등기가 필요하지 않다.

관리단의 재산으로 채무를 전부 변제할 수 없게 된 경우, 각 구분소유자는 연대하여 관리단의 채무 전부를 변제할 책임이 있음이 원칙이다. (X)=> 각 구분소유자는 지분비율로 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다.

<가등기담보 등에 관한 법률>

공사대금채무를 담보하기 위한 가등기에도 <가등기담보 등에 관한 법률> 이 적용된다. (X)=> 적용되지 않는다.

담보가등기 후의 저당권자는 청산기간 내라도 저당권의 피담배체권의 도래 전에는 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 없다. (X)=> 청산기간에 한정하여 저당권의 피담보채권의 도래 전이라도 부동산의 경매를 청구할 수 있다.

甲은 乙의 X토지에 대하여 가등기담보권을 취득하였으나, 乙은 변제기에 채무를 이행하지 않고 있다. 甲이 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 X토지의 소유권을 취득하기 위해서는 청산절차를 거쳐야 한다. (O)

가등기가 담보가등기인지, 청구권보전를 위한 가당기인지의 여부는 등기부상 표시를 보고 결정한다. (X)=> 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정한다.

청산금은 담보권 실행의 통지 당시 담보목적부동산의 가액에서 피담보채권액을 뺀 금액이며, 그 부동산에 선순위담보권이 있으면 위 피담보채권에 선순위담보로 담보한 채권액을 포함시킨다. (O)

청산금 미지급으로 본등기가 무효로 되었다면, 그 후 청산절차를 마치더라도 유효한 등기가 될 수 없다.(X)=> 청산금 미지급으로 본등기가 무효고 되었더라도 그 후 청산절차를 마치면 이는 실체적 권리관계에 부합한 등기이므로 유효하게 된다.

甲은 乙에게 1억원을 빌려주고 이를 담보하기 위해 乙 소유의 부동산(시가 3억원)에 가등기를 하였다. 乙이 변제기에 채무를 이행하지 않자 甲은 즉시 담보권을 실행하여 부동산의 소유권을 취득하고자 한다. 甲이 乙에게 청산금의 평가액을 통지한 후에도 甲은 이에 관하여 다툴 수 있다. (X)=> 채권자는 자기가 평가한 청산금의 액수에 관하여 다툴 수 없다.

<부동산 실권리자명의의 등기에 관한 법률>

甲은 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않고, 배우자 乙과의 명의신탁약정에 따라 자신의 X토지를 乙 명의로 소유권이전등기를 마쳐주었다. 이 경우 乙은 甲에 대해 X토지의 소유권을 주정할 수 없다(O)

무효인 명의신탁약정에 기하여 타인 명의의 등기가 마쳐졌다면 그것은 불법원인급여에 해당한다고 보아야 한다. (X)=> 불법원인급에 해당하지 않는다.

2024.10.26. 甲은 친구 乙과 명의신탁약정을 하였다. 그 후 甲은 丙 소유의 X토지를 매수하면서 丙에게 부탁하여 乙명의로 소유권이전등기를 하였고, X토지는 현재 甲이 점유하고 있다. 이 경우 丙은 X토지의 소유권이전등기말소를 청구할 수 없다. (X)=> 丙은 소유자로서 乙에게 X토지의 소유권이전등기를 청구할 수 있다.

3자 간 등기명의신탁의 경우 수탁자가 자진하여 신탁자에게 소유권이전등기를 해주더라도, 그 등기는 무효이다. (X)=> 수탁자가 자진하여 신탁자에게 소유권이전등기를 한 경우 그 등기는 실체적 권리관계에 부합하므로 유효하다.

2024년 甲은 丙의 X토지를 취득하고자 친구 乙과 명의신탁약정을 체결하고 乙에게 그 매수자금을 주었다. 甲과의 약정대로 乙은 명의신탁 사실을 모르는 丙으로부터 X토지를 매수하는 계약을 자기 명의로 체결하고 소유권이전등기를 경료받았다. 이 경우 X토지의 소유자는 丙이다. (X)=> X토지의 소유자는 乙이다.

<<중요 기출 문제>>

[[주택임대차보호법]]

01. <가등기담보 등에 관한 법률>에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 가등기담보권이 설정된 경우, 설정자는 담보권자에 대하여 그 목적물의 소유권을 자유롭게 행사할 수 있다. (O)

② 귀속청산의 경우, 채권자는 담보권실해으이 통지절차에 따라 통지한 청산금의 금액에 대해서는 다툴 수 없다. (O)

③ 청산금 미지급으로 본등기가 무효로 되었다면 그 후 청산절차를 마치더라도 유효한 등기가 될 수 없다. (X) => 청산절차에 관한 규정을 위반하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우에는 그 본등기는 무효라고 할 것이고, 다만 가등기담보법에 따라 청산금 평가액을 채무자 등에게 통지한 후 채무자에게 정단한 청산금을 지급하거나 지급할 청산금이 없는 경우에는 채무자가 그 통지를 받은 날로부터 2월의 청산기간이 경과하면 위 무효인 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 응기가 될 수 있을 뿐이다. 그 입증책임은 이를 주장하는 자에게 있다고 할 것이다.

④ 실행통지의 상대방이 채무자 등 여러 명인 경우, 그 모두에 대하여 실행토지를 하여야 통지로서의 효력이 발생한다. (O)

⑤ 채권자와 채무자가 가등기담보권설정계약을 체결하면서 가등기 이후에 발생한 채권도 후순위권리자에 대하여 우선변제권을 가지는 가등기담보권의 피담보채권에 포함시키기로 약정할 수 있다. (O)=>이후에 발생할것을 대비하여 채권을 120~130%로 잡아서 채권 최고액을 설정하면 되지 이후에 설정하는것은 후순위의 권리를 침해하여 안됩니다.

02. 甲은 2023년 친구 乙과 명의신탁약정을 하고, 丙소유의 X부동산을 매수하면서 丙에게 부탁하여 乙명의로 소유권이전등기를 하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?

① 乙이 X부동산의 소유주이다.

(X)=> ①④ 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효이다. 따라서 소유권은 원래의 물권자인 양도인(丙)에게 있다. 원소유권자(양도인 丙)는 소유권에 기한 방해배제청구로 수탁자에게 등기말소를 청구할 수 있고, 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기를 청구할 수도 있다. 따라서 ④는 맞는 지문이다.

② 甲은 명의신탁해지를 원인으로 乙에게 소유권이전등기를 할 수 있다.

(X)=> 명의신탁약정이 무효이므로 명의신탁자는 명의수탁자에게 명의신탁 해지를 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구할 수 없다.

③ 甲은 부당이득반환을 원인으로 乙에게 소유권이전등기를 할 수 있다.

(X)=> 3자간 등기명의신탁에 있어서 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 없으며, 이는 부동산실명제법에서 정한 유예기간 경과에 의하여 명의신탁약정과 그에 의한 등기가 무효로 된 경우에도 마찬가지이다.

④ 丙은 진정명의회복을 원인으로 乙에게 소유권이전등기를 할 수 있다.

⑤ 만약 甲과 乙이 사실혼 관계에 있다면 甲과 乙사이의 명의신탁약정은 유효이다. (X) =>정식혼인관계여야 한다.

03. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법령상 공용부분에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 관리인 선임 여부와 관계 없이 공유자는 단독으로 공용부분에 대한 보존행위를 할 수 있다.

② 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다.

③ 집합건물의 공용부분은 시효취득의 대상이 될 수 없다.

④ 구조상의 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생긴다.

(X)=> 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기가 필요하지 아니하다.

⑤ 공용부분 관리비에 관한 연체료는 전 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.

* 점포 및 사무실로 사용되던 건물이 주거용 건물로 용도변경된 경우에도 <주택임대차보호법>이 적용된다.

* 주택임대의차의 대항력

주민등록의 신고는 행정청에 도달한 때가 아니라 행정청이 수리한 때에 효력이 발생한다.

임차권보다 선순위의 저당권이 존재하는 주택이 경매로 매각된 경우, 경매의 매수인은 임대인의 지위를 승계하지 않는다.

소액임차인은 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖추면 최우선변제권을 행사할 수 있다. 최우선변제의 경우에 확정일자는 필요없다.

주택임차인의 우선변제권은 대지의 환가대금에도 미친다.

*임차인의 보증금반환채권이 가압류된 상태에서 그 주택이 양도된 경우, 가압류 채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있다.

04. 甲은 乙의 저당권이 설정되어 있는 丙 소유의 X주택을 丙으로부터 보증금 2억원에 임차하여 즉시 대항요건을 갖추고 확정일자를 받아 거주하고 있다. 그 후 丁이 X주택에 저당권을 취득한 다음 저당권 실행을 위한 경매에서 戊가 X주택의 소유권을 취득하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?

① 乙 저당권은 소멸한다. (O)

② 戊가 임대인 丙의 지위를 승계한다.

(X) ②④ 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락된 경우, 경락으로 소멸되는 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고 따라서 그 경략인은 <주택임대차보호법> 상의 임차주택의 양수인에 해당하지 않는다. 따라서 甲은 戊에게 자신의 임차권을 주장할 수 없고, 戊도 임대인 丙의 지위를 승계하지 않는다.

③ 甲이 적법한 배당요구를 하면 乙보다 보증금 2억원에 대해 우선변제를 받는다. (X)

(X) ③⑤ 경락대금에 대한 우선변제는 임차인의 우선벼제권 취득시기와 각 저당권자의 등기를 비교하여 결정한다. 따라서 경락대금에 대한 우선변제의 순서는 乙, 甲, 丁 순이다.

④ 甲은 戊로부터 보증금을 전부 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다. (X)

⑤ 丁이 甲보다 매각대금으로부터 우선변제를 받는다.(X)

05. 주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

① 임대차기간이 끝나기 6개월전부터 2개월 전까지의 기간에 행사해야 한다. (O)

② 임대차의 조건이 동일한 경우 여러 번 행사할 수 있다.

(X) => 임차인은 1회에 한하여 게약갱신 요구권을 행사할 수 있다.

③ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택을 전대한 경우 임대인은 임차인의 게약갱신 요구를 거절하지 못한다.

(X)=> 임차인이 임대인의 요구 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

[[상가임대차보호법]]

01. 乙은 식당을 운영하기 위하여 2023. 5.1 甲으로부터 그 소유의 서울특별시 소재 X상가건물을 보증금 10억, 월 임료 100만원, 기간은 정함이 없는 것으로 하여 임차하는 상가임대차계약을 체결하였다. 상가건물 임대차보호법상 乙의 주장이 인정되는 것을 모두 고른 것은 ?

① X상가건물을 인도 받아 사업자 등록을 마친 후 乙이 대항력을 주장하는 것

(O) => 위 사안의 경우 보증금이 10억원이므로 위 임대차는 <상가건물 임대차보호법>이 적용도지 않는다. 다만, 이 경우에도 대항력은 인정된다.

② 乙이 甲에게 1년의 존속기간을 주장하는 것

(X)=> 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물의 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 그러나 위 사안의 경우 보증금이 10억원이므로 위 임대차는 <상가건물 임대차보호법>상의 최단존속기간 제한규정이 적용되지 않는다. 따라서 임차인은 1년의 존속기간을 주장할 수 없다.

③ 乙이 甲에게 계약갱신요구권을 주장하는 것

(X)=> 보증금이 10억원인 경우에도 임차인의 계약갱신교우구건은 인정된다. 그러나 기간을 정하지 않은 경우에는 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 없다.

* 임차인은 <감염병의 예방 및 관리에 관한 법률> 에 따른 집합제한 또는 금지조치를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다. 이 규정은 2022. 1. 4에 신설되어 시행되었고, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용된다.

02. 甲은 2021년 2월 1일 서울특별시에 위치한 乙 소유 X상가건물에 대하여 보증금 5억원, 월차임 5백만원으로 임대차계약을 체결하였다. 甲은 2021년 2월 15일 건물의 인도를 받아 영업을 개시하고, 사업자등록을 신청하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

① 위 계약에는 확정일자 부여 등에 대해 규정하고 있는 <상가건물 임대차보호법>제4조의 규정이 적용된다.

(X)=> 9억원을 초과하므로 원칙적으로 규정이 적용되지 않는다.

② 甲이 임차건물의 일부를 중과실로 파손한 경우 乙은 甲의 갱신요구권을 거절할 수 없다. (X)=> 거절할 수 있다.

③ 甲이 2개월분의 차임을 연체하던 중 매매로 건물의 소유자가 丙으로 바뀐 경우, 특별한 사정이 없는 한 연체차임은 乙에게 지급해야 한다.

(O)=> 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 보증금반환 의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도 절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않는다.

03. 상가임대인이 그의 임차인이 주선한 신규임차인으로 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 경우를 모두 고른 것은?

① 임대차목적물인 상가건물을 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우 (X)

② 임차인이 주선한 신규임차인이 도려는 자가 보증금을 지급할 자력이 없는 경우 (O)

③ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 (O) => 임대인 갑이 신규 임차인 병을 선택해서 데리고와서 기존임차인 을에게 이사람과 새로 계약하겠다 했습니다. 기존임차인 을도 네 그렇게하죠! 라고 하였고 합의한 다음에

기존임차인 을이 임대인이 선택해서 데려온 신규임차인 병과 권리금계약을 체결하고 을이 병에게 권리금까지 다 받은상황에서 갑자기 을이 신규임차인 정을 데리고 와서 여기 이사람 정과 다시 또 권리금 계약을 하겠다 라고 하는경우 임대인 갑은 임차인 을의 권리금수수를 거절할수 있다는겁니다...

기존임차인 을이 임대인 갑이 데리고 온 신규임차인 병과 권리금계약을 하고 권리금을 다 받고 나서 다시 을 자신이 데리고온 신규임차인 정과 다시 또 권리금 계약을 하겠다니 임대인 갑은 시쳇말로 빡도는 겁니다. ㅠ 이런 경우 임대인 갑은 임차인 을이 권리금 받는것을 거절할수있다. 이런 내용입니다. 앞뒤 다 자르고 저렇게 써놓은 법조문이 문제다.

④ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우 (O)

[[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률]]

* 구조상 공용부분의 관한 물권의 득실변경은 등기가 필요 없다. (O)

* 대지사용권은 전유부분과 일체설을 갖게 된 후 개시된 강제경매 절차에 의해 전유부분과 분리되어 처분될 수 없다. (O)

*전유부분에 대하여 구분소유자에게 지는 담보책임의 존속기간은 구분소유자에게 인도한 날부터 기산한다.

* 구분소유자 전원의 도의로 소집된 관리단 집회는 소집절차에서 토지되지 않은 사항에 대해서도 결의할 수 있다.

01. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 상 공용부분에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 관리단집회 결의나 다른 구분소유자의 동의 없이 구분소유자 1인이 공용부분을 독점적으로 점유, 사용하는 경우, 다른 구분소유자는 공용부분의 보존행외로서 그 인도를 청구할 수 있다.

(X)=> 집합건물의 구분소유자가 관리단집회 결의나 다른 구분소유자의 동의없이 공용부분을 독점적으로 점유, 사용하고 있는 경우, 다른 구분소유자는 공용부분의 보존행위로서 그 인도를 청구할 수 없다. 다만, 특별한 사정이 없는 한 자신의 지분권에 기초하여 공용부분에 대한 방해상태를 제거하거나 공동점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수는 있다

② 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 구조상 공용부분인 복도를 배타적으로 점유, 사용하여 다른 구분소유자가 사용하지 못하였다면, 특별한 사정이 없는 한 이로 인하여 얻은 이익을 다른 구분소유자에게 부당이득으로 반환하여야 한다(O)

③ 관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 규약이 없더라도 공용부분에 대한 관리비를 그 부담의무자인 구분소유자에게 청구할 수 있다. (O)

02. 집합건물의 소유 및 관리에 간한 법률에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 관리인의 대표권 제한은 선의의 제3자에게 대항할 수 없다.

(O)=> 관리인이 다른 사람과 어떤 계약이나 법률행위를 했을때, 관리인의 권리를 제한 했어도, 이를 모르고 관리인과 계약을 한 사람에게 주장하지 못한다. 즉 제3자는 권리취득에 문제가 없다는 뜻 입니다.

② 구조상의 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생긴다.

(X)=> 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기가 필요하지 않다.

③ 관리인은 매년 회계년도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단집회를 소집하여야 한다. (O)

④ 일부의 구분소유자만이 공유하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다. => 예를들어 주상복합건물에서 별 도로 주민들이 사용하는 승강기가 있다면 그 승강기는 주민들만의 공유에 속한다.

⑤ 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대해서도 행사할 수 있다. => 공유자가 "공용부분" 에 관하여 다른 공유자에게 채권을 떠안긴다는 뜻입니다. ex) 아파트 이사가는 매도인이 아파트 이사오는 매수인에게 공동으로 사용했던 공용부분에 대한 채권(빚)을 넘겨준다는 뜻입니다.

03. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?

㉠ 구분건물이 객관적, 물리적으로 완성되더라도 그 건물이 집합건축물대장에 등록되지 않는 한 구분소유권의 객체가 되지 못한다.

(X)=> 구분건물이 되기 위해서는 구분된 각 부분이 구조상, 이용상의 독립성이 있어야 하고 소유자의 구분행위가 있어야 한다. 구분행위로 인정받기 위해서 집한건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기까지 될 필요는 없다.

㉡ 집합건물구분소유권의 특별승계인이 그 구분소유권을 다시 제3자에게 이전한 경우, 관리규약에 달리 정함이 없는 한, 각 특별승계인들은 자신의 전 구분소유자의 공용부분에 대한 체납관리비를 지급할 책임이 있다.

(O) => 구분소유권의 특별승계인은 구분소유권을 다시 제3자에 이전한 경우에도 이전 구분소유자들의 채무를 중첩적으로 인수하므로, 여전히 자신의 전 구분소유자의 공용부분에 대한 체납관리비를 지급할 책임을 진다.

㉢ 전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다. (O)

04. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

㉠ 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다. (O)

㉡ 전유부분에 관한 담보책임의 존속기간은 사용검사일부터 기산한다.

(X)=> 전유부분에 관한 담보책임의 존속기간은 구분소유자에게 인도한 날부터 기산한다.

㉢ 구조상 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 그 등기를 해야 효력이 발생한다.

(X)=> 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기가 필요하지 않다.

㉣ 분양자는 원칙적으로 전유부분을 양수한 구분소유자에 대하여 담보책임을 지지 않는다. (X) => 분양자는 원칙적으로 전유부분을 양수한 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다.

[[가등기담보 등에 관한 법률]]

01. 가등기담보 등에 관한 법률에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 공사대금채무를 담보하기 위한 가등기에도 적용된다. (X)=> 적용되지 않는다.

② 청산금을 지급할 필요 없이 청산절차가 종료한 경우, 그 때부터 담보목적물의 과실수취권은 채권자에게 귀속한다. (O) => 청산절차가 종료된 경우 채권자가 목적물의 소유권을 취득하므로 청산절차 종료 후에 담보물에 대한 과실수취권은 채권자에게 있다.

③ 권리취득에 의한 실행통지는 반드시 서명으로 하여야 한다.(X)=> 서면으로 뿐만 아니라 구도로도 가능하다.

④ 채권자가 청산금의 지급 이전에 본등기과 담보목적물의 인도를 받을 수 있는 이른바 '처분정산'형의 담보권실행도 허용된다. (X)=> 허용되지 않는다.

⑤ 담보가등기 후의 저당권자는 청산기간 내라도 저당권의 피담보채권의 도래 전에는 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 없다.(X)=> 담보가등기 후의 저당권자는 청산기간에 한정하여 저당권의 피담보채권의 도래 전이라도 부동산의 경매를 신청할 수 있다.

02. 가등기담보 등에 관한 법률에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매가 된 경우 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의해 소멸한다. (O)=> 가등기담보권은 저당권과 같으므로 강제경매가 된 경우 그 부동산의 매각에 의해 소멸한다.

② 가등기의 피담보채권은 당사자의 약정과 관계없이 가등기의 원인증서인 매매에약서상의 매매대금의 한도로 제한된다. (X)=> 가등기의 원인증서인 매매예약서상의 매매대금은 가등기절차의 편의상 기재하는 것에 불과하고 가등기의 피담보채권이 그 한도로 제한되는것은 아니며 피담보채권의 범위는 당사자의 약정 내용에 따라 결정된다.

③ 채무자가 청산기간이 지나기 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도는 이로써 후순위권리자에게 대항하지 못한다.

④ 가등기가 담보가등이인지 여부는 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정된다.

⑤ 가등기담보부동산의 에약 당시 시가가 그 피담보채무액에 미달하는 경우에는 청산금평가액의 통지를 할 필요가 없다.

(O)=> <가등기담보 등에 관한 법률>은 재산권 이전의 예약에 의한 가등기담보에 있어서 그 재산의 예약 당시의 가액이 차용액과 이에 붙은 이자를 합한 액수를 초과하는 경우에 한하여 그 적용이 있다. 가등기담보부동산의 예약 당시의 시가가 그 피담보채무액에 미달하는 경우에는 청산금평가액의 통지를 할 필요가 없다.

03. 가등기담보 등에 관한 법률의 설명으로 옳은 것은?

① 가등기가 담보가등인지, 청구권보전을 위한 가등기인지의 여부는 등기부상 표시를 보고 결정한다. (X)=> 담보가등기인지 여부는 등기부상 등기원인에 의하여 형식적으로 결정될 것이 아니고 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정된다.

② 채권자가 담보권 실행을 통지함에 있어서, 청산금이 없다고 인정되면 통지의 상대방에게 그 뜻을 통지 하지 않아도 된다. (X)=> 채권자가 담보권 실행을 통지함에 있어서, 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 통지의 상대방에게 그 뜻을 통지하여야 한다.

<가등기담보부동산의 예약 당시의 시가가 그 피담보채무액에 미달하는 경우에는 청산금평가액의 통지를 할 필요가 없다.>와 헛갈리지 않도록 해야 한다.

③ 청산금은 담보권 실행의 통지 당시 담보목적부동산의 가액에서 피담보채권액을 뺀 금액이며, 그 부동산에 선순위담보권이 있으면 위 피담보 채권액에 선순위 담보로 담보한 채권액을 포함시킨다. (O)(중요!!)

④ 통지한 청산금액이 객관적으로 정확하게 계산된 액수와 맞지 않으면, 채권자는 정확하게 계산된 금액을 다시 통지해야 한다. (X)=> 채권자가 나름대로 평가한 청산금의 액수가 객관적인 청산금의 평가액에 미치지 못한다고 하더라도 담보권 실행토지로서의 효력은 인정된다.

⑤ 채권자가 채무자에게 담보권 실행을 통지하고 난 후부터는 담보목적물에 대한 과실수취권은 채권자에게 귀속한다. (X)=> 가등기담보권의 실행으로 청산절차가 종료된 후 담보목적물에 대하여 사용, 수익권을 가지는 자는 가등기담보권자인 채권자이다.

04. 甲은 乙에게 빌려준 1,000만원을 담보하기 위해 乙 소유의 X토지(시가 1억원)에 가등기를 마친 다음, 丙이 X토지에 대해 저당권을 취득하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?

① 乙의 채무변제의무와 甲의 가등기말소의무는 동시이행의 관계에 있다.

(X)=> 乙의 채무변제의무가 선이행의무이다.

② 甲이 청산기간이 지나기 전에 가등기에 의한 본등기를 마치면 그 본등기는 무효이다.

(O)=> 권리취득에 의한 실행절차에 관한 규정은 강행규정이다. 따라서 甲이 청산기간이 지나기 전에 가등기에 의한 본등기를 마치면 그 본등기는 무효가 된다.

③ 乙이 청산기간이 지나기 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도는 이로써 丙에게 대항할 수 있다.

(X)=> 채무자가 청산기간이 지나기 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도나 그 밖의 처분은 이로써 후순위 권리자에게 대항하지 못한다.

④ 丙은 청산기간이 지나면 그의 피담보채권 변제기가 도래하기 전이라도 X토지의 경매를 청구할 수 있다.

(X)=> 후순위 권리자는 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다.

⑤ 甲의 가등기담보권 실행을 위한 경매절차에서 X토지의 소유권을 丁이 취득한 경우, 甲의 가등기담보권은 소멸하지 않는다.

(X)=> 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매 등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다.

05. 乙은 甲으로부터 1억원을 빌리면서 자신의 X토지(시가 3억원)를 양도담보로 제공하고 甲명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 그 후 丙은 X토지를 사용, 수익하던 乙과 임대차 계약을 맺고 그 토지를 인도받아 사용하고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은?

① 甲은 피담보채권의 변제기 전에도 丙에게 임료 상당을 부당이득으로 반환청구할 수 있다.

(X)=> 일반적으로 담보목적으로 가등기를 경로한 경우 담보물에 대한 사용, 수익권은 가등기담보권설정자인 소유자에게 있다. 따라서 甲은 청산절차가 종료하기 전에는 炳에게 임료 상당을 부당이득으로 반환청구할 수 없다.

② 甲은 특별한 사정이 없는 한 담보권 실행을 위하여 丙에게 X토지의 인도를 청구할 수 있다. (O)

③ 乙이 피담보채무의 이행지체에 빠졌을 경우, 甲은 丙에게 소유권에 기하여 X토지의 인도를 청구할 수 없다. (O)

④ 甲이 乙에게 청산금을 지급함으로써 소유권을 취득하면 甲의 양도담보권은 소멸한다.(O) => 청산절차의 종료로 甲이 소유권을 취득하였으므로 甲의 양도담보권은 당연히 소멸한다.

⑤ 만약 甲이 선의의 丁에게 X토지를 매도하고 소유권이전등기를 마친 경우, 乙은 丁에게 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 없다. (O)=> 채무자 등은 청산금채권을 변제받을때까지 그 채무액을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다. 다만, 그 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 그러하지 아니하다.

06. 가등기담보 등에 관한 법률상 채권자가 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여 채무자에게 실행통지를 할 때 밝히지 않아도 되는 것은?

① 청산금 평가액

② 후순위 담보권자의 피담보채권액 (X)=> 채권자는 청산금을 채무자 등에게 지급하여야 한다. 이 경우 담보목적부동산에 선순위 담보권 등의 권리가 있을 때에는 그 채권액을 계산할 때에 선순위 담보 등에 의하여 담보된 채권액을 포함한다.

③ 통지 당시 담보목적부동산의 평가액

④ 청산금이 없다고 평가되는 경우 그 뜻

⑤ 담보목적부동산이 둘 이상인 경우 각 부동산의 소유권 이전에 의하여 소멸시키려는 채권

①③④⑤ 채권자는 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하고 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지하여야 한다. 통지에는 통지 당시의 담보목적 부동산의 평가액과 미넙 제 360조에 규정된 채권액을 밝혀야 하며, 이 경우 부동산이 둘 이상인 경우에는 각 부동산의 소유권이전에 의하여 소멸시키려는 채권과 그 비용을 밝혀야 한다.

[[부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률]]

01. 甲과 乙의 명의신탁약정에 따라 乙이 丙으로부터 건물을 매수한 후 자신의 명의로 등기를 한 겨웅, 부동산실권리자명의 등기에 관한 법률이 적용되는 경우를 모두 고른 것은?

㉠ 甲이 탈세 목적으로 명의신탁약정을 한 경우

(O)=> 탈세를 목적으로 명의신탁약정을 한 경우에 적용된다.

㉡ 甲과 乙이 묵시적으로 명의신탁약정을 한 경우

(O)=> 명시적인 명의신탁 뿐만 아니라 묵시적으로 명의신탁약정을 한 경우에도 적용된다.

㉢ 乙 명의 의 등기가 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기인 경우

(O)=> 수탁자 명의로 소유권이전등기가 된 경우 뿐만 아니라, 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기가 된 경우에도 동법이 적용된다.

02. 甲은 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않고, 배우자 乙과의 명의신탁약정에 따라 자신의 X토지를 乙의 명의로 소유권이전등기를 마쳐주었다. 다음 설명 중 틀린 것은?

① 乙은 甲 에 대해 X토지의 소유권을 주장할 수 있다.

② 甲이 X 토지를 丙에게 매도한 경우, 이를 타인의 권리매매라고 할 수 없다.

③ 丁이 X토지를 불법점유하는 경우, 甲은 직접 丁에 대해 소유물반환청구권을 행사할 수 있다. (X)=> 명의신탁이 유효한 경우 대외적인 관계에 있어서는 수탁자만이 소유권자로서 그 재산에 대한 제3자의 침해에 대하여 배제를 구할 수 있으며, 신탁자는 수탁자를 대위하여 수탁자의 권리를 행사할 수 있을 뿐 직접 제3자에게 신탁재산에 대한 침해의 배제를 구할 수 없다.

④ 丙이 乙과의 매매계약에 따라 X토지에 대한 소유권이전등기를 마친 경우, 특별한 사정이 없는 한 丙이 X토지의 소유권을 취득한다.

⑤ 乙로부터 X토지를 매수한 丙이 乙의 甲에 대한 배신행위에 적극 가담한 경우, 乙과 丙사이의 계약은 무효이다.

03. 2013. 10.26 갑은 친구 을과의 명의신탁약정을 하였다. 그 후 갑은 병 소유의 X토지를 매수하면서 병에게 부탁하여 을 명의로 소유권이전등기를 하였고, X토지는 현재 갑이 점유하고 있다. 다음 설명 중 옳은 것은?

① 을은 갑에게 X토지의 반환을 청구할 수 없다. (O)=> 등기명의신탁의 경우 부동산의 소유권은 원소유자 병에게 복귀하고, 신탁자 갑은 병을 대위하여 을에게 소유권이전등기를 청구할 수 있는 지위에 있으므로 을은 갑에게 X토지의 반환을 청구할 수 없다.

② 갑은 병에게 X토지의 소유권이전을 청구할 수 없다.

(X)=> 갑과 병 사이의 계약은 유효하므로 갑은 병에게 X토지의 소유권이전을 청구할 수 있다.

③ 병은 을에게 X토지의 소유권이전등기말소를 청구할 수 없다.

(X)=> 병은 소유자로서 을에게 X토지의 소유권말소등기를 청구할 수 있다.

④ 갑은 을에게 부당이득반환을 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 있다.

(X)=> 갑은 을에게 부당이득반환을 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 없고, 병의 소유권에 기한 반환청구권을 대위행사할 수 있다.

⑤ 갑은 을에게 부당이득 반환청구권을 피담보채권으로 하여 유치권을 주장할 수 있다.

(X)=> 갑은 을에 대한 부당이득반환청구권 자체가 없으므로 이를 피담보채권으로 하여 유치권을 주장할 수는 없다.

04. 2019.10.26 X부동산을 매수하고자 하는 갑은 친구 을과 명의신탁약정을 하고 명의로 소유권이전등기를 하기로 하였다. 그 후 갑은 병에게서 그 소유의 X부동산을 매수하고 대금을 지급하였으며, 병은 갑의 부탁에 따라 을 앞으로 이전등기를 해주었다. 다음 설명 중 틀린 것은?

① 갑과 을 사이의 명의신탁약정은 무효이다. (O)

② 갑은 을을 상대로 부당이득반환을 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 있다.

(X)=> 등기명의신탁의 경우 신탁자는 매도인을 대위하여 수탁자를 상대로 등기말소를 구하고 다시 매도인을 상대로 매매게약에 기한 소유권이전등기를 청구하여야 한다. 다라서 갑은 을을 상대로 직접 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 없다.

③ 갑은 병을 상대로 소유권이전등기를 할 수 있다.

(O)=> 갑과 병 사이의 매매계약은 유효하므로 갑은 병을 상대로 소유권이전등기청구를 할 수 있다.

④ 갑은 병을 대위하여 을의 등기의 말소를 구할 수 있다.

(O)=> 등기명의신탁의 경우 신탁자는 매도인을 대위하여 수탁자를 상대로 등기말소를 구하고 다시 매도인을 상대로 매매게약에 기한 소유권이전등기를 청구하여야 한다. 다라서 갑은 을을 상대로 직접 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 없다.

⑤ 갑과 을 간의 명의신탁 약정 사실을 알고 있는 정이 을로부터 X부동산을 매수하고 이전등기를 마쳤다면, 정은 특별한 사정이 없는 한 그 소유권을 취득한다.

(O)=> 명의신탁약정의 무효와 등기에 의한 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. 따라서 갑과 을간의 명의신탁약정 사실을 알고 있는 정이 을로부터 X부동산을 매수하고 이전등기를 마쳤더라도 정은 특별한 사정이 없는 한 그 소유권을 취득한다.

05. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 소유자 이외의 부동산물권의 명의신탁은 동 법률의 적용을 받지 않는다.

(X)=> 모든 부동산물권에 적용된다. 따라서 소유권 이외의 부동산물권의 명의신탁도 동 법률의 적용을 받는다.

② 채무변제를 담보하기위해 채권자가 부동산소유권을 이전받기로 하는 약정은 동 법률의 명의신탁약정에 해당한다.

(X)=> 채무변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산소유권을 이전받기로 하는 약정은 동 법률의 명의신탁약정에 해당하지 않는다.

③ 등기명의신탁의 경우 신탁자는 수탁자에게 명의신탁약정의 해지를 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 없다. (O)

④ 3자간 등기명의신탁의 경우 수탁자가 자진해서 신탁자에게 소유권이전등기를 해주더라도, 그 등기는 무효이다. (X)=> 3자간 등기명의신탁의 경우 수탁자가 자진해서 신탁자에게 소유권이전등기를 한 경우 그 등기는 실체적 권리관계에 부합하므로 유효하다.

⑤ 명의신탁약정의 무효는 악의의 제3자에게 대항할 수 있다.

(X)=> 명의신탁약정의 무효는 악의의 제3자에게도 대항할 수 없다.

06. 2024년 갑은 병의 X토지를 취득하고자 친구 을과 명의신탁약정을 체결하고 을에게 그 매수자금을 주었다. 갑과의 약정대로 을은 명의신탁 사실을 모르는 병으로부터 X토지를 매수한느 계약을 자기 명의로 체결하고 소유권이전등기를 경로받았다. 다음 설명 중 옳은 것은?

① X토지의 소유자는 병이다. (X)=> 을이다.

② 갑이 을과의 관계애서 소유권을 가지는 것을 전제로 하여 장차 X토지의 처분대가를 을이 갑에게 지급하기로 하는 약정은 유효하다. (X)=> 무효이다.

③ 갑과 을 및 을의 친구 정 사이의 새로운 명의신탁약정에 의하여 을이 다시 갑이 지정한 정에게 X토지의 이전등기를 해 준 경우, 정은 그 소유권을 취득한다.

(X)=> 갑과 을 및 갑의 친구 정 사이의 새로운 명의신탁약정에 의하여 을이 다시 갑이 지정한 정에게 X토지의 이전등기를 해주었더라도 정은 명의신탁약정을 기초로 새로운 이해관계를 맺은 제3자에 대항하지 않으므로 정은 소유권을 취득할 수 없다.

④ 만약 을이 갑의 아들이라면, 명의신탁약정은 유효하다. (X)=> 특례가 적용되지 않으므로 무효이다.

⑤ 만약 을과 명의신탁 사실을 아는 병이 매매계약에 따른 법률효과를 직접 갑에게 귀속시킬 의도로 계약을 체결한 사정이 인정된다면, 갑과 을의 명의신탁은 3자간 등기명의신탁으로 봐야 한다.

(O)=> 명의신탁약정이 이른바 3자간 등기명의신탁인지 아니면 계약명의신탁인지의 구별은 계약당사자가 누구인가를 확정하는 문제로 귀결된다.

그런데, 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의를 그 타인 명의로 하기로 하였다면, 이때의 명의신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과하므로 설령 계약의 상대방인 매도인이 그 명의신탁관계를 알고 있엇다고 하더라도, 계약명의자인 명의수탁자가 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한, 그 명의 신탁관계는 계약명의신탁에 해당한다고 보아야 함이 원칙이다.

07. 부동산경매절차에서 丙소유의 X건물을 취득하려는 甲은 친구 乙과 명의신탁약정을 맺고 2024. 5. 乙 명의로 매각허가결정을 받아 자신의 비용으로 매각대금을 완납하였다. 그 후 乙의 명의로 X건물의 소유권이전등기를 마쳤다. 다음 설명 중 옳은 것은?

① 갑은 을에 대하여 X건물에 관한 소유권이전등기말소를 청구할 수 있다.

② 갑은 을에 대하여 부당이득으로 X건물의 소유권반환을 청구할 수 있다.

①②(X)=> 계약명의신탁약정을 한 경우, 명의수탁자가 명의신탁자에게 반환하여야 할 부당이득의 대상은 매수자금이다. 따라서 갑은 을에 대하여 X건물에 관하 소유권이전등기의 말소청구뿐만 아니라 X건물에 대한 반환을 청구할 수 없다.

③ 병이 갑과 을 사이의 명의신탁약정이 있었다는 사실을 알았더라도 을은 X건물의 소유권을 취득한다.

(O) 부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수대금을 자신이 부담하면서 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받기로 약정하여 그에 따라 매각허가가 이루어진 경우에는 경매목적물의 소유자가 명의신탁약정 사실을 알았더라도 명의인의 소유권취득은 무효로 되지 않는다.

④ X건물을 점유하는 갑은 을로부터 매각대금을 받환받을 때까지 X건물을 유치할 권리가 있다. (X)=> 게약명의신탁에 있어 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 가지는 매매대금 상당의 부당이익반환청구권에 기하여 유치권을 행사할 수 없다. 따라서 X건물을 점유하는 갑은 을로부터 매각대금을 반환받을 대까지 X건물을 유치할 수 없다.

⑤ X건물을 점유하는 갑이 정에게 X건물을 매도하는 계약을 체결한 경우, 그 계약은 무효이다.

(X)=> 타인 소유의 물건도 매매계약의 목적물이 될 수 있다. 따라서 X 건물을 점유하는 갑이 정에게 X건물을 매도하는 계약을 체결하더라도 그 매매계약은 유효하다.