[공인중개사2회독][부동산공법]건축법(요약 정리)

<<공부일기>>

건축법 강의 6개와 기출문제를 모두 풀어보는 2회독을 방금 전에 끝냈다. 내용이 많기도 많았다. 하지만 7문제가 출제되는 영역인 만큼 결코 무시할 수 없다. 지난 법에 공부한 <국토계획법>이 12문제이고 <건축법>이 7문제이니, 모두 맞으면 이것만 해도 50점이 된다. 와우~

이석규 교수의 심화과정 강의를 들으면서 필수서를 보는 일은 잘한 것 같다. 따로 외우는 시간을 갖지 않고서도 70% 정도를 맞춘 것을 확인하고 갖은 생각이다. 3, 4 회독 때 암기해야 할 부분만 골라서 정리하고 집중적으로 암기하면 70~80은 무난히 맞힐 것 같다.

문제는 시간이다.

오늘만 해도 벌써 <도시개발법>을 들었어야 했는데, 이제 들어가니 벌써 5~6시간을 뒤쳐진 셈이다. 어제 광복절에 대통령 임명식이라 해서 TV를 몇 시간 동안 봤고, 그런 탓인지 공부가 잡히지 않아 넷플릭스에서 여기저기 둘러보다 잠이 들었더니 벌어진 일이다.

공부는 다른 것과 달라서 공부 모드에 접어드는데 시간이 소요된다. 그래서 일단 공부모드에 접어들면 다른 것을 하는 것은 금물이다. 다시 공부모드로 접어드는데 의외로 많은 시간을 들여야 하기 때문이다. 학생 때는 이 정도는 아니었는데...하는 생각이 든다. 공부만 하기엔 세상을 너무나 많이 알게 되었던 게 아닐까, 생각하지만 이건 헛소리에 가깝고 나이가 든 탓에 머리가 굳고, 집중력도 떨어진 때문이다. 차라리 이렇게 인정해야 더 많은 노력을 하게 된다.

이러니 저러니 해도 공부에 매달리는 시간이 누적될수록 공부량이 많아지고, 문제풀이에 그대로 반영되는 것을 확인할 수 있다. 공부만 했을 때는 알듯 모를 듯 하다가도 막상 문제를 풀다 보면 묘하게도 '정답'을 찾게 된다. 그도 그럴 것이 강의하는 교수들의 말이란 게 모두 기출문제를 반영한 강의들 이라서 집중해서 듣다 보면 문제풀이 중에 '어디서 만난 듯한 문장'이란 걸 경험하게 되서다. 특히 공법처럼 공부량이 많은 과목은 더욱 그렇게 해야 한다.

1회독 때 정리한 내용을 주욱 읽고, 도시개발법으로 들어갈 예정이다. 도시개발법과 정비법, 주택법은 출제비중도 높은데다, 까다롭고 어려운 영역이라 더욱 집중해야 한다. 한여름의 주말 저녁에 강의를 듣는 신세라니...70일도 안 남았으니 좀 더 노력하자. -richboy

CHAPTER 4. 건축법

[용어정리]

"건축"이란 건축물을 신축, 증축, 개축, 재축, 이전 하는 것을 말한다.

"결합건축"이란 제56조에 따른 용적률을 개별 대지마다 적용하지 아니하고, 2개 이상의 대지를 대상으로 통합적용하여 건축물을 건축하는 것을 말한다.

"도로"란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)이다. = '막다른 도로'의 구조와 너비는 '막다른 도로'가 "도로"에 해당하는지 여부를 판단하는 기준이 된다.

"고층건축물"이란 층수가 30층 이상이거나( or ) 높이가 120미터 이상의 건축물을 말한다.

"초고층건축물"이란 충수가 50층 이상이거나( or ) 높이가 150미터 이상의 건축물을 말한다.

"다중이용 건축물"이란 불특정한 다수의 사람들이 이용하는 건축물로서 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다. (암기코드 - 바닥면적 5천제곱미터 이상의 문, 종, 판, 운, 숙, 종합병원, 16층 이상 건축물)

① 다음의 어느 하나에 해당하는 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천제곱미터 이상의 건축물

㉠ 문화 및 집회시설(동물원·식물원은 제외한다)

㉡ 종교시설

㉢ 판매시설

㉤ 운수시설 중 여객용 시설

㉣ 숙박시설 중 관광숙박시설

㉥ 의료시설 중 종합병원

② 16층 이상인 건축물

"특수구조 건축물"이란 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.

① 한쪽 끝이 고정되고 다른 끝은 지지되지 아니한 구조로 된 보·차양 등이 외벽의 중심선으로부터 3미터 이상 돌출된 건축물

② 기둥과 기둥 사이의 거리(기둥의 중심선 사이의 거리를 말하며, 기둥이 없는 경우에는 내력벽과 내력벽의 중심선 사이의 거리를 말한다. 이하 같다) 20미터 이상인 건축물

③ 특수한 설계·시공·공법 등이 필요한 건축물로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 구조로 된 건축물

제 1 절 건축물

(1) 의의

①의의 : '건축물'이란 토지에 정작하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장, 점포, 차고, 창고 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

② 건축법의 적용이 배제되는 건축물

다음의 어느 하나에 해당하는 건축물에는 '건축법'을 적용하지 않는다. (빈출!!)

㉠ <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>에 따른 지정문화유산이나 임시지정문화유산 또는 <자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>에 따라 지정된 천연기념물 등이나 임시지정천연기념물, 임시지정명승, 임시지정시·도자연유산, 임시자연유산자료

㉡ 철도 또는 궤도의 선로부지 안에 있는 다음의 시설 : 운전보안시설, 선로의 위나 아래를 가로지르는 보행시설, 플랫폼, 급수, 급탄 및 급유시설

㉢ 고속도로통행료 징수시설

㉣ 컨테이너를 활용한 간이창고(<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>에 따른 공장의 용도로만 사용되는 건축물의 대지에 설치하는 것으로서 이동이 쉬운 것만 해당>)

㉤ <하천법>에 따른 하천지구 내의 수문조작실

(2)건축물의 용도(30개)

단독주택 (단, 다, 다, 공)

가. 단독주택

나. 다중주택 :

학생 또는 직장이 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것, 욕실은 있으나, 취사시설은 없는 것. 바닥면적의 합계가 660 ㎡ 이하, 3개층 이하

다. 다가구주택 :

3개층 이하, 660㎡ 이하, 19세대 이하 거주할 수 있는 것

라. 공관

2. 공동주택 (아, 연세대, 기숙사)

가. 아파트 - 5개층 이상

나. 연립주택 - 합계가 660㎡ 이상, 층수가 4개층 이하

다. 다세대주택 - 합계가 660㎡ 이하, 층수가 4개층 이하

라. 기숙사

3. 제 1종 근린생활시설(생활필수시설)

(암기코드 - 한 번에 외우는 스토리텔링 - 일용품을 사러 천원 들고, 휴지 들고 출발 - 길건너 휴게음식점, 제과점가서 300원주고 차를 마셨는데, 왜이리 꽤재재하고 부실하냐고 핀잔먹음 - 이미용 하고 탁구장, 체육도장가서 운동 했지 시간당 500원 - 그러다 허리삐끗해서 의원갔지, 한의원, 침술원, 접골원 - 아내는 조산원가서 아이낳고 안마원, 산후조리원 갔고 - 동사무소(지역자치센터)와 그 일당들한테 천원 들고 가서 마을회관가서 자랑하고 화장실 갔지 - 지역아동센터 -정수장 양수장 - 중개사사무소 9평 -천만원주고 전기차사서 충전하고- 300만원주고 동물사서 동물병원 갔지.

4. 제 2종 근린생활시설

가. 공연장

나. 종교집회장 500제곱미터 미만( 500제곱미터 이상이면 - 종교시설)

차. 장의사, 동물병원, 동물미용실

카. 학원(자동차학원, 무도학원, 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교숩하는 것은 제외)

타. 독서실, 기원

거. 다중생활시설(고시원 - 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만)

더. 단란주점(150제곱미터 미만)

러. 안마시술소, 노래연습장

머. 주문배송시설(500제곱미터 미만)

5. 문화 및 집회시설

가. 공연장

나. 집회장

다. 관람장

라. 전시장

마. 동·식물원

6. 종교시설

7. 판매시설

8. 운수시설

9. 의료시설

10교육연구시설(제2종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외)

11. 노유자시설

12. 수련시절

다. <청소년활동진흥법>에 따른 유스호스텔

13. 운동시설

14. 업무시설

15. 숙박시설

16. 위락시설

가. 단란주점

나. 유흥주점

다. 유원시설업

라. 무도장, 무도학원

마. 카지노영업소

17. 공장

18. 창고시설

19.위험물 저장 및 처리시설

가. 주유소

사. 도료류 판매소

20. 자동차관련시설

바. 정비공장

21. 동물 및 식물관련시설 (동·식물원 제외 - 문화 및 집회시설임)

가. 축사

나. 가축시설.

다. 도축장

라. 도계장

22. 자원순환관련시설

가. 하수 등 처리시설

나. 고물상

다. 폐기물재활용시설

라. 폐기물 처리시설

마. 폐기물감량화시설

23. 교정시설

가.교정시설

나. 갱생보호시설

다. 소년원 및 소년분류심사원

24. 국방·군사시설

25. 방송통신시설

26. 발전시설

27. 묘지관련시설

가. 화장시설

나. 봉안당

다. 묘지와 자연장이에 부수되는 건축물

라. 동물화장시설·동물건조장시설 및 동물전용의 납골시설

28. 관광휴게시설

가. 야외음악당

나. 야외극장

다. 어린이회관

라. 관망탑

마. 휴게소

바. 공원·유원지 또는 관광지에 부수되는 시설

29. 장례시설

가. 장례식장

나. 동물전용의 장례식장

30. 야영장시설

제 2 절 대지

제 3 절 공작물 (암기코드 - 2, 4, 5, 6, 6, 8 이하, 8, 30㎡)

다음의 공작물을 축조하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장, 특별자치도지사, 또는 시장, 군수, 구청장에게 신고하여야 한다.

제 4 절 적용대상행위

건축

건축물의 '건축'이란 건축물을 신축, 증축, 개축, 재축, 이전 하는 것을 말한다.

(1)신축

건축물이 없는 대지에 새로이 건축물을 축조하는 것

(2) 증축

기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것.

-건축물의 높이를 단순히 증가시키는 것도 증축에 해당하며,

-하나의 대지 안에서 기존 건축물에 붙여서 또는 별도로 떨어져서 건축물을 축조하는 것도 증축에 해당하며,

-주된 건축물이 있는 대지 안에서 부속건축물을 짓거나 담장 등 부수되는 시설을 짓는 것도 증축에 해당한다.

(3) 개축

기존 건축물의 전부 또는 일부를 해체하고, 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것

(4) 재축

건축물일 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 그 대지에 다음의 요건을 모두 갖추어 다시 축조하는 것.

㉠ 연면적 합계는 종전 규모 이하로 할 것

㉡ 동수, 층수 및 높이가 모두 종전 규모 이하일 것

(5) 이전

건축물을 그 주요구조부를 해체하지 아니하고 같은 대지 안의 다른 위치로 옮기는 것.

*주요구조부란 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀, 주계단을 말한다. (암기코드 - 내,기,바,보,지,주!)

2. 대수선

'대수선'이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선, 변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 다음의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축, 개축, 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

㉠ 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

㉡ 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

㉢ 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

㉣ 지붕틀을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

㉤ 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

㉥ 주계단, 피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

㉦ 다가구주택의 가구간 경계벽 또는 다세대주택의 세대간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

㉧ 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

3. 용도변경

(1)기본원칙

사용승인을 얻은 건축울의 용도를 변경하고자 하는 자는 다음의 구분에 따라 국토교통부령이 정하는 바에 의하여 특별자시시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다.

(2)용도시설군 (자, 산, 전, 문, 영, 교, 근, 주, 그밖의)

①-->신고⑨, ⑨-->허가①

① 자동차관련시설군 - 자동차관련시설

② 산업시설군 - 공장, 창고시설, 운수시설, 위험물저장 및 처리시설, 자원순환관련시설, 장례시설, 묘지관련시설 (storytelling - 공장에서 만들어서 창고에 넣고 운수시설로 옮기는데 위험물저장 처리시설 이었지. 오폐수를 옮기다가 병들어 죽었어. 그래서 장례를 치르고, 묘지에 묻었지)

③ 전기통신시설군 - 방송통신시설, 발전시설(방발이)

④ 문화집회시설군 - 문화 및 집회시설, 종교시설, 위락시설, 관광휴게시설(문,종,위,관)

⑤ 영업시설군 - 판매시설, 운동시설, 숙박시설, 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설(판,운,숙)

⑥ 교육 및 복지시설군 - 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설, 야영장시설 (의, 교, 노, 수, 야)

⑦ 근린생활시설군 - 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설(다중생활시설 제외)

⑧ 주거업무시설군 - 단독주택, 공동주택, 업무시설, 교정시설, 국방, 군사시설

⑨ 그 밖의 시설군 - 동물 및 식물관련시설(동,식물원 제외)

* 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 한다. (빈출!!!!)

*용도변경의 사용승인 · 설계

① 용도변경의 허가나 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 경우의 사용승인에 관하여는 제 22조(사용승인에 관한 규정)를 준용한다. 다만, 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만으로서 대수선에 해당하는 공사를 수반하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 용도변경 허가대싱닌 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상인 용도변경의 설계에 관하여는 건축물의 설계에 관한 규정을 준용한다.

<<중요 기출 지문>>

구조 계산서와 시방서는 "설계도서"에 해당한다.

제 6 절 건축허가 및 신고 등

건축허가의 대상

건축물을 건축 또는 대수선하고자 하는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다.

다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령이 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시 또는 광역시에 건축하고자 하는 경우에는 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 한다.

2. 건축에 관한 입지 및 규모의 사전결정

(1)사전결정 신청

① 건축허가 대상 건축물을 건축하려는 자는 건축허가를 신청하기 전에 허가권자(특시, 특도, 시장, 군수, 구청장)에게 그 건축물의 건축에 관한 다음의 사항에 대한 사전결정을 신청할 수 있다.

㉠ 해당 대지에 건축하는 것이 이 법이나 관계 법령에서 허용되는지 여부

㉡ 이 법 또는 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한, 그 완화에 관한 사항 등을 고려하여 해당 대지에 건축 가능한 건축물의 규모

㉢ 건축허가를 받기 위하여 신청자가 고려해야 할 사항

<<공부일기 - 사전결정은 결국,

이 땅에 건물을 짓고 싶은데 미리 법적 허용여부,

가능 규모,

그 밖의 고려사항을 미리 묻는 것이다.

한마디로 '공사비로 돈들이기 전에 미리 파악할 수 있단 뜻!!>

② 사전결정을 신청하는자(사전결정신청자)는 건축위원회 심의와 <도시교통정비 촉진법>에 따른 교통영향평가서의 검토를 동시에 신청할 수 있다(not 없다 X).

(2) 사전환경성 검토에 대한 협의 및 통지

① 허가권자는 사전결정이 신청된 건축물의 대지면적이 <환경영향평가법>에 따른 소규모 환경영향평가 대상사업인 경우 환경부장관(not 국토교통부장관 X)이나 지방환경관서의 장과 소규모 환경영향평가에 관한 협의를 하여야 한다.

② 허가권자는 사전결정의 신청을 받으면 입지, 건축물의 규모, 용도 등을 사전결정한 후 사전결정서를 사정결정일로부터 7일 이내에 사전결정을 신청한 자에게 송부하여 사전결정 신청자에게 알려야 한다.

(3) 타 법률에 의한 허가 또는 신고 의제 (암기코드 - 개, 산, 농, 하)

① 사전결정을 통지받은 경우에는 다음의 허가를 받거나 신고 또는 협의한 것으로 본다.

㉠ 개발행위허가

㉡ 산지전용허가와 산지전용신고, 산지일시사용허가·신고, 다만, 보전산지인 경우에는 도시지역만 해당한다(즉, 도시지역 외 지역의 보전산지인 경우 따로 허가를 받아야 한다는 뜻).

㉢ 농지전용허가 · 신고 및 협의

㉣ 하천점용허가

② 허가권자는 위의 어느 하나에 해당되는 내용이 포함된 사전결정을 하는 경우에는 미리 관계 행정기관의 장과 협의하여야 하며, 협의를 요청받은 관계 행정기관의 장은 요청받은 날부터 15일 이내에 의견을 제출하여야 한다.

(4) 사전결정효력의 상실

사전결정신청자는 사전결정을 통지받은 날로부터 2년 이내에 건축허가를 신청(not 착공신고 X)하여야 하며, 이 기간 내에 건축허가를 신청하지 아니하는 경우에는 사전결정의 효력이 상실된다.

3. 건축신고대상

허가 대상 건축물이라 하더라도 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.

① 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축, 개축, 재축. 다만, 3층 이상의 건축물인 경우에는 증축, 개축, 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한한다.

②<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따라 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역(즉, 도시지역 외 지역)에서 연면적이 200제곱미터 미만이고, 3층 미만인 건축물의 건축. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 구역에서의 건축은 제외한다.

㉠ 지구단위계획구역

㉡ 방재지구 등 재해취약지역으로서 대통령령으로 정하는 다음의 구역

- 방재지구

- 붕괴위험지역

③ 연면적이 200제곱미터 미만이고, 3층 미만인 건축물의 대수선

④ 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 다음의 대수선

㉠ 내력벽의 면적을 30제곱미터 이상 수선하는 것

㉡ 기둥을 세 개 이상 수선하는 것

㉢ 보를 세 개 이상 수선하는 것

㉣ 지붕틀을 세 개 이상 수선하는 것

㉤ 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 수선하는 것

㉥ 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 수선하는 것

⑤ 그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는 다음의 건축물의 건축

㉠ 연면적의 합계가 100제곱미터 이하의 건축물

㉡ 건축물의 높이를 3미터 이하의 범위에서 증축하는 건축물

㉢ 표준설계도서에 따라 건축하는 건축물로서 건축조례로 정하는 건축물

㉣ 공업지역, 지구단위계획구역, 산업단지에서 건축하는 2층 이하의 건축물로서 연면적 합계 500제곱미터 이하인 공장

㉤ 농업이나 수산업을 경영하기 위하여 읍·면지역에서 건축하는 연면적 200제곱미터 이하의 창고 및 연면적 400제곱미터 이하의 축사 · 작물재배사, 종묘배양시설, 화초 및 분재 등의 온실

<<공부일기 - ⑤ 번 이하를 지문으로 한 문제가 출제된 적 있음. 해서 숫자와 명칭을 기억해야 할 것.

스토리텔링으로 하면 연면적 100제곱이하 건축물, 높이는 3미터 이하, 공장은 2층 이하로서 연면적은 500제곱 이하, 농수산업은 창고는 연면적 200 이하, 축사와 작물재배사는 사자로 끝나서 400>>

* 빈출 !!! - 건축신고자가 신고일로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 원칙적으로 그 신고의 효력은 상실한다. 다만, 건축주의 요청에 다라 허가권자가 정당한 사유가 있다고 인정하면, 1년의 범위에서 착수기한을 연장할 수 있다.

제 7 절 건축허가의 절차 등

허가권자 및 절차

(1) 허가권자

① 원칙 : 건축허가권자는 원칙적으로 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장이다.

② 예외 : 특별시장 또는 광역시장

특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 하는 건축물의 규모는 다음과 같다.

㉠ 21층 이상인 건축물

㉡ 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상인 건축물(공장, 창고는 제외한다)

(2) 건축허가에 대한 사전승인

① 시장(특별시장, 광역시장은 제외), 군수는 다음에 해당하는 건축물을 허가하고자 하는 경우 미리 도지사의 승인을 얻어야 한다.

㉠ 층수가 21층 이상이거나 연면적 합계가 10만 제곱미터 이상인 건축물(공장, 창고는 제외한다). 다만, 도시환경, 광역교통, 등을 고려하여 도의 조례로 정하는 건축물은 제외한다.

㉡ 자연환경 또는 수질보호를 위하여 도지사가 지정, 공고하는 구역 안에서 건축하는 3층 이상 또는 연면적 합계 1천 제곱미터 이상의 건축물 로서 위락시설 및 숙박시설, 공동주택, 제2종 근린생활시설(일반음식점에 한한다), 업무시설(일반업무시설에 한한다) 등에 해당하는 건축물

㉢ 주거환경 또는 교육환경 등 주변환경의 보호상 필요하다고 인정하여 도지사가 지정, 공고하는 구역 안에 건축하는 위락시설 및 숙박시설의 건축물

② 시장, 군수의 사전승인의 신청을 받은 도지사는 승인요청은 받은 날로부터 50일 이내에 승인 여부를 시장, 군수에게 통보하여야 한다. 다만, 건축물의 크기가 큰 경우 등 불가피한 경우에는 30일 범위 내에서 그 기간을 연장할 수 있다.

(3) 건축허가 또는 착공의 제한

① 국토교통부장관의 제한 : 국토교통부장관은 국토관리를 위하여 특히 필요하다고 인정하거나 주무부장관이 국방, <국가유산기본법> 제3조에 따른 국가유산의 보존, 환경보전 또는 국민경제를 위하여 필요하다고 인정하여 요청하면 허가권자의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있다.

② 특별시장, 광역시장, 도지사의 권한

㉠ 특별시장, 광역시장, 도지사는 지역계획이나 도시, 군계획상 특히 필요하고 인정하는 경우에는 시장, 군수, 구청장의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있다.

㉡ 특별시장, 광역시장, 도지사는 시장, 군수, 구청장의 건축허가나 건추물의 착공을 제한한 경우, 즉시 국토교통부장관에게 보고하여야 하며, 보고를 받은 장관은 제한 내용이 지나치다고 인정하면 해제를 명할 수 있다.

③ 건축허가의 제한기간 : 건축허가나 건축물의 착공을 제한하는 경우 제한기간은 2년 이내로 한다. 다만 1회에 한하여 1년 이내의 범위에서 제한기간을 연장할 수 있다.

④ 통보 및 공고 : 국토교통부장관이나 특별시장, 광역시장, 도지사는 건축허가나 건축물의 착공을 제한하는 경우 제한목적, 기간, 대상건축물의 용도와 대상 구역의 위치, 면적, 경계 등을 상세하게 정하여 허가권자에게 통보하여야 하며, 통보를 받은 허가권자는 지체 없이 이를 공고하여야 한다.

⑤ 국토교통부장관이나 시, 도지사는 건축허가나 건축허가를 받은 건축물의 착공을 제한하려는 경우에는 <국토이용규제기본법> 제 8조에 따라 주민의 견을 청취한 후 건축위원회의 심의를 거쳐야 한다.

(4) 건축허가

2. 가설건축물

(1) 허가대상 가설건축물

① 도시군계획시설 및 도시군계획시설에정지에서 가설건축물을 건축하려는 자는 특별자치시장, 특별자치도자시 또는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 한다.

② 허가대상 가설건축물의 요건은 다음과 같다.

㉠ <도시군계획시설 부지에서의 개발행위>에 위배되지 않아야 할 것

㉡ 3층 이하여야 할 것

㉢ 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조가 아닐 것

㉣ 존치기간은 3년 이내일 것. 다만, 도시군계획사업이 시행될때까지 그 기간을 연장할 수 있다.

㉤ 전기, 수도, 가스 등 새로운 간선 공급설비의 설치를 필요로 하지 아니할 것.

㉥ 공동주택, 판매시설, 운수시설 등으로서 분양을 목적으로 건축하는 건축물이 아닐 것

(2) 신고대상 가설건축물

① 재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 다음의 용도의 가설건축물을 축조하려는 자는 특별자치시장, 특별자치도지사, 또는 시장 군수, 구청장에게 신고한 후 착공하여야 한다.

특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장이 도시미관이나 교통소통에 지장이 없다고 인정하는 가설흥행장, 가설전람회장, 농수축산물 직거래용 가설점포, 그 밖에 이와 비슷한 것

공사에 필요한 규모의 공사용 가설건축물 및 공작물

전시를 위한 견본주택이나 그 밖에 이와 비슷한 것

조립식 구조로 된 경비용으로 쓰는 가설건축물로서 연면적인 10제곱미터 이하인 것.

조립식 경량구조로 된 외벽이 없는 임시 자동차 차고

도시지역 중 주거지역, 상업지역 또는 공업지역에 설치하는 농업, 어업용 비닐하우스로서 연면적이 100 제곱미터 이상인 것.

연면적이 100제곱미터 이상인 간이축사용, 가축분뇨처리용, 가축운동용, 가축의 비가림용 비닐하우스 도는 천막구조 건축물

야외흡연실 용도로 쓴느 가설건축물로서 연면적이 50제곱미터 이하인 것

② 위의 ① 규정에 의하여 신고해야 하는 가설건축물의 존치기간은 3년 이내로 하며, 존치기간의 연장이 필요한 경우에는 횟수별 3년의 범위에서 가설건축물별로 건축조례가 정하는 횟수만큼 존치기간을 연장할 수 있다. 다만, 공사용 가설건축물 및 공작물의 경우에는 해당 공사의 완료일까지의 기간으로 한다.

3. 건축설계 및 착공신고

(1) 건축사의 설계

건축허가를 받아야 하거나 건축신고를 하여야 하는 건축물 또는 리모델링을 하는 건축물의 건축등을 위한 설계는 건축사가 아니면 할 수 없다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

① 바닥면적의 합계가 85제곱미터 미만인 증축, 개축, 또는 재축

② 연면적이 200제곱미터 미만이고 층수가 3층 미만인 건축물의 대수선

4. 건축공사현장 안전관리 예치금 등

(1) 건축허가를 받은 자는 건축물의 건축공사를 중단하고 장기간 공사현장을 방치할 경우 공사현장의 미관 개선과 안전관리 등 필요한 조치를 하여야 한다.

(2) 허가권자는 연면적이 1,000 제곱미터 이상인 건축물에는 건축공사비의 1퍼센트 의 범위에서 예치하게 할 수 있다.

5. 건축물 안전영향평가

① 허가권자는 초고층 건축물 등 대통령령으로 정하는 다음의 주요 건축물에 대하여 제 11조에 따른 건축허가를 하기 전에 건축물의 구조, 지반 및 풍환경 등이 건축물의 구조안전과 인접 대지의 안전에 미치는 영향 등을 평가하는 건축물 안전영향평가를 안전영향평가기관에 의뢰하여 실시하여야 한다.

㉠ 초고층 건축물

㉡ 다음의 요건을 모두 충족하는 건축물

가. 연면적 10만 제곱미터 이상일 것

나. 16층 이상일 것

6. 건축물의 사용승인

(1) 사용승인 신청

건축주가 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려면 공사감리자가 작성한 감리완료보고서와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다.

(2) 사용승인서의 교부

허가권자는 사용승인신청을 받은 경우에는 7일 이내에 사용승인을 위한 검사를 실시하여야 하며, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 한다.

(3) 임시사용승인

임시사용승인의 기간은 2년 이내로 한다. 다만, 허가권자는 대형 건축물 또는 임반공사 등으로 인하여 공가시간이 긴 건축물에 대하여는 그 기간을 연장할 수 있다.

(4) 사용승인의 효과

건축주가 사용승인을 받은 경우에는 다음에 따른 사용승인, 준공검사 또는 등록신청 등을 받거나 한 것으로 보며, 공장건축물의 경우에는 관련 법률의 검사 들을 받은 것으로 본다.

제 8 절 대지의 안전 등

대지의 안전기준

(1) 대지와 도로면과의 관계

① 원칙(불가) : 대지는 인접한 '도로면'보다 낮아서는 아니 된다.

2. 대지 안의 조경

(1) 조경의무

면적이 200 제곱미터 이상인 대지에 건축을 하는 건축주는 용도지역 및 건축물의 규모에 따라 해당 지방자치단체의 조레로 정하는 기준에 다라 대지에 조경이나 그 밖에 필요한 조치를 하여야 한다.

(2) 조경이 불필요한 건축물

① 녹지지역에 건축하는 건축물

② 다음의 공장

㉠ 면적 5,000 ㎡미만인 대지에 건축하는 공장

㉡ 연면적의 합계가 1,500 ㎡ 미만인 공장

㉢ 산업단지 안의 공장

③ 대지에 염분이 함유되어 있는 경우

④ 축사

⑤ 건축허가대상 가설건축물

⑥ 연면적 합계가 1,500㎡ 미만인 물류시설(주거지역 또는 상업지역 제외 - 주거지역 또는 상업지역 안의 물류시설은 조경을 해야 한다는 소리!!!)

⑦ 자연환경보전지역, 농림지역, 관리지역(지구단위계획구역 지역은 제외) 안의 건축물

(3) 옥상조경

건축물의 옥상에 조경 기타 필요한 조치를 하는 경우에는 옥상부분의 조경면적의 3분의 2에 해당하는 면적을 대지 안의 조경면적으로 신청할 수 있다. 이 경우 조경면적으로 산정하는 면적은 대지 조명면적의 100분의 50을 초과할 수 없다.

제 9 절 공개공지 등

공개공지, 공개공간의 설치대상지역

다음에 어느 하나에 해당하는 지역은 소규모 휴식시설 등의 공개공지(공터) 또는 공개공간을 설치하여야 한다. (암기코드 - 일, 준, 상, 준)

① 일반주거지역, 준주거지역

② 상업지역

③ 준공업지역

④ 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장이 도시화의 가능성이 크거나 노후 산업단지의 정비가 필요하다고 인정하여 지정, 공고하는 지역

2. 공개공지 등을 확보해야 할 대상건축물

다음의 어느 하나에 해당하는 건축물의 대지에는 공개공지 또는 공개공간을 확보하여야 한다. 이 경우 공개공지는 필로티의 구조로 설치할 수 있다. (암기코드 - 문, 종, 판, 운, 숙, 업무시설 - 바닥면적 합계 5,000 이상 건축물은 공터만들어야!!)

① 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설(농수산물유통시설은 제외), 운수시설(여객용 시설만 해당), 숙박시설 및 업무시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5,000㎡ 이상인 건축물

② 그 밖에 다중이 이용하는 시설로서 거축조례로 정하는 건축물

3. 공개공지 등의 확보면적 등

공개공지 등의 면적은 대지면적의 100분의 10 이하의 범위에서 건축조례로 정한다.

4. 건축기준의 완화적용

공개공지 또는 공개공간을 설치하여 건축하는 경우에는 다음과 같이 완화(20%) 하여 적용할 수 있다.

㉠ 용적률은 해당 지역에 적용되는 용적률의 1.2배 이하

㉡ 건축물의 높이 제한은 해당 건축물에 적용되는 높이기준의 1.2배 이하

5. 공개공지에서의 문화행사 및 판촉 활동

공개공지 등에는 연간 60일 이내에의 기간 동안 건축조례로 정하는 바에 따라 주민들을 위한 문화행사를 열거나 판축활동을 할 수 있다. 다만, 울타리를 설치하는 등 공중이 해당 공개공지 등을 이용하는 데 지장을 주는 행위를 해서는 아니 된다.

제 10 절 도로

건축법상의 도로

"도로"란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로나 그 예정도로를 말한다.

4. 대지와 도로와의 관계

(1) 원칙

건축물의 대지는 2 미터 이상이 도로에 접하여야 한다.

(2)예외

① 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 2 미터 이상을 도로에 접하지 아니하여도된다.

㉠ 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우

㉡ 건축물의 주변에 대통령령이 정하는 공지(광장, 공원 유원지 기타 관계법령에 의하여 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정한 것)가 있는 경우

㉢ <농지법>에 따른 농막을 건축하는 경우

② 강화되는 경우 : 연면적의 합계가 2,000㎡ (공장의 경우에는 3,000㎡) 이상인 건축물 (축사, 작물 재배사, 그 밖에 이와 비슷한 건축물로서 건축조례로 정하는 규모의 건축물은 제외한다)의 대지는 너비 6 미터 이상의 도로에 4미터 이상 접하여야 한다.

제 11 절. 건축선

(2) 소요너비에 미달되는 도로에 접한 경우

① 소요너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 한다.

② 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 한다.

(4) 지정건축선인 경우(도시지역 안에서 4미터 이내)

특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장은 시가지 안에 있어서 건축물의 위치를 정비하거나 환경을 정비하기 위하여 필요하다고 인정할 때에는 도시지역에는 4미터 이하의 범위에서 건축선을 따로 지정할 수 있다.

대지면적 산정과 건축선

도로소요너비에 미달되는 도로에서의 건축선과 도로모퉁이에서의 건축선이 지정되는 경우, 대지면적 산정시 도로경게선과 건축선 사이의 면적은 대지면적에 산입하지 않는다.

특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장이 시가지 정비 등을 위하여 별도 건축선을 지정한 경우에는 대지면적 산정시 도로 경계선과 건축선 사이의 면적은 대지 면적 산정에 산입한다.

3. 건축선에 의한 건축제한

① 건축물과 담장은 건축선과 수직면을 넘어서는 아니 된다. 다만, 지표 아래 부분은 그러하지 아니하다.

② 도로면으로부터 높이 4. 5 미터 이하에 있는 출입구, 창문, 그 밖에 이와 유사한 구조물은 열고 닫을 때 건축선의 수직면을 넘지 아니하는 구조로 하여야 한다.

제 12 절 건축구조 안전 등

2. 구조 안전 확인 대상 건축물

① 건축허가에 의한 건축물을 건축하거나 대수선하는 경우 대항 건축물의 설계자는 국토교통부령으로 정하는 구조기준 등에 다라 그 구조의 안전을 확인하여야 한다.

② 위 ①에 따라 구조 안전을 확인한 건축물 중 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축주는 해당 건축물의 설계자로부터 구조 안전의 확인 서류를 받아 착공신고를 하는 때에 그 확인 서류를 허가권자에게 제출하여야 한다. 다만, 표준설계도에 따라 건축하는 건축물은 제외한다.

㉠ 층수가 2층 이상인 건축물(목구조 건축물의 경우에는 3층)

㉡ 연면적이 200 제곱미터(목구조 건축물의 경우에는 500 제곱미터)인 건축물

㉢ 높이가 13미터 이상인 건축물

㉣ 처마높이가 9미터 이상인 건축물

㉤ 기둥과 기둥 사이의 거리가 10미터 이상인 건축물

㉥ 건축물의 용도 및 규모를 고려한 중요도가 높은 건축물로서 국토교통부령으로 정하는 건축물

㉦ 국가적 문화유산으로 보존할 가치가 있는 건축물

㉧ 단독주택 및 공동주택

5. 일반구조 등

① 옥상광장의 설치 : 5층 이상인 층이 제2종 근린생활시설 중 공연장, 종교집회장, 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 문화 및 집회시설(전시장 및 동,식물원은 제외), 종교시설, 판매시설, 위락시설 중 주점 영업 또는 장례시설의 용도로 쓰는 경우에는 피난 용도로 쓸 수 있는 광장을 옥상에 설치하여야 한다.

② 옥상광장의 난간 : 옥상광장 또는 2층 이상인 층에 있는 노대나 그 밖에 이와 비슷한 것의 주위에는 높이 1. 2미터 이상의 난간을 설치하여야 한다.

③ 헬리포트의 설치 : 층수가 11층 이상인 건축물로서 11층 이상인 층의 바닥면적의 합계가 1만 제곱미터 이상인 건축물의 옥상에는 다음의 구분에 따른 공간을 확보하여야 한다.

⑤ 피난안전구역 : 초고층 건축물에는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단과 직접 연결되는 피난안전구역(건축물의 피난, 안전을 위하여 건축물 중간층에 설치하는 대피공간을 말한다)을 지상층으로부터 최대 30개 층마다 1개소 이상 설치하여야 한다.