[2회독][공인중개사법령 및 중개실무]-기출분석(2)

<<공부일기>>

<공인중개사법령 및 중개실무>는 정말이지 한결 쉽다. 처음에 듣기에는 너무나 생소하고 분량이 많아서 듣기조차 힘든데, 한 번 듣고 두 번 들으면 훨씬 쉬워지는 과목이 이 과목이다. 처음에 기출분석을 하면서 정리를 꼼꼼이 해 둔 덕분에, 2회독 때 <네이버 카페 공인모>의 윤영기 교수의 심화강의를 내리 5~6개씩 들으면서 다시 정리하고 있는데 강의 내용이 귀에 쏙쏙 들어오는 기분이 들어 연속 강의가 가능했다.

특히 윤영기 교수의 강의는 재미있는 편은 아니라서 오랫동안 듣기 힘든데, 수십년을 강의한 베테랑인 만큼 핵심만을 잘 짚어내는 교수이다. 그 점에서 2회독 때에 심화강의를 듣는게 자칫 시간낭비일까 두려웠는데, 결과론 적으로는 탁월한 선택이었다고 생각했다. 이번 2회독으로 3, 4 회독이 훨씬 더 쉬울 것 같다는 생각이 든다. 나아가 '외울 것이 많은 과목'이라는 부담감이 2회독 전에 있었는데, 그 부담이 싹 사라진 기분이 든다. 오히려 이 과목에서 점수를 많이 받아서 2차 시험 평균을 유지하는데 큰 도움이 될 것 같다는 희망까지 얻게 되었다. 그런 덕분에 남은 강의 18개도 마저 꼼꼼하게 들을 예정이다. 그럼에도 불구하고 하루 6강의를 내리듣는 건, 미치지 않고서는 좀처럼 하기 힘들다 싶다. 큭~ richboy

제 4 장 중개업무(중개업 활동)

제 1 절 중개사무소

중개사무소의 의의

2. 중개사무소의 설치제한

(1) 관할구역 내의 설치원칙

① 원칙 : 개업공인중개사는 등록관청의 관할구역 안에 중개사무소를 두어야 한다.

② 예외 : 법인인 개업공인중개사는 관할구역 외 지역에 분사무소를 설치할 수 있다.

(2) 이중사무소 설치금지원칙(등록기준을 갖추지 못한 사무소도 포함)

① 원칙 : 개업공인중개사는 1개의 중개사무소만을 둘 수 있다.

② 예외 : 법인인 개업공인중개사의 경우에는 이중사무소의 설치금지의 원칙에 예외를 인정하여 등록관청 관할구역 외의 지역에 여러 개의 분사무소를 설치할 수 있다.

③ 주의사항 : 1개의 중개사무소를 개설등록한 개업공인중개사가 다른 중개사무소를 두는 경우 그 중개사무소가 <건축법>상 사무실로 사용하기에 적합한 건물이 아니라고 하더라도 중개업을 영위하는 사무소에 해당하는 한 이중사무소설치금지규정의 위반죄가 성립한다고 한다.

④ 위반시 제재 : 임의적(상대적) 등록취소사유 + 1년 / 1천

(3) 임의중개시설물 설치금지

① 내용 : 천막 그 밖에 이동이 용이한 임시중개시설물을 설치하여서는 아니 된다.

② 위반시 제재 : 임의적 등록취소사유 + 1년 / 1천

2. 법인의 분사무소

설치요건

(1)개요

① 분사무소는 법인인 개업공인중개사(특수법인 포함)만이 설치할 수 있다.

② 법인의 분사무소 설치는 임의적 사항이다.

(2) 설치요건 (빈출!!)

① 주된 사무소의 소재지가 속한 시군구를 제외한 시군구별로 설치할 것

② 시군구별로 1개소를 초과하여 설치하지 아니할 것

③ 공인중개사를 분사무소 책임자로 둘 것(특수법인은 적용 X)

④ 분사무소의 책임자로 근무할 공인중개사가 실무교육을 수료할 것

⑤ 손해배상책임을 보장하기 위한 2억원 이상의 보증을 추가로 설정할 것

⑥ 건축물대장(가설건축물대장 제외)에 기재된 건물에 분사무소를 확보할 것

2. 설치절차

(1)설치신고 -> 주된 사무소 소재지를 관할하는 등록관청 (법인 소재지)

등록관청은 자격증 발급 시도지사에게 분사무소 책임자의 공인중개사 자격 확인을 요청하여야 하고, <전자정부법>에 따라 행정정보의 공동이용을 통하여 법인등기사항증명서, 건축물대장을 확인하여야 한다.

① 첨부서류

㉠ 분사부소 책임자의 실무교육 수료확인증 사본

㉡ 보증설정 증명서류

㉢ 건축물 대장에 기재된 건물에 분사무소를 확보하였음을 증명하는 서류. 다만, 건축물대장에 기재되지 아니한 건물에 분사무소를 확보하였을 경우에는 건축물 대장 기재가 지연되는 사유를 적은 서류도 함께 내야 한다.

② 수수료 납부 : 해당 지자체의 조례가 정하는 바에 따라 수수료를 납부하여야 한다.

3. 중개사무소의 공동사용

(1) 의의

개업공인중개사는 다른 개업공인중개사와 중개사무소를 공동사용할 수 있다.

(2) 설치요건 및 주의사항

① 개업공인중개사의 종별을 혼합하여 공동사무소를 설치할 수 있다.

② 등록관청이 서로 다른 개업공인중개사 간에도 공동사무소를 설치할 수 있다.

③ 공동사무소 설치신구 및 중개사무소 공동사용신고는 규정된 바가 없다.

(3)설치방법

공동으로 사용하고자 하는 개업공인중개사는 등록신청 또는 이전신고를 하는 때에 그 중개사무소를 사용할 권리가 있는 다른 개업공인중개사(not 건물주 X)의 승낙서를 첨부하여야 한다.

4. 중개사무소의 이전

개요

① 전국 어디로나 이전 가능. 휴업기간/ 업무정지기간 중에도 이전 가능

② 중개인도 전국어디로나 이전 가능

③ 협회통보 -> 다음 달 10일까지

* 개업공인중개사는 중개사무소를 이전한 때에는 이전한 날부터 10일 이내에 국토교통부령이 정하는 바에 따라 등록관청에 이전사실을 신고하여야 한다.(관할지역 내)

다만, 중개사무소를 등록관청의 관할지역 외의 지역으로 이전한 경우에는 이전 후의 중개사무소를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다.

* 행정처분 : 중개사무소를 등록관청의 관할지역 외의 지역으로 이전한 경우에 있어서 이전신고 전에 발생한 사유로 인한 개업공인중개사에 대한 행정처분은 이전 후의 등록관청이 이를 행한다.

(4) 분사무소의 이전절차

① 분사무소의 이전

② 분사무소의 이전신고(10일 이내, 주사무소 등록관청에)

㉠ 분사무소설치신고확인서

㉡ 분사무소의 확보를 증명하는 서류

③ 신고확인서 재교부 : 등록관청은 신고확인서를 재교부하여야 한다.

다만, 관할지역 내로 이전한 경우 신고확인서에 변경사항을 적어 이를 교부할 수 있다.

④ 이전사실 통보

㉠ 신고를 받은 등록관청은 지체 없이 그 분사무소의 이전 전 및 이전 후의 소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장에게 이를 통보하여야 한다.

㉡ 분사무소를 관할구역 밖으로 이전한 경우 관련서류를 송부할 필요가 없다.

* 간판철거

개업공인중개사는 중개사무소의 이전사실을 신고한 경우 지체없이 사무소의 간판을 철거하여여 한다.

02. 게시의무 및 사무소 명칭 등

등록증 등의 게시의무

(1) 게시사항 (암기코드 - 등수를 사보자!) - 빈출!!!

① 중개사무소 등록증 원본 (분사무소는 분사무소설치 신고확인서 원본)

② 중개보수 실비의 요율 및 한도액표

③ <부가가치세법 시행령>에 따른 사업자등록증

④ 보증설정 증명서류

⑤ 공인중개사 자격증 원본(개업공인중개사 및 소속공인중개사)

(2) 주의 사항

① 실무교육수료증은 이 법상 게시사항이 아니다.

② 등록증(분사무소는 신고확인서)과 자격증은 원본을 게시하여야 하며, 사본을 게시하여서는 아니 된다.

③ 게시의무는 개업공인중개사에게 부과된 것이므로 소속공인중개사의 자격증도 개업공인중개사에게 게시의무가 부과된다.

(3) 위반시 제재

개업공인중개사가 게시의무를 위반한 경우에는 100만원 이하의 과태료에 처한다. 소속 공인중개사의 자격증이 게시되지 아니한 경우도 개업공인중개사에게 과태료가 부과된다.

2. 사무소의 명칭 등

(1) 사무소명칭(가게이름)에 법정 문자 사용 및 금지의무

① 개업공인중개사는 그 사무소의 명칭에 '공인중개사무소' 또는 '부동산중개'라는 문자를 사용하여야 한다.

② 중개인은 그 사무소의 명칭에 '공인중개사사무소'라는 문자를 사용하여서는 아니 된다.

(2) 개업공인중개사 아닌 자의 법정문자 사용금지 의무

개업공인중개사가 아닌 자는 '공인중개사무소', '부동산중개' 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니 된다.

(3) 옥외광고물에 성명표기의무

① 개업공인중개사가 옥외광고물을 설치하는 경우 중개사무소등록증에 표기된 개업고인중개사(법인의 경우에는 대표자, 법인 분사무소의 경우에는 신고필증에 기재된 책임자)의 성명을 표기하여야 한다.

② 주의사항

㉠ 개업공인중개사의 옥외광고물 설치의무는 없다.

㉡ 사무소 명칭에 성명을 표기할 의무는 없다.

㉢ 옥외광고물에 연락처를 표기할 의무는 없다.

* 철거명령 및 대집행

등록관청은 규정을 위반한 사무소의 간판 등에 대하여 철거를 명할 수 있다. 이 경우 그 명령을 받은 자가 철거를 이해하지 아니하는 경우에는 <행정대집행법>에 의하여 대집행을 할 수 있다.

3. 중개대상무릐 표시, 광고

(1) 개업공인중개사의 표시광고시 명시의무

① 모든 광고 매체에 공통적 명시의무 (암기코드 - 명소연등성)

개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물에 대하여 표시광고를 하려면 중개사무소, 개업공인중개사에 관한 사항으로서 다음의 사항을 명시하여야 하며, 중개보조원에 관한 사항은 명시해서는 아니된다. 다만, 소속공인중개사에 관한 사항은 임의적 명시사항이며, 사업자등록번호는 명시사항에 포함되지 않는다는 점을 주의하여야 한다.

㉠ 중개사무소의 명칭

㉡ 중개사무소의 소재지

㉢ 중개사무소의 연락처

㉣ 중개사무소의 등록번호

㉤ 개업공인중개사의 성명(법인인 경우에는 대표자의 성명)

② 인터넷을 이용한 광고시 추가적 명시의무

(암기코드 - 소, 가, 면/ 종, 태/권(건), 총, 사/방, 방, 욕/ 입, 주, 관)

개업공인중개사가 인터넷을 이용하여 중개대상물에 대한 표시광고를 하는 때에는 상기 ①에서 정하는 사항 외에 중개대상물의 종류별로 대통령령으로 정하는 소재지, 면적, 가격 등의 사항을 명시하여야 한다. 추가적 명시사항은 다음과 같다.

㉠ 소재지, 가격, 면적

㉡ 중개대상물 종류

㉢ 거래 형태

㉣ 건축물 및 그 밖의 토지의 정착물의 경우 다음의 사항

ⓐ 총 층수

ⓑ 관련 법률에 따른 사용승인 / 사용검사 / 준공검사 등을 받은 날

ⓒ건축물의 방향, 방 개수, 욕실 개수, 입주가능일, 주차대수 및 관리비

③ 중개대상물에 대한 상기 ① 및 ② 에 따른 사항의 구체적인 표시, 광고바업에 대해서는 국토교통부장관이 정하여 고시한다.

④ 위반시 100만원 이하의 과태료 사유

(2) 개업공인중개사가 아닌 자의 표시, 광고 금지 의무

① 개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시, 광고를 해여서는 아니된다. 따라서 개업공인중개사가 아닌 소속공인중개사나 중개보조원은 중개대사물에 대한 표시, 광고를 하여서는 아니 된다.

② 위반시 제재 : 개업공인중개사가 아닌 자로서 중개업을 하기 위하여 중개대상물에 대한 표시, 광고를 한 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형에 처한다.

(3) 개업공인중개사의 부당한 표시, 광고 금지의무 (암기코드 - 존, 다, 존, 존, 빠)

① 개업공인중개사는 중개대상물에 대하여 다음의 어느 하나에 해당하는 부당한 표시광고를 하여서는 아니된다.

㉠ 중개대상물이 존재하지 않아서 실제로 거래할 수 없는 중개대상물에 대한 표시광고

㉡ 중개대상물의 가격 또는 내용을 사실과 다르게 거짓으로 표시, 광고하거나 사실을 과장되게 하는 표시광고

㉢ 그 밖에 표시광고의 내용이 부동산거래질서를 해치거나 주액의뢰인에게 피해를 줄 수 있는 우려가 있는 것으로서 대통령령으로 정하는 다음의 표시광고

ⓐ 중개대상물이 존재하지만 시재로 중개의 대상이 될 수 없는 중개대상물에 대한 표시광고

ⓑ 중개대상물이 존재하지만 실제로 중개할 의사가 없는 중개대상물에 대한 표시광고

ⓒ 중개대상물의 입지조건, 생활여건, 가격 및 거래조건 등 중개대상물 선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실을 빠뜨리거나 은폐, 축소하는 등의 방법으로 소비자를 속이는 표시광고

② 중개대상물에 대한 부당산 표시광고의 세부적인 유형 및 기준 등에 관한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.

③ 위반시 제대 : 500만원 이하의 과태료 사유

4. 인터넷 표시광고 모니터링

(1) 모니터링

국토교통부장관은 인터넷을 이용한 중개대상물에 대한 표시, 광고가 법 제 18조의 2의 규정을 준수하는지 여부를 모터링할 수 있다.

(3) 모니터링 업무의 위탁

① 국토교통부장관은 중개대상물에 대한 표시, 광고 모니터링 업무를 대통령령으로 정하는 다음에 해당하는 기관에 위탁할 수 있다.

㉠ 공공기관

㉡ 정부출연연구기관

㉢ <민법>에 따라 설립된 비영리법인으로서 인터넷 광고 시장 감시와 관련된 업무를 수행하는 법인

㉣ 그 밖에 국토교통부장관이 인정하는 기관 및 단체

② 국토교통부장관은 업무를 위탁하는 경우에는 위탁받는 기관 및 위탁업무의 내용을 고시해야 한다.

③ 국토교통부장관은 업부위탁기관에 예산의 범위에서 위탁업무 수행에 필요한 예산을 지원할 수 있다.

(4) 모니터링의 내용, 방법, 절차 등 (암기코드 - 기 30, 수 15, 조 10)

①모니터링의 종류 - 기본 모니터링(분기별), 수시 모니터링(국토부장관 판단으로 수시)

② 모니터링 계획서 제출 :국토부장관에게 제출

③ 결과보고서 제출 - 국토부장관에게 제출

㉠ 기본 모니터링 업무 - 매 분기의 마지막 날부터 30일 이내

㉡ 수시 모니터링 업무 - 해당 모니터링 업무를 완료한 날부터 15일 이내

④ 조사 및 조치요구 : 국토부장관은 제출받는 결과보고서를 시도지사 및 등록관청 등에 통보하고 필요한 조사 및 조치를 요구할 수 있다.

⑤ 결과 통보 : 시도지사 및 등록관청 등은 요구를 받으면 신속하게 조사 및 조치를 완료하고, 완료한 날부터 10일 이내에 그 결과를 국토교통부장관에게 통보해야 한다.

5. 간판의 철거의무

(1)간판철거사유(지체없이 철거) - (암기코드 - 지철이뻤취?)

① 등록관청에 중개사무소의 이전사실을 신고한 경우

② 등록관청에 폐업사실을 신고한 경우

③ 중개사무소의 개설등록 취소처분을 받은 경우

※ 휴업기간, 업무정지기간 중에는 간판철거의무가 없다.

(2) 불이행시 규제

등록관청은 간판의 철거를 개업공인중개사가 이행하지 아니하는 경우에는 <행정대집행>에 따라 대집행을 할 수 있다.

※ 간판철거의무를 이행하지 아니하는 경우 => 과태료 처분 아님!!!!

03. 개업공인중개사의 업무범위

1 겸업범위

법인인 개업공인중개사의 겸업범위

(1)의의

법인인 개업공인중개사(중개법인)은 다른 법률에 규정된 경우(특수법인)을 제괴하고는 중개업 및 6가지의 법정업무 외에 다른 업무를 영위할 수 없다.

(2)겸업범위 (빈출!!!)

① 상가 및 주택의 임대관리 등 부동산 관리대행업

공업용, 농업용, 건축물의 관리대행X , 직접 부동산임대업 X

② 부동산 이용개발, 거래(투자)에 관한 상담업(컨설팅업)

개업공인중개사, 일반인대상(O), 직접부동산개발업 X, 증권투자상담 X

③ 개업공인중개사를 대상으로 한 중개업 경영정보의 제공업(프랜차이즈업)

개업공인중개사 대상(O), 중개업 이외의 업종 대상 X

④ 주택 및 상가의 분양대행업

토지(주택용지)의 분양대행업X , 분양업 X, 규모의 제한 없음

⑤ 주거이전에 부수되는 용역의 알선업(이사업체, 도배업체 소개 등)

직접 용역업X, 금융의 알선업X

⑥ <민사집행법> 상 경매, <국세징수법> 등에 따른 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선, 매수신청 대리업(경, 공매 알선 대리업)

㉠ 법인인 개업공인중개사나 공인중개사인 개업공인중개사가 <민사집행법>에 의한 경매 대상 부동산에 매수신청 및 입찰신청 대리를 하고자 하는 때에는 <대법원규칙>으로 정하는 요건을 갖추어 법원에 등록하고 그 감독을 받아야 한다. 주의할 점은 경매 알선업을 영위하거나 공매 알선, 대리업을 영위하고자 하는 경우에는 법원에 등록을 하지 않아도 된다는 것이다.

㉡ 개업공인중개사(중개인)는 경매, 공매 대상 부동산에 대한 알선, 대리업을 영위할 수 없다.

(3) 위반시 제재

임의적 등록취소사유로서 법인인 개업공인중개사의 등록이 취소될 수 있다.

2. 개인인 개업공인중개사의 겸업범위

(1) 공인중개사인 개업공인중개서

① 중개업무를 주도적으로 수행하는 한 원칙적으로 겸업이 가능하다.

② 법률의 규정으로 금지하는 경우(공무원, 부동산매매업)에는 겸업이 불가하다.

③ 법인인 개업공인중개사에게 인정된 중개업 이외의 6가지 업무도 영위할 수 있다.

4. 겸업에 대한 보수

(1)원칙

공인중개사법령상 중개보수규정은 부동산중개업에 적용되는 규정이므로 부동산중개업이외의 겸업에는 중개보수규정의 적용이 없다.

(2)예외(기출되었음!!)

중개업 이외의 겸업 중 공매대상 부동산 취득의 알선에 대해서는 공인중개사법령상 중개보수 제한에 관한 규정이 적용된다고 한다.

04. 개업공인중개사의 고용인

고용인의 의의 및 종류

2. 고용인의 고용/ 고용관계 종료

(1)고용제한

① 중개보조원의 고용인원 제한

㉠ 개업공인중개사가 고용할 수 있는 중개보조원 수는 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배를 초과하여서는 아니 된다.

㉡ 위반시 제재 : 필요적 등록취소사유 + 1년 / 1천

② 개업공인중개사는 결격사유에 해당하는 자를 고용인으로 고용하여서는 아니 되며, 이미 고용한 고용인이라도 후일 결격사유에 해당되면 그 사유가 발생한 날로부터 2개월 이내에 그 사유를 해소하여야 한다.

개업공인중개사가 이러한 의무를 위반하면 업무정지처분을 받을 수 있다.

③ 고용인의 결격사유로 인하여 개업공인중개사가 결격사유에 해당하는 것은 아니므로 결격사유에 해당한 고용인을 해고하지 않았더라도 개업공인중개사에게 등록취소사유가 발생하는 것은 아니다.

(2) 고용신고 및 고용관계종료신고

① 고용신고

㉠ 개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용한 경우에는 소속공인중개사는 실무교육을, 중개보조원은 직무교육을 받도록 한 후 업무개시 전까지 등록관청에 신고하여야 하며, 전자문서에 의한 신고도 가능하다. 이 경우 소속공인중개사 또는 중개보조원으로 외국인을 고용하는 경우에는 결격사유에 해당하지 아니함을 증명하는 서류를 첨부하여야 한다.

㉡ 소속공인중개사에 대한 고용신고를 받은 등록관청은 공인중개사 자격증을 발급한 시도지사에게 그 소속공인중개사의 공인중개사 자격 확인을 요청하여야 한다.

㉢ 고용신고를 받은 등록관청은 결격사유 해당 여부와 실무교육 또는 직무교육 수료여부를 확인하여야 한다.

② 고용관계종료신고 : 개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원과 고용관계가 종료된 때에는 고용관계가 종료된 날부터 10일 이내에 등록관청에 신고하여야 한다.

③ 협회 통보 : 소속공인중개사 또는 중개보조원의 고용신고나 고용관계종료신고를 받은 등록관청은 다음 달 10일가지 공인중개사협회에 통보하여야 한다.

④ 위반시 제재: 개업공인중개사 소속공인중개사 또는 중개보조원의 고용신고나 고용관계 종료신고를 하지 아니한 경우에는 6개월 이하의 업무정지처분을 받을 수 있다.

(3)중개보조원임을 고지할 의무 - 위반시 제재 : 그가 소속된 개업공인중개사는 500만원 이하의 과태료에 처한다.

3. 고용인의 업무상 행위와 책임

(1) 민사책임

① 고용인의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.

② 개업공인중개사에게 직접적인 고의, 과실이 없더라도 중개의뢰인의 손해를 배상하도록 함으로써 <민법>보다 강력한 무과실책임주의를 채택하고 있다.

(2) 형사책임

① 고용인 및 임원 사원이 중개업무에 관하여 징역, 벌금 등의 행정형벌(not 행정질서벌 X)에 해당하는 위반행위를 한 때에는 그 행위자를 벌하는 외에 그 개업공인중개사에 대해서도 규정된 벌금형을 과한다.

② 양벌규정은 '이 법(공인중개사법)'에 위반한 경우에 적용되나, '다른 법률'에 위반한 경우는 적용되지 않는다.

③ 개업공인중개사가 양벌규정의 적용으로 벌금형을 선고받아도 결격사유에 해당되지는 않으며, 따라서 등록이 취소되지도 않는다.

(3) 행정책임

고용인의 행위가 위법행위를 구성하여 행정처분사유(등록취소사유, 업무정지사유)에 해당하면 그를 고용한 개업공인중개사의 등록이 취소되거나, 업무정지처분을 받을 수 있다.

06. 인장의 등록 및 사용의무

인장등록의무

(1) 적용대상 : 개업공인중개사와 소속공인중개사

(2) 등록할 인장과 등록관청

① 등록할 인장

㉠ 개인인 개업공인중개사 및 소속공인중개사 : 가족관계증명서나 주민등록표에 기제되어 있는 성명이 나타난 인장으로서 그 크기가 가로 세로 각 7밀리미터 이상 30 밀리미터 이내의 인장

㉡ 법인인 개업공인중개사(주사무소) : <상업등기규칙>에 의해 신고한 법인의 인장(법인 인감도장)

㉢ 법인의 분사무소 : 법인인감도장 또는 <상업등기규칙>에 따라 법인의 대표자가 보증하는 인장을 등록할 수 있다.

② 인장등록관청

㉠ 개인인 개업공인중개사 : 등록관청

㉡ 법인의 주된 사무소 : 등록관청

㉢ 법인의 분사무소 : 주사무소 소재지 관할 등록관청

(3) 등록시기

① 최초 : 업무개시 전까지

② 개업공인중개사 : 등록신청시에 인장등록을 함께 할 수 있다.

③ 소속공인중개사 : 고용신고시에 인장등록을 함께 할 수 있다.

④ 변경시 : 변경일로부터 7일 이내에 변경등록하여야 한다.

(4) 등록방법

① 법인이 아닌 자(공인중개사인 개업공인중개사, 소속공인중개사, 중개인)는 인장등록신고서에 인장을 날인하여 제출하면 된다.

② 개업공인중개사 : 등록신청서에 인장을 날인하여 제출

③ 소속공인중개사 : 고용신청서에 인장을 날인하여 제출

④ 이러한 인장등록은 전자문서에 의한 등록이 가능하다.

⑤ 법인인 개업공인중개사는 인감증명서의 제출로 갈음한다.

2. 등록 인장 사용의무

(1)등록인장을 사용할 문서

(2) 등록인장을 사용하지 않은 계약의 효력 :거래계약의 효력에는 영향이 없다.

3. 위반시 제재

(1) 개업공인중개사 : 6개월 범위 안에서 업무정지처분사유

(2) 소속공인중개사 : 6개월 범위 안에서 자격정지처분 사유

06. 휴업, 폐업

휴업

(1) 휴업신고

① 3개월을 초과하는 휴업을 하고자 하는 때에는 신고서에 등록증(분사무소는 신고확인서)를 첨부하여 등록관청에 미리 신고하여야 한다. (전자신고 안된다X)

* 개업공인중개사는 3월 이하의 기간 동안 휴업하고자 할 때에는 휴업신고를 할 필요가 없다. 주의할점은 신고대상 휴업기간을 판단함에 있어서는 중개사무소 개설등록 후 업무를 개시하지 아니하는 경우를 포함한다는 것이다.

② 휴업신고시에는 등록증을 첨부하므로 전자문서에 의한 신고가 불가하며, 휴업기간 판단에 있어서 등록 후 업무를 개시하지 아니하는 경우를 포함한다.

(2) 휴업관련 주의 사항

① 휴업기간 중이라도 등록기준을 갖추어야 하므로 사무소를 유지하여야 한다.

② 휴업기간 중이라도 이중소속은 불가하다.

③ 휴업기간 중에도 폐업, 폐업 후 재등록, 중개사무소 이전이 가능하다.

④ 휴업기간 중에 간판을 철거하거나 휴업사실을 출입문에 표시할 의무는 없다.

2. 휴업기간의 변경

(1)휴업기간

휴업기간은 6개월을 초과할 수 없다. 다만, 다음의 경우에는 그러하지 아니하다.

① 질병으로 인한 요양

② 징집으로 인한 입영

③ 취학

④ 임신 또는 출산

⑤ 그 밖에 1, 2, 3, 4에 준하는 부득이한 사유로 국토교통부장관이 정하여 고시하는 사유

(2) 휴업기간 변경신고

① 휴업신고를 한 개업공인중개사는 휴업기간을 변경하고자 하는 때에는 신고서를 제출하여 등록관청에 미리 신고하여야 한다.

② 휴업기간 변경신고는 전자문서에 의한 신고가 가능하다.

③ 부득이한 사유가 없는 경우에도 6개월 내에서 휴업기간을 변경할 수 있다.

④ 휴업기간변경신고서에 등록증(분사무소는 신고확인서)을 첨부하지 않는다.

3. 중개업의 재개

(1)중개업의 재개신고

① 개업공인중개사는 3개월을 초과하여 휴업한 부동산중개업을 재개하려는 경우에는 신고서를 제출하여 등록관청에 미리 신고하여야 한다.

② 중개업 재개신고는 전자문서에 의한 신고가 가능하며, 휴업기간 중에 재개하든 휴업기간이 만료되어 재개하는 중개업 재개신고를 하여야 한다.

(2)등록증의 반환

재개신고를 받은 등록관청은 등록증(분사무소는 신고확인서)을 개업공인중개사에게 즉시 반환하여야 한다.

4. 폐업

(1) 폐업신고 (전자문서 X)

개업공인중개사는 폐업을 하고자 하는 때에는 페업신고서에 등록증(분사무소는 신고확인서)을 첨부하여 등록관청에 미리 신고하여야 한다.

(2) 폐업관련 주의사항

① 개업공인중개사가 폐업신고 후 재등록 한 때에는 폐업신고 전의 개업공인중개사의 지위를 승계한다.

② 개업공인중개사가 사망한 경우 세대를 같이 했던 자의 퍠업신고의무규정은 폐지되었다.

5. 휴업 폐업의 일괄신고

(1)등록관청에 일괄신고

휴업, 폐업, 재개, 변경신고를 하려는 자가 <부가가치세법>에 따른 신고를 같이 하련느 경우에는 신고서에 <부가가치세법>에 따른 신고서를 함께 재출해야 한다. 이 경우 등록관청은 함께 제출받은 신고서를 지체없이 관할 세무서장에게 송부해야 한다.

(2() 세무서장에 일괄신고

관할세무서장이 <부가가치세법 시행령>에 따라 <공인중개사법>상 휴업, 폐업 등 신고서를 받아 해당 등록관청에 송부한 경우에는 <공인중개사법>상 휴업,폐업 등 신고서가 제출된 것으로 본다.

6. 기타

(1) 법인의 분사무소의 경우 : 주된 사무소와 별도로 휴업, 폐업, 재개, 변경신고를 할 수 있다.

(2) 협회통보 : 등록관청은 휴업, 폐업, 변경, 재개신고를 받은 때에는 그 사실을 월별로 모아 중개사무소 등록, 행정처분등토지서에 의하여 다음 달 10일 까지 공인중개사협회에 통보하여야 한다.

(3) 위반시 제재

① 휴업, 폐업, 변경, 재개 신고의무 위반 : 100만원 이하의 과태료 사유

② 신고하지 않고 6개월 을 초과하여 휴업한 경우 : 임의적 등록취소 사유

<<핵심 빈출지문>>

모든 개업공인중개사는 등록관청 관할구역 안에 둘 이상의 중개사무소를 두어서는 안 된다 (O)

등록관청은 공인중개사인 개업공인중개사가 둘 이상의 중개사무소를 둔 경우에는 등록을 취소하여야 한다(X) => 등록을 취소하여야 한다 => 등록을 취소할 수 있다.

법인인 개업공인중개사는 전국 모든 시, 군, 구에 분사무소를 둘 수 있다 (X) = > 주된 사무소 등록관청 관할구역 안에 분사무소를 둘 수는 없다.

다른 법률에 의하여 중개업을 할 수 있는 법인 의 분사무소 책임자는 공인중개사이어야 한다 (X) = > 특수법인의 분사무소 책임자는 공인중개사가 아니어도 된다.

분사무소의 설치신고는 주된 사무소의 관할 등록관청에 해야 한다. (O)

분사무소 설치신고시에는 2억원 이상의 보증을 추가로 설정하여야 한다. (O)

분사무소 설치신고서에는 중개사무소등록증 원본을 첨부하여야 한다 (X) => 중개사무소등록증 원본을 첨부하지 않는다.

중개사무소를 공동으로 사용하는 경우 그 구성개업공인중개사는 중개사무소 공동사용신고를 하여야 한다.(X) => 중개사무소 공동사용신고는 법적 근거가 없는 내용이다.

업무정지개업공인중개사는 다른 개업공인중개사의 중개사무소 이전신고를 하는 방법으로 중개사무소를 공동으로 사용할 수 있다. (X) => 업부정지개업공인중개사는 중개사무소를 공동으로 사용할 수 없다.

개업공인중개사가 중개사무소를 등록관청 관할구역 외의 지역으로 이전한 경우에는 이전 전의 사무소 관할등록관청에 이전신고를 해야 한다. (X) => 이전 후의 사무소 관할 등록관청에 신고하여야 한다.

분사무소 관할구역 밖으로 이전한 경우에는 이전 후의 분사무소를 관할하는 시장 군수 구청장에게 이전신고를 하여야한다. (X)=> 주된 사무소 소재지 관할 등록관청에 이전신고를 하여야 한다.

개업공인중개사가 중개사무소 이전신고의무를 위반한 경우에는 업무정지처분을 받을 수 있다. (X)=> 100만원 이하의 과태료사유에 해당한다.

중개사무소를 등록관청 관할지역 외의 지역으로 이전한 경우 이전신고 전에 발생한 사유로 인한 행정처분은 이전 전의 등록관청이 이를 행한다. (X) => 이전 후의 등록관청이 이를 행한다.

공인중개사인 개업공인중개사는 사무소 명칭에 '부동산중개'라는 문자를 사용하여서는 아니 된다. (X)=> '부동산중개'라는 문자를 사용할 수 있다.

공인중개사가 아닌 개인이 개업공인중개사가 사무소 명칭에 '공인중개사 사무소'라는 문자를 사용한 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형에 처한다 (X)=> 100만원 이하의 과태료사유에 해당된다.

개업공인중개사는 옥외광고물을 설치할 의무가 있다. (X)=> 법적 근거가 없는 내용이다.

개업공인중개사가 중개대상물에 대한 표시, 광고를 함에 있어서는 중개사무소 등록번호를 명시하여야 한다. (O)

개업공인중개사가 일간신문을 이용하여 중개대상물에 대한 표시, 광고를 함에 있어서는 중개대상물의 소재지, 가격, 면적을 명시하여야 한다.(X)=> 일간신문이 아닌 인터넷을 이용한 표시, 광고시 명시할 사항이다.

개업공인중개사가 중개대상물에 대한 표시, 광고를 함에 있어서 중개보조원을 명시한 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형에 처한다. (X) => 100만원 이하의 과태료사유에 해당한다.

등록관청은 인터넷을 이용한 중개대상물에 대한 표시, 광고가 법 규정을 준수하는지 여부를 모니터링 할 수 있다. (X)=> 등록관청 - 국토교통부장관

모니터링 기관은 기본 모니터링 업무수행에 따른 결과보고서를 매 분기종료일로부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 제출하여야 한다. (O)

공인중개사인 개업공인중개사는 이사업이나 도배업을 영위할 수 있다 (O)

법인인 개업공인중개사는 부동산 개발업을 영위할 수 있다(X)=> 겸업제한에 위반되므로 영위할 수 없다.

법인인 개업공인중개사가 공매대상 부동산에 대한 매수신청대리를 하고자 하는 경우에는 법원에 등록을 하고 감독을 받아야 한다.(X)=> 공매대리업은 법원의 등록을 요하지 않는다.(경매시 법원의 등록 요망)

소속공인중개사에 대한 고용신고는 전자문서에 의하여도 할 수 있다. (O)

개업공인중개사가 소속공인중개사를 고용한 경우에는 10일 이내에 등록관청에 신고하여야 한다.(X)=> 10일 이내에 - 업무개시 전까지

개업공인중개사는 중개보조원과의 고용관계가 종료된 때에는 고용관계가 종료된 날로부터 15일 이내에 등록관청에 신고하여야 한다. (X)=>15일 이내에 -10일 이내에

소속공인중개사의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 추정한다. (X)=> 추정한다 - 간주한다

중개보조원이 <공인중개사법>을 위반하여 행정형벌을 받은 경우 그를 고용한 개업공인중개사도 동일한 행정형벌을 받는다.(X)=> 양벌규정으로 벌금형을 받을 수 있으나, 동일한 행정형벌을 받는 것은 아니다.

개업공인중개사의 인장의 등록은 중개사무소 개설등록신청과 같이 해야 한다. (X)=> 같이 해야 한다 - 같이 할 수 있다.

법인인 개업공인중개사의 분사무소에서 사용할 인장은 <상업등기규칙>에 따라 신고한 법인의 인장으로만 등록해야 한다. (X)=> 대표자가 보증하는 인장으로 등록할 수 있다.

소속공인중개사의 인장의 등록은 전자문서에 의해 할 수 있다. (O)

개업공인중개사가 3개월을 초과하여 휴업한 때에는 지체없이 등록관청에 신고하여야 한다. (X)=> 휴업은 사전에 신고하여야 한다.

휴업기간 변경신고서에는 등록증을 첨부하여야 한다. (X)=> 등록증은 이미 반납하였으므로 첨부할 수 없다.

휴업 및 폐업신고는 전자문서로 할 수 있다. (X)=> 등록증을 반납하여야 하므로 전자문서로 할 수 없다.

휴업, 폐업신고는 관할 세무서장에게는 제출할 수 없다. (X)=> 휴업, 폐업 신고서는 관할 세무서장에게 제출하여 일괄신고할 수 있다.

* 공인중개사법령상 중개사무소의 설치에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 법인 아닌 개업공인중개사는 분사무소를 둘 수 없다.

② 분사무소의 설치는 업무정지기간 중에 있는 다른 개업공인중개사의 중개사무소를 공동으로 사용하는 방법으로는 할 수 없다.

③ 법인인 개업공인중개사가 분사무소를 설치하려는 경우 분사무소 소재지의 시장, 군수, 구청장에게 신고하여야 한다. (X)=> 분사무소 설치는 주된 사무소 소재지 관할 등록관청에 하여야 한다.

④ <공인중개사법>을 위반하여 2이상의 중개사무소를 둔 경우 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.

⑤ 개업공인중개사는 이동이 용이한 임시 중개시설물을 설치해서는 아니 된다.

* 공인중개사법령상 등록관청 관할지역 외의 지역으로 중개사무소를 이전한 경우에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 개업공인중개사는 이전 후의 중개사무소를 관할하는 등록관청에 이전사실을 신고하여야 한다.

② 법인인 개업공인중개사의 분사무소를 이전한 경우 이전 후의 분사무소를 관할하는 등록관청에 이전사실을 신고해야 한다. (X)=> 분사무소 이전신고는 주사무소 소재지 등록관청에 하여야 한다.

③ 등록관청은 중개사무소의 이전신고를 받은 때에는 그 사실을 공인중개사협회에 통보해야 한다.

④ 이전신고 전에 발생한 사유로 인한 개업공인중개사에 대한 행정처분은 이전 후 등록관청이 이를 행한다.

⑤ 업무정지 중이 아닌 다른 개업공인중개사의 중개사무소를 공동사용하는 방법으로 사무실을 이전할 수 있다.

* 공인중개사법령상 중개대상물의 표시, 광고 및 모니터링에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 개업공인중개사는 의뢰받은 중개대상물에 대하여 표시, 광고를 하려면 개업공인중개사, 소속공인중개사 및 중개보조원에 관한 사항을 명시해야 한다.

(X)=> 개업공인중개사가 중개대상물에 대한 표시, 광고를 하는 경우 소속공인중개사 및 중개보조원에 관한 사항은 명시하여야 할 사항이 아니다.

② 개업공인중개사는 중개대상물이 존재하지 않아서 실제로 거래를 할 수 없는 중개대상물에 대한 광고를 같은 부당한 표시, 광고를 해서는 안 된다.

③ 개업공인중개사는 중개대상물의 가격 등 내용을 과장되게 하는 부당한 표시, 광고를 해서는 안 된다.

④ 국토교통부장관은 인터넷을 이용한 중개대상물에 대한 표시, 광고의 규정중수 여부에 관하여 기본 모니터링과 수시 모니터링을 할 수 있다.

⑤ 국토교통부장관은 인터넷 표시, 광고 모니터링 업무 수행에 필요한 전문인력과 전담조직을 갖췄다고 국토교통부장관이 인정하는 단체에서 인터넷 표시, 광고 모니터링 업무를 위탁할 수 있다.

* 개업공인중개사 甲 의 소속공인중개사 乙 이 중개업무를 하면서 중개대상물의 거래상 중요사항에 관하여 거짓된 언행으로 중개의뢰인 丙 의 판단을그르치게 하여 재산상 손해를 입혔다. 공인중개사법령에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 乙 의 행위는 공인중개사 자격정지사유에 해당한다.

② 乙 은 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

③ 등록관청은 甲 의 중개사무소 개설등록을 취소할 수 있다.

④ 乙 이 징역 또는 벌금형을 선고받은 경우 甲은 乙의 위반행위 방지를 위한 상당한 주의, 감동을 게을리하지 않았더라도 벌금형을 받는다.

(X)=> 甲 이 상당한 주의와 감독을 다한 경우 양벌규정에 의한 벌금형을 면한다.

⑤ 丙 은 甲 에게 손해배상을 청구할 수 있다.

* 공인중개사법령상 인장등록에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 중개 행위에 사용할 인장을 등록관청에 등록해야 한다.

② 소속공인중개사가 등록한 인장을 변경한 경우 변경일로부터 7일 이내에 그 변경된 인장을 등록관청에 등록해야 한다.

③ 소속공인중개사의 인장의 크기는 가로 세로 각각 7밀리미터 이상 30밀리미터 이내 이어야 한다.

④ 법인인 개업공인중개사의 분사무소에서 사용할 인장은 사업등기규칙에 따라 신고한 법인의 인장으로만 등록해야 한다. (X)=> 법인의 인장이나 법인의 대표자가 보증하는 인장을 등록할 수 있다.

⑤ 법인인 개업공인중개사의 인장등록은 상업등기규칙에 따른 인감증명서의 제출로 갈음한다.

* 공인중개사법령상 중개업의 휴업 및 재개신고 등에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 개업공인중개사가 3개월의 휴업을 하려는 경우 등록관청에 신고해야 한다.

(X)=> 휴업기간이 3개월을 초과할 때 신고의무가 발생하므로 3개월 휴업은 신고의무가 없다.

② 개업공인중개사가 6개월을 초과하여 휴업을 할 수 있는 사유는 취학, 질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영에 한한다. (X)=> 그 밖에 이에 준하는 사유 등이 있다.

③ 개업공인중개사가 휴업기간 변경신고를 하려면 중개사무소등록증을 휴업기간변경신고서에 첨부하여 제출해야 한다. (X)=> 휴업기간 변경신고시에는 중개사무소 등록증을 첨부할 수 없다.

④ 재개신고는 휴업기간 변경신고와 달리 전자문서에 의한 신고를 할 수 없다.

(X) => 휴업기간 변경신고와 마찬가지로 재개신고도 전자문서에 의한 신고를 할 수 있다.

⑤ 재개신고를 받은 등록관청은 반납을 받은 중개사무소등록증을 즉시 반환해야 한다.

* 공인중개사법령상 개업공인중개사의 중개사무소 이전신고 등에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 개업공인중개사가 중개사무소를 등록관청의 관할지역 외의 지역으로 이전한 경우에는 이전 후의 중개사무소를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다.

② 개업공인중개사가 등록관청에 중개사무소의 이전사실을 신고한 경우에는 지체 없이 사무소의 간판을 철거하여야 한다.

③ 분사무소의 이전신고를 하려는 경우에는 주된 사무소의 소재지를 관할하는 등록관청에 중개사무소이전신고서를 제출해야 한다.

④ 업무정지기간 중에 있는 개업공인중개사는 중개사무소의 이전신고를 하는 방법으로 다른 개업공인중개사의 중개사무소를 공동으로 사용할 수 없다.

⑤ 공인중개사인 개업공인중개사가 중개사무소 이전신고서를 제출할 때 중개사무소 등록증을 첨부하지 않아도된다. (X)=> 중개사무소 이전신고서를 제출할 때 중개사무소등록증을 첨부하여야 한다.

* 공인중개사법령상 인장등록 등에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 개업공인중개사는 중개사무소 개설등록 후에도 업무를 개시하기 전이라면 중개행위에 사용할 인장을 등록할 수 있다.

② 소속공인중개사의 인장등록은 소속공인중개사에 대한 고용신고와 같이 할 수 있다.

③ 분사무소에서 사용할 인장의 경우에는 <상업등기규칙>에 따라 법인의 대표자가 보증하는 인장을 등록할 수 있다.

④ 소속공인중개사가 등록하여야 할 인장의 크기는 가로 세로 각각 7 밀리미터 이상 30밀리미터 이내이어야 한다.

⑤ 소속공인중개사가 등록한 인장을 변경한 경우에는 변경일부터 10일 이내에 그 변경된 인장을 등록해야 한다. (X)=> 10일 이내에 - 7일 이내에

* 공인중개사법령상 법인인 개업공인중개사가 겸업할 수 있는 것은?

① 주택용지의 분양대행

(X) 분양대행은 상업용 건축물 및 주택의 경우에 가능하다. 토지는 불가능하다

② 주상복한 건물의 분양 및 관리의 대행 (O)

③ 부동산 거래에 관한 상담 및 금융의 알선 (X) => 부동산의 이용, 개발 및 거래에 관한 상담업무는 겸업가능한 업무에 해당한다. 하지만 금융의 알선은 겸업가능한 업무에 해당하지 않는다.

④ <국세징수법> 상 공매대상 동산에 대한 입찰신청의 대리 (X) = > 동산의 경우 겸업가능한 업무에 해당하지 않는다.

⑤ 법인인 개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영기법 제공(O)

* 공인중개사법령상 개업공인중개사의 고용인에 관한 설명으로 틀린 것은 ?

① 개업공인중개사는 중개보조원과 고용관계가 종료된 경우 그 종료일부터 10일 이내에 등록관청에 신고하여야 한다.

② 소속공인중개사의 고용신고를 받은 등록관청은 공인중개사자격증을 발급한 시도지사에게 그 소속공인중개사의 공인중개사자격의 확인을 요청해야 한다.

③ 중개보조원뿐만 아니라 소속공인중개사의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.

④ 개업공인중개사는 중개보조원을 고용한 경우, 등록관청에 신고한 후 업무개시전까지 등록관청이 실시하는 직무교육을 받도록 해야 한다.

(X)=> 개업공인중개사는 중개보조원을 고용한 경우, 시도지사 또는 등록관청이 실시하는 직무교유을 받도록 한 후 업무개시 전까지 등록관청에 신고하여야 한다.

⑤ 중개보조원의 고용신고를 받은 등록관청은 그 사실을 공인중개사협회에 통보해야 한다.

* 공인중개사인 개업공인중개사 甲 의 소속공인중개사 乙 의 중개행위로 중개가 완성되었다. 공인중개사법령상 이에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 乙의 업무상 행위는 甲 의 행위로 본다.

② 중개대상물 확인 설명서에는 갑과 을이 함께 서명 및 날인하여야 한다.

③ 을은 갑의 위임을 받아 부동산중개계약 신고서의 제출을 대행할 수 있다.

④ 을의 중개행위가 금지행위에 해당하여 을이 징역형의 선고를 받았다는 이유로 갑도 해당 조에 규정된 징역형을 선고받는다.

(X)=> 을의 중개행위가 금지행위에 해당하여 을이 징역형의 선고를 받은 경우 갑은 양벌규정에 의하여 해당 조에 규정된 벌금형을 과한다. 다만, 갑이 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감동을 게을리 하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑤ 갑은 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다.

* 개업공인중개사가 아닌 자가 '부동산중개'라는 명칭을 사용한 경우, 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

* 법인인 개업공인중개사가 그 등록관청의 관할구역 외의 지역에 둘 수 있는 분사무소는 시, 도별로 1개소를 초과할 수 없다. (X)=> 분사무소는 주된 사무소의 소재지가 속한 시군구를 제외한 시군구별로 설치하되, 시군구별로 1개소를 초과할 수 없다.

* 분사무소의 책임자인 공인중개사는 시도지사가(not 등록관청이 X) 실시하는 실무교육을 받아야 한다.

* 주된 사무소는 중개사무소의 개설등록을 하므로 중개사무소등록증 원본을 첨부하여 폐업신고를 하여야 한다. 하지만 분사무소의 경우 중개사무소의 개설등록을 하는 것이 아닌 설치신고를 하므로 등록증과는 무관하다. 따라서 중개사무소등록증 원본 또는 사본이 첨부되어야 하는 경우에 해당하지 않는다. 즉 분사무소 설치신고, 분사무소 폐업신고에는 '중개사무소등록증 원본 또는 사본'이 필요하지 않는다.

* 업무지역의 범위

법인 및 공인중개사인 개업공인중개사는 전국에 소재한 중개대상물에 대하여 중개업을 할 수 있다.

* 공인중개사법령상 법인인 개업공인중개사가 등록관청 관할지역 외의 지역으로 중개사무소 또는 분사무소를 이전하는 경우에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 중개사무소 이전신고를 받은 등록관청은 그 내용이 적합한 경우, 중개사무소등록증의 변경사항을 기재하여 교부하거나 중개사무소등록증을 재교부하여야 한다.

(X) => 중개사무소 이전신고를 받은 등록관청은 그 내용이 적합한 경우 중개사무소등록증을 재교부하여야 한다.(재활용하지 않음)

② 건축물 대장에 기재되지 않은 건물에 중개사무소를 확보한 경우, 건축물 대장의 기재가 지연된 사유를 적은 서류를 첨부할 필요가 없다.

(X)=> 건추굴 대장에 기재되지 않은 건물에 중개사무소를 확보한 경우, 건축물대장의 기재가 지연된 사유를 적은 서류도 함께 제출해야 한다.

③ 중개사무소 이전신고를 하지 않은 경우 과태료 부과대상이 아니다.

(X)=> 중개사무소 이전신고를 하지 않은 경우 과태료 부과대상이다.

④ 분사무소 이전신고는 이전한 날부터 10일 이내에 이전할 분사무소의 소재지를 관할하는 등록관청에 하면 된다.

(X)=> 분사무소 이전신고는 이전한 날부터 10일 이내에 주된 사무소의 소재지를 관할하는 등록관청에 하면 된다.

⑤ 등록관청은 분사무소의 이전신고를 받은 때에는 지체 없이 그 분사무소의 이전 전 및 이전 후의 소재지를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 이를 통보하여야 한다.

* 공인중개사법령상 인장등록 등에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 법인인 개업공인중개사의 인장등록은 <상업등기규칙>에 따른 인감증명서의 제출로 갈음한다.

② 소속공인중개사가 등록하지 아니한 인장을 중개행위에 사용한 경우, 등록관청은 1년 의 범위 안에서 업무의 정지를 명할 수 있다.

(X)=> 시도지사는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격의 정지를 명할 수 있다.

③ 인장의 등록은 중개사무소 개설등록신청과 같이 할 수 있다.

④ 소속공인중개사의 인장등록은 소속공인중개사에 대한 고용신고와 같이 할 수 있다.

⑤ 개업공인중개사가 등록한 인장을 변경한 경우, 변경일부터 7일 이내에 그 변경된 인장을 등록관청에 등록하여야 한다.

* 공인중개사법령상 개업공인중개사의 휴업과 폐업 등에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 폐업신고 전에 개업공인중개사에 대하여 위반행위를 사유로 행한 업무정지처분의 효과는 폐업일로부터 1년간 다시 개설등록을 한 자에게 승계된다.

(X)=> 폐업신고 전에 개업공인중개사에 대하여 위반행위를 사유로 행한 업무정지처분의 효과는 처분일부터 1년 간 다시 개설등록을 한 자에게 승계된다.

② 개업공인중개사가 폐업신고를 한 후 1년 이내에 소속공인중개사로 고용신고되는 경우, 그 소속공인중개사는 실무교육을 받지 않아도 된다.

③ 손해 배상책임의 보장을 위한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다.

④ 분사무소는 주된 사무소와 별도로 휴업할 수 있다.

⑤ 중계업의 폐업신고는 수수료 납부사항이 아니다.

* 부동산 중개업 휴업, 폐업, 재게, 휴업기간 변경신고서의 내용 중 휴업의 경우 휴업기간을 기재하며, 폐업의 경우 폐업일을 기재한다.

* 중개사무소의 개설등록 후 업무를 개시하지 않은 개업공인중개사라도 3개월을 초과하는 휴업을 하고자 하는 때에는 부동산중개업 휴업 신고서에 중개사무소 등록증을 첨부하여 등록관청에 미리 신고하여야 한다.

제 5 장 중개계약 및 부동산거래정보망

01. 중개계약

일반중개계약서 작성제도

(1)일반중개계약서 작성요청

① 중개의뢰인은 중개의뢰내용을 명확하게 하기 위하여 필요한 경우에는 개업공인중개사에게 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있다.

② 임의규정이므로 중개의뢰인이 이의 작성을 반드시 요청해야 하는 것이 아니며, 개업공인중개사가 중개계약을 체결하는 경우 이를 반드시 작성해주어야 하는 것도 아니다.

(2) 일반중개계약서의 서식

① 국토교통부장관은 일반중개계약의 표준이 되는 서식을 정하여 개업공인중개사에게 그 사용을 권장할 수 있으며, 이에 따라 표준서식이 시행규칙에 마련되어 있다.

② 국토교통부 장관의 권장사항에 불과하므로 개업공인중개사는 표준서식을 사용할 의무는 없으며, 임의서식을 사용하더라도 무방하다.

(3) 일반중개계약서의 기재사항 (암기코드 - 물, 가, 수, 준)

① 중개대상물의 위취와 규모

② 거래예정가격

③ 거래예상가격에 대하여 법32조에 따라 정한 중개보수

④ 그 밖에 개업공인중개사와 중개의뢰인이 준수하여야 할 사항

2. 전속중개계약제도

1. 개요

(1) 전속중개계약의 의의

전속중개계약이라 함은 중개의뢰인이 중개대상물의 중개를 의뢰하는 경우 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개업공인중개사에 한정하여 해당 중개대상물을 중개하도록 하는 중개계약을 말한다.

(2) 전속중개계약의 성격

① 전속중개계약의 체결은 임의적 사항이다.

그러나 전속중개계약이 체결된 이후에는 개업공인중개사와 중개의뢰인 모두에게 강력한 의무가 부과된다.

② 전속중개계약은 권리이전 중개의뢰인(매도, 임대) 뿐만 아니라 권리취득 중개의뢰인(매수, 임차)과도 체결할 수 있으며, 매매 뿐만 아니라 임대차와 관련된 전속중개계약의 체결도 가능하다.

2. 전속중개계약의 법률관계

(1)유효기간

3개월로 한다. 다만, 당사자 간에 다른 약정이 이는 경우에는 그 약정에 따른다.

(2)개업공인중개사의 의무

① 전속중개계약 작성 보존의무

㉠국토교통부령이 정하는 전속중개계약서를 사용하여 작성하여야 한다.

㉡전속중개계약서를 3년 동안 보존하여야 한다.

② 정보공개의무

㉠ 정보의 공개 : 전속중개계약 체결 후 7일 이내에 중개대상물에 관한 정보를 공개하여야 한다. 단, 중개의뢰인이 비공개를 요청한 경우 이를 공개하여서는 아니 된다.

㉡ 공개의 매체 : 부동산거래정보망 또는 일간신문. 다만, 정보망을 선택하는 경우에는 국토교통부장관으로부터 지정받은 정보망이어야 한다.

㉢ 공개사실 통지 : 개업공인중개사는 지체없이 중개의뢰인에게 공개사실을 문서로써 통지하여야 한다.

㉣ 공개사항

중개대상물의 종류, 소재지, 지목, 면적, 건축물의 용도구조 및 건축연도 등 중개대상물을 특정하기 위하여 필요한 사항

벽면 및 도배의 상태

수도, 전기, 가스, 소방, 열공급/승강기 , 오수폐수쓰레기 처리시설 등

도로 및 대중교통순단과의 연계성, 시장, 학교등과의 근접성, 지형 등 입지조건, 일조량, 소음진동 등 환경조건

소유권, 전세권,저당권, 지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항.

공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항

중개대상물의 거래예정금액 및 공시지가. 단, 임대차의 경우에는 공시지가를 공개하지 아니할 수 있다.

* 참고 : 공개사항에 해당하지 않는 것. (암기코드 - 권, 세, 수, 지)

각 권리자의 인적사항,

취득관련 조세에 관한 사항,

중개보수 및 실비에 관한 사항은 공개사항에 해당하지 않는다.

또한 임대차의 경우에는 공시지가를 공개하지 아니할 수 있다.

③ 업무처리상황 통지의무 : 개업공인중개사는 중개의뢰인에게 2주일에 1회 이상 중개업무 처리상황을 문서로써 통지하여야 한다.

④ 개업공인중개사는 확인, 설명의무를 성실히 이행하여야 한다.

(3) 중개의뢰인의 의무

① 위약금 지불의무(중개보수에 해당하는 금액)

㉠ 유효기간 내에 다른 개업공인중개사에게 중개를 의뢰하여 거래한 경우

㉡ 유효기간 내에 개업공인중개사의 소개에 의하여 알게 된 상대방과 개업공인중개사를 배제하고 거래당사자 간에 직접 거래한 경우

② 소요비용 지불의무(중개보수의 50%에 해당하는 금액의 범위 안에서) - 전속중개계약 유효기간 내에 중개의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우

③ 협조의무 : 개업공인중개사의 확인, 설명의무, 이행에 협조하여야 한다.

(4) 위반시 제재

임의적등록취소 사유 - 개업공인중개사가 중개대상물에 관한 정보를 공개하지 아니하거나 중개의뢰인의 비공개요청에도 불구하고 정보를 공개한 경우

영업정지사유 - 개업공인중개사가 전속중개계약서에 의하지 아니하고 전속중개계약을 체결하거나 전속중개계약서를 보존하지 아니한 경우

02. 부동산 거래정보망

부동산거래정보망의 의의

부동산거래정보망이란 개업공인중개사 상호간에 중개대상물의 중개에 관한 정보를 교환하는 체계를 말한다.

2. 거래정보사업자의 지정

(1) 지정요건 (암기코드 - 500, 2, 3, 하나, 하나) = 500명, 2개 시도, 30명 이상 공인중개사, 공인중개사 1명, 정보처리기사 1명

<정기통신사업법>의 규정에 의한 부가통신사업자로서 다음의 요건을 갖추어야 한다.

① 정보망의 가입,이용신청을 한 개업공인중개사의 수가 500명 이상이고, 2개 이상의 시도에서 각각 30인 이상의 개업공인중개사가 가입, 이용신청을 할 것.

② 공인중개사 1인 이상을 확보할 것

③ 정보처리기사 1인 이상을 확보할 것

④ 국토교통부장관이 정하는 용량 및 성능을 갖춘 컴퓨터 설비를 확보할 것

(2) 지정신청

지정신청서에 다음의 서류를 첨부하여 국토교통부 장관에게 제출.

이 경우 담당공무원은 행정정보의 공동이용을 통하여 법인등기사항증명서(법인의 경우)를 확인하여야 한다.

① 개업공인중개사로부터 받은 가입, 이용신청서 및 등록증 사본(500부 이상)

② 정보처리기사 자격증 사본(1부 이상)

③ 공인중개사 자격증 사본(1부 이상)

④ 주된 컴퓨터 용량 및 성능을 알 수 있는 서류

⑤ 부가통신사업신고서를 제출하였음을 확인할 수 있는 서류

(3) 지정 및 지정서 교부 (암기코드 - 지정서 교부 30일, 운영규정 3개월, 설치운영 1년 이내)

국토교통부장관은 지정신청을 받은 때에는 30일 이내에 검토하여 지정기준에 적합하다고 인정되는 경우에는 지정대장에 기재하고, 지정서를 교부하여야 한다.

(4) 운영규정의 제정, 승인

① 거래정보사업자는 지정받은 날부터 3개월 이내에 운영규정을 정하여 국토교통부장관의 승인을 얻어야 하며, 변경 또한 같다.

(5) 거래정보망의 설치, 운영

거래정보사업자로 지정받은 자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 지정받은 날부터 1년 이내에 부동산거래정보망을 설치 운영하여야 한다.

3. 정보망의 운영 및 이용관련 의무

(1)거래정보사업자의 운영관련 의무 - 위반시 : 지정취소 + 1년 / 1천

① 개업공인중개사로부터 의뢰받은 정보에 한정하여 공개하여야 하며

② 의뢰받은 내용과 다르게 정보를 공개하거나

③ 어떠한 방법으로든지 개업공인중개사에 따라 정보가 차별적으로 공개되도록 하여서는 아니 된다.

(2) 개업공인중개사의 이용관련 의무 - 위반시 : 업무정지처분사유

① 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개하여서는 아니 되며

② 거래가 완성된 때에는 지체없이 거래정보사업자에게 통보하여야 한다.

4. 거래정보사업자에 대한 행정처분

(1)지정취소사유

국토교통부장관은 다음의 경우 거래정보사업자의 지정을 취소할 수 있다.

① 부정 지정 : 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 지정을 받은 경우

② 운영규정 관련: 운영규정의 승인 또는 변경승인을 받지 아니하거나 운영규정에 위반하여 부동산거래정보망을 운영한 경우 +500만 이하 과태료

③ 부정 공개 : 개업공인중개사로서 공개를 의뢰받은 중개대상물의 정보 이외의 정보를 정보망에 공개하거나, 의뢰받은 내용과 다르게 정보를 공개하거나, 개업공인중개사에 따라 정보를 차별적으로 공개한 경우 + 1년 / 1천

④ 1년 : 정당한 사유없이 지정받은 날로부터 1년 내에 정보망을 설치 운영하지 아니한 경우

⑤ 사망, 해산: 개인인 거래정보사업자의 사망 또는 법인인 거래정보사업자의 해산 그 밖의 사유로 부동산거래정보망의 계속적인 운영이 불가능한 경우

(2) 지정취소처분 관련사항

① 지정취소처분은 재량처분의 성격을 갖는다.

② 국토교통부장관은 거래정보사업자의 지정을 취소하고자 하는 경우에는 청문을 실시하여야 한다. 다만, 개인인 거래정보사업자의 사망 또는 법인인 거래정보사업자의 해상 그 밖의 사유로 부동산거래정보망의 계속적 운영이 불가능하여 지정을 취소하는 경우에는 청문을 실시지 않아도 된다.

<<핵심빈출지문>>

개업공인중개사가 일반중개계약서를 작성하는 경우에는 국토교통부장관이 권장하는 표준서식으로 작성하여야 한다. (X)=> 개업공인중개사는 표준서식을 사용할 의무가 없다.

일반중개계약을 체결한 개업공인중개사는 정보공개의무를 부담한다. (X)=> 정보공개의무가 없다.

전속중개계약의 유효기간은 다른 약정이 없는 한 6월로 한다. (X)=> 3월로 한다.

전속중개계약을 체결한 개업공인중개사가 정보를 공개하는 경우 권리자의 인적사항을 공개할 수 있다. (X)=> 권리자의 인적사항을 공개하여서는 아니된다.

법인인 개업공인중개사는 거래정보사업자로 지정받을 수 있다. (X)=> 겸업제한규정으로 인하여 거래정보사업자가 될 수 없다.

거래정보사업자로 지정받고자 하는 자는 지정신청서에 운영규정을 첨부하여야 한다. (X)=> 운영규정은 지정받은 후에 승인받아야 한다.

거래정보사업자로 지접받고자 하는 자는 500명 이상의 공인중개사를 확보하여야 한다. (X)=> 500명 이상의 개업공인중개사를 확보하여야

국토교통부장관은 거래정보사업자가 정당한 사유없이 지정받은 날로부터 1년 이내에 부동산거래정보망을 설치, 운영하지 아니한 경우에는 지정을 취소해야 한다. (X)=> 취소할 수 있다.

*개업공인중개사가 국토교통부령이 정하는 전속중개계약서에 의하지 않고 전속중개계약을 체결한 경우, 개설등록이 취소된다.(X) => 업무정지처분을 받을 수 있다.

*전속중개계약서 서식에는 개업공인중개사가 중개대상물의 확인, 설명의무를 이행하는데 중개의뢰인이 협조해야 함을 명시하고 있다. (O)

* 공인중개사법령상 중개의뢰인 甲 과 개업공인중개사 乙 의 중개계약에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 甲의 요청에 따라 乙이 일반중개계약서를 작성한 경우 그 계약서를 3년간 보존해야 한다. (X)=> 전속중개계약서의 작성과 달리 갑의 요청에 따라 을이 일반중개계약서를 작성한 경우 그 계약서를 일정기간동안 보존하여야 하는 내용은 <공인중개사법> 상 규정에 없다.

② 일반중개계약은 표준이 되는 서식이 정해져 있다. (O)

③ 전속중개계약은 법령이 정하는 계약서에 의하여야 하며, 을이 서명 및 날인하되 소속공인중개사가 있는 경우 소속공인중개사와 함께 서명 및 날인해야 한다. (X)=> 공인중개사법상 규정에 없다.

④ 전속중개계약의 유효기간은 갑과 을이 별도도 정하더라도 3개월을 초과할 수 없다. (X)=> 전속중개계약의 유효기간은 갑과 을이 별도로 정한 경우 3개월을 초과할 수 있다.

⑤ 전속중개계약을 체결한 갑이 그 유효기간 내에 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우 중개보수에 해당하는 금액을 을에게 위약금으로 지급해야 한다. (X)=> 전속중개계약을 체결한 갑이 그 유효기간 내에 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우 중개보수의 50%에 해당하는 금액의 범위 안에서 개업공인중개사가 중개행위를 하는 경우 소요된 비용(사회통념에 비추어 상당하다고 인정되는 비용을 말한다)을 지불하여야 한다.

* 표준서식인 일반중개계약서와 전속중개계약서에는 개업공인중개사가 중개보수를 과다수령시 그 차액의 환급을 공통적으로 규정하고 있다. (O)

* 공인중개사법령상 일반중개계약서와 전속중개계약서의 서식에 공통으로 기재된 사항이 아닌 것은?

① 첨부서류로서 중개보수 요율표

② 계약의 유효기간

③ 개업공인중개사의 중개업무 처리상황에 대한 통지의무

(X) => 개업공인중개사의 중개업무 처리상황에 대한 통지의무는 전속중개계약서의 개업공인중개사의 의무사항에 포함되며, 일반중개계약서의 개업공인중개사의 의무사항에는 포함되지 않는다.

④ 중개대상물의 확인, 설명에 관한 사항

⑤ 개업공인중개사가 중개보수를 과다수령한 경우 차액 환급

* 공인중개사법령상 중개계약에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 임대차에 대한 전속중개계약을 체결한 개업공인중개사는 중개대상물의 공시지가를 공개해야 한다.

(X)=> 임대차에 대한 전속중개계약을 체결한 개업공인중개사는 중개대상물의 공시지가를 공개하지 아니할 수 있다. 그러므로 반드시 공개해야 하는 내용은 아니다.

② 부동산중개계약은 <민법>상 위임계약과 유사하다.

③ 전속중개계약은 법령이 정하는 계약서에 의하여야 하며, 중개의뢰인과 개업공인중개사가 모두 서명 또는 날인한다.

④ 개업공인중개사는 전속중개계약 체결 후 중개의뢰인에게 2주일에 1회 이상 중개업무 처리상황을 문서로 통지해야 한다.

⑤ 중개의뢰인은 일반중개계약을 체결할 때 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있다.

<관련 기간 정리>

* 다른 약정이 없는 경우 전속중개계약의 유효기간은 3개월로 한다.

* 거래정보사업자는 그 지정받은 날부터 '3개월' 이내에 운영규정을 정하여 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다.

* 개업공인중개사는 보증보험금, 공제금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 '15일'이내에 보증보험 또는 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을 보전하여야 한다.

* 등록관청은 업무정지기간의 '2분의 1' 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있으며, 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 '6개월'을 초과할 수 없다.

* 공인중개사법령상 부동산거래정보망의 지정 및 이용에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 국토교통부장관은 부동산거래정보망을 설치, 운영할 자를 지정할 수 있다.

② 부동산거래정보망을 설치, 운영할 자로 지정을 받을 수 있는 자는 <전기통신사업법>의 규정에 의한 부가통신사업자로서 국토교통부령으로 정하는 요건을 갖춘 자이다.

③ 거래정보사업자는 지정받은 날부터 3개월 이내에 부동산 거래정보망의 이용 및 정보제공방법등에 관한 운영규정을 정하여 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

④ 거래정보사업자가 부동산거래정보망의 이용 및 정보제공방법 등에 관한 운영규정을 변경하고자 하는 경우 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

⑤ 거래정보사업자는 개업공인중개사로부터 공개를 의뢰받은 중개대상물의 정보를 개업공인중개사에 따라 차별적으로 공개할 수 있다. (X)=> 의뢰받은 내용과 다르게 정보를 공개하거나 어떠한 방법으로든지 개업공인중개사에 따라 정부가 차별적으로 공개되도록 하여서는 아니 된다. 이를 위반한 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형에 해당한다.