[2회독][공인중개사법령 및 중개실무]-기출분석(3)

<<공부일기>>

<공인중개사법령> 1편을 마쳤다. 나머지 강의 8개를 어제부터 오늘에 걸쳐 연달아 들었다. 강의를 들으면서 교수의 지시대로 기본서에 줄을 치고 동그라미를 치면서 정리했다.

대체적으로 이해가능한 내용들, 1회독을 하면서 한번 정리했던 내용들이라 교수의 강의내용을 잘 이해할 수 있었다. 교수의 말대로 알면 이해하기 쉬운 내용, 하지만 전혀 공부하지 않으면 하나도 모를 내용들이다. 해서 어쨓든 한 번은 통독을 해야 할 과목이다.

<공인중개사법령>의 문제점은 내용이 정말로 많다는 것. 허기는 그래서 40문제가 출제되는 것이 아니던가, 그리고 공인중개사가 되면 실제로 해야 할 일이기에 쉬우면서도 중요하고, 내용이 겁나게 많은 이유이기도 하다. 강의를 들었으니 1회독 때 정리한 내용을 바탕으로 교수가 강조한 내용들을 따로 표시하면서 다시 한 번 읽는 것으로 2회독을 해야 겠다. 앞으로 2편 강의가 10개가 남았다. 안터깝게도 3편은 공인모가 하반기에 크게 개편되면서 더 이상 윤영기 교수의 강의를 들을 수 없지만, 그렇다고 크게 문제될 건 없다. 사실 강의를 듣는 이유는 기본서를 한 번 더 읽느니 강의를 듣자고 한 것이니, 3편은 더 많이 읽어보면서 정리하면 되지 않을까. 정말로 정말로 어렵지 않다. 해서 잘 읽으면 충분히 이해할 수 있다. 거듭 강조하지만 이해하고 암기할 내용이 머리가 아프도록 많다는 것 밖에는 말이다....-richboy

제 6 장 개업공인중개사 등의 의무

(1) 품위유지 및 공정중개의무

① 개업공인중개사 및 소속공인중개사에게 적용되는 의무

② 중개보조원에게는 적용되지 않는 의무규정

(2)선량한 관리자의 주의의무

① 학설과 판례가 인정

② 개업공인중개사가 주의의무를 게을리하면 과실에 의한 손해배상책임이 발생할 수 있다.

2. 비밀준수의무

(2)내용

개업공인중개사 등은 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니 된다.

(3)예외

① 이 법에 의한 예외 : 확인/설명의무사항

② 다른 법률에 의한 예외 : 재판상 증언, 세무공무원의 조사/질문

③ 본인의 승낙이 있는 경우 : 위법성이 없다.

(4)위반시 제재

① 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금사유

② 반의사불벌죄(고소가 없어도 처벌 가능, 피해자가 원하지 않으면 처벌 불가)

02. 중개대상물 확인/설명의무

확인/설명의무 (중개완성 전)

(1) 의의 및 특징

① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 (중개완성 전에) 법정사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실, 정확하게 설명하고 등기사항증명서 등 설명의 근거자료로 제시하여야 한다.

② '설명의 근거자료'에는 토지대장, 건축물대장, 등기사항증명서, 지적도, 토지이용계획확인서 등이 있고, 확인/설명서나 보증관계증서의 사본은 해당 없다.

③ 소속공인중개사나 중개보조원에게 부과된 의무가 없다.

다만, 소속공인중개사는 확인/설명 권한이 있으나, 중개보조원은 권한이 없다.

④ 설명의 상대방은 '권리취득중개의뢰인'이지, '권리이전중개의뢰인'이 아니다.

⑤ 개업공인중개사의 확인,설명의무는 중개완성 전에 이행되어야 하며, '설명의 근거자료'를 교부할 의무는 없다.

(2) 확인/설명사항

①확인/설명사항

* 기본적인 사항 - 중개대상물의 종류/소재지/지번/지목/면적/용도/구조/건축연도 등

* 상태

내외부시설상태 - 수도, 전지, 가스, 소방, 열공급, 승강기설비 및 배수 등

벽면상태 - 벽면, 바다면 및 도배의 상태

환경조건 - 일조, 소음, 진동 등

* 입지조건 - 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장, 학교와의 근접성등

* 권리관계 - 소유권, 전세권, 저당권, 지상권 및 임차권 등

* 공법상 제한 - 토지이용계획, 공법상 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

* 조세(취득관련) - 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

* 거래예정금액 - 거래예정금액

* 중개보수/실비 - 중개보스 및 실비의 금액과 그 산출내역

(3) 중개대상물의 상태에 관한 자료요구권

① 개업공인중개사는 확인, 설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도, 임대의뢰인 등에게 중개대상물의 상태에 과한 자료를 요구할 수 있다.

② 매도, 임대의뢰인이 자료요구에 불응한 경우 그 사실을 매수, 임차의뢰인에게 설명하고 확인,설명서에 기재하여야 한다.

2. 확인설명서의 작성/교부 등의 의무(중개완성시)

(1)작성/교부/보관의무

① 개업공인중개사는 (중개가 완성되어 거래게약서를 작성하는 때에는) 확인, 설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 그 원본, 사본 또는 전자문서를 3년 간 보존하여야 한다. 다만, 확인,설명사항이 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다.

② 확인,설명서 작성 교부 보존의무는 개업공인중개사에게 부과된 의무이다. 다만, 소속공인중개사는 작성할 수 있으나, 중개보조원은 작성할 수 없다.

③ 확인설명서는 법정서식(4종)으로 작성하여야 한다.

④ 중개대상물에 관한 확인,설명은 권리취득 중개의뢰인 일방에게 하면 족하나, 중개대상물, 확인설명서의 작성, 교부는 거래당사자 쌍방 모두에게 하여야 한다.

(2) 서명 및 날인의무

① 개업공인중개사는 중개대상물 확인, 설명서에 서명 및 날인하여야 한다.

법인인 개업공인중개사에 있어서 주된 사무소의 경우에는 대표자가 서명 및 날인하여야 하고, 분사무소의 경우에는 그 책임자가 서명 및 날인하여야 한다.

② 해당 중개행위 를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 개업공인중개사와 함께 서명 및 날인하여야 한다.

③ 소속공인중개사가 확인,설명 업무와 확인설명서 작성업무를 한 경우라도 개업공인중개사는 반드시 확인, 설명서에 서명 및 날인하여야 한다.

④ 공동중개의 경우에는 참여한 개업공인중개사 모두 서명 및 날인하여야 한다.

(3) 확인, 설명의무 관련판례

① 개업공인중개사가 중개대상물 확인설명서를 작성하여 교부하지 않더라도 중개대상물에 대하여 구두로 정확하게 확인, 설명한 경우에는 손해배상책임이 없다.

② 개업공인중개사의 확인,설명의무와 손해배상의무는 중개의뢰인이 개업공인중개사에게 소종의 보수를 지급하지 아니하였다 해서 당연시 소멸하는 것이 아니다.

③ 개업공인중개사는 중개대상물건에 근저당이 설정된 경우, 그 채권최고액을 조사확인하여 의뢰인에게 설명하면 족하고, 실채무액까지 조사, 확인하여 설명할 의무까지는 없다. 다만, 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달한 경우 선관주의의무에 위반된다.

<기출문제>

개업공인중개사는 중개대상물에 근저당이 설정된 경우, 실제의 피담보채무액을 조사, 확인하여 설명할 의무가 있다. (X)

3. 위반시 제재 (빈출!! 특히 성실, 정확하게 설명 하지 않으면 500만원 이하 과태료!!)

3. 거래계약서 작성 등의 의무

거래계약서 작성의무

(1) 의의

① 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 5년간 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보간된 경우에는 그러하지 아니하다.

② 거래게약서 작성, 교부, 보존의무는 개업공인중개사에게 부과된 의무이다. 다만, 소속공인중개사는 작성할 수 있으나, 중개보보원은 작성할 수 없다.

(2) 거래계약서의 서식

① 거래계약서의 서식에 관해서는 특별히 정하는 바는 없으므로 어떠한 형식의 거래계약서를 사용해도 상관없다. 다만, 필요적 기재사항은 반드시 기재되어야 한다.

② 국토교통부장관은 거래계약서에 관하여 표준서식을 정하여 이의 사용을 권장할 수 있다. 단, 표준서식이 정해진 바는 없다.

(3) 거래계약서의 필요적 기재사항

(4) 거래계약서의 서명 및 날인

① 거래게계약서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자)가 서명 및 날인하여야 한다.

② 거래계약서에는 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 그 소속공인중개사도 개업공인중개사와 함께 서명 및 날인하여야 한다.

(5)공동중개

공동중개의 경우 거래계약서를 공동으로 작성하여 함께 서명 및 날인하고, 손해배상책임도 거래계약서에 함께 서명 및 날인한 개업공인중개사 모두에게 책임이 있다.

04. 손해배상책임 과 업무 보증

손해백상책임의 성립요건

(1) 개업공인중개사의 귀책사유

1) 개업공인중개사의 업무상 고의/과실

① 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

② 본 개업공인중개사의 책임은 '과실책임'의 성격을 갖는다.

③ 개업공인중개사 등이 아닌 제 3자의 중개행위로 거래당사자에게 재산상 손해가 발생한 경우 <공인중개사법>이 아닌 <민법>에 따른 손해배상책임을 진다.

④ 부동산 매매계약을 중개하고 계약금과 중도금 지급에 관하여 개업공인중개사가 잔금 중 일부를 횡령한 경우 <민법>이 아닌 <공인중개사법>에 따른 손해배상책임이 있다.

⑤ 무상중개행위에 대하여도 손해배상책임이 인정된다.

⑥ 개업공인중개사의 '중개행위가 아닌 행위'로 발생한 손해는 <공인중개사법>에 의한 손해배상책임의 범위에 포함되지 않는다.

⑦ '중개행위'에 해당되는지 여부는 주관적의사에 의해 결정할 것이 아니라, 개업공인중개사의 중개행위를 객관적으로 보아 결정되어야 할 것이다.

2) 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공

① 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

② 사무소 제공으로 인한 개업공인중개사의 책임은 '무과실책임'의 성격을 띤다.

③ '다른사람'에는 무등록 중개업자, 명의를 대여받은 자, 다른 개업공인중개사가 포함된다.

④ 개업공인중개사와 '다른 사람'이 연대하여 배상책임을 지며, 거래당사자는 개업공인중개사와 '다른 사람'에 대해 선택적으로 또는 공동으로 손해배상을 청구할 수 있다.

3) 고용인의 업무상의 고의/과실

① 고용인의 업무상 행위로 인한 개업공인중개사의 책임은 '무과실책임'의 성격을 띤다.

② 고용인과 개업공인중개사는 부진정연대책임을 부담한다.

(2) 거래당사자의 재산상 손해 발생

1)재산상 손해 : 정신적 손해는 <민법>에 의한다.

2) 손해의 발생 : 손해가 확정적으로 발상하여야 한다.

(3) 인과관계

개업공인중개사의 귀책사유와 재산상 손해 간에 인과관계가 잇어야 한다.

(4) 입증책임과 소멸시효

1) 입증책임

손해배상책임 성립 요건 사실의 입증책임은 이를 주장하는 자가 진다.

2) 소멸시효

중개의뢰인의 손해배상청구권은 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위를 한 날로부터 10년 간 청구권을 행사하지 않으면 시효로 소멸한다.

2. 업무 보증제도

(1) 업무보증제도의 의의 및 성격

1) 모든 개업공인중개사는 예외 없이 업무보증을 설정하여야 한다.

2) 보증설정은 등록증 교부요건이므로 보증을 설정하지 않으면 등록증을 교부받을 수 없다.

2. 업무보증의 설정

(1)설정시기

① 개업공인중개사는 업무를 시작하기 전에 보증을 설정하여야 한다.

② 지역농업협동조합은 중개업무를 개시하기 전에 보증을 설정하여야 한다.

③ 법인의 분사무소는 설치신고 전에 미리 보증을 설정하여야 한다.

(2)설정방법

① 보증보험, 공제, 공탁 중 하나를 택이랗여 보증을 설정하여야 한다.

② 공탁금은 개업공인중개사가 폐업, 사망한 날부터 3년간 회수할 수 없다.

(3) 설정금액

① 법인인 개업공인중개사 : 4억원 이상

② 법인의 분사무소 : 분사무소마다 2억원 이상을 추가로 설정

③ 법인이 아닌 개업공인중개사 : 2억원 이상

④ 다른 법률에 따라 중개업을 할 수 있는 자(특수법인) : 2천만원 이상

(4)설정신고

① 보증을 설정한 후 그 증빙서(전자문서 포함)을 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다.

② 지역농협 등 특수법인도 보증을 설정한 후 등록관청에 신고하여야 한다.

③ 보증기관이 보증사실을 등록관청에 직접 통보한 경우에는 신고를 생략할 수 있다.

(2) 보증금 지금 후의 재가입, 보전

개업공인중개사가 보증보험금, 공제금, 공탁금 으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 보증보험, 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족금액을 보전하여야 한다.

6. 위반시 제재

(1) 행정처분 - 임의적등록취소사유

보증설정의무를 이행하지 아니하고 업무를 개시한 경우

(2) 행정질서법 - 100만원 이하의 과태료

손해배상책임에 간한 사항을 설명하지 아니하거나 관계증서의 사본 또는 관계증서에 관한 전자문서를 교부하지 아니한 경우

05. 계약금 등의 반환채무이행의 보장제도

예치권고 및 예치 여부

(1) 개업공인중개사 - 예치권고의 임의성

① 개업공인중개사는 거래의 안전을 보장하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우 거래계약의 이행이 완료될 때까지 계약중도금 또는 잔금(계약금 등)을 개업공인중개사 등의 명의로 금융기관 등에 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있다.

② 개업공인중개사가 거래당사자에게 계약금 등에 대한 예치를 권고할 의무는 없다.

(2) 거래당사자 - 예치의 임의성

① 개업공인중개사가 예치를 권고하더라도 거래당사자는 계약금 등을 예치할 의무는 없다.

② 계약금 등을 예치한 경우에도 계약금을 교부한 자는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.

③ 거래당사자가 예치권고를 거부하더라도 중개계약이나 거래계약에 영향이 없고, 중개보수청구권에도 영향이 없다.

2. 예치명의자 예치기관등

(1)예치명의자/ 예치기간 / 보증서 발행기관 (암기코드 - 개공은, 신체보전, 금공신)

(2) 분리관리 및 인출제한

①자기 소유의 예치금과 분리하여 관리될 수 있도록 하여야 한다.

② 예치된 계약금 등은 거래당사자의 동의 없이 인출하여서는 아니 된다.

06. 개업공인중개사 등의 금지행위

개설

(1)적용대상

<공인중개사법>에서는 ① 개업공인중개사 등의 금지행위(9가지)와 ② 개업공인중개사 등의 업무를 방해한느 행위를 구분하여 규정하고 있다.

전자의 경우는 개업공인중개사 뿐만아니라 법인의 임원, 사원, 소속공인중개사, 중개보조원 등 중개업 종사자 모두에게 적용되는 규정이다.

(암기코드 - 매무수거, 증직투, 시체(독))

후자의 경우는 아파트단지 주민이나 지역 커뮤니티 운영자 등 일반인에게 적용되는 규정이다.

(암기코드 - 특특특정부)

(2)금지행위관련 주의사항

① 금지행위 규정을 위반한 경우에는 개업공인중개사 등에게 행정책임과 형사책임이 발생한다.

② 개업공인중개사 등의 업무를 방해한 자에 대해서는 형사책임이 발생한다.

③ '고의'에 의한 경우만 금지행위에 해당. '과실'에 의한 경우는 제외된다.

④ 공인중개사법령상 미수범 처벌규정은 없다.

2. 개업공인중개사 등의 금지행위 (9가지)

(1) 법정중개대상물의 매매업

개업공인중개사 등은 법정중개대상물에 대한 매매를 업으로 하는 행위를 하여서는 아니된다.

① 법정중개대상물(5가지)에 한하여 적용

② 부동산의 거래태양이나 규모, 횟수, 보유기간 등에 비추어 사회통념상 사회활동으로 불 수 있을 정도의 계속성, 반복성이 있을 경우 부동산매매업에 해당

③ 중개대상물에 대한 임대업이나 분양대행업 - 금지행위(X)

④ '중개의뢰인이 아닌 자'와 1회성 매매 => 금지행위(X)

'중개의뢰인이 아닌자'를 대상으로 한 부동산임대업=>금지행위(X)

중개의뢰인과 1회성 매매 =>직접거래로서 금지행위(O)

⑤중개의뢰인이 아닌 자를 대상으로 한 중개대상물 매매업 => 금지행위(O)

(2) 무등록업자와의 협조행위

개업공인중개사 등은 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰하거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위를 하여서는 아니 된다.

① 무등록업자임을 모르고 소개받은 경우는 금지행위가 아니다.

② 무등록업자를 통해 중개를 의뢰받는 것으로 족하고, 거래성사 여부는 불문

③ 무등록업자가 아닌 제 3자를 활용하여 중개를 의뢰받는 행위는 허용

④ 명의를 이용하게 하는 행위 =>명의대여에 이르지 않는 사무소 제공, 명의제공

(3) 초과금품수수(효력규정)

개업공인중개사 등은 사례증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 법정중개보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하여서는 아니 된다.

① 초과금품의 판단

㉠ 초과의 기준 -> 법령 및 조례에서 정한 중개보스 및 실비의 상한기준

㉡ 법정 중개보수 외에 별도의 실비를 받는 행위 =>(금지행위X)

②초과금품의 사례 : 개업공인중개사가 부동산의 거래를 중개한 후 사례비나 수고비 등의 명목으로 금원을 받은 경우

③ 초과금품에 포함되지 않는 사례 :

분양을 대행하고 보수를 받는 행위,

권리금을 알선해주고 보수를 받는 행위,

중개보수 외에 실비를 받는 행위

④ 순가중개계약 : 자체가 금지행위는 아니며 후일 초과수수해야 금지행위에 해당

⑤ 한도를 초과한 보수약정 : 초과부분이 무효. 초과수수시 초과부분 반환

⑥ 보수 등의 명목으로 한도를 초과하는 액면금액의 당좌수표를 교부받고 후일 그 다오자수표가 부도처리되어 중개의뢰인에게 그대로 반환 => 금지행위에 해당(O)

⑦ 개업공인중개사가 토지와 건물의 임차권 및 권리금 시설비의 교환계약을 중개하고 그 사례 명목으로 포괄적으로 금원을 지급받은 경우 => 금지행위에 해당 (X)

(4) 거짓된 언행

개업공인중개사 등은 해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하여서는 안 된다.

① 적극적인 거짓된 언행

㉠ 계발예정이 없는 토지를 마치 개발계획이 확정된 것처럼 적극 설명하는 행위

㉡ 의뢰가격을 숨기고 고객에 매수하도록 하는 행위

㉢ 공인중개사가 매도의뢰인과 서로 짜고 매도의뢰가격을 숨긴 채 아에 비하여 무척 높은 가격으로 매수의뢰인에게 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위는 금지행위에 해당한다.

② 소극적인 거짓된 언행

㉠ 부동산의 하자를 숨기는 행위

㉡ 공법상 제한받을 사실을 숨기는 행위

㉢ 해당 부동산에 대하여 소송이 계류중인 사실을 의뢰인에게 숨기는 행위

(5) 증서의 중개, 매매업

개업공인중개사 등은 관게법령에서 양도, 알선 등이 금지된 부동산의 분양, 임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매, 교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위를 하여서는 아니 된다.

① 증서 등 => 입주자저축증서, 주택상환사채, 무허가건물확인서, 건물철거예정증명서 또는 건물철거확인서, 이주대책대상자확인서 등

② 아파트의 특정 동호수에 대한 피분양자로 선정되거나 분양계획이 체결딘 후에 특정된 아파트 => 이것은 분양권이므로 증서가 아니다.

③ <도시 및 주거환경 정비법>상 관리처분계획의 인가에 의한 입주권, <빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법>상 사업시행계획의 인가에 의한 입주권 => 재건축, 조합원 입주권은 증서가 아니다.

④ 상가의 전부를 매도할 때 사용하려고 매각 조건 등을 기재하여 인쇄해 놓은 양식에 매매대금과 지급기일 등 해당사항을 기재한 분양계약서 => 증서가 아니다.

(6) 직접거래 / 쌍방대리

개업공인중개사 등은 중개의뢰인과 직접거래를 하거나, 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 하여서는 아니 된다(단속규정)

① 직접거래 : 중개를 의뢰한 중개의뢰인과 직접 거래계약을 체결하는 경우

㉠ '중개의뢰인'에는 중개대상물의 소유자 뿐만 아니라 대리권을 수여받은 대리인이나 거래에 관한 사무처리를 위탁받은 수임인도 포함(판례)

㉡ '직접거래'에는 매매 뿐만 아니라 교환, 임대차 계약 등도 포함

㉢ <민법>상 자기계약과는 달리 중개의뢰인의 허락이 있어도 금지행위(O)

㉣ 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 중개보수를 받지 않아도 금지행위(O)

㉤ 중개의뢰를 받은 개업공인중개사가 다른 개업공인중개사와 공동으로 거래계약을 체결한 경우 =>직접 거래(O)

㉥ 개업공인중개사가 다른 개업공인중개사의 중개로 부동산을 매수하여 또 다른 개업공인중개사의 중개로 매도한 경우에는 직접거래에 해당하지 않음(판례)

㉦ 생활정보지 등 광고에 기재된 부동산을 거래한 경우 =>직접거래 (X)

㉧ 개업공인중개사의 배우자를 임차인으로 하여 중개한 경우 직접거래에 해당한다(판례)

② 쌍방대리 : 개업공인중개사가 중개의뢰인 쌍바으로부터 대리권을 수여받아 쌍방 모두를 대리하여 거래계약을 체결하는 경우

㉠ 민법과는 달리 본인의 승낙이 있어도 금지

㉡ 일방대리는 허용(임대인을 대리하여 임차인과 임대차계약 체결)

(7) 부동산투기를 조장하는 행위

개업공인중개사 등은 탈세 등 관계법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위를 하여서는 아니 된다.

① '미등기전매부동산'과 '권리변동제한부동산'의 중개행위가 금지행위에 해당

② 권리변동제한부동산 => 투기과열지구 내 전매금지 분양권

③ 토지거래허가구역 내 토지 => 권리변동제한부동산(X)

④ 개업공인중개사가 중개의뢰인이 전매차익을 노려 계약금만 걸어 놓고 중간생략등기의 방법으로 부동산을 단기전매하여 각종 세금을 포탈하려는 것을 알고도 동조하여 그 전매를 중개하였는데, 사정이 여의치 아니하여 중개의뢰인이 전매차익을 올리지 못하였다 하더라도 개업공인중개사의 전매중개는 부동산투기를 조장하는 행위에 해당한다.

(8) 시세에 부당한 영향을 주는 행위(시세조작)

개업공인중개사 등은 부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위를 하여서는 아니 된다.

(9)독과점 행위(왕따)

개업공인중개사 등은 단체를 구서하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하거나 단체구성원 이외의 자와 공동중개를 제한하는 행위를 하여서는 아니 된다.

3. 개업공인중개사 등의 업무를 방해하는 행위

누구든지 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 다음의 어느 하나의 방법으로 개업공인중개사 등의 업무를 방해해서는 안 된다.

4. 금지행위 위반의 효과

(1) 행정형벌

1) 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 (암기코드 - 매, 무, 수, 거)

① 법정중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위

② 무등록중개업자와의 협조행위

③ 법정보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위

④ 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위

2) 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 (암기코드 - 증직투 / 시체방)

① 부동산관련 증서 등의 중개 또는 매매를 업으로 하는 행위

② 직접 거래 및 쌍방대리행위

③ 부동산 투기를 조장하는 행위

④ 시세에 부당한 영향을 주는 행위 => 부당한 이익을 얻거나 제 3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료딘 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위

⑤ 독과점행위 => 단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하거나 단체 구성워 이외의 자와 공동중개를 제한하는 행위

⑥ 개업공인중개사 등의 업무를 방해하는 행위

(2) 행정처분

금재행위 규정을 위반한 경우 등록관청은 개업공인중개사에 대하여 등록을 취소할 수 있으며, 시도지사는 소속공인중개사에 대하여 자격정지처분을 할 수 있다.

07. 부동산거래질서 교란행위 신고센터의 설치, 운영

※ 거래질서 교란행위에 해당하지 않는 사항 (분량이 적은 이 부분을 외울것!!)

중개대상물 표시, 광고 시 명시의무위반(명소연등성)-100과

인터넷 광고 시 추가 명시의무위반(솔까면 종태가~) - 100과

부당한 표시광고 위반(존다존존빠)-500과

개업공인중개사 아닌 자가 중대개상물에 대한 표시, 광고(포상금 있음)

인장등록의무 위반, 휴업 / 폐업신고 위반

<<핵심기출지문>>

개업공인중개사는 중개대상물에 대한 확인, 설명을 중개완성 후에 해야 한다(X) => 중개가 완성되기 전에 해야 한다.

중개보조원은 중개의뢰인에게 중개대상물의 확인, 설명의무를 진다(X)=> 중개보조원은 확인, 설명의무를 부담하지 않는다.

중개대상물에 근저당권이 설정된 경우, 실제의 피담보채무액까지 조사, 확인하여 설명할 의무는 없다(O)

소속공인중개사가 중개하여 작성한 중개대상물 확인, 설명서에 개업공인중개사가 서명 및 날인한 경우 소속공인중개사는 서명 및 날인하지 않아도 된다(X)=>소속공인중개사도 서명 및 날인하여야 한다.

개업공인중개사는 중개가 완성된 때에만 거래계약서를 작성, 교부하여야 한다. (O)

거래게약서는 국토교통부장관이 정하는 표준서식으로 작성해야 한다(X)=> 표준서식이 법령상 정해져 있지 않다.

중개보수 및 실비의 금액은 거래계약서의 필수적 기재사항이다. (X)=> 거래계야서의 필수적 기재사항이 아니다.

개업공인중개사가 거래계약서에 거래내용을 거짓으로 기재한 경우, 1년 이하의 징역 또는 1천마원 이하의 벌금에 처해진다(X)=> 임의적 등록취소사유에 해당될 분 행정형벌의 대상이 아니다.

개업공인중개사 등이 아닌 제 3자의 주액행위로 거래당사자에게 재산상 손해가 발생한 경우 그 제3자는 <공인중개사법>에 다른 손해배상책임을 진다(X)=> <공인중개사법>이 아닌 <민법>에 의한 책임을 물어야 할 것이다.

개업공인중개사가 중개행위를 함에 있어서 거래당사자에게 손해를 입힌 경우 고의, 과실과 관계없이 그 손해를 배상해야 한다. (X)=> 본 채임은 과실책임이므로 개업공인중개사의 고의 또는 과실을 요소로 한다.

개업공인중개사의 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험, 또는 공제가입, 공탁은 중개사무소 개설등록신청을 할 때 해야 한다(X) => 법적 근거가 없는 내용이며, 보증설정은 업무개시 전까지 하면 된다.

공탁금으로 손해배상을 한 개업공인중개사는 30일 이내에 그 부족하게 된 금액을 보전해야 한다(X) => 30일 이내에=> 15일 이내에

개업공인중개사는 거래의 안전을 보장하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우, 계약금 등을 예치하도록 거래당사자에게 권고하여야 한다.(X)=> 예치권고는 임의적 사항이다.

보험업법에 따른 보험회사는 계약금 등의 예치명의자가 될 수 있다. (O)

계약금 등을 개업공인중개사 명의로 금융기간 등에 예치하는 경우 개업공인중개사는 거래당사자의 동의 없이 이를 반출할 수 있다. (X)=> 거래당사자의 동의 없이 인출하여서는 아니 된다.

법령에서 정한 한도를 초과하는 중개보수약저은 그 전부가 무효이다(X)=>한도를 초과하는 중개보수약정은 초과하는 범위 내에서 무효이다.

개업공인중개사가 중개의뢰인을 대리하여 타인에게 중개대상물을 매도하는 행위는 금지행위에 해당한다(X)=> 일방대리이므로 금지행위에 해당하지 않는다.

금지행위 중 '중개의뢰인과 직접거래'에서 '중개의뢰인'에는 부동산의 소유자뿐만 아니라 대리인, 수임인도 포함된다(O)

중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하는 규정은 효력규정이다(X)=> 단속규정이다.

등록관청은 개업공인중개사가 금지행위를 한 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. (O)

등록관청은 부동산거래질서교란행위 신고센터를 설치, 운영할 수 있다 (X)=> 등록관청-> 국토교통부장관

신고신테는 신고내용이 명백한 거짓인 경우 국토교통부장관의 승인을 받지 않고도 신고사항의 처리를 종결할 수 있다.(X)=> 국토교통부장관의 승인을 받아 신고사항의 처리를 종결할 수 있다.

국토교통부장관은 신고센터의 업무를 공인중개사협회에 위탁한다. (X)=> 공인중개협회=> <한국부동산원법>에 따른 한국부동산원

<<실력 확인 기출문제>>

* <공인중개사법> 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개보스 약정은 그 전부가 무효이다.

(X)=> 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개보수 약정은 초과부분만 무효이다.

* 공인중개사법령상 개업공인중개사의 금지행위에 해당하지 않는 것은?

① 중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받은 행위

② 사례금 명목으로 법령이 전한 한도를 초과하여 중개보수를 받는 행위

③ 관계법령에서 양도, 알선 등이 금지된 부동산의 분양과 관련 있는 증서의 매매를 중개하는 행위

④ 법인이 아닌 개업공인중개사가 중개대상물 외 건축자재의 매매를 업으로 하는 행위

(X)=> 법인이 아닌 개업공인중개사(개인인 개업공인중개사)는 원칙적으로 겸업제한이 없어, 건축자재 매매업을 영위할 수 있으므로 금지행위에 해당하지 않는다.

⑤ 중개의뢰인이 중간생략등기의 방법으로 전매하여 세금을 포탈하려는 것을 개업공인중개사가 알고도 투기목적의 전매를 중개하였으나, 전매차익이 전혀 발생하지 않은 경우 그 행위 => 전매차익이 발생하지 않았다 하더라도 '투기조장행위'로서 금지행위에 해당한다.

* 공인중개사법령상 개업공인중개사의 중개대상물의 확인, 설명의무에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 소속공인중개사가 중개하여 작성한 중개대상물 확인, 설명서에 개업공인중개사가 서명 및 날인한 경우 소속공인중개사는 서명 및 날인하지 않아도 된다. (X)=> 소속공인중개사도 서명 및 날인하여야 한다.

② 주거용 건축물의 죽조나 진동에 관한 확인, 설명의무는 없다. (X) => 구조나 진동도 확인설명사항에 해당한다.

③ 비주거용 건축물에 관한 중개대상물 확인, 설명서에는 소금에 과한 환경조건도 기재해야 한다. (X)=> 소금에 대한 환경조건은 기재하지 않는다.

④ 중개대상물에 근저당권이 설정된 경우 실제의 피담보채권액까지 조사, 확인하여 설명할 의무는 없다. (O)

⑤ 토지에 관한 중개대상물의 확인, 설명서에는 등기된 토지임차권이 존재하더라도 이를 기재할 필요는 없다.(X)=> 등기된 토지임차권이 존재한다면 확인, 설명서에 기재하여야 한다.

* 공인중개사법령상 개업공인중개사 甲 의 중개대상물 확인, 설명에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 甲 은 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 중개대상물 확인, 설명서를 작성해야 한다.

② 甲 은 작성된 중개대상물 확인, 설명서를 거래당사자 모두에게 교부해야 한다.

③ 甲 은 중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역을 확인, 설명해야 한다.

④ 甲 은 임대의뢰인이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우 그 사실을 중개대상물 확인, 설명서에 기재할 의무가 없다.

(X)=> 임대의뢰인이 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우 이를 임차의뢰인에게 설명하고, 확인설명서에 기재하여야 한다.

⑤ 甲 은 상거건물의 임차권 양도게약을 중개할 경우 양수의뢰인이 <상가건물임대차보호법>에서 정한 대항력, 우선변제권 등의 보호를 받을 수 있는지를 확인설명할 의무가 있다.

* 공인중개사법령상 개업공인중개사가 거래계약서를 작성하는 경우에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에만 거래계약서를 작성, 교부하여야 한다.

② 개업공인중개사는 거래계약서에 서명 및 날인하여야 한다.

③ 중개대상물 확인 설명서 교부일자는 거래계약서의 필수기재사항에 해당한다

④ 개업공인중개사의 거래계약서 보존기간(공인전자문서센터에 보관된 경우는 제외함)은 5년이다.

⑤ 개업공인중개사가 하나의 거래계약에 대하여 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우, 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다.

(X) => 개업공인중개사가 하나의 거래계약에 대하여 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우, 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.

* 공인중개사법령상 개업공인중개사등의 금지행위에 해당하지 않는 것은 ?

① 무등록 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받는 행위

② 부동산의 매매를 중개한 개업공인중개사가 해당 부동산을 다른 개업공인중개사의 중개를 통하여 임차한 행위 (X) => 부동산 매매를 중개한 개업공인중개사가 해당 부동산을 다른 개업공인중개사의 중개를 통하여 임차한 행위는 중개의뢰인과 직접 거래계약을 한 것이 아니므로 금지행위 중 직접 거래에 해당하지 않는다.

③ 자기의 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위

④ 제 3 자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 줄 우려가 있는 행위

⑤ 단체를 구성하여 단체 구성권 이외의 자와 공동중개를 제한하는 행위

* 공인중개사법령상 개업공인중개사의 금지행위에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위는 금지행위에 해당한다.

② 아파트의 특정 동, 호수에 대한 분양계약이 체결된 후 그 분양권의 매매를 중개한 것은 금지행위에 해당하지 않는다.

③ 상가 전부의 매도 시에 사용하려고 매각조건 등을 기재하여 인쇄해 놓은 양식에 매매대금과 지급기일 등 해당사항을 기재한 분양계약서는 양도, 알선 등이 금지된 부동산의 분양 등과 관련 있는 증서에 해당하지 않는다.

④ 개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하는 규정은 효력규정이다. (X)=> 단속규정

⑤ 탈세 등 관련법령을 위반할 목적으로 미등기 부동산의 매매를 중개하여 부동산 투기를 조장한 행위는 금지행위헤 해당한다.

* 개업공인중개사 甲 은 중개업무를 하면서 법정한도를 초과하는 중개보수를 요구하여 수령하였다. 공인중개사법령상 甲의 행위에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 등록관청은 甲 에게 업무의 정지를 명할 수 있다.

② 등록관청은 甲 의 중개사무소 개설등록을 취소할 수 있다.

③ 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 사유에 해당한다.

④ 법정한도를 초과하는 중개보수 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다.

⑤ 甲이 법정한도를 초과하는 금액을 중개의뢰인에게 반환하였다면 금지행위에 해당하지 않는다.

(X)=> 甲 이 법정한도를 초과하는 금액을 중개의뢰인에게 반환하였다 하더라도 금지행위에 해당한다.

* 공인중개사법령상 벌칙부과대상 행위 중 피해자의 명시한 의사에 반하여 벌하지 않는 경우는?

① 거래정보사업자가 개업공인중개사로부터 의리받은 내용과 다르게 중개대상물의 정보를 부동산거래정보망에 공개한 경우

② 개업공인중개사가 그 업무상 알게 된 비밀을 누설한 경우

(O)=> 개업공인중개사 등이 업무상 알게 된 비밀을 누설한 경우에는 피해자의 고소가 없다 하더라도 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형에 처해진다. 다만, 피해자의 명시적인 불처벌 의사표시가 있는 경우에는 처벌할 수 없다. 이를 '반의사불벌죄'라고 한다.

③ 개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 법령으로 정한 보수를 초과하여 금품을 받은 경우

④ 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 개업공인중개사에게 중개대상물을 시세보다 현저하게 높게 표시, 광고하도록 강요하는 방법으로 개업공인중개사의 업무를 방해한 경우

⑤ 개업공인중개사가 단체를 구성하여 단체 구성원 이외의 자와 공동중개를 제한한 경우

* 개업공인중개사가 성실, 정확하게 중개대상물의 확인 설명을 하지 않은 경우 과태료 처분사유에 해당한다.

* 공인중개사법령상 공인중개사인 개업공인중개사 甲 의 손해배상책임의 보장에 과한 설명으로 틀린 것은?

① 甲 은 업무를 시작하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 하여야 한다.

② 甲 은 2억원 이상의 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 해야 한다.

③ 甲 은 보증보험금, 공제금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 보증보험 또는 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을 보전해야 한다.

④ 甲 이 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 아니하고 업무를 개시한 경우는 업무정지사유에 해당하지 않는다.

(X)=> 甲 이 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 아니하고 업무를 개시한 경우는 등록취소사유에 해당한다. 이 경우 등록취소가 부과되지 않는다면 6개월의 업무정지사유에 해당한다.

⑤ 甲 은 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

* 예치명의자

<공인중개사법>상 예치명의자가 될 수 있는 자는 다음의 규정된 자로 한정되어 있다.

<<각종기간>>

개업공인중개사가 공제금으로 손해배상을 한 때에는 '15일 이내'에 공제에 다시 가입해야 한다.

개업공인중개사가 등록한 인장을 변경한 경우 변경일부터 '7일 이내'에 그 변경된 인장을 등록관청에 등록해야 한다.

개업공인중개사는 중개사무소를 이전한 때에는 이전한 날부터 '10일 이내'에 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록관청에 이전사실을 신고해야 한다.

<<손해배상책임의 내용>>

* 공인중개사법령상 개업공인중개사의 보증설정 등에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 개업공인중개사가 보증설정신고를 할 때 등록관청에 제출해야 할 증명서류는 전자문서로 제출할 수 없다.

(X)=> 개업공인중개사는 중개업무를 개시하기 전에 손해재상책임을 보장하기 위한 수단으로 업무보증을 설정하여 그 증명설를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다. 증명서류라 함은 보증보험증서 사본, 공제증서 사본, 공탁증서 사본을 말하며 전자문서를 포함한다.

② 보증기관이 보증사실을 등록관청에 직접 통보한 경우라도 개업공인중개사는 등록관청에 보증설정신고를 해야 한다. (X)=> 보증을 한 보증보험회사, 공제사업자 도는 공탁기관이 보증사실을 등록관청에 직접 통보한 경우에는 신고를 생략할 수 있다.

③ 보증을 다른 보증으로 변경하려면 이미 설정된 보증의 효력이 있는 기간이 지난 후에 다른 보증을 설정해야 한다. (X)=> 업무보증을 설정한 개업공인중개사가 그 보증을 다른 보증으로 변경하고자 하는 경우에는 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간 중에 다른 보증을 설정하고 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다.

④ 보증변경신고를 할 때 손해배상책임보증 변경신고서 서식의 '보증'란에 '변경 후 보증내용'을 기재한다.

⑤ 개업공인중개사가 보증보험금으로 손해배상을 한 때에는 그 보증보험의 금액을 보전해야 하며 다른 공제에 가입할 수 없다. (X)=> 보증보험에 가입하여 보증을 설정하고, 보증보험금으로 손해배상을 한 대에는 다시 새로운 보증보험에 가입하거나 공제 또는 공탁으로 재보증설정을 하여야 한다. 부족한 돈을 보충하여 채워넣은 방법으로 재보증을 설정할 수는 없다. 보전은 공탁의 경우 쓸 수 있는 재보증방법이다.

* 공인중개사법령상 개업공인중개사 甲 의 손해배상책임의 보장에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 甲 은 업무를 개시하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위하여 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 해야 한다.

② 甲 이 설정한 보증을 다른 보증으로 변경하려는 경우 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간 중에 다른 보증을설정하여야 한다.

③ 甲 이 보증보험 또는 공제에 가입한 경우 보증기간의 만료로 다시 보증을 설정하려면, 그 보증기간 만료일까지 다시 보증을 설정하여야 한다.

④ 甲 이 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 아니하고 업무를 개시한 경우 등록관청은 개설등록을 취소할 수 있다.

⑤ 甲 이 공제금으로 손해배상을 한 때에는 30일 이내에 공제에 다시 가입하여야 한다.

(X)=> 개업공인중개사가 보증보험금, 공제금 또는 공탁감으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 보증보험 또는 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을 보전하여야 한다.

* 공인중개사법령상 개업공인중개사의 손해배상책임의 보장에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 개업공인중개사등이 아닌 제3자의 중개행위로 거래당사자에게 재산상 손해가 발생한 경우 그 제3자는 이 법에 따른 손해배상책임을 진다.

(X)=> 민법에 따른 손해배상책임의 대상이 된다.

② 부동산 매매계약을 중개하고 계약금 및 중도금 지급에도 관여한 개업공인중개사가 잔금 중 일부를 횡령한 경우 이 법에 따른 손해배상 책임이 있다.

③ 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 손해배상 책임을 보장하기 위하여 법령이 정한 조치를 하여야 한다.

④ 개업공인중개사가 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상 손해가 발생한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있다.

⑤ 손해배상책임의 보장을 위한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다.

제 7 장 중개보수 및 실비

01. 중개보수

(1)의의 및 성질

① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 의뢰인을부터 소정의 보수를 받는다.

② 중개보수는 상인의 자격으로 당연히 존재하는 상인의 보수로 인정되므로 중개계약에서 유상임을 명시하지 않더라도 중개보수청구권은 인정된다.

(2) 중개보수청구권의 발생

① 중개계약 체결시에 발생하며, 중개계약은 특별한 방식을 요하지 않는다.

② 중개완성 전에 양도가 가능하고 전부 명령, 압류 등의 대상으로 할 수 있다.

(3) 중개보수청구건의 행사요건

① 거래계약의 체결

② 인과관계(중개행위와 거래계약 간)

(4) 중개보수청구권의 소멸 여부

① 청구권의 소멸

㉠ 중개완성 이후 거래당사자 간 거래계약이 개업공인중개사의 고의, 과실로 무효, 취소, 해제된 경우에는 개업공인중개사의 중개보수청구권은 소멸한다.

㉡ 이미 중개보수를 수령한 경우에는 이를 반환해야 하고 아직 중개보수를 수령하지 않은 경우라면 장래에 받을 수 없다.

② 청구권의 존속

㉠ 거래계약이 성립된 후 개업공인중개사의 고의나 과실없이 중개의뢰인의 사정으로 거래계약이 무효, 취소 또는 해제된 경우에는 중개보수청구권이 소멸하지 않는다.

㉡ 이미 수령한 중개보수는 반환하지 않아도 된다. 아직 수령하지 않은 경우에는 장래의 중개보수청구권을 행사할 수 있다.

2. 중개보수의 범위

(1)적용기준

① 현행법은 '주택'과 '주택 외의 중개대상물'로 이원화하여 서로 다른 기준을 적용하고 있다.

② 중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1이상인 경우 '주택'으로 분류하고, 주택의 면적이 2분의 1미만인 경우 '주택 외의 중개대상물'로 분류한다.

(2) 주택의 경우

① 공인중개사법 : 주액(부속토지 포함)의 중개보수에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시도의 조례로 정하도록 하고 있다.

② 국토교통부령의 범위 : 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 다음 표와 같으며, 그 금액은 시도의 조례로 정한느 요율 한도 내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.

(암기코드)

*매매 교환의 거래금액 5-2-9-112-15-15, 임대차의 거래금액 5-1-6-12-15-15

*매매 교환의 상환요율 : 6-5-4/5-6-7 임대차의 상환요율 : 5-4-3/ 4-5-6

*매매 교환의 한도액 : 25, 80 임대차의 상환요율 : 20, 30

③ 시도의 조례

㉠ 중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다른 경우에는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시도의 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수를 받는다.

㉡ 법인의 분사무소에서 중개행위로 거래계약을 체결시킨 경우 분사무소 소재지 관할 시도 조례로 정한 기준에 따라 중개보수를 받는다.

(3) 주택 외의 중개대상물의 경우

① 공인중개사법 : 국토교통부령이 정하는 바에 의한다.(시, 도 조례 X)

② 주거용 오피스텔(전용 85 ㎡ 이하, 입식부엌, 화장실, 목욕시설 구비)

㉠ 매매 교환의 경우에는 5/1000

㉡ 임대차 등의 경우에는 4/1000 이 요율 범위에서 중개보수를 결정

③주택외의 중개대상물(주거용 오피스텔 제외) : 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 0.9% 이내 에서 상호 협의, 결정

④ 실제 수수하고자 하는 상한요율 : 개업공인중개사는 주택 외의 중개대상물에 대하여 법정중개보수 요율 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개보수의 상한 요율을 '중개보수실비의 요율 및 한도액표'에 명시하여야 하며, 이를 초과하여 금품을 수수하여서는 아니 된다.

(4) 중개보수규정의 적용범위

법인의 겸업업무인 부동산 컨설팅이나 주택 및 상가의 분양대행업무는 중개보수규정의 적용이 없고, 특별한 규정이 없는 한 당사자 간의 약정에 의할 것이다.

(5) 한도를 초과한 보수약정의 효력

한도액 초과부분이 무효 => 부당이득 반환청구권 발생

(암기코드 - 필히 외울것!!!)

3. 중개보수의 계산 및 지불시기

(1) 산정방법

① 거래금액 X 보수요율 = 산출액

② 주택의 경우 산출액와 한도액 비교 후 낮은 금액을 법정보수로 한다.

(2) 산정의 기준금액(거래금액)

① 매매계약

㉠ 매매대금을 거래금액으로 한다.

㉡ 분양권 전매는 기납입액(계약금, 중도금 등)과 프리미엄을 합산한 금액을 거래금액으로 한다.

㉢ 동일한 중개대상물에 대하여 동일한 당사자 간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다.

② 교환계약

㉠ 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 한다.

㉡ 보충금은 거래금액에 산입하지 않는다.

③ 전세계약 : 전세보증금을 거래금액으로 한다.

④ 임대차계약

㉠ 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 채임액에 100을 곱하여 환산한 금액을 보증금에 합산하여 거래금액을 계산한다( 주택, 비주택 불문)

㉡ 환산합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합한 금액을 거래금액으로 한다(주택, 비주택 불문)

(3) 중개보수 지불시기

개업공인중개사와 중개의뢰인 간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.

02. 실비

개요

(1) 실비의 의의

① 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비(조사비용)

② 계약금 등의 반환채무이행에 소요되는 비용(예치비용)

(2) 실비의 범위와 기준

① 국토교통부령이 정하는 범위 내에서 시도의 조례로 정한다.

② 중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다른 경우 그 사무소의 소재지를 관할하는 시도의 조례로 정한 기준에 따라 실비를 받아야 한다.(암기코드 - 세금을 내야할 곳이 어디야? 사무소 소재지 아니겠어?)

2. 실비의 청구

(1) 실비의 부담자

① 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비의 부담자 : 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인(매도, 임대의뢰인, 전세권, 저당권설정의뢰인 등)

② 계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 부담자 : 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인(매수임차의뢰인, 전세권자, 저당권자 등)

(2)실비의 청구

① 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부하여 청구하되, 시도 조례에 규정된 금액 이외에는 어떠한 명목으로도 청구할 수 없다.

② 거래계약의 체결과 무관하게 받을 수 있으며, 중개보수와는 각각 별도로 받을 수 있다.

3. 실비의 지불시기

(1)권리관계 등 확인에 소요되는 실비 : 중개대상물에 대한 확인, 설명을 마친 때

(2) 계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비 : 계약금 등을 지급, 반환하는 때

<<핵심기출지문>>

주택에 대한 중개보수는 국토교통부령이 정하는 범위 내에서 시, 도조례로 정한다.(O)

주택외의 중개대상물의 중개보수의 한도는 시도의 조례로 정한다.(X)=> 시도조례가 아닌 국토교통부령으로 정한다

중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우 개업공인중개사는 중개대상물의 소재지를 관할하는 시도의 조레에 따라 중개보수를 받아야 한다. (X) 중개사무소 소재지를 관할하는 시도의 조례에 따른다.

전용면적이 85제곱미터 이하이고, 상하수도시설이 갖추어진 전용입식 부억 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔의 임대차에 대한 중개보수의 상한 요율은 거래금액의 1천분의 5이다. (X) 주거용 오피스텔의 임대차에 대한 중개보수의 상한 요율은 거래금액의 1천분의 4이다.

중도금의 일부만 납부된 아파트 분양권의 매매를 중개하는 경우, 중개보수는 총 분양대금과 프리미엄의 합산한 금액을 거래대금으로 하여 계산한다(X)=> 총분양금-> 기납입액

동일한 중개대상물에 대하여 동일한 당사자 간에 매매와 임대차가 동일 기회에 이루어지는 경우, 매매계약과 임대차계액의 거래금액을 합산한 금액을 기준으로 보수를 산정한다.(X)=> 매매계약에 관한 거래금액만으로 중개보수를 산정한다.

개업공인중개사와 중개의뢰인 간의 약정이 없는 경우, 중개보수의 지급시기는 거래계약이 체결된 날로 한다. (X)=> 거래계약이 체결된 날-> 거래대금 지급이 완료된 날

* 甲 과 乙 은 개업공인중개사의 중개로 단독주택을 보증금 2,000만원, 월차임 20만원으로 임대차계약을 체결하였다. 공인중개사법령 중개보수의 산정시 적용되는 거래금액은?

=> 보증금 + (월세 X 100)= 5천 미만이면 보증금 +(월세 X 70)으로 2천만원 + (20만원 X70%)=3,400만원 이다.

* 개업공인중개사는 중개대상물에 대한 거래계약이 완료되지 않을 경우에도 중개의뢰인과 중개행위에 상응하는 보수를 지급하기로 약정할 수 있고, 이 경우 공인중개사법령상 중개보수 제한 규정들이 적용된다. (O)

* 대법원은 공매도 본질적으로 매매의 성격을 지니고 있어 목절물만 차이가 있을 뿐 <공인중개사법>에서 정하는 매매를 알선하는 것과 차이가 없다고 보아 <공인중개사법>상의 보수제한 규정을 적용을 받는다고 한다.

* A시에 중개사무소를 둔 개업공인중개사 甲 은 B시에 소재한느 乙 소유의 건축물(그 중 주택의 면적은 3분의 1임)에 대하여 乙과 丙 사이의 매매게약과 동시에 乙을 임차인으로 하는 임대차계약을 중개하였다. 이 경우 甲이 받을 수 있는 중개보수에 관한 설명으로 옳은 것은?

㉠ 甲은 乙과 丙으로부터 각각 중개보수를 받을 수 있다.

㉡ 甲은 B시가 속한 시도의 조례에서 정한 기준에 다라 중개보수를 받아야 한다. (X)=> 주택의 면적이 3분의 1인 건축물은 주택 이외의 중개대상물에 해당한다. 따라서 甲은 거래금액의 1천분의 9이내에서 협의로 중개보수를 받아야 한다.

㉢ 중개보수를 정하기 위한 거래금액의 계산은 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다.

㉣ 주택의 중계에 대한 보수 규정을 적용한다. (X)=> 주택 이외의 중개대상물의 중개에 대한 보수 규정을 적용한다.

* 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 국토교통부령으로 정하고, 중개의뢰인 쌍방에게 각각 받는다.

* 주택의 임대차에 대하여 일방으로부터 받을 수 있는 중개보수의 한도는 국토교통부령으로 정하고 있다.

* 중개대상물인 주택 소재지와 중개사무소 소재지가 다른 경우 중개사무소 소재지를 관할하는 시도조례에서 정한 기준에 따라 중개보수를 받아야 한다.

* 아파트 분양권의 매매를 중개한 경우 당사자가 거래당시 수수하게 되는 총 대금(통상적으로 계약금, 기 납부한 중도금, 프리미엄을 합한 금액)을 거래가액으로 보아야 한다. (빈출!!!)

<<제 8 장 보칙의 학습 TIP>>

본 단원은 1문제 정도 출제비중이 이다. 특히 포상금제도가 자주 출제되므로 포상금을 지급받기 위한 신고, 고발대상자 및 포상금 지급절차 등을 충분히 학습해 두어야 한다. 그 외 각정 행정수수료가 종종 출제 되고 있다.

<<제 9 장 공인중개사협회의 학습 TIP>>

본 단원은 1~2 문제 정도 출제 비중이 있다. 협회의 설립절차, 각종인가, 승인, 신고사항을 숙지해 두어야 하고, 협회의 업무 중 가장 중요한 업무인 공제사업은 최근 개정, 신설된 내용까지도 충분히 학습하여야 한다.

01. 보칙

업무의 위탁

(1) 의의

국토교통부장관, 시도지사 또는 등록관청은 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 업무의 일부를 협회 또는 대통령령으로 정하는 기관에 위탁할 수 있다.

(2) 업무의 위탁

(3) 관보에 게시

시도지사 또느 시험시행기관장은 업무를 위탁한 때에는 위탁받은 기관의 명칭, 대표자 및 소재지와 위탁업무의 내용 등을 관보에 고시하여야 한다.

2. 포상금 제도

지급관청 및 신고/고발 대상자

(1) 신고/고발관청 : 등록관청, 수사기관, 부동산거래질서교란행위 신고센터

(2) 포상금 지급관청: 등록관청

(3) 신고/고발 대상자 (암기코드 - 양,부,무,표,시,체,방)

등록증, 자격증을 양도, 대여하거나 양수대여받은 자

거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록을 한 자

무등록중개업자(등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자)

시세조작, 업무방해 단체, (특특특정부}

개업공인중개사 아닌 자로서 중개대상물에 대한 표시광고를 한 자

※ 신고, 고발 대상자에 해당하지 않는 자들

- 공인중개사 자격을 부정취득한 자

- 개업공인중개사로서 이중등록을 한 자

- 금품을 초과수수한 자

- 중개의뢰인과 직접거래한 자

- 개업공인중개사로서 존재하지 않아서 중개할 수 없는 대상물을 광고한 자 등

2. 포상금의 지급

(1)포상금액

포상금은 1건당 50만원, 국고보조비율은 100분의 50 이내로 한다.

(2) 지급조건

신고, 고발 대상자가 행정기관에 의하여 발각되기 전에 신고 또는 고발한 자에게 그 사건에 대하여 검사가 공소제기 또는 기소유예의 결정을 한 경우에 한하여 지급한다.

※ 무혐의 처분을 한 경우에는 포상금을 지급하지 않는다.

(3) 지급절차

① 포상금 지급신청 : 등록관청에 포상금지급신청서(수사기관에 고발한 경우에는 수사기관의 고발확인서 첨부)를 제출한다.

② 포상금의 지급 : 지급신청을 받은 등록관청은 검사의 처분 내용 조회 후 포상금지급을 결정하고, 그 결정일로부터 1개월 이내에 포상금을 지급하여야 한다.

③ 신고고발한 자가 2인 이상인 경우

㉠ 하나의 사건에 대하여 2인 이상이 공동신고, 고발한 경우 : 균등배분 지급. 다만, 배분방법에 관하여 미리 합의 한 경우에는 합의 배분 지급

㉡ 하나의 사건에 대하여 2건 이상의 신고, 고발이 접수된 경우 : 최초로 신고 또는 고발한 자에게 포상금을 지급

3. 행정수수료

① 조례에 의한 수수료 납부 대상

㉠ 공인중개사 자격시험에 응시하는 자

㉡ 공인중개사 자격증의 재교부를 신청하는 자

㉢ 중개사무소의 개설등록을 신청하는 자

㉣ 중개사무소의 등록증의 재교부를 신청하는 자

㉤ 분사무소설치의 신고를 하는 자

㉥ 분사무소설치신고확인서 재교부를 신청하는 자

② 수수료 납부 대상이 아닌 항목 (빈출!!!)

자격증 등 교뷰 3가지

휴업, 폐업 신고

고용신고

인장등록

거래정보사업자 지정신청

02. 공인중개사 협회

총설

(1) 협회의 설립목적

개업공인중개사인 공인중개사(중개인 포함)는 그 자질 향상 및 품위유지와 중개업에 관한 제도의 개선 및 운용에 관한 업무를 효율적으로 수행하기 위해 협회를 설립할 수 있다.

(2) 협회의 성격 - 법인(사법인)

① 비영리 사단법인 => <민법> 중 사단법인에 관한 규정을 적용한다.

② 설립인가주의, 임의 설립주의, 복수설립주의

2. 협회의 설립절차

(1)정관작성 : 회원 300인 이상이 발기인이 되어 정관을 작성하여 서명, 날인

(2) 창립총회의 의결

① 정관에 의하여 회원 600명 이상이 출석한 창립총회에서 과반수의 동의 필요

② 서울특별시에서 100인 이상, 광역시 및 도에서 각 20인 이상의 회원이 참여

(3) 설립인가 : 국토교통부장관의 설립인가

(4) 설립등기 : 주된 사무소의 소재지에서 실립등기를 함으로써 성립

3. 협회의 구성

(1) 회원가입 : 임의적 사항

(2) 협회의 조직

① 주된 사무소 : 설치는 필수적. 다만, 서울특별시에 둘 필요는 없다.

② 지부지회: 협회는 정관이 정하는 바에 따라 특별시, 광역시, 도에 지부, 시군구에 지회를 둘 수 있다.

③ 협회가 그 지부 또는 지회를 설치한 때에는 그 지부는 시, 도지사에게, 지회는 등록관청에 신고하여야 한다.

④ 협회는 총회의 의결내용을 지체없이 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.

4. 협회의 업무

(1) 고유업무 (빈출!!!! - 6개 항목 암기할 것)

① 회원의 품위유지를 위한 업무

② 회원의 자질향상을 위한 지도 및 교육 연수에 관한 업무

③ 부동산중개제도의 연구개선에 관한 업무

④ 회원의 윤리헌장 제정 및 그 실천에 관한 업무

⑤ 부동산 정보제공에 관한 업무

⑥ 공제사업 => 비영리사업으로서 회원 간의 상호부조를 목적으로 한다.

(2) 위탁업무 (수탁업무)

① 시도지사로부터 위탁을 받아 실무교육, 직무교육, 연수교육에 관한 업무

② 시험시행업무

③ 매수신청대리인등록을 위한 경매실무교육 업무

5. 협회의 공제사업

(1) 공제사업의 성격과 범위

① 임의적 사업 : 협회는 비영리사업으로서 회원간의 상호부조를 목적으로 공제사업(손해배상책임의 보장)을 할 수 있다.

② 공제사업의 범위

㉠ 손해배상책임 보장을 위한 공제기금의 조성 및 공제금의 지급에 관한 사업

㉡ 공제사업의 부대업무로서 공제규정으로 정하는 사업

(2) 공제규정

① 공제규정의 승인 : 공제규정의 제정, 변경 =>국토교통부장관의 승인

② 공제규정에 정할 내용

㉠ 공제규정에서 공제사업의 범위, 공제계약의 내용, 공제금, 공제료, 회계기준 및 책임준비금 의 적립비율 등 공제사업의 운용에 관하여 필요한 사항을 정하여야 한다.

㉡ 공제규정은 다음의 기준에 따라 정하여야 한다.

ⓐ 공제계약의 내용 : 협회의 공제책ㅇ, 공제금, 공제료, 공제기간, 공제금의 청구와 지급절차, 구상 및 대위권, 공제계약의 실효 그 밖에 공제계약에 필요한 사항을 정한다. 이 경우 공제료는 공제사고 발생률, 보증보험료 등을 종합적으로 고려하여 결정한 금액으로 한다.

ⓑ 회계기준, : 공제사업을 손해배상기금과 복지기금으로 구분하여 각 기금별 목적 및 회계원칙에 부합디는 세부기준을 정한다.

ⓒ 책임준비금의 적립비율: 공제사고 발생률 및 공제금 지급액 등을 종합적으로 고려하여 정하되, 공제료 수입액의 100분의 10 이상으로 정함.

(3) 별도회계 및 책임준비금의 전용승인

① 협회는 공제사업을 다른 회계와 구분하여 별도의 회계로 관리하여야 한다.

② 책임준비금을 전용(다른 곳에 사용)하고자 하는 경우 => 국토교통부장관의 승인

(4) 공제사업 운용실적의 공시

협회는 매년 다음의 사항을 매 회계연도 종료 후 3개월 이내에 일간신문 또는 협회보에 공시하고 협회의 인터넷 홈페이지에 개시해야 한다.

① 결산서익 요약 재무상태표, 손익계산서 및 감사보고서

② 공제료 수입액, 공제금 지급액, 책임준비금 적립액

③ 그 밖에 공제사업의 운용과 관련된 참고사항

(5) 재무건전성의 유지

① 협회는 다음의 재무건전성기준을 모두 준수하여야 한다.

㉠ 지급여력비율은 1000분의 100 이상을 유지할 것

㉡ 구상채권 등 보유자산의 건전성을 정기적으로 분류하여 대손충당금으로 적립할 것

②지급여력비율은 지금여력금액을 지급여력기준금액으로 나눈 비율로 하며, 지급여력금액과 지급여력기준금액은 다음과 같다.

㉠ 지급여력금액 : 자본금, 대손충당금, 이익잉여금, 그 박에 이에 준하는 것으로서 국토교통부장관이 정하는 금액을 합산한 금액에서 영업권, 선급비용 등 국토교통부장관이 정하는 금액을 뺀 금액

㉡ 지급여력기준금액 : 공제사업을 운영함에 따라 발생하게 되는 위험을 국토교통부장관이 정하는 방법에 따라 금액으로 환산한 것

③국토교통부장관은 재무건전성기준에 관한 필요 세부기준을 정할 수 있다.

(6) 공제사업에 관한 조사, 검사 등

① 조사검사 : 국토교통부장관의 요청 => 금융감독원 원장이 조사, 검사

② 개선명령 : 국토교통부장관은 협회의 공제사업 운영이 적정하지 아니하거나 자산상황이 불량하여 중개사고 피해자와 공제가입자 등의 권익을 해칠 우려가 있다고 인정하면 다음과 같은 개선명령을 할 수 있다.

㉠ 업무집행방법의 변경

㉡ 자산예탁기관의 변경

㉢ 자산의 장부가격의 변경

㉣ 불건전한 자산에 대한 적립금의 보유

㉤ 가치가 없다고 인정되는 자산의 손실 처리

㉥ 그 밖에 이 법 및 공제규정에 준수하지 아니하여 공제사업의 건전서을 해칠 우려가 있는 경우 이에 대한 개선명령

③ 임원에 대한 제재 : 국토교통부장관은 협회의 임원이 다음에 해당하여 공제사업을 건전하게 운영하지 못할 우려가 있는 경우 그 임원에 대한 징계, 해임을 요구하거나 해당 위반행위를 시정하도록 명할 수 있다.

㉠ 공제규정을 위반하여 업무를 처리한 경우

㉡ 재미건전성 기준을 지키지 아니한 경우

㉢ 개선명령을 이행하지 아니한 경우

<<핵심 기출 지문>>

주택에 대한 중개보수는 국토교통부령이 정하는 범위 내에서 시, 도 조례로 정한다. (O)

주택 외의 중개대상물의 중개보수의 한도는 시, 도의 조례로 정한다. (X)=> 국토교통부령으로 정한다.

중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우 개업공인중개사는 중개대상물의 소재지를 관할하는 시, 도의 조례에 따라 중개보수를 받아야 한다. (X)=> 중개사무소 소재지를 관할하는 시, 도의 조례에 따른다.

전용면적이 85제곱미터 이하이고, 상, 하수도 시설이 갖우어진 전용입식 부엌, 정용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔의 임대차에 대한 중개보수의 상한요울은 거래금액의 1천분의 5이다(X)=> 1천분의 4이다.

중도금의 일부만 납부된 아파트 분양권의 매매을 중개하는 경우, 중개보수는 총 분양대금과 프리미엄의 합산한 금액을 거래대금으로 하여 계산한다. (X)=> 총 분양대금이 아닌 가납입액이다.

동일한 중개대상물에 대하여 동일한 당사자 간에 매매와 임대차가 동일 기회에 이루어지는 경우, 매매계약과 임대차계약의 거래금액을 합산한 금액을 기준으로 보수를 산정한다.(X)=> 매매계약에 관하 거래금액만으로 중개보수를 산정한다.

개업공인중개사와 중개의뢰인 간의 약정이 없는 경우, 중개보수의 지급시기는 거래계약이 체결된 날로 한다. (X)=>거래대금 지급이 완료된 날

법정한도를 초과하여 중개보수를 수수한 개업공인중개사를 신고하더라도 포상금을 지급받을 수 있다. (X)=> 신고, 고발대상자에 해당하지 않는다.

포상금은 해당 신고사건에 관하여 검사가 불기소처분을 한 경우에도 지급한다. (X)=> 포상금을 지급하지 않는다.

무등록업자 등을 수사기관에 고발한 자가 포상금을 지급받고자 하면 포상금지급신청서를 수사기관에 제출하여야 한다. (X)=> 포상금지급신청서는 오로지 등록관청에 제출하여야 한다.

협회에 관하여 공인중개사법령에 규정된 것 외에는 <민법> 중 재단법인에 관한 규정을 적용한다(X)=> <민법> 중 '사단법인'에 관한 규정을 적용한다.

협회의 설립은 공인중개사법령의 규정을 제외하고 <민법>의 사단법인에 관한 규정을 준용하므로 설립허가주의를 취한다.(X)=> 협회는 설립인가주의를 취하고 있다.

협회를 설립하려면 회원 300명 이상의 발기인이 요구된다.(O)

협회는 총회의 의결내용을 15일 내에 국토교통부장관에게 보고해야 한다. (X)=> 15일 내에 - 지체없이

협회는 서울특별시에 주된 사무소를 두지 않아도 된다(O)

공인중개사협회의 지부를 두는 경우 시, 도지사에게 인가를 받아야 한다.(X)=> 인가가 아닌 신고사항이다.

협회는 공제사업을 다른 회계와 구분하여 별도의 회계로 관리해야 한다(O)

책임준비금의 적립비율은 협회 총수입액의 100분의 10 이상으로 정해야 한다(X)=> 협회 총수입액->공제료 수입액

협회가 책임준비금을 전용한 경우 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.(X)=> 사후보고가 아니라 사전승인사항이다.

운영위원회의 회의는 재적위원 과반수의 찬성으로 심의사항을 의결한다(X)=> 출석위원 과반수의 찬성

<<실력확인 기출문제>>

* 공인중개사법령상 공인중개사협회에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 설립 및 설립인가의 신청 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

② 설립인가신청에 필요한 서류는 국토교통부령으로 정한다.

③ 협회를 설립하려면 회원 300명 이상의 발기인이 요구된다.

④ 협회는 총회의 의결내용을 10일 이내에 국토교통부장관에게 보고해야 한다.

(X)=> 지체없이 보고해야 한다.

⑤ 협회에 대한 감독을 위하여 협회 사무소에 출입하고자 하는 공무원은 국토교통부령이 정하는 증표를 지니고 상대방에게 내보여야 한다.

* 공인중개사법령상 공제사업에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 협회가 공제사업을 하고자 하는 때에는 공제규정을 제정하여 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

② 협회의 공제사업은 비영리사업으로서 회원간의 상호부조를 목적으로 한다.

③ 공제규정에는 공제사업의 범위 등 공제사업의 운용에 관하여 필요한 사항을 정해야 한다.

④ 개업공인중개사가 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 발생한 거래 당사자에 대한 재산상의 손해배상책임은 공제사업의 대상이 아니다. (X)=> 공제사업의 대상에 해당한다.

⑤ 공제규정에서 정해야 할 책임준비금의 적립비율은 공제사고 발생률 및 공제금 지금액 등을 종합적으로 고려하여 공제료 수입액의 100분의 10 이상으로 정한다.

* 공인중개사법령상 공인중개사협회 및 공제사업에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 협회는 총회의 의결내용을 10일 이내에 시도지사에게 보고해야 한다. (X)=> 협회는 총회의 의결내용을 지체없이 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.

② 협회는 매 회계연도 종료 후 3개월 이내에 공제사업 운용실적을 일간신문에게 공시하거나 협회의 인터넷 홈페이지에 게시해야 한다. (X)=> 협회는 매 회계연도 종료 후 3개월 인애ㅔ 공제사업 운용실적을 일간신문 또는 협회에 공시하고 협회의 인터넷 홈페이지에 게시해야 한다.

③ 협회의 창립총회를 개최할 경우 특별자치도에서는 10인 이상의 회원이 참여하여야 한다.(X)=> 창립총회에는 서울특별시에서는 100인 이상, 광역시, 도 및 특별자치도에서는 각각 20인 이상의 회원이 참여하여야 한다.

④ 공제규정에는 책임준비금의 적립비율을 공제료 수입액의 100분의 5 이상으로 정한다. (X)=> 책임준비금의 적립비율은 공제사고 발생률 및 공제금 지급액 등을 종합적으로 고려하여 정하되, 공제료 수입액의 100분의 10 이상으로 정한다.

⑤ 협회는 공제사업을 다른 회계와 구분하여 별도의 회계로 관리하여야 한다. (O)

* 공인중개사법령상 개업공인중개사등의 교육 등에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 폐업신고 후 400일이 지난 날 중개사무소의 개설등록을 다시 신청하려는 자는 실무교육을 받지 않아도 된다. (X)=> 폐업신고 후 1년 이내에 중개사무소의 개설등록을 다시 신청하려는 자는 실무교육을 이수하지 않아도 된다. 따라서 폐업신고 후 400일이 지난 날 중개사무소의 개설등록을 다시 신청하려는 자는 실무교육을 받아야 한다.

② 중개보조원의 직무수행에 필요한 직업윤리에 대한 교육시간은 5시간이다.

(X)=> 중개보조원의 직무수행에 필요한 직업윤리에 대한 직무교육시간은 3시간 이상 4시간 이내이므로 5시간은 틀린 지문이 된다.

③ 시도지사는 연수교유을 실시하려는 경우 실무교육 또는 연수교육을 받은 후 2년이 되기 2개월 전까지 연수교육의 일시, 장소, 내용 등을 대상자에게 통지하여야 한다.(O)

④ 부동산 중개 및 경영실무에 대한 교육시간은 36시간이다.

(X)=> 부동산중개 및 경영실무에 대한 교육은 실무교육과 연수교육의 내용이다. 이 경우 실무교육이라면 28시간 이상 32시간 이내로 하며, 연수교육이라면 12시간 이상 16시간 이내로 한다. 따라서 36시간은 실무교육과 연수교육에 모두 해당하지 않으므로 틀린 지문이 된다.

⑤ 시도지사가 부동산 거래사고 예방을 위한 교육을 실시하려는 경우에는 교육일 7일 전까지 교육일시, 교육장소 및 교육내용을 교육대상자에게 통지하여야 한다.

(X)=> 국토교통부 장관, 시도지사 및 등록관청은 부동산 거래질서를 확립하고, 부동산 거래사고로 인한 피해를 방지하기 위하여 부동산 거래사고 예방을 위한 교육을 실시하려는 경우에는 교육일 10일 전까지 교육일시, 교육장소, 및 교육내용 그 밖에 교육에 필요한 사항을 공고하거나 교육대상자에게 통지하여야 한다.

* 포상금 지급사유 => 부동산거래질서교란 행위 시 포상금지급

<<공제사업 주요내용 정리>>

* 공인중개사협회를 설립하고자 하는 대에는 발기인이 작성하여 서명, 날인한 정관에 대하여 회원 (600) 인 이상이 출석한 창립총회에서 출석하 회원 과반수의 동의를 얻어 국토교통부장관의 설립인가를 받아야 한다.

* 창립총회에는 서울특별시에서는 (20)인 이상, 광역시, 도 및 특별자치도에서는 각각(20)인 이상의 회원이 참여하여야 한다.

* 공인중개사법령상 공제사업에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 공인중개사협회는 공제사업을 하고자 하는 때에는 공제규정을 제정하여 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

② 금융감독원의 원장은 국토교통부장관의 요청이 있는 경우에는 공제사업에 관하여 조사 또는 검사를 할 수 있다.

③ 공인중개사협회는 책임준비금을 다른 용도로 사용하고자 하는 경우에는 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

④ 책임준비금의 적립비율은 공제사고 발생률 및 공제급 지급액 등을 종합적으로 고려하여 정하되, 공제료 수입액의 100분의 10 이상으로 정한다.

⑤ 공인중개사 협회는 회게연도 종료 후 6개월 이내에 매년도의 공제사업 운용실적을 일간신문, 협회보 등을 통하여 공제계약자에게 공시하여야 한다. (X)=> 협회는 매 연도의 공제사업 운용실적을 매 회계연도 종료 후 3개월 이내에 일간신문 도는 협회보에 공시하고 협회의 인터넷 홈페이지에 게시하여야 한다.

* 공인중개사법령상 개업공인중개사 등의 교육에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

㉠ 실무교육을 받는 것은 중개사무소 개설등록의 기준에 해당한다.

㉡ 개업공인중개사로서 폐업신고를 한 후 1년 이내에 소속공인중개사로 고용신고를 하려는 자는 실무교육을 받아야 한다. (X)=> 개업공인중개사로서 폐업신고를 한 후 1년 이내에 소속공인중개사로 고용신고를 하려는 자는 실무교육을 받지 않아도 된다.

㉢ 연수교육의 교육시간은 28시간 이상 32시간 이하이다.(X)=> 연수교육의 교육시간은 12시간 이상 16시간 이하이다.

㉣ 연수교육을 정당한 사유없이 받지 않으면 500만원 이하의 과태료를 부과한다.

<<포상금 지급대상>>

* 공인중개사법령상 포상금 지급에 관한 설명으로 옳은 것은 ?

① 포상금은 1건당 150만원으로 한다. (X) => 포상금은 50만원으로 한다.

② 검사가 신고사건에 대하여 기소유예의 결정을 한 경우에는 포상금을 지급하지 않는다.

(X)=> 검사가 신고사건에 대하여 기소유예를 결정한 경우에는 포상금을 지급한다.

③ 포상금의 지급에 소요되는 비용 중 시도에서 보조할 수 잇는 비율은 100분의 50 이내로 한다.

(X)=> 포상금의 지급에 소요되는 비용 중 국고에서 보조할 수 있는 비율은 100분의 50이내로 한다.

④ 포상금지급신청서를 제출받은 동록관청은 그 사건에 관한 수사기관의 처분내용을 조회한 후 포상금의 지급을 결정하고, 그 결정일로부터 1개월 이내에 포상금을 지급하여야 한다.

⑤ 등록관청은 하나의 사건에 대하여 2건 이상의 신고가 접수된 경우, 공동으로 신고한 것이 아니면 포상금을 균등하게 배분하여 지급한다.

(X) => 등록관청은 하나의 사건에 대하여 2건 이상의 신고가 접수된 경우, 공동으로 신고한 것이 아니면 최초로 신고 또는 고발한 자에게 포상금이 지급된다.

<< 학습 TIP >>

본 단원은 법령편의 완결판에 해당하고, 문제도 많이 출제된다. 행정처분과 벌칙은 전반적으로 중요하므로 처분권자와 대상자 부과사유, 행정처분과 벌칙의 효과 등에 대하여 잘 정리해두어야 한다. 특히 암기사항이 가장 많은 부분이므로 일기를 쓰듯 꾸준히 공부해야 그 효과가 나타난다.

02. 개업공인중개사에 대한 행정처분 (매해출제!!!!)

의의

개업공인중개사에 대한 행정처분은 등록취소처분과 업무정지처분으로 대별된다. 등록취소사유는 다시 그 사유가 발생하면 반드시 처분을 해야 하는 필요적(절대적) 등록취소사유와 그 사유가 발생하더라도 처분을 할 수도 있고 아니할 수도 있는 임의적(상대적) 등록취소사유로 구분된다. 개업공인중개사에 대한 등록취소처분이나 업무정지처분은 등록관청의 고유권한이다.

2. 등록취소

(1) 필요적 등록취소사유(절대적, 기속적 처분)

등록관청은 개업공인중개사가 다음에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다. 개인인 개업공인중개사가 사망하거나, 개업공인중개사인 법인이 해산할 경우를 제외하고는 등록관청이 이를 취소하고자 하는 경우에는 청문을 실시하여야 한다.

① 개인인 개업공인중개사가 사망하거나 개업공인중개사인 법인이 해산한 경우

② 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우

③ 결격사유 중 다음에 해당하는 경우

㉠ 성년후견개시심판 또는 한정후견개시심판을 받은 경우

㉡ 파산선고를 받은 경우

㉢ 금고 이상의 실형의 선고를 받은 경우

㉣ 금고 이상의 형의 집행유예를 받은 경우

㉤ 공인중개사의 자격이 취소된 경우

㉥ 이 법에 위반하여 300만원 이상의 벌금형의 선고를 받은 경우

㉦ 법인의 사원 또는 임원 중 결격사유에 해당하는 자가 있는 경우. 다만, 그 결격사유가 발생한 날로부터 2개월 이내에 그 사유를 해소한 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 이중으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우

⑤ 이중으로 중개사무소에 소속된 경우

: 개업공인중개사가 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사, 중개보조원, 또는 개업공인중개사인 법인의 사원, 임원이 된 경우이다.

⑥ 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 양도 또는 대여한 경우

⑦ 업무정지기간 중에 중개업무를 하거나 자격정지처분을 받은 소속공인중개사로 하여금 자격정지기간 중에 중개업무를 하게 한 경우

⑧ 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우

(2) 임의적 등록취소사유(상대적, 재량적 처분)

등록관청은 개업공인중개사가 다음에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.(임의적) 등록관청이 등록을 취소하고자 하는 경우에는 청문을 실시하여야 한다. 다만, 중개사무소 개설등록을 취소하지 아니할 때에는 6월의 범위 내에서 업무정지처분을 명할 수 있다.

① 등록기준에 미달하게 된 경우

② 둘 이상의 중개사무소(이중사무소)를 둔 경우

③ 임시중개시설물을 설치한 경우

④ 법인인 개업공인중개사가 겸업제한에 위반한 경우

⑤ 휴업신고를 하지 아니하고 계속하여 6개월을 초과하여 휴업한 경우

⑥ 전속중개계약을 체결하고도 중개다상물에 관한 정보를 공개하지 아니하거나 중개의뢰인의 비공개요청에도 불구하고 정보를 공개한 경우

⑦ 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래 계약서를 작성한 경우

⑧ 손해배상책임을 보장하기 위한 조치(보증설정)를 이행하지 아니하고 업무를 개시한 경우

⑨ 금지행위를 한 경우

⑩ 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 3회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 업무정지 또는 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우

⑪ 개업공인중개사가 조직한 사업자단체 또는 그 구성원인 개업공인중개사가 사업자단체의 금지행위에 공정거래위원회로부터 시정조치 또는 과징금 처분을 최근 2년 이내에 2회 이상 받은 경우 : 이 경우 등록관청은 미리 공정거래위원회에 처분과 관련된 자료의 제공을 요청할 수 있으며, 공정거래위원회는 특별한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.

(3) 등록취소처분 관련사항

① 등록관청이 등록을 취소하고자 하는 경우 청문을 실시한다(사망, 해산은 제외).

② 등록취소사유에 해당하더라도 취소 전까지는 등록의 효력이 소멸하지 않는다.

③ 개업공인중개사가 등록이 취소되면 원칙적으로 3년간 결격사유에 해당한다.

④ 법인인 개업공인중개사가 등록취소처분을 받으면 해당 법인 뿐만 아니라 법인의 대표도 3년간 결격사유에 해당한다.

⑤ 개업공인중개사의 등록이 취소되더라도 그 효고가 고용인에게 미치는 것은 아니므로 독립하여 중개업을 영위하거나 고용인으로 중개업에 종사할 수 있다.

⑥ 등록이 취소된 자는 등록취소처분을 받은 날로부터 7일 이내에 등록관청에 등록증을 반납하여야 하며, 법인인 개업공인중개사가 해산한 경우에는 그 법인의 대표자이었던 자가 등록취소처분을 받은 날부터 7일 이내에 등록관청에 등록증을 반납하여야 한다.

⑦ 등록관청은 등록취소처분을 하고자 하는 경우 미리 공정거래위원회에 처분에 관련된 자료의 제공을 요청할 수 있으며, 공정거래위원회는 이에 따라야 한다.

2. 업무정지처분

(1)업무정지사유(재량처분)

등록관청은 개업공인중개사가 다음에 해당하는 경우 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다.

① 결격사유자를 고용인으로 둔 경우 =>다만, 2개월 이내에 해소한 경우는 제외

② 정보망 이용관련 => 거짓공개, 거래사실 통지 X

③ 임의적 등록취소사유(최근 1년 이내에 1회 위반)에 해당하는 경우

④ 상습범 => 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우

⑤ 전속중개계약 관련 => 전속중개계약서 작성 X, 보존 X

⑥ 인장등록을 하지 아니하거나 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우

⑦ 확인, 설명서 관련 => 서명 및 날인 X / 교부 X , 보존 X

⑧ 거래계약서 => 서명 및 날인 X, 교부/보존 X

⑨ 업무지역범위를 위반한 경우(중개인)

⑩ 감독상 명령에 위반한 경우

⑪ <공정거래법> 위반으로 시정조치 또는 과징금을 받은 경우

⑫ 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분에 위반한 경우

(2) 업무정지처분 관련사항

① 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지(not 등록취소X)를 명할 수 있다. 다만, 법인인 개업공인중개사에 대한 등록취소처분은 법인 전체에 대하여 행한다.

② 제척기간 => 업무정지처분은 그 사유가 발생한 날로부터 3년이 지난 때에는 이를 할 수 없다. (자격정지, 자적취소를 할 수 없다)

③ 등록관청이 개업공인중개사에 대하여 업무정지처분을 하고자 하면 <행정절차법>에 따라 미리 의견제출의 기회를 주어야 한다.

④ 업무정지를 받은 개업공인중개사는 폐업신고를 하더라도 업무정지기간 동안 결격사유에 해당한다.

⑤ 업무정지사유가 발생한 당신의 법인의 사원 또는 임원이었던 자로서 해당 법인인 개업공인중개사에 대한 업무정지기간 중에 있는 자는 결격사유에 해당한다.

⑥업무정지처분을 받은 개업공인중개사에 대한 등록증 반환의무규정은 없다.

⑦ 등록관청은 업무정치처분을 하고자 하는 경우 미리 공정거래위원회에 처분에 관련된 자료의 제공을 요청할 수 있으며, 공정거래위원회는 이에 따라야 한다.

(3) 업무정지처분의 기준

*개별기준 (빈출 - 기준기간별 숙지할 것, 특히 6개월을 기억하라 - 결, 정, 임, 상)

3. 행정처분효과의 승계 등

(1) 의의

개업공인중개사가 폐업신고 후 다시 중개사무소의 개설증록을 한 때에는 폐업신고 전의 개업공인중개사의 지위를 승계한다.

(2)페업신고 전의 행정처분효과의 승계

폐업신고 전의 개업공인중개사에 대한 업무저이사유나 과태료사유로 행한 행정처분(업무정지, 과태료)의 효과는 그 처분일로부터 1년간 재등록 개업공인중개사에게 승계된다.

(3) 폐업신고 전의 위법행위의 승계

① 원칙

㉠ '재등록 개업공인중개사'가 폐업신고 전에 등록취소사유나 업무정지사유에 해당하는 위반행위를 한 경우에는 해당 행정처분을 할 수 있다.

㉡ 폐없신고 전의 위반행위에 대하여 행정처분을 하는 경우에는 폐업기간과 페업 사유 등을 고려하여야 한다.

②예외 (다만, 다음에 해당하는 경우에는 제외)

㉠ 폐업신고 전 위반행위가 등록 취소에 해당 : 폐업기간이 3년을 초과한 경우

㉡ 폐업신고 전 위반행위가 업무정지에 해당 : 폐업기간이 1년을 초과한 경우

(4)법인의 대표자에의 준용

개업공인중개사인 법인의 대표자에 관하여 위 승계에 관한 규정을 준용한다. 이 경우 '개업공인중개사'는 '법인의 대표자'로 본다.

3. 공인중개사에 대한 행정처분

자격취소처분

(1) 자격취소사유

시도지사는 공인중개사가 다음에 해당하는 경우에는 그 자격을 취소하여야 한다.

① 부정한 방법으로 자격을 취득한 경우

② 자격증을 양도 또는 대여한 경우 (타인에게 자신의 성명을 사용하게 한 경우)

③ 자격정지 기간 중에 중개업무, 이중소속을 한 경우

④ 이 법 또는 공인중개사의 직무에 관련하여 <형법>상 범죄단체 등의 조직죄, 사무서 등의 위조, 변조죄, 위조사문서 등의 행사죄, 사기죄, 횡령죄, 배임죄, 업무상의 횡령과 배임죄에 해당하고 금고 이상의 형(집행유예 포함)을 선고받은 경우

(2) 자격취소처분 관련사항

① 공인중개사의 자격취소처분은 그 자격증을 교부한 시도지사가 행한다.

② 자격증 교부 시도지사와 사무소 관할 시도지사가 서로 다른 경우 / 사무소 관할 시도지사가/ 자격취소, 정지에 필요한 절차를 이행 후 자격증 교부 시도지사에게 통보하여야 한다.

③ 시도지사가 공인중개사의 자격을 취소하고자 하는 경우에는 청문을 실시하여야 한다.

④ 자격정지기간 중에 이중소속을 한 경우에는 행정형벌이 병과된다.

⑤ '다른 법률' 에 위반하여 징역형을 선고받은 경우나 이 법에 위반하였더라도 '벌금형을 선고'받은 경우에는 공인중개사 자격을 취소할 수 없다.

⑥ 통보 => 시도지사는 공인중개사의 자격 취소처분을 한 때에는 5일 이내에 이를 국토교통부장관과 다른 시도지사에게 통보하여야 한다.

⑦ 자격증의 반납 => 자격취소처분을 받은 날로부터 7일 이내에 자격증 교부 시도지사에게 자격증을 반납하여야 한다. 다만, 분실 등의 사유로 인하여 자격증을 반납할 수 없는 자는 그 이유를 기재한 사유서를 제출하여야 한다.

(3) 자격취소의 효과

①자격취득의 제한(시험응시 결격사유)=> 3년간

② 등록 및 종사의 결격사유에 해당 => 3년간

2. 자격정지처분

(1) 자격정지사유 (빈출!!!)

시도지사는 소속공인중개사에 대하여 다음의 경우 그 자격을 정지할 수 있다.

① 이중소속 => 둘 이상의 중개사무소에 소속된 경우

② 거래계약서 작성관련 => 거짓기재 / 이중계약서 / , 서명 및 날인 X

③ 금지행위(9 가지)를 한 행위

④ 인장등록을 하지 아니하거나 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우

⑤ 확인설명관련 => 불성실 설명, 근거자료 X, 서명 및 날인 X

(2) 자격정지처분 관련사항

① 소속공인중개사의 자격정지처분은 그 자격증을 교부한 시도지사가 행한다.

② 등록관청은 공인중개사가 자격정지사유에 해당하는 사실을 알게 된 때에는 지체없이 그 사실을 시도지사에 통보하여야 한다.

③ 자격이 정지된 자는 자격정지기간 동안 결격사유에 해당된다.

(3) 자격정지의 기준 (암기코드 - 기준기간 6개월짜리에 주목하라! 이,거,이,금)

자격정지의 기준은 다음과 같고, 시도지사는 위반행위의 동기/결과 및 횟수 등을 참작하여 국토교통부장관에 의한 자격정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 이다. 가중하여 처분하는 때에도 자격정지기간은 6개월을 초과할 수 없다.

03. 벌칙

총설

2. 행정형벌

(1) 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 사유

① 무등록중개업자

② 거짓(허위)이나 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 자

③ 금지행위 중 다음의 행위를 한 개업공인중개사 등

㉠ 관계법령에서 양도, 알선 등이 금지된 부동산의 분양, 임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위를 한 자

㉡ 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 한 자

㉢ 탈세 등 관계법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산 투기를 조장하는 행위를 한 자

㉣ 부당한 이익을 얻거나 제 3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위를 한 자

㉤ 단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하거나 단체 구성원 이외의 자와 공동중개를 제한하는 행위를 한 자

④ 금지행위 중 시세에 영향을 줄 목적으로 다음의 방법으로 개업공인중개사 등의 업무를 방해한 자

㉠ 안내문, 온라인 컴니티 등을 이용하여 특정 개업공인중개사 등에 대한 중개의뢰를 제한하거나 제한을 유도하는 행위를 한 자

㉡ 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 중개대상물에 대하여 시세보다 현저하게 높게 표시, 광고 또는 중개하는 특정 개업공인중개사 등에게만 중개의뢰를 하도록 유도함으로써 다른 개업공인중개사 등을 부당하게 차별하는 행위를 한 자

㉢ 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 아니하도록 유도하는 행위를 한 자

㉣ 정당한 사유 없이 개업공인중개사 등의 중개대상물에 대한 정당한 표시, 광고 행위를 방해하는 행위를 한 자

㉤ 개업공인중개사 등에게 중개대상물을 시세보다 현저하게 높게 표시광고하도록 강요하거나 대가를 약속하고 시세보다 현저하게 높게 표시광고하도록 유도하는 행위를 한 자

(2) 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금사유

① 이중등록 또는 이중소속(둘 이상의 사무소에 소속)을 한 자

② 등록증가격증을 양도, 대여하거나 양수, 대여받은 자 및 알선한 자

③ 금지행위 중 다음에 해당하는 자

㉠ 중개대상물의 매매업을 한 자

㉡ 무등록업자와 협조행위를 한 자

㉢ 금품초과수수를 한 자

㉣ 거짓된 언행을 한 자

④ 이중사무소(둘 이상의 중개사무소) 또는 임시중개시설물을 설치한 자

⑤ 업무상 비밀을 누설한 자

⑥ 정보망 운영 관련의무를 위반한 거래정보사업자

⑦ 사칭한 자

㉠ 공인중개사가 아닌 자로서 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 자

㉡ 개업공인중개사가 아닌 자로서 "공인중개사무소', "부동산중개" 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 자

㉢ 개업공인중개사가 아닌 자로서 중개업을 하기 위하여 중개대상물에 대한 표시, 광고를 한 자

⑧ 중개보조원의 고용인원 제한 규정을 위반한 개업공인중개사

(3)양벌규정 및 행정형벌의 효과

① 양벌규정의 내용

㉠ 소속공인중개사, 중개보조원, 개업공인중개사인 법인의 사원, 임원이 중개업무에 관하여 행정형벌(징역, 벌금)에 해당하는 위반행위를 한 때에는 그 행위자를 벌하는 외에 그 개업공인중개사에 대하여도 해당 조에 규정된 벌금형을 과한다.

㉡ 다만, 개업공인중개사가 그 위반해위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리 하지 아니한 경우에는 벌금형을 면한다.

② 양벌규정 관련사항

㉠ 양벌규정은 행정처분이나 행정질서벌에는 적용이 없다.

㉡ 고용인의 위법행위로 인하여 개업공인중개사가 양벌규정에 의하여 벌금형의 선고를 받고 확정이 되더라도 등록의 결격사유가 필요적 등록취소사유에 해당하지 않는다.

㉢ 고용인 또는 사원, 임원의 위번행위로 인하여 개업공인중개사가 벌금형을 선고받아 이를 납부하였더라도 위법행위를 한 자에 대하여 구상권을 행사할 수는 없다.

③ 행정형벌의 효과

㉠ 개업공인중개사 등이 <공인중개사법>에 위반하여 '징역형'이나 '벌금형'을 '선고'받으면 예외 없이 등록의 결격사유에 해당하게 된다.

㉡ 다만, <공인중개사법>에 위반하였더라도 징역형이나 벌금형의 '선고유예'를 받은 경우에는 등록의 결격사유에 해당하지 않는다.

㉢ 공인중개사가 <공인중개사법>에 위반하여 징역형을 '선고'받거나 징역형의 '집행유예'를 받은 경우에는 그 자격이 취소된다.

<<핵심 빈출지문>>

법인의 해산으로 등록을 취소하는 경우 사전에 청문을 거쳐야 한다. (X) => 사망이나 해산으로 인한 등록취소의 경우 청문을 실시하지 않아도 된다.

등록관청은 법인인 개업공인중개사에게 분사무소별로 등록을 취소할 수 있다. (X)=> 분사무소별로 업무정지처분은 가능하나, 등록취소처분은 불가하다.

폐업신고 전에 개업공인중개사에게 한 과태료부과처분의 효과는 그 처분일로부터 1년간 재등록을 한 개업공인중개사에게 승계된다.(O)

등록취소처분은 그 사유가 발생한 날부터 3년이 경과하면 이를 취소할 수 없다. (X)=> 업무정지처분에 한하여 타당한 내용이다.

자격증을 교부한 시도지사와 사무소의 소재지를 관할하는 시도지사가 다른 경우, 자격증을 교부한 시도지사가 가격취소처분에 필요한 절차를 이행한다. (X)=> 사무소 소재지 관할 시도지사가 자격취소처분에 필요한 절차를 이행한다.

시도지사는 공인중개사의 자격취소처분을 한 때에는 7일 이내에 이를 국토교통부장관에게 보고해야 한다. (X)=> 5일 이내에

등록관청은 공인중개사가 자격정지처분사유에 해당하는 사실을 알게 된 때에는 지체 없이 그 사실을 시도지사에게 통보해야 한다. (O)

중개대상물 확인, 설명서를 교부하지 아니한 경우는 자격정지사유에 해당한다. (X)=> 소속공인중개사의 의무사항이 아니라 개업공인중개사의 의무사항이다.

개업공인중개사가 소속공인중개사의 위반행위를 방지하기 위해 해당 업무에 관하여 상당한 주의아 감독을 게을리 하지 않았다면 그 벌금형을 감경할 수 있다. (X)=> 벌금형의 감경이 아니라 벌금형을 면한다.

<공인중개사법>에 의한 과태료의 부과기준은 국토교통부령으로 정한다. (X)=> 대통령령으로 정한다.

등록관청은 개업공인중개사가 연수교육을 정당한 사유 없이 받지 아니한 경우 과태료를 부과할 수 있다. (X)=> 시도지사

<<기출문제>>

* 등록취소 관련

등록관청은 개업공인중개사가 최근 ( 1 )년 이내에 이 법에 의하여 ( 2 )회 이상 업무정지처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다.

금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료(집행이 종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 집행이 면제된 날부터 ( 3 )년이 지나지 아니한 자는 중개사무소의 개설등록을 할 수 없다.

중개행위와 관련된 손해배상책임을 보장하기 위하여 이 법에 따라 공탁한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업한 날부터 ( 3 )년 이내에는 회수할 수 없다.

* 공인중개사법령상 중개사무소 개설등록의 절대적 취소사유가 아닌 것은?

① 개업공인중개사인 법인이 해산한 경우

② 자격정지치분을 받은 소속공인중개사로 하여금 자격정지기간 중에 중개업무를 하게 한 경우

③ 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우

④ 법인이 아닌 개업공인중개사가 파산선고를 받고 복권되지 아니한 경우

⑤ 공인중개사법령을 위반하여 둘 이상의 중개사무소를 둔 경우(X)=> 공인중개사법령을 위반하여 둘 이상의 중개사무소를 둔 경우 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.

*공인중개사법령상 개업공인중개사에 대한 업무정지처분을 할 수 있는 사유에 해당하는 것들

부동산거래정보망에 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개한 경우

거래당사자에게 교부해야 하는 중개대상물 확인, 설명서를 교부하지 않은 경우

거래당사자에게 교부해야 하는 거래계약서를 적정하게 작성, 교부하지 않은 경우

해당 중개대상물의 거래상의 주요사항에 관하여 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 한 경우

* 공인중개사법령상 행정제재처분효과의 승계 등에 관한 설명

폐업신고 전의 개업ㄱ공인중개사에 대한 업부정지처분 사유나 과태료처분 사유로 행한 행정처분효과는 그 처분일로부터 1년간 다시 중개사무소의 개설등록을 한 자에게 승계된다.

폐업기간이 2년을 초과한 재등록 개업공인중개사에 대해 폐업신고 전의 중개사무소 업무정지사유에 해당하는 위반행위를 이유로 행정처분을 할 수 없다.

폐업신고 전에 개업공인중개사에게 한 과태료부과처분의 효과는 그 처분일로부터 10개월된 때에 재등록을 한 개업공인중개사에게 승계된다.

폐업기간이 3년 6개월이 지난 재등록 개업공인중개사에게 폐업신고 전의 중개사무소 개설등록 취소사유에 해당하는 위반행위를 이유로 개설등록 취소처분을 할 수 없다.

* 공인중개사법령상 행정제재처분효과의 승계 등에 관한 설명...

① 업무정지는 폐업기간이 1년을 초과한 경우 처분할 수 없다. 따라서 폐업기간이 13개월인 경우 업무정지처분을 할 수 없다.

② 폐업신고 전에 개업공인중개사에게 한 업무정지처분의 효과는 그 처분일로부터 1년간 재등록 개업공인중개사에게 승계된다.

③ 등록취소는 폐업기간이 3년을 초과한 경우 처분할 수 없다. 따라서 폐업기간이 3년 6개월인 경우 등록취소처분을 할 수 없다.

④ 폐업신고 전에 개업공인중개사에게 한 과태료부과처분의 효과는 그 처분일로부터 9개월된 때에 재등록을 한 개업공인중개사에게 승계된다.

⑤ 재등록 개업공인중개사에 대하여 폐업신고 전에 개설등록취소에 해당하는 위반행위를 이유로 행정처분을 할 대 폐업기간과 폐업의 사유 등을 고려하여야 한다.

* 공인중개사법령상 공인중개사의 자격취소에 관한 설명으로 틀린것은?

① 시도지사는 공인중개사가 이 법을 위반하여 300만원 이상 벌금형의 선고를 받은 경우에는 그 자격을 취소하여야 한다. (X)=> 자격취소사유가 아닌 <공인중개사법>제 10조 결격사유에 해당한다.

② 공인중개사의 자격이 취소된 자는 공인중개사자격증을 교부한 시도지사에게 반납해야 한다.

③ 시도지사는 공인중개사의 자격취소처분을 한 때에는 5일 이내에 국토교통부장관에게 보고하고 다른 시도지사에게 통지해야 한다.

④ 시도지사는 공인중개사의 자격을 취소하고자 하는 경우에는 청문을 실시해야 한다.

⑤ 시도지사는 공인중개사가 부정한 방법으로 공인중개사의 자격을 취득한 경우에는 그 자격을 취소해야 한다.

* 공인중개사법령상 공인중개사의 자격취소에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 공인중개사의 자격취소처분은 공인중개사의 현주소지를 관할하는 시장군수구청장이 행한다. (X)=> 공인중개사의 자격취소처분은 그 공인중개사자격증을 교부한 시도지사가 행한다.

② 시도지시는 공인중개사의 자격취소처분을 한 때에는 5일 이내에 이를 국토교통부장관에게 보고하고 다른 시도지사에게 통지하여야 한다.

③ 자격취소사유가 발생한 경우에는 청문을 실시하지 않아도 해당 공인중개사의 자격을 취소할 수 있다. (X)=> 자격취소처분을 하고자 하는 시도지사는 청문을 실시하여야 한다.

④ 공인중개사의 자격이 취소된 자는 공인중개사자격증을 7일 이내에 한국산업인력공단에 반납하여야 한다. (X)=> 그 공인중개사자격증을 교부한 시도지사에게 반납하여야 한다.

⑤ 공인중개사자격이 취소되었으나 공인중개사자격증을 분실 등의 사유로 반납하 수 없는 자는 신규발급절차르 거쳐 발급된 공인중개사자격증을 반납하여야 한다. (X)=> 자격증반납을 대신하여 그 이유를 기재한 사유서를 시도지사에게 제출하여야 한다.

* 공인중개사법령상 등록관청이 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 하는 사유로 명시되지 않는 것은?

① 개업공인중개사가 업무정지기간 중에 중개업무를 한 경우

② 개인인 개업공인중개사가 사망한 경우

③ 개업공인중개사가 이중으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우

④ 개업공인중개사가 천막 그 밖에 이동이 용이한 임시중개시설물을 설치한 경우 (X)=> 이 때 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.(임의적 취소사항)

⑤ 개업공인중개사가 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지를 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우

*공인중개사법령상 행정제재처분효과의 승계 등에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 폐업신고한 개업공인중개사의 중개사무소에 다른 개업공인중개사가 중개사무소를 개설등록한 경우 그 지위를 승계한다. (X)=> 폐업신고한 개업공인중개사의 중개사무소에 다른 개업공인중개사가 중개사무소를 개설등록한 경우 그 지위는 승계되지 않는다.

② 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개한 사유로 행한 업무정지처분의 효과는 그 처분에 대한 불복기간이 지난 날부터 1년간 다시 중개사무소의 개설등록을 한 자에게 승계된다. (X)=> 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개한 사유로 행한 업무정지처분의 효과는 그 처분일로 부터 1년간 다시 중개사무소의 개설등록을 한 자에게 승계된다.

③ 폐업신고 전의 위반행위에 대한 행정처분이 업무정지에 해당하는 경우로서 폐업기간이 6개월인 경우 재등록 개업공인중개사에게 그 위반행위에 대해서 행정처분을 할 수 없다. => (X) 폐업신고 전의 위반행위에 대한 행정처분이 업무정지에 해당하는 경우 폐업기간이 6개월인 경우 재등록 개업공인중개사에게 그 위반행위에 대하여 행정처분을 할 수 있다.

④재등록 개업공인중개사에 대하여 폐업신고 전의 업무정지에 해당하는 위반행위를 이유로 행정처분을 할 때 폐업기간과 폐업의 사유는 고려하지 않는다.(X)=> 재등록 개업공인중개사에 대하여 폐업 신고 전의 업무정지에 해당하는 위반행위를 이유로 행정처분을 할 때 폐업기간과 폐업의 사유 등을 고려하여야 한다.

⑤ 개업공인중개사가 2022. 4. 1. 과태료부과처분을 받은 후 폐업신고를 하고 2023. 3.2. 다시 중개사무소의 개설등록을 한 경우 그 처분의 효과는 승계가 된다. (O)

* 공인중개사법령상 공인중개사의 자격취소 등에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 공인중개사의 자격취소처분은 청문을 거쳐 중개사무소의 개설등록증을 교부한 시도지사가 행한다. (X)=> 공인중개사의 자격취소처분은 청문을 거쳐 공인중개사자격증을 교부한 시도지사가 행한다.

② 공인중개사가 자격정지처분을 받은 기간 중에 법인인 개업공인중개사의 임원이 되는 경우 시도지사는 그 자격을 취소하여야 한다.

③ 자격취소처분을 받아 공인중개사자격증을 반납하려는 자는 그 처분을 받은 날부터 7일 이내에 반납하여야 한다.

④ 시도지사는 공인중개사의 자격취소처분을 한 때에는 5일 이내에 이를 국토교통부장관과 다른 시도지사에게 통보해야 한다.

⑤ 분실로 인하여 공인중개사자격증을 반납할 수 없는 자는 자격증 반납을 대신하여 그 이유를 기재한 사유서를 시도지사에게 제출하여야 한다.

* 공인중개사법령상 과태료의 부과대상자와 부과기관이 바르게 연결된 것

① 부동산거래정보망의 이용 및 정보제공방법 등에 관한 운영규정의 내용을 위반하여 부동산거래정보망을 운영한 거래정보사업자 - 국토교통부장관

② 공인중개사법령에 따른 부고의무를 위반하여 보고를 하지 아니한 거래정보사업자 - 국토교통부장관

③ 중개사무소등록증을 게시하지 아니한 개업공인중개서 - 등록관청

④ 공인중개사자격이 취소된 자로 공인중개사자격증을 반납하지 아니한 자 - 시도지사

⑤ 중개사무소 개성등록이 취소된 자로 중개사무소등록증을 반납하지 아니한 자 -등록관청

* 공인중개사법령상 과태료 부과대상자와 부과기관의 연결이 틀린 것은?

① 공제사업 운용실적을 공시하지 아니한 자 - 국토교통부장관

② 공인중개사협회의 임원에 대한 징계, 해임의 요구를 이행하지 아니한 자 -국토교통부장관

③ 연수교육을 정당한 사유 없이 받지 아니한 자 - 등록관청(X)=> 시도지사

④ 휴업기간의 변경신고를 하지 아니한 자 - 등록관청

⑤ 성실, 정확하게 중개대상물의 확인 설명을 하지 아니한 자 - 등록관청