가족이 대신 전입신고 해도 괜찮을까? 주의할 점 3가지
관건은 '실거주를 증명 할 수 있느냐 없느냐'이다.
내가 원하는 이사날짜와 집주인이 보증금을 돌려준다는 날짜와 안 맞는 경우가 생깁니다.
이럴 때 고민이 되죠. 이사는 계약을 해놔 가지고 먼저 가야겠고, 그러면 전입신고를 새로 이사 갈 집에 해야 하는데 그러면 또 대항력을 잃어버리게 되고...
그렇다고 안 하기엔, 이사 가는 집에 대항력이 없어지니 새로운 집주인이 그 집을 가지고 새로운 대출을 받게 되면 보증금을 못 받는 상황이 생기니까요.
이러지도 못하고, 저러지도 못하는 상황 딱 진퇴양난이라는 사자성어가 이럴 때 쓰는 게 아닌가 싶네요.
가장 좋은 방법은 이사 갈 집 계약서 특약사항에다가 'OO 년 OO월 OO일까지 권리변동을 없게 한다.'라는 문구를 넣어주는 거예요.
저 날짜는 이전 집주인이 보증금을 돌려주기로 한 날이 되는 것이고요.
이렇게 되면 이사는 미리 하고 전입신고를 늦게 하더라도, 이사 갈 집의 권리변동이 없게끔 해놓았으니 나중에 전입신고를 해도 안전한 상황이 펼쳐지게 됩니다.
그런데 이 부분은 계약서를 작성하기 전부터 이야기가 되어야 하는 부분이라 이미 늦은 경우도 있습니다.
이럴 때는 약간의 팁이 있긴 한데, 가족을 전입신고로 남겨놓는 거예요.
하지만, 이 방법도 만능은 아닙니다. 그 이유는 아래에서 설명을 드려볼게요.
등기부등본 발급받아, 권리변동이 있는지 확인한다.
가장 먼저 해야 할 것은 지금 있는 집의 등기부등본을 떼보셔야 합니다.
보는 방법은 위 링크에다가 사이트를 걸어놓았는데, 인터넷 등기소라는 사이트입니다.
정부에서 운용하고 있는 사이트이고요. 스마트폰으로도 어플을 다운로드하면 편하게 열람하실 수 있습니다.
그런데 무료는 아니에요. 약 700원 정도 비용이 발생되는데, 이 돈이 아깝다고 안 쓰시면 안 됩니다 ㅎㅎ
내가 받아야 할 보증금은 최소 몇 백만 원부터 몇 억까지 금액이 형성되어 있으니까요.
국토교통부 산하 전세안심포털이라는 홈페이지인데, 깔끔하게 잘 설명해 놓은 것 같아요.
이 글에서 저 내용을 다루기엔, 내용이 길어질 것 같으니 생략하도록 할게요.
여기서 확인해야 할 것은,
대출 등 근저당이 새로 설정되었는지에 대한 유무예요.
일단 내가 이사할 때 바로 전입신고를 해놨기 때문에 날짜가 빠릅니다.
그래서 이후에 집주인이 대출을 받든 뭘 하든 상관이 없어요. 내가 선순위 임차인으로 대항력을 갖게 되거든요.
그런데 내가 빠지고, 가족이 전입신고를 대신하게 되는데 이때 날짜가 뒤일 수밖에 없겠죠.
만약 등기부등본에 권리변동이 있다고 가정한다면, 전입신고가 의미가 없어집니다.
그러면 이 방법을 사용해서는 안 돼요.
전입신고를 빼는 순간 보증금 돌려받을 수 있는 법적효력이 없어집니다.
친인척, 지인들까지 대항력 유지 가능하다. 단, 실제 거주해야 한다.
위에 있는 첫 단계는 이상 없다고 가정을 해볼게요. 그러면 누구든지 전입신고를 넣으셔도 됩니다.
가족도 될 수 있고요. 친인척도 괜찮아요. 더 확장한다면 지인들까지 가능합니다.
단, 전제조건이 있습니다.
그 집에서 실생활을 했다는 증거
다른 곳에서 살면서, 그 집에 전입신고만 해놓게 되면 대항력을 인정해주지 않습니다.
이 부분이 굉장히 중요합니다. 절대로 잊으면 안 되는 사항이에요
요즘은 체크카드, 신용카드, 주유, 핸드폰 GPS 등으로 다 실시간 추적이 가능하기 때문에, 실제로 그 집에 거주하는지 안 하는지 알아낼 수 있습니다.
이와 관련된 법 판결 사례인데, 쭈우욱 읽어보시면 도움이 되실 거예요.
원래부터 같이 살았던 사람이다? 그러면 정말 좋은 상황입니다.
이삿짐도 전부 다 옮기시지 마시고요. 일부 남겨놓고, 가족 중에 한 명을 전입신고 새로 해놓으세요.
그리고 이사 갈 집에 계약자인 내가 그 집에다가 전입신고를 새로 하면 안전합니다.
보증금 받기 전에는 집에 대한 점유를 풀어주면 안 된다.
위에 잠깐 언급해 놓았지만, 법적으로 봤을 때 대항력이라는 것은 굉장히 중요해요.
이게 성립이 되려면 전입신고와 내가 그 집에 살고 있어야 합니다. 그걸 점유한다라고 표현하고요.
그래서 가족을 대신 전입신고로 넣어놓는 것이고, 짐을 일부 남겨놓으라고 한 이유입니다.
그래야지 나중에 경매나 공매 등 문제가 생겼을 때 나의 권리를 주장할 수 있습니다.
생각보다 이 부분을 잘 몰라서 위험해 처하시는 경우가 많으시더라고요.
부동산 계약관계에 있어서 중요한 부분이니 꼭 숙지하시고 계시는 게 좋습니다.
그리고 이사 간다는 사실을 집주인에게 굳이 알릴 필요는 없습니다.
계약만기 때 보증금을 받는다라는 것만 우선해 주셨으면 좋겠어요.
만약 집주인이 약속된 날짜에 돈을 돌려주지 않는다면, 스트레스받아가며 정신적인 소모 할 필요는 없습니다.
바로 임차권 등기명령 등 법적대응을 진행하는 게 좋아요.
이 부분은 등기부등본에 기입되는 사항이기 때문에 집주인 입장에서는 굉장히 꺼릴 수밖에 없습니다.
계속 구두로 얘기하는 것보다는 법적 진행절차가 오히려 더 빨리 보증금을 돌려받는 길이 될 수도 있을 거예요.
