공유오피스 생사를 결정짓는 운영전략 3단계
feat.공유오피스운영4년차
17년 3월부터 약 4년간 공유오피스를 운영해왔다. 15~16년 국내 공유오피스가 처음 시작되었으니 나름 초기 플레이어이지 않을까?!
지난 경험을 기록할 겸, 이 산업에 관심 있는 분들에게 작은 가십거리라도 드리고자 공유오피스를 성공적으로 운영하기 위해 치열하게 했던 고민들을 나름의 구분을 가지고 공유해보고자 한다. 새롭게 해보고자 하는 분들에게 큰 도움이 되길!
1편) 수익 모델에 대한 고민
2편) 운영 관리 시 중요한 포인트
3편) 업무관리 방법 등
공유오피스의 본질은 '공간'을 공유하는 것이다.
큰 공간을 나누어 개인 공간 / 공용공간을 구분하여 최소한의 개인 공간과 이외 공용공간의 샤워실, 휴게실, 회의실, 라운지 등의 인프라를 쉐어하는 것. 이는 기업의 업무환경에 큰 비중을 차지하는 오피스 셋업에 큰 비용을 줄일 수 있다. 그렇기에 공간을 타겟에 따라 매력적으로 구성되어 있느냐, 그리고 가격이 적당한가에 따라 수익이 보장될 것이다. 다들 기본적인 운영에서는 대동소이한 차이를 보이고 있으나 아래 말할 세 가지에 따라서 밸류에이션의 차이가 엄청나진다.
우선 아래 이야기를 이해하고자 하는 개념을 먼저 말하고자 한다.
BM 과 RM의 차이?
맥도날드의 Business Model(이하 BM) 은 무엇인가? 햄버거 판매이다.
그렇다면 맥도날드의 Revenue Model(이하 RM) 은 무엇인가? 부동산 시세차익이다.
테슬라의 BM은 차를 판매하는 것이지만,
테슬라의 RM은 소프트웨어를 판매하는 것이다.
*TMI: 때문에 전기차는 향후 5년 내 마진은 제로에 수렴하여 판매가 될 것이다. 그리고 그 안에 업그레이드되는 소프트웨어를 구독 형태로 사용하게 되지 않을까 하는 것이 예상이다.
즉 비즈니스에는 2가지 흐름이 존재한다. 실제로 보이는 고객 대상 행위와 실제 수익을 내는 방법은 동일하지 않다는 것. 이 개념을 알아야 공유오피스 시장에서도 승자로 살아남을 수 있다. 다년간 업계 관련된 리포트를 보고 실제로도 몸으로 경험해보며 공유오피스 RM 을 시점에 따라 나누어 보면 아래와 같다. 당연히 알겠지만 공유오피스의 BM은 공간을 소비자에게 대여하는 것이다.
lv1. RM 고정비 축소
결국 공유오피스 비즈니스의 지출의 50% 이상은 임대료다. 때문에 미니 빌딩이라도 직접 사서 고정비를 떨어뜨리는 방법 혹은 건물주와 빅딜을 통해 임대료를 떨어뜨리는 것이다. 이제까지 봤던 빅딜의 HOW는 세 가지 정도가 될 것 같다. 여러 층의 공간을 한 번에 계약하거나, 장기간 계약하거나, 브랜드 로열티를 가진 브랜드로 건물 가치를 올려주거나
글로벌에 공유오피스를 알린 위워크의 경우 종로타워와 계약을 맺으며 비어있는 공실을 줄여줌과 동시에 건물 최상부에 떡하니 위워크 간판까지 부착하며 건물가치 올리기에 힘을 썼다. 하지만 이 전략은 기존에 시장의 top 플레이어로 인정을 받아야 가능한 부분이 있으니, 건물을 매입하여 운영하거나, 장기 계약을 하거나, 여러 층 계약을 하는 방법이 가장 현실적일 것 같다. 이게 RM이 되는 이유는 공유오피스 시장은 이미 성숙시장에 다다르며 상향 평준화가 어느 정도 된 상황이다. 시설, 인프라, 타게 군이 같다면 크게 다르기 쉽지 않고 내부 행사(세미나, 네트워킹)는 코로나로 인해 다 사라진 상황이다 보니 고객이 수용하는 가격 밴드도 정해져 있는 것이다.
이렇게 초반 고정비 빅딜을 잘하면 살아남을 수 있고, 살아남게 되면 할 수 있는 것이 있다.
lv2. 효율화
이때부터 승수가 확 높아진다. 왜냐면 첫 지점을 운영하며 쌓인 노하우를 새로운 지점에 바로 투여할 수 있기 때문이다. 서비스되는 공간이니만큼 사용자 최적화 시설, 동선, 가구가 어떤 것인지도 알게 될 것이고 이를 설비하는 비용도 경험을 통해 거품을 걷어낼 수 있을 것이다. 이렇게 한 번의 경험을 온전히 하고 나면 어떤 산업이든 동일하지만 두 번째에서는 경험치가 생겨서 오류를 줄이고 인테리어 비용을 세이브 가능하다. 그리고 이게 지점이 2개 ~3개를 넘어 10개 단위로 넘어가면 인테리어팀을 인 하우스로 운영할 수 있다. 이때부터는 인테리어 시공비의 비약적 세이브는 물론 시설 설비 비용까지 추가 비용이 아니게 된다. 그리고 더 나아가 인테리어 템플릿을 가지고 일반 오피스 인테리어 컨설팅까지 가능하다. 스파크 플러스와 패스트 파이브의 경우 프랜차이즈 운영, 사무실 컨설팅, 기업 오피스 커스텀 등의 사업을 통해 본인들이 가진 경험들을 통해 부가가치를 형성 중이다. 그리고 한발 더 나아가면 무엇이 될까?
lv3. 빅테이터를 통한 HR 플랫폼화
사실 작년 손정의의 소프트뱅크의 대표 투자 포트폴리오이기도 한 위워크가 작살난 것이 이 부분 때문이기도 하다. 그들을 수백 개의 지점에 있는 회원들의 데이터를 취합하여 채용 플랫폼을 만들고, 위 워크 사용자 중심으로 주거 단지 학교 등을 구축할 계획을 가지고 있었다. 분명히 이노베이터 중심으로 꾸려진 이용자들 간에 인터렉션 할 채용 플랫폼, 그들의 데이터를 통한 생활환경을 구축하는 것은 꽤나 매력적인 일이나 시장에서는 어느 순간 공유 오피스는 공간 그 이상 이하도 아니라는 판단에 밸류에이션이 무너졌다. 하지만 공유 오피스 시장은 분명히 적은 기업들에게 주는 편익이 존재하기에 어떤 기업이든 이 빅테이터를 통한 플랫폼 시장을 열 기업이 분명 생길 수 있다.
대다수의 사람들이 lv1에서 머물겠지만, 이 글을 읽는 누군가가 lv3을 이루는 날이 오기를.
재미로 잘 읽으셨다면, 좋댓 부탁드립니다.
저는 강남에 위치한 코너스톤스페이스를 운영하고 있습니다.
