주식 투자의 필요성(feat.서울 부동산 미보유)
#서울 무주택자의 대책 #퀄리티 투자 #지속 가능 투자
오늘은 주식 투자의 필요성에 대한 생각을 공유합니다.
며칠 전, 고등학교 친구들을 만난 자리에서 한 친구가 씁쓸한 미소를 지으며 이야기하였습니다.
부모님이 서울에 집이 없으니 씁쓸하다...
지방 소도시에서 고등학교를 나온 저와 친구들의 부모님은 여전히 지방에 거주하고 계십니다.
지방 소도시의 집을 보유하고 있으나, 서울 부동산과 격차는 갈수록 벌어지는 상황입니다.
반대로 아내는 같은 맥락의 정반대 이야기를 했습니다.
부모님이 서울에 집이 있어서 다행이다...
아내가 어렸을 적, 장인, 장모님도 지방에 거주하였으나 우연한 계기로 장모님이 서울에 오게 되시면서 20여 년 전에 거주 목적의 아파트를 구매하셨습니다.
평소 장인, 장모님은 투자에 큰 관심이 있지 않으신 분들이지만, 서울에 아파트를 마련하셨다는 사실은 그들의 노후를 좀 더 안정적으로 구축하게 되었습니다.
저의 부모님과 친구의 부모님이 서울에 부동산이 없는 이유는 무엇일까요?
반대로 장인 장모님께서 서울에 부동산을 마련한 이유는 무엇일까요?
격차의 원인은 '운'의 작용일 것입니다.
저와 친구의 부모님은 지방에서 안정적으로 살아오셨기 때문에 서울에 부동산을 무리하게 마련할 필요가 없었습니다.
반면, 장모님은 지방에서 서울로 이사를 와 안정적인 거주지가 필요했기 때문에 서울 아파트를 구입하신 것입니다.
얼마 전, 재러드 다이아몬드의 <총, 균, 쇠>에서 인류 불평등의 원인은 지리, 생태적 위치의 차이였으며 이는 '운'의 요소였던 것과 맥락이 통합니다.
서울 부동산과 지방 부동산의 가치(가격) 격차가 벌어진 것은 돌이킬 수 없는 시장 현실입니다.
그렇다면, 답은 지금이라도 상급지의 서울 부동산 자산을 매수하는 것입니다.
답이 나왔지만, 답을 실현하는 일은 쉬운 일이 아닙니다.
서울 아파트 중위 가격은 약 10억 원입니다.
가장 합리적인 매매 전략은 최대 6억 원을 주택 담보대출을 받아 20년 납으로 원리금균등 상환하며, 현금 4억 원을 준비하는 것입니다.
6억 원에 대한 대출은 대출금리 4%를 적용하였을 때, 월 360만 원을 20년 동안 은행에 납부해야 합니다.
10억 아파트 매매 시나리오를 기술하였으나, 이 전략이 가능한 가정은 매우 극소수일 것입니다.
지방에 기반을 둔 가정, 30~40대 서울 무주택 중위 가구가 매월 360만 원을 상환하는 것은 가정 경제의 큰 몫을 내어 주는 것입니다.
매월 360만 원을 가까스로 상환할 수 있다고 하여도 현금 4억 원을 보유한 가정은 더욱 극소수일 것입니다.
(*서울 아파트 중위 가격보다 상급지 매매를 고려한다면 자본 규모는 더욱 커져야 합니다.)
짚어보니, 평범한 가정에서 답을 실현하는 것은 쉬운 일이 아닙니다.
저는 그렇기에 주식 투자가 빛을 발휘하는 합리적인 대안이라고 주장합니다.
한국인들은 경험적으로 장기 투자로서 부동산 투자에 대한 믿음이 있으며, 서울 등 상급지 투자의 필요성에 공감합니다.
여건만 된다면 지방보다는 수도권, 비서울 수도권보다 서울, 비강남보다 강남권 투자 가치가 더욱 높습니다.
이는 저의 투자의 두 기둥(가치 투자, 퀄리티 투자)의 한 축에 부합하는 논리입니다.
퀄리티 투자는 시장에서 장기간 경쟁자를 압도하는 상위 기업의 소유권을 보유하는 것입니다.
겉으로 볼 때 퀄리티 투자는 가치 투자와 상충돼 보일 수 있습니다.
가치 투자는 내재 가치와 시장 가격의 이격이 매우 커질 때 투자하는 '안전마진' 개념이 있기 때문입니다.
하지만, 가치와 가격의 이격이 크다고 하여 평균 이하의 기업 소유권을 매매하는 것은 '장기 투자'에 해가 될 수 있습니다.
언젠가 가치와 가격의 이격이 좁아지면 해당 기업의 소유권을 매도해야 하는데, 타이밍을 잡아야 하는 행위는 투자자의 '장기 투자'의 불안 정도를 높입니다.
(*저는 시장과 가격 타이밍을 모르는 투자자입니다.)
반대로 퀄리티 투자는 장기간 시장을 압도하는 기업을 매수하는 전략으로 장기 투자하기에 마음이 편안한 전략입니다.
퀄리티 투자의 대상이 되는 기업은 시간이 지날수록 내재 가치가 지속적으로 상승하는 기업이기 때문에 장기 보유 전략을 유지하면 되기 때문입니다.
(*타이밍을 재지 않아도 되는 투자는 매우 편안한 방식의 투자입니다.)
이러한 퀄리티 투자는 서울 부동산 투자와 비교할 수 있습니다.
서울 부동산 투자는 퀄리티 투자에 속하는 방식입니다.
한국 부동산에서 가장 상급지는 서울 내 부동산이며, 서울 부동산에 투자하는 것은 우리나라에서 가장 퀄리티 입지에 대한 투자입니다.
내재 가치와 가격의 이격이 적을 수 있으나, 시간이 지날수록 인플레이션과 시장 수요가 동반되기 때문에 가격은 계속 상승할 가능성이 매우 높습니다.
그러나, 서울 부동산 투자는 초기 자본에 대한 진입 장벽이 매우 높습니다.
(*매월 360만 원 상환, 현금 4억 원 이상 보유를 생각해 보세요.)
반면, 퀄리티 주식 투자는 퀄리티 기업의 부분 소유권을 매수하는 방식입니다.
서울 강남구 아파트 소유권을 대량으로 쪼개 나눠가질 수 없지만, 퀄리티 기업의 소유권은 자본시장법이 보장하는 메커니즘입니다.
글로벌 GPU 칩을 장악하고 있는 엔비디아는 앞으로도 퀄리티 기업일 가능성이 있습니다.
그들의 소유권의 총합은 $4T를 넘지만, 자본시장법이 보장하는 메커니즘에 따라 최고의 퀄리티 기업의 지분을 일부만 보유할 수 있습니다.
(*하나의 사례일 뿐 매수를 추천하는 것이 아닙니다.)
1986년~2023년까지 약 37년간 서울 아파트의 연평균 상승률은 약 6.7%입니다.
S&P 500 지수의 50년간 연평균 상승률은 약 10%입니다.
2025년 현재, 서울 아파트에 규모의 투자를 집행하기에는 진입 장벽이 높지만, S&P 500 지수 수준의 수익률을 꾸준히 달성할 수 있다면, 좌절하기는 이릅니다.
물론, 모든 투자는 매우 장기간 지속 가능해야 하며 반드시 올 불황과 폭락을 견딜 수 있는 몸과 마음의 체력이 요구됩니다.
서울 부동산에 투자하여 장기간 성과를 내는 분들에게 상대적 박탈감을 느낄 필요가 없다고 생각합니다.
오히려, 남들이 행동하지 않을 때 투자를 집행하고 오래 견뎌온 투자 방식에 대한 인정과 배움이 있어야 합니다.
퀄리티 부동산을 갖지 못했을지라도 퀄리티 기업의 소유권 매매는 법으로 보장되며, 앞으로도 가능한 투자 전략입니다.
포기하지 않으셨으면 좋겠습니다.
(*포기하지 마라, 친구야!)
감사합니다.
한 번 사는 인생 진심을 다했으면 좋겠습니다. 흘러간 돈은 다시 벌면 되지만, 지나간 시간은 다시 돌아오지 않습니다. 당신은 행동할 수 있는 사람입니다.
