경매 토지, 리스크를 싸게 산다

“눈으로 본 사람만이 진짜 싸게 산다.”

토지 경매는 ‘싸게 산다’는 이미지 때문에
많은 초보 투자자들이 쉽게 접근하지만,
실제로는 가장 복잡하고 변수 많은 거래 방식이다.

가격보다 중요한 건 **‘현장 확인’과 ‘법적 리스크 분석’**이다.
토지는 아파트처럼 단순한 구조가 아니기 때문에,
제대로 보지 않으면 싸게 사도 비싸게 배울 수 있다.

� 1️⃣ 경매 토지란?

‘경매 토지’란, 세금 체납이나 채무불이행으로 인해
법원이 강제로 매각하는 토지를 말한다.
즉, 시장에서 자발적으로 거래되는 ‘일반 매물’이 아니라,
법적 절차를 거쳐 나오는 매물이다.

� 장점: 시세보다 저렴하게 낙찰 가능
� 단점: 현황 불명확, 점유·용도제한 등 리스크 존재

� 2️⃣ 경매 토지 분석의 핵심 포인트

① 현황조사 — ‘빈 땅이 아니다’

가장 중요한 건 누가 그 땅을 사용 중인가다.

농사를 짓는 사람, 창고나 시설을 올린 사람,
심지어 불법 점유자일 수도 있다.

현장에 가서 사진, 출입 흔적, 농작물 등을 반드시 확인해야 한다.

� 법원 매각물건명세서만 믿지 말 것.
→ “점유자 없음”이라 되어 있어도,
실제 현장엔 컨테이너나 비닐하우스가 있을 수 있다.

② 지목과 실제 용도 비교

서류상 ‘지목’은 법적으로 분류된 이름일 뿐이다.
실제 땅의 상태와는 다를 수 있다.

지목 의미 현장 확인 포인트

전·답

농지

실제 경작 여부, 배수·진입 상태

임야