토지 개발시 용적률과 건폐율이 중요한 이유

토지기초공부

지인의 땅은 면적이 약 330㎡ 정도이다. 지금은 공식적으로 ㎡를 평으로 환산하지 않지만, 아직도 땅이 몇 평이다 라고 말하는 것이 일반적이다. 330㎡는 약 100평 정도로 보면 된다. 100평의 땅에서 30평 주택을 짓고 싶다고 일단 가정하자. 산술적으로 계산하면 땅의 약 ⅓ 정도가 건축물이 들어설 수 있다. 이때 나오는 개념이 바로 건폐율이다.

건폐율 = [(지을수 있는 건축물의 1층 건축면적(=바닥면적) / (땅면적)] × 100

= [30평 / 100평] ×100 = 30%

이렇게 계산할 수 있다. 그런데 하나 이상한 게 있다. 자연녹지지역에서 지을 수 있는 건폐율의 최대치가 20%라고 했다. 위 계산식이 잘못된 걸까? 왜 30%로 계산되었는지 이해가 가지 않을 수 있다. 여기서 한가지 고려하지 않는 것이 층수(높이)다. 위에 식을 다시 한번 살펴보면 지을 수 있는 건축물의 1층 면적 전체를 30평으로 가정할 것을 볼 수 있다. 그런데 건물을 1층밖에 지을 수 있는 것이 아니라, 4층까지 가능하다고 서두에서 언급했다. 층수와 관련된 개념이 용적률이다.

용적률 = [(지을수 있는 건축물의 연면적) / (땅면적)] × 100

건폐율은 평면적으로 봤을 때 1층을 기준으로 얼마나 넓게 공간을 확보할 수 있는지를 따지는 것이다. 용적률은 이 1층 면적을 기준으로 공간 위로 얼마나 건축물을 올릴 수 있는지 보면 된다. 위에서 예시로 든 자연녹지지역내 용적률 100%이하, 건폐율 20% 이하에서 4층 이하 건축물을 지으려면 바닥면적(건축물의 1층면적)을 위로 똑같이 쌓는다고 생각하면 된다.

다시 100평 땅에 최대 바닥면적 약 25평 건축물을 지을 수 있다고 가정하면 건폐율 25%가 된다. 이 25평 바닥면적을 위로 4개를 똑같이 올리면 4층 건물이 완성되고, 이때 용적률이 100%가 된다. 용적률(100%) = 건폐율(25%) × 4층의 식으로 정리된다. “용적률 = 건폐율 × 층수”로 정리할 수 있다.

용적률과 건폐율이 중요한 이유는 자기가 소유한 땅 개발시 건축물을 지을 때 얼마나 건축이 가능한지 가장 기본이 되기 때문이다. 건폐율은 전체 땅 중에 얼마만큼의 건축물을 지을 수 있는 평면적 범위를 알려준다. 용적률은 건폐율에서 정한 바닥면적에서 입체적으로 올릴 수 있는 영역을 만든다.

이 두 가지 개념을 알고 있어야 추후 실제로 땅을 개발시 전문가들과 쉽게 대화할 수 있다.

<땅 묵히지 마라, 황상열 . 2018> 중에서..