[이런 땅은 사지 마라] 2.자연환경보전지역

(feat. 「자연공원법」상 국립공원, 도립공원등)

몇 년전 한 클라이언트로부터 속리산 국립공원 주차장 부지 활용방안 검토 의뢰를 받은 적이 있다. 초등학교 시절 가을만 되면 극기훈련 및 단풍구경 목적으로 버스로 속리산에 놀러갔다. 그 버스를 주차하기 위한 꽤 큰 면적의 주차장이다. 이제 오는 사람이 많이 줄다보니 클라이언트 측에서 주차장 활용이 고민이 되었다고 한다.

보통 국립공원이나 도립공원은 「자연공원법」에 의해 지정된다. 땅의 용도지역은 보통 자연환경보전지역으로 되어있다. 공원내 건물을 지을 수 있는 영역과 지을 수 없는 영역을 따로 공원계획에 의해 관리된다. 내가 의뢰받은 주차장 부지는 50%가 국립공원 내에 위치하고, 나머지 50%는 공원이 아닌 자연환경보전지역만 지정되어 있었다.

자연환경보전지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 “자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 문화재 등을 보호”하기 지정된 땅의 용도지역이다. 도시외지역에 속한다. 지난 글에서도 강조했지만 “보전”이라고 들어가 있으면 말 그대로 개발이 힘들다고 보면 된다. 단독주택을 지을 수 있지만 “농어가주택”만 건축이 가능하다.

다시 속리산 주차장 부지로 돌아가면 국립공원 내 속해있는 50%의 부지는 공원계획상 어떤 건물도 지을 수 없었다. 나머지 50% 자연환경보전지역 부지도 위에 언급한 농어가주택이나 종교집회장등 제한적인 건축행위만 가능했다. 큰 호텔을 지어 수익성을 기대했던 클라이언트에게 결과를 알려주자 실망할 수 밖에 없었다.

클라이언트는 호텔을 지을 수 있는 다른 방법이 없는지 물었다. 나의 대답은 아래와 같다.

“땅의 용도지역을 변경하여 다른 개발계획을 수립하면 가능할 수 있습니다. 도시외지역 중 그나마 개발이 용이한 계획관리지역으로 변경하여 관광휴양형 지구단위계획 수립을 통한 관광호텔 개발이 그 방법입니다. 다만 용도지역 변경은 민간에서 변경해달라고 제안 자체가 안됩니다. 다른 방법을 쓰지 않으면 개발하기가 어려운 상황입니다.”

다른 용도로 검토해보겠다고 대안까지 제시했지만, 실망한 클라이언트는 화가 난 채로 돌아갔다. 자연환경보전지역이라고 찍혀 있으면 일단 확인하자. 이 땅의 용도지역이 변경될 여지가 있는지. 지자체의 개발계획이 정말 진행되고 있는지. 그것이 아니라면 쳐다보지도 않아야 할 땅이 자연환경보전지역과 국립공원 토지다. 국립공원 부지는 공원계획상 건물을 지을 수 있다면 예외로 한다.

싸게 나온 토지라고 지인이 권유한 토지가 토지이용계획확인원에 자연환경보전지역이라고 찍혀 있으면 그냥 무시하는 게 상책이다.

(단 자연환경보전지역이나 용도구역에 수산자원보호구역이 찍혀 있으면 이야기가 달라진다. 그것은 다음에 다시 다루도록 한다.)

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