[이런 땅은 사지 마라] 1. 보전산지

지목상 임야로 되어 있는 토지는 보통 산지로 분류한다. 부동산 공법상 「산지관리법」에 의한 행위제한을 받는다. 산지는 크게 보전산지와 준보전산지로 구분할 수 있다. 보전산지는 말 그대로 개발 보다는 보전 성격에 가까운 토지라고 보면 된다. 다시 임업용 산지와 공익용 산지로 나눌 수 있다.

-임업용 산지 : 산림자원 조성, 임업생산 기능의 증진을 위해 필요한 산지

-공익용 산지 : 임업생산. 재해방지·생태계, 경관 보전의 기능을 위하여 필요한 산지

쉽게 설명하면 임업용 산지는 버섯등의 작물 재배 생산등은 가능하다. 공익용 산지는 쉽게 공익 목적으로 개발제한구역, 자연휴양림 등에 많이 지정한다. 두 개만 놓고 비교하면 임업용 산지가 공익용 토지에 비해 개발이 아주 조금 용이하다고 보면 되지만, 결국 보전산지는 개발은 어렵다.

얼마 전 한 지인이 누가 토지를 사라고 권유해서 한번 투자를 해볼까하여 어떤 땅인지 검토를 요청했다. 지번과 지목을 보니 산 번지의 임야로 되어 있다. 요새 네이버나 다음 등 포털사이트에 주소만 치면 위치와 현장, 위성사진을 확인할 수 있다. 주소는 용인구 수지구 신봉동 산 60 일원이다. 토지이용규제확인원을 보니 용도지역은 녹지지역 중 보전녹지지역,산지관리법상 공익용 산지로 확인되었다.

결론은 당연히 사지 말라고 지인에게 통보했다. 보전산지는 나라에서 공공목적의 신도시 조성 등 대규모 개발사업이 아닌 이상 해제하기가 힘들다. 내 경험상 민간 개발사업으로 보전산지를 해제하고 아파트나 대규모 시설을 넣어본 사례가 없다.

기획부동산에서 가장 사기치는 땅이 바로 이 보전산지다. 지자체에서 무슨 개발계획이 있으면 그 호재를 가지고 여기도 개발이 된다고 소문을 낸다. 싼 가격에 토지를 사서 개발되고 나서 시세차익을 노리지만 그럴 가능성이 아주 낮다고 이해하면 된다. 옆에서 누군가가 00동 산1-1 임야를 사라고 한다면 한번쯤 의심해보자. 특히 도로도 없는 산 중턱의 토지라면 더더욱 기획부동산일 확률이 높다.

우리말은 정말 위대하다고 생각하는 것이 단어에 그 의미를 잘 함축하고 있다는 것이다. “보전”산지는 다시 한번 강조하지만 나를 건드리지 말고 가만히 놓아두라는 산지라는 이야기다. 보전의 의미를 다시 한번 새겨보자.

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