6. 문화재보호구역내 토지

[이런 땅은 사지마라]

2년전 남양주시 화도읍 근처에 있는 80,000㎡(약 25,000평)의 토지 활용방안에 대해 검토한 적이 있다. 주변으로 아파트 개발이 많이 이루어지는 등 여건이 좋아지고 기반시설도 양호하여 호재가 많은 분위기에서 한 시행사의 검토 의뢰를 받았다. 역시 아파트 개발 가능여부에 대한 요청이다. 일단 요청을 받으면 토지 현황과 걸려 있는 규제사항에 대해 먼저 조사가 들어간다.

토지이용계획 확인원을 보니 용도지역은 자연녹지지역과 일반주거지역이 조금 섞여있다. 다른 법의 규제로 제일 먼저 눈에 들어오는 것이 “문화재보호구역, 역사문화환경보존구역(도지정문화재보호구역 외곽경계로부터 200m이내)”이다. 즉 검토대상지 근처에 문화재가 있다는 것이다. 문화재란 무엇인가? 역사적으로 문화적 가치가 높은 유산을 보통 말한다. 그럼 문화재는 그 상태로 놔두어야 하는 게 상식이다. 즉 문화재가 있는 땅은 당연히 개발이 불가하고, 거기를 ‘문화재 보호구역’으로 지정하고 있다. 그 주변의 땅은 문화재보호구역을 기준으로 반경 얼마 이내로 구역을 나누어 건물 신축 불가, 신축이 가능하나 높이 규제등의 정책을 사용한다.

검토대상지 남측에 흥선대원군 묘가 위치하고 있다. 경기도 지정문화재로 지정되어 「경기도지정 문화재 주변 현상변경 허용기준」에 의거하면 현상변경 1구역에 해당하여 건물이나 시설물을 새로 짓는게 불가한 것으로 확인했다. 즉 검토대상지 자체가 지금까지 개발이 되지 않는 이유는 바로 이 기준 때문이었다.

즉 문화재 근처 땅을 구입하여 개발하기 위해서는 문화재현상변경 심의에서 가능하다라는 결과가 나와야 한다. 가능하더라도 도심에 있는 건물에 비해 높게 지을 수 없다. 문화재 경관 등을 고려하여 가리지 않기 위한 방안이다. 클라이언트에게 문화재현상변경 심의를 통해 가능하면 아파트를 지을 수 있지만, 아무래도 대부분이 1구역에 포함되어 심의 통과하기가 어렵다.. 즉 개발 자체가 어렵다고 통보했다. 듣는 입장에서 노발대발했다. 1구역이 아닌 2,3구역에 해당하는 땅은 그나마 개발은 되지만 높게 짓지 못한다고 같이 알려드렸다.

문화재가 있는 땅은 보통 용도지역이 자연녹지지역이나 관리지역이 많다. 그만큼 주거지역, 상업지역에 비해 지가가 싸다보니 많은 사람들이 찾는다. 혹시 관심이 있는 토지를 살펴보다가 문화재가 있다면 일단 한번 신중을 기하자. 특히 국가나 도지정 문화재가 있는 경우라면 개발은 더더욱 힘들다. 가능하더라도 높게 짓지 못해 활용성이 떨어진다.

자! 다시 한번 강조한다. 토지이용계획확인원에 “문화재보호구역, 역사문화환경보존구역(도지정문화재보호구역 외곽경계로부터 200m이내)”이라 찍혀 있으면 쳐다보지도 마라!

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