7. 보기에도 나무가 많아 빽빽하고 경사가 심한 산지
이런 땅은 사지 마라
5년전 이전 시행사에서 근무할 때 경기도 양평군에 보전관리지역과 농림지역(일부)에 전원주택단지가 가능한지 검토요청이 들어왔다. 땅의 용도지역이 보전관리지역과 농림지역이면 지목상 임야로 되어 있는 산지가 대부분이다. 역시 네이버 지도로 검색하니 산지였다. 위성사진으로 보니 시차가 있지만 눈으로 보기에도 경사가 심한 지형이고, 나무가 빽빽하게 심어져 있었다. 실제로 현장을 볼 필요가 있어 바로 차를 몰고 대상지로 향했다.
대상지 주변으로 양호한 산지와 북한강이 입지하여 보이는 풍경이 장관이다. 주변으로 펜션과 카페가 많이 보였다. 전원주택단지를 조성하기에는 주변여건이 양호하여 무리가 없었다. 다만 대상지로 바로 진입할 수 있는 도로가 너무 좁았다. 차 한 대가 겨우 지나갈 정도 폭 4m 정도의 현황도로이다. 결국 주택단지 개발을 위한 허가를 받기 위해서 최소한 6m 도로 폭원을 확장이 필요했다. 차에서 내려 직접 대상지를 보니 생각보다 경사가 심했다. 나무가 촘촘하게 심어져 있었다. 과연 개발이 가능할지 좀 더 살펴보기 위해 사무실로 돌아와 검토를 시작했다.
「양평군 도시계획 조례」상 보전관리지역은 4층이하 단독주택은 가능하다. 일부 농림지역은 자연훼손을 하지 않는 범위내 농가 주택만 지을 수 있다. 결국 보전관리지역내 땅 위주로만 단독주택 단지를 짓고, 농림지역은 주택단지 주민들을 위한 버섯재배사 시설을 조성하기로 사업계획서를 썼다. 하지만 이 사업이 제대로 추진되기 위해서는 인허가가 과연 가능한지가 제일 관건이었다.
지목상 임야인 산지를 개발하기 위해서는 입목축적과 평균 경사도를 미리 조사해야 한다. 일단 평균 경사도는 대상지내 각기 다른 경사도를 계산하여 평균한 값이다. 「양평군 도시계획 조례」상 평균 경사도가 25도 미만이면 개발행위허가가 가능하다. 조사 결과 21.4도로 개발행위허가 기준에는 충족했다. 다만 대상지내 경사 차이가 심해 개발을 할 수 없는 불능지가 50%가 넘었다.
입목축적이 바로 대상지내 숲이 얼마나 울창하고 나무가 빽빽하게 밀집해 있는지를 조사하는 것이다. 「양평군 도시계획 조례」상 평균입목축적이 150% 이하인 땅만 개발행위허가가 가능한데, 대상지는 150%를 훨씬 초과했다. 그만큼 숲이 울창했다는 의미다. 결국 입목축적조사 결과가 충족되지 않아 더 이상 땅의 활용방안을 검토하는 것이 무의미했다.
공기 좋고 물이 좋아 인생 말년에 이런 산지를 찾는 사람이 많다. 또 산지는 도심지 땅에 비해 지가가 싸다. 싸게 사서 혹시 이곳이 개발계획이 수립되거나 인근이 개발되면 호재가 생겨 추후 지가가 오를 것이라 기대하기도 한다. 다만 산지를 사기 전에 먼저 보전산지인지 준보전산지 인지 따져본다. 보전산지라고 하면 쳐다보지도 마라.
준보전산지가 개발이 가능한 산지라고 보면된다. 그 다음 입목축적과 평균 경사도(보통 평균 경사도가 아닌 경사도를 따지기도 한다) 조사를 먼저 해서 과연 인허가(산지전용허가, 개발행위허가)가 가능한지 따져보자. 그 두 가지 조건이 맞아 떨어져야 그나마 제대로 된 산지에 투자했다고 볼 수 있다. 단 그 산지에 접근할 수 있는 도로는 반드시 있어야 한다. 구만수 박사님의 책에 나왔던 표현처럼 올라가는 데 숨이 턱턱 차고 숲이 울창해 보이는 산지라면 일단 한번 두드려보고 따져본 뒤 투자해도 늦지않다.
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