대선 이후 부동산 전망 및 대응 전략
부채를 줄이고 정책 방향을 주시하자
대선이 이틀 앞으로 다가왔다. 예상대로 사전 투표는 역대 최고 투표율을 기록했고 선거 당일에도 최고 투표율을 기록할 것으로 보인다. 대통령 탄핵이라는 초유의 사태에도 불구하고 우리나라 주가는 사상 최고치를 찍었으며, 국내 대표 기업들의 실적도 큰 폭으로 증가했다. 북핵 문제 같은 한반도 지정학적 문제에도 불구하고, 외국인들은 바이 코리아를 계속하고 있는 상황이고 앞으로도 이런 추세는 계속될 거라고 언론에서 말한다.
모든 조건들이 부동산 투자하기에는 완벽해 보인다. 선행지표라 할 수 있는 주가가 사상 최대치이고, 그동안 국정공백도 곧 해소될 수 있기 때문이다. 또한 서울 시내 부동산 가격이 완만한 상승세라는 뉴스도 발 빠르게 부동산 투자를 해야 할 시기인 거 같기 때문이다.
하지만 리스크 관리는 ' 모든 신호가 긍정적일 때 해야 한다.' 아직은 주식시장에 장밋빛 전망이 아니지만 조금씩 장밋빛 전망이 나오면 주식형 펀드를 갖고 있는 사람들은 조금씩 펀드 환매에 대해서 생각해 봐야 할 시점이 온 것이다. 부동산도 마찬가지다. 새로운 정부가 들어서면 아무래도 부동산 정책의 기본 골격이 바뀔 수 있다. 그렇기 때문에 새로운 정부의 부동산 정책을 유심히 살펴본 후 부동산 투자에 임해야 리스크 변동성을 줄일 수 있다. 물론, 대출 부담이 크지 않은 상태에서 실 거주 목적으로 계획한 내 집 마련은 입지에 따라 조금 다르겠지만 큰 고민 없이 결정할 수 있다. 하지만 임대수익보다는 매매차익을 목적으로 한 부동산 투자는 조금 신중해야 할 시점이 온 것이다.
물론, 정부의 부동산 정책이 항상 정부의 의도대로 되지는 않았다. 2004년도 참여정부 시절에 부동산 투기를 잡겠다고 1가구 2 주택 양도세 50% 중과세, 3 주택부터 60% 중과세와 종합부동산세 강화 정책을 펼쳤지만 사람들은 굳이 양도세를 많이 내가면서 집을 팔지 않겠다는 생각과 정권이 바뀌면 세제와 정책도 바뀔 수 있다는 생각에 집을 내놓지 않았고, 그로 인한 공급 부족과 매수심리가 살아나면서 정부의 의도와는 다르게 2006년 아파트 값이 큰 폭으로 상승하게 되었다. 이때, 하루가 다르게 오르는 아파트 가격을 보고 뒤늦게 대출을 많이 안고 막차를 탔던 사람들은 2008년 금융위기 때 하우스푸어로 전락하게 되었다.
필자의 개인적인 생각은 만약 새롭게 출발하는 정부가 국내 부동산을 안정화시키기 위해서는 2004년도 양도세 중과 정책의 실패를 교훈 삼아 거래를 원활하게 하되, 보유세를 올리는 전략을 써야 한다고 본다. 재산세와 종부세를 강화하고 취득세와 양도세는 낮추는 방법으로 자연스럽게 시장에 물건을 내놓고 신규로 거래가 원활하게 진행되도록 할 필요가 있다. 특히 다주택자들에게는 재산세와 종부세를 주택수에 맞추어 할증하는 방법으로 세제개편도 할 필요가 있다. 최근 통계에서도 보여줬듯이 우리나라 2가구 중에 1가구는 아직 집이 없지만 1가구가 50채 이상 갖고 있는 가구수도 무려 3천 가구나 있다고 한다. 이처럼 보유세를 올려서 다수의 주택을 보유하는 게 재테크 측면에서 불리하다고 판단되면 자연스럽게 시장에 물건이 나올 거고, 시장에 물건이 많이 풀리게 되면 가격적인 측면에서 유리한 조건으로 내 집 마련을 할 수 있는 사람들이 늘어나게 될 거라 생각한다.
그렇다면 현재 대출을 많이 받고 있거나 전세금을 받아서 여러 채의 집을 갖고 있는 사람들은 어떻게 해야 할까? 지금부터 적극적으로 리스크 관리를 해야 한다. 주택 수를 줄여 부채를 갚고 재무건전성을 높여햐 한다. 사실 최근에 나온 투자 성공담 사례들은 대부분 2008년 금융위기 이후 투자한 사람들이 쓴 내용이 많다. 즉, 상승장에서 투자했기 때문에 빚으로 무너지는 경험을 해 본 적이 없다. 투자 상담을 하다 보면 IMF나 2008년 금융위기를 겪었던 분들은 빚에 대해서 상당히 부정적이고 무서워하신다. 기업은 리스크 관리를 하지 못하면 파산하면 끝이지만 개인은 파산하면 자살까지 가는 경우도 종종 있기 때문에 상당히 리스크 관리에 힘써야 한다.
러시아 롤렛이라는 게임(?)이 있다. 탄창에 총 알 하나만 들어있고 방아쇠를 서로 당기는 것인데 단 한 발의 총알로 인생이 완전히 끝날 수 있다. 그 위험한 게임을 확률이 낮다고 할 수 있을까? 10발 중에 1발이 진짜 총알이라면 내 머리에 겨눌 수 있을까? 아니 100발 혹은 1,000발 10,000 발이라 할 지라도 그런 게임 자체를 하면 안 된다. 기업은 망하면 그걸로 끝이지만 개인은 파산하면 나와 내 가족들의 삶도 복구하기 힘들다. 따라서 위험 발생 확률이 단 0.1%라 하더라도 리스크 관리를 해야 하는 이유이고 지금 그 시점이 온 거 같다.
