부동산 컨설팅의 부작용

더 나은 세상을 만들려면?

부동산 상담을 하다 보니 예상치 못한 부작용들이 생겨서 같이 공유하고, 나름의 해결 방안에 대해서 언급하고자 한다. 최근 서울시내 부동산이 급등하다 보니 몇 달 만에 뜻하지 않은 큰 수익을 얻으신 분들이 있다. 그러다 보니 직장을 그만두고 전업투자의 길로 나가면 어떻겠냐고? 질문하는 경우가 있다. 필자는 그렇게 질문하는 분들에게 한사코 만류한다. 그 이유는 부동산 시장은 사이클이 있다. 사이클이 좋을 때야 어디를 사도 운 좋게 오르는 경우가 많지만, 분위기가 안 좋을 때는 오랜 침체의 기간 묵묵히 버텨야 하는 인내의 시간이 필요하다. 필자도 마찬가지였다. 젊은 나이에  운 좋게 부동산 투자로 돈을 벌어 큰돈을 투자해서 집을 샀는데 2008년 금융위기가 터지고 집 값이 폭락했다. 설상가상으로 직장까지 그만두게 돼서 정말 힘든 시기가 있었다. 가정불화의 가장 주된 이유는 바로 돈 때문이다. 우리 부부도 그때 참 많이 싸웠다. 지금이야 웃으면서 그때를 회상하지만 당시만 하더라도 정말 지옥이 따로 없었다. 하루하루가 정말 버티면서 사는 힘든 시기였다.

가장으로써 책임을 다하기 위해서 그 시절 필자도 자존심 눌러가면서 하기 싫은 일을 꾹꾹 참아가면서 해야 했다. 애당초 무일푼에서 시작해서 힘든 일을 많이 겪었지만 자녀가 태어나고 나이가 먹었음에도 불구하고 하기 싫은 일을 돈을 벌기 위해 한다는 게 무척 힘이 들었다. 아마 지금 원치 않는 직장생활을 하시는 분들도 무척 힘들 거라고 어렴풋이나마 이해한다.

그런데 한편으로는 직장의 월급을 너무 간과하면 안 된다고 생각한다. 다달이 들어오는 월급이 만약 300만 원이라면 부동산 자산으로 그 정도의 현금을 만들기 위해서는 최소 6억 정도의 자산이 있어야 한다. 즉, 내가 다니는 직장이 6억짜리 자산을 보유한 효과를 누린다고 보면 된다. 부동산 임대수익도 놀고먹는 거 같아 보이지만 실상은 그렇지 않다. 때에 맞추어서 세입자를 맞추어야 하고, 세입자 혹은 임차인들과의 관계도 좋게 해야 한다. 행여 임대료가 밀리면 독촉 전화도 해야 하고 유지 관리 보수도 손이 간다. 인근에 부동산 사장님들과의 관계도 좋아야 세입자나 임차인이 나갈 때 바로 임대를 놓을 수 있다. 건물의 감가상각이나 훗날 매도 시점, 매매가의 추이에 따라 스트레스를 받을 수 있다. 그런 과정들이 해보지 않은 사람들은 어렵고 힘들 수 있다.

물론 매일 출근해서 직장생활과 야근에 상사 비위 맞추는 거랑 비교하기는 힘들지만,  임대료를 받는 삶이 나름의 고충도 있다고 이해하면 좋을 거 같다. 직장생활은 어쨌든 내가 좀 잘못하더라도 회사가 어렵지 않은 한 매달 따박따박 월급은 나온다. 최근 회사를 그만두고 자기 사업을 시작했다가 도저히 힘들어서 다시 회사에 들어간 친구가 있다. 그 친구 얘기로는 오히려 회사를 떠나보니까 회사의 소중함을 알겠다고 한다. 준비되지 않은 퇴사는 생각보다 너무 힘들 수 있다. 지금 전업투자를 꿈꾸시는 분들은 이제 막 투자를 시작하신 분들이다. 최소 부동산 경기가 활황 그리고 침체 불황까지 겪어보고 판단해도 늦지 않다고 생각한다.

두 번째 부작용은 부동산 공부를  더 이상 안 하다는 거다. 사실 가장 좋은 부동산 공부는 본인이 소액이라도 직접 투자를 해 보면서 공부하는 게 가장 좋다. 강의만 듣고, 책만 읽는다고 그 지식들이 완벽하게 내 것이 되는 건 아니다. 지식이 중요한 게 아니라 그 지식을 어떻게 본인만의 스타일로 활용해서 투자를 하는 게 중요하다. 소액이라도 꾸준히 투자를 하면서 모르는 거나 궁금하게 생기면 직접 찾아보고 부동산 고수들에게 자문도 구하는 게 중요하다. 직접 투자를 하는 것과 공부만 하는 것은 투자의 세계에서 너무나 큰 차이가 있다. 여기에서 주의할 게 있다. 애당초 완벽한 투자를 하려고 해서는 안되다. 완벽한 투자는 존재하지 않는다. 투자가 무엇인가? 투자는 불확실성의 베팅하는 거다. 투자 자체가 불확실성인데 어떻게 불확실성이 없는 투자를 할 수 있겠는가?

다만, 투자의 리스크를 경험적으로 혹은 실질적으로 줄이는 게 실패하지 않는 투자의 핵심이다. 이 글을 읽는 독자들도 너무 좋은 투자를 하려다가 오히려 좋은 기회들을 놓치는 경험을 많이 했을 거다. 어느 정도 공부가 됐고 자신이 있다면 감당할 수 있는 범위 내에서 투자를 하는 게 더 중요하다. 꾸준한 본인의 공부와 실행이 필요하다.

하지만 컨설팅의 의해 운 좋게도 큰 수익이 나다 보니 본인이 더 이상 부동산에 관심을 갖지 않고 공부를 안 하게 된다는 한 회원의 농담을 들은 적이 있다. 필자가 추구하는 컨설팅은 회원과 필자가 같이 성장하는 컨설팅이다. ' 나만 믿고 따라와 '가 아닌 필자는 이렇게 생각하는데 회원분은 어떻게 생각하는지? 의견을 묻고 같이 투자의 방향을 정하는 게 올바른 부동산 컨설팅이라고 생각한다. 또한 궁극적으로 부동산 컨설팅이 그런 방향으로 가야 한다고 생각한다. 따라서 컨설팅을 받더라도 본인도 부동산 공부를 게을리해서는 안된다.

마지막 부동산 컨설팅의 부작용은 부동산 컨설팅의 너무 많은 기대를 하고 실망을 하는 경우다. 부동산 상담을 하고 최종적으로 결정을 해서 투자를 했는데 생각보다 수익이 좋지 않으면 급 실망하고, 더 이상 투자를 안 하려고 하거나 아예 투자에 관심을 꺼 버리는 경우다. 물론 필자도 2004년부터 지금까지 꾸준하게 투자를 하고 있지만 매번 대박이 나지는 않는다. 수익이 큰 것도 있지만 생각보다 수익이 없거나 실패한 사례도 있다. 애당초 완벽한 투자는 존재하지 않으며,  완벽한 투자가 있다고 생각하는 자체가 잘못이다. 다만 우리는 실패를 통해서 성장하면 된다. 실패를 통해서 무엇이 잘못됐는지 어떤 판단 미스가 있었는지 고민하고 해결책을 찾으면 된다. 지금 내가 투자한 게 대박이 아니더라도 꾸준히 관심을 가지고 대박투자를 향해서 계속 전념하면 된다고 본다.

무엇보다 컨설팅을 통해서 본인이 성장하면 된다. 본인만의 통찰력을 얻고 본인만의 관점으로 투자를 하다 보면 부동산 투자 실력이 훨씬 늘 것이다. 장인이나 명인은 한순간 이루어지는 게 아니다. 그 분야에서 꾸준히 공부하고 뼈를 깎는 노력을 하다 보면 자연스럽게 되는 거다. 물론 약간의 재능은 필요하다. 그리고 처음에 방향성을 잡기 위해서 컨설팅을 받아 보는 것도 나쁘지 않다고 생각한다.

필자도 요새 골프를 배우는데, 처음에는 안 배우고 골프를 칠 수 있다고 생각해서 몇 년을 배우지 않고 혼자 쳤다. 하지만 정말 몇 년을 그렇게 안 배우고 친 것보다 최근에 몇 달 골프를 배운 게 훨씬 실력 향상의 도움이 된다. 처음에는 아무래도 뭘 어떻게 공부해야 하는지? 도 모르는 경우가 태반이다. 그런 분들은 꼭 컨설팅이 아니더라도 실전 부동산 전문가 혹은 부동산 투자를 많이 해본 지인들에게 밥을 사면서 자문을 구하는 게 훨씬 효과적이라고 생각한다.

간략하게나마, 부동산 컨설팅의 부작용과 해결 방향에 대해서 고민한 부분을 썼다. 사람마다 생각의 차이가 있을 수 있고, 부동산을 투자 자체로 생각하는 것조차 잘못됐다고 생각하시는 분들도 있을 것이다. 하지만 우리가 보다 건전한 사회가 되기 위해서는 다양한 생각들과 의견들을 존중해야 한다. 미국의 대통령인 트럼프도 부동산 투자자 출신이란 걸 상기해보자. 합법적인 선에서 그리고 도의적인 측면에서 문제를 일으키지 않는 투자는 오히려 장려해야 한다고 생각한다. 그래야 사회가 더 발전적이고 의욕적인 사회가 될 수 있다. 건물주를 꿈꾸는 사람도 있어야 도시가 개발이 되고 자본도 들어오고 상권도 활성화되지 않을까? 누구나 똑같은 월급을 받으며 부동산 투자는 정의롭지 않으니 해서는 안된다고 하면 그게 공산주의 사회랑 뭐가 다른가?  흙수저로 태어났어도 누구나 노력하면 건물주가 될 수 있다는 사회 분위기 조성이 더 나은 세상이 될 수 있다고 생각한다.

 https://blog.naver.com/readingfuture/220996785853   미래를 읽다 투자자문 컨설팅