2019년 부동산 전망 및 투자전략 1

심정지 상태의 부동산

투자에 있어서 시장 전망은 사실 무의미하다. 왜냐하면 전체적인 큰 사이클과는 무관하게 다른 사이클로 움직이는 개별 투자 상품들이 많기 때문이다. 예를 들면 코스피 주가지수가 상승한다 하더라도 개별 종목들이 하락하는 경우 그 개별 종목에 투자한 사람들은 손해를 볼 수밖에 없다. 마찬가지로 부동산도 전반적인 상승 장이라 하더라도 하나도 오르지 않는 지역과 아파트가 있을 수 있다.  따라서 전반적인 시장 전망만 보고 투자를 하는 건 어리석은 행동 일 수 있다. 전반적인 시장 상황과 내가 투자하고자 하는 개별 상품에 사이클도 같이 검토해야 투자 리스크를 줄일 수 있다.

누차 강조하지만 외부의 시장 전망보다는 우선 내가 갖고 있는 자산과 현금흐름을 검토한 후 본인에게 맞는 주식, 혹은 부동산을 사는 게 오히려 더 현명할 수 있다. 외부 시장 전망보다는 투자하고자 하는 주식의 내재가치를 보고 투자를 결정하는 가치투자의 창시자인 벤자민 그레이엄이나, 오마하의 현인 워런 버핏, 그리고 월가의 영웅 피터린치도 모두 시장 전망에 편승하는 투자보다는 갖고 있는 주식의 내재가치를 보고 저평가된 주식을 사는 가치투자를 주로 한다.

부동산도 마찬가지다. 전반적인 시장 상황보다는 본인이 사고자 하는 부동산이 현재 저평가, 혹은 고평가 되어 있는지 확인한 후 부동산을 매입하는 게 더 좋은 투자 방법일 수 있다.

그렇다면 현재 우리나라의 부동산 시장은 저평가인가? 고평가인가? 향후 부동산 시장은 어떻게 흘러갈 것이며 도대체 나는 어떻게 해야 할까? 이런 고민을 갖고 있을 것이다. 그래서 그런 고민을 풀어주기 위해서 필자의 부동산 견해를 밝히고자 한다.

우선, 2018년 부동산이 오른 원인에 대해서 짚어보자. 어떤 분들은 부동산이 오른 이유가 몇몇 스타강사와 부동산 투기꾼들 때문이라고 얘기한다. 물론 이런 행위가 2018년 부동산 상승의 일부 요인일 수도 있지만 이것 때문에 부동산 가격이 올랐다고 단언하기에는 무리가 있어 보인다. 왜냐하면 부동산 스타강사와 투기꾼들은 과거에도 있었다. 1999년 IMF 때도 있었고, 2008년 금융위기 때도 있었다. 그럼에도 불구하고 부동산 가격이 폭락한 건 부동산 가격이 몇몇의 개인에 의해 좌지우지될 수 없다는 걸 보여준다. 몇몇의 개인들에 의해 부동산 가격이 결정될 정도의 우리나라의 시장 자체가 작지 않다고 생각한다. 물론 일부 지역은 몇몇의 개인들에 의해 시장 가격이 왜곡될 순 있지만 전반적인 부동산 시장 상승과 하락을 조정할 순 없다고 본다.

그럼 최근 집값 상승의 진짜 이유가 뭘까? 필자가 생각할 때 외부적인 요인과 내부적인 요인으로 나뉠 수 있다. 첫 번째 외부적인 요인은 그동안의 저금리 정책과 미국의 양적완화 정책으로 전 세계적으로 돈이 많이 풀렸다. 2008년 금융위기로 미국은 전격적으로 금리를 인하하고 양적완화 정책을 시행한다. 그 돈들이 각국으로 흘러들어 가 유동성이 늘어났다. 우리나라의 수출도 증가해 국내 기업들도 많은 돈을 벌게 되고. 그 돈은 직원들과 주주들의 배당금이 됐다. 소득 수준이 올라가니 자연스럽게 더 나은 집을 찾게 되고, 그래서 새 집을 원하는 수요가 늘어난 것이다.

내부적인 요인은 정부의 부동산 정책 실패 때문이다. 부동산 가격이 오르니 정부는 급한 불을 끄겠다고 급하게 대책을 내놓았다. 공급이 부족하지 않다는 근거를 대며 공급 억제책을 내놓는다.  8.2 대책에서는 우선 양도세 중과, 임대주택 등록 강화 카드를 꺼냈다. 하지만 두 정책 모두 부작용을 남긴다. 우선 양도세 중과 부분이다. 한번 생각해보자. 만약 여러분들이 다주택자라면 팔면 세금이 전보다 현저히 늘어날 텐데 전보다 손해를 보더라도 팔겠는가? 여유 자금이 없는 경우는 팔겠지만 버틸 수 있으면 굳이 팔려고 하지 않을 것이다. 결국 시장에 매물이 잠기는 현상이 나오게 된 것이다.

임대주택 등록제도도 마찬가지다. 정부는 많은 세금 혜택을 주겠다는 빌미로 임대주택 등록을 의무화했다. 세제혜택을 보기 위해서는 8년 동안 주택을 팔지 못한다. 이 역시 서울의 주택들이 매물이 사라진 원인 중 하나다. 집이 부족하지 않으니 공급을 더 늘리지 않겠다고 말하고, 양도세 중과와 임대주택 등록제도로 시장에 매물이 없게 됐다. 그러자 내 집 마련을 하려던 실 수요자들은 오르는 집값을 참지 못하고 내 집 마련에 적극적으로 나서게 했지만 시장에 매물이 없다 보니 말 그래도 부르는 게 부동산 가격이 돼버렸다. 그게 최근 부동산 폭등의 가장 큰 원인이다. 재건축을 막은 것도 부동산 공급을 줄이고 수요를 급증시킨 한 원인이다. 강남의 새 아파트는 땅이 없기 때문에 결국 재건축으로 이루어져야 한다. 입지 좋은 강남에 더 이상 새 아파트가 공급될 수 없다는 사실을 깨닫고 서울 전역의 새 아파트 가격이 올랐다.

뒤늦게 정부도 실책을 인정하고 3기 신도시를 조성하겠다고 발표한다. 결국, 공급을 늘리겠다고 얘기를 한다. 또한 9.13 대책으로 대출을 조이면서 수요를 억제하고 있다. 그래서 지금은 거래가 끊기고 눈치보기 장세가 이어지고 있다. 지금 현 상황이 거래가 부진하기 때문에 부동산 가격이 안정돼 보이는 건 맞지만 자칫 이 안정이 거래가 일어나지 않는 심정지 상태의 안정이라면 진정한 의미의 부동산 안정이라고 할 수 있을지 묻고 싶다. 왜냐하면 거래가 일어나지 않는 안정은 사실 더 위험하다. 우선 거래가 이루어지지 않으면 이삿짐업체가 문을 닫는다. 대출 상담사도 어렵다. 부동산 중개인들도 힘들어진다. 법무사들도 일이 없어진다. 인테리어 업자들도 일이 준다. 건설사들도 상황이 악화된다. 거래가 없으니 국세인 양도세와 지방세인 취득세도 덜 걷혀서 세수가 부족해진다. 하다못해 중국집도 매출이 떨어진다.

가뜩이나 최저임금 인상과 52시간 근로제로 자영업자들이 힘든데, 부동산 거래마저 활발하지 않으면 경제의 악영향을 끼칠 수 있다. 거래가 없는 심정지 상태의 부동산이 진짜 부동산 안정인가? 는 한번 생각해봐야 할 문제이다. 집값이 오르지 않더라도 거래는 활발하게 해 줘야 진정한 부동산 안정이 아닐까? 공급을 줄이고 수요를 억제해 거래를 막아서 거래의 심정지 상태를 만드는 게 진심으로 집값 안정이라고 생각하는지 진심으로 궁금하다.

따라서 2019년 부동산 전망은 정부 정책이 어떻게 나오냐에 따라 달라질 듯하다. 현 상태의 정책을 유지하느냐? 아니면 실패를 인정하고 다른 정책으로 바뀌냐에 따라서 전망도 달라질 수 있기 때문이다. 또한 개인들은 지금 현 상황을 이해하고 어떤 선택을 하는 게 최선의 선택인지 고민해 봐야 한다. 그 내용은 다음 시간에 좀 더 자세히 다뤄보자 한다.

TO BO CONTINUED.........

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