2019년 부동산 전망 및 투자전략 2

현명한 투자자가 해야 할 일

필자는 2019년 부동산 전망 및 투자전략에 대해 정부의 부동산 대책이 향후 어떻게 나오냐에 따라서 전망 및 투자전략이 달라질 수 있다고 얘기했다. 하지만 필자가 생각할 때 큰 틀에서의 부동산 정책은 바뀌지 않을 거라고 생각한다. 재건축과 재개발은 조합원 지위양도 금지를 계속 유지할 거고 강남권에 재건축은 더욱 옥죄기를 할 거로 예상한다. 따라서 각 부동산 상황별로 투자전략을 세우는 게 더 현명한 투자자가 할 일이라고 생각한다.

우선, 무주택자들이다. 일단 정부는 무주택자의 주택구입을 굉장히 독려하는 편이다. 주택 청약도 무주택자에게 우선 공급을 하려고 한다. 전용면적 85제곱미터 초과에서 추첨제를 기존에 50%에서 75% 늘리는 등 무주택자들이 청약에 당첨될 수 있도록 제도적 보완을 하고 있다.

무주택자들은 크게 두 가지 부류로 나뉜다. 청약가점이 높은 무주택자들과 청약가점이 낮은 무주택자들이다. 청약가점이 높다면 적극적으로 신규 분양단지 특히 강남, 위례, 판교, 마포 등 서울과 서울 외 핵심지역에 청약 물건을 집중적으로 노려야 한다. 본인 가점 확인은 아파트투유 사이트에서 확인할 수 있기 때문에 직접 가점을 체크하는 게 좋다.

가점도 높은데 현금도 많이 갖고 있는 무주택자라면, 강남권에 신규 분양하는 단지들을 노려보는 것도 좋은 방법이다. 왜냐하면 강남권에 아파트들은 분양가가 6억 이상이기 때문에 HUG에서 보험을 안 들어준다. 따라서 중도금 대출이 나오지 않는다. 중도금 대출이 나오지 않기 때문에 모두 현금으로 아파트 자금을 치러야 한다. 최근 경쟁률이 수백 대 1이었던 강남 단지에서 당첨된 사람들이 중도금 대출이 안 나오는걸 뒤늦게 깨닫고 청약에 당첨되고도 계약을 하지 않아 미계약분이 추첨제로 넘어왔던 사례들이 바로 그런 이유이다.

가점은 높은데 현금이 많지 않다면, 위례신도시나 성남 대장지구 등을 노려보는 것도 좋다. 위례신도시나 성남 대장지구는 분양가가 강남보다 낮다. 그리고 중도금 대출도 나온다. 특히 위례신도시는 거의 도시가 완성이 돼가고 있고, 이번에 분양하는 물량이 성남 하남에 이어 서울 쪽이기 때문에 입지면에서 우수하면서도 분양가가 비교적 저렴하기 때문에 적극 관심을 가질 만하다.

가점이 낮다면 청약보다는 분양권을 노려라. 가점이 낮은데도 불구하고 계속 청약을 넣는 건 시간낭비이자 희망고문이다. 따라서 아파트 당첨 청약가능성이 낮다면 수도권 외곽의 비조정지역에 청약을 노리던가 아예 분양권 거래를 하는 게 오히려 더 현명할 수 있다. 원칙적으로 현재 서울과 조정지역은 분양권 거래가 금지이지만 8.2 대책 전 분양권은 분양권 거래가 유효하기 때문에 가격이 너무 급등하지 않은 분양권을 거래하는 것도 좋은 방법이다.

특히 분양권 거래의 가장 큰 장점은 중도금 대출을 승계해서 받을 수 있다. 현재 9.13 대책으로 인하여 재건축이나 재개발은 대출이 막혀서 목돈이 필요한데 비해 분양권은 재개발이나 재건축에 비해 대출이 그래도 많이 나오는 편이라 적은 돈으로도 매입할 수 있다. 하지만 서울 시내의 분양권 거래라고 하더라도 입지가 좋은 곳은 최소 7억에서 8억에 이르는 가격이기 때문에 투자금액이 전혀 부담스럽지 않은 금액은 아니다.

만약 여유자금이 충분하지 않다면 서울에서 멀리 떨어지지 않은  수도권 외곽의 분양권도 관심을 가질 만하다. 사실 이런 곳들은 서울과 아주 가까운 지역이기 때문에 입지면에서도 서울로 출퇴근이 가능하지만 가격도 상당히 저렴한 편이다. 서울 시내 아파트 가격이 나 홀로 단지들도 최근 모두 급등한 반면, 수도권의 신규 분양단지에 분양권 거래가 가능한 매물들은 아직 가격이 많이 오르지 않았다. 전용면적 59제곱미터 기준 2.7억에서 3.8억이면 매입이 가능하다. 따라서 이런 단지들을 입지를 분석해서 전략적으로 노려보는 것도 향후 큰 도움이 될 수 있다. 분양가랑 근접하거나 분양가보다 약간의 프리미엄을 주고서라도 이런 수도권의 신규단지 분양권 거래를 하는 게 이미 가격이 오른 서울의 아파트를 사는 것보다 더 나은 투자 방법이 될 수 있다.

사이클상 재건축과 재개발은 대출의 규제로 하락 추세이며, 서울의 아파트들도 당분간은 하락을 할 것으로 보인다. 하지만 수도권에 있는 신규 분양단지들은 그동안 서울의 아파트에 비해서 오른 폭이 없거나 미비하기 때문에 자연스럽게 서울의 아파트 가격과 갭 메우기를 할 가능성이 크다. 따라서 지금 타이밍의 집을 산다면 서울보다는 수도권 비조정지역의 분양권을 사서 훗날 서울 아파트 가격과의 격차를 줄인 후 수도권 신규 아파트를 매도 후 서울로 입성하는 전략도 생각해 볼 수 있다. 비조정지역의 아파트들은 양도세 중과도 해당이 되지 않기 때문에 서울에 아파트 한 채 살 가격으로 비조정지역 내 신규 아파트 두 채를 사는 전략도 가능하다.

강남으로 입성하고자 하는 사람들은 입주가 임박한 신규 분양단지를 노려볼만하다. 강남 재건축투자는 정부의 잇단 규제로 가격이 하향 안정될 가능성이 크지만 입주가 임박한 신규 분양단지들은 가격이 추가 하락할 가능성은 낮아 보인다. 무엇보다 대출도 재건축보다 잘 나오기 때문에 신규 분양단지에 입주하거나 전세를 끼고 매입하는 방법으로 강남의 신규 아파트를 매입할 수 있다. 그럼에도 불구하고 꼭 강남 재건축을 사고자 한다면 재건축 초과이익환수제를 피한 단지를 노리는 게 중요하다. 강남 재건축 초과 이익 환수는 향후 얼마의 금액이 나오는지 정확히 아는 사람이 없을 정도로 불확실성이 크다. 따라서 그런 불확실성을 해소하기 위해서 초과이익 환수를 피하는 단지를 노릴만하다. 다만 강남 재건축은 장기적인 안목에서 투자해야 한다.

매매가 전세가 차이를 이용한 갭 투자는 가급적 지양해야 한다. 그동안 유행했던 갭 투자는 리스크 관리에 힘써야 한다. 백석역, 양천구 목동, 안산 고잔동에서 발생한 송유관 파열로 그 일대 아파트가 온수가 끊기는 등 불편함을 겪었다. 세 곳 모두 1기 신도시들로 모두 노후화된 단지들이다. 갭 투자는 매매가와 전세가와 차이가 적은 1기 신도시 즉, 구 신도시에 맞는 투자 법이다. 2기, 3기 신도시는 매매가와 전세가의 차이가 커서 갭 투자를 하기가 쉽지 않다. 문제는 최근 불거진 이런 사건들 뿐만 아니라 주차문제, 노후화된 배선, 수도관, 노후화된 아파트 단지 시설들로 인한 불편함이 새 아파트의 편리함과 비교가 되기 시작했다는 거다.

최근 새 아파트에 대한 수요의 증가는 기존 구도심 아파트의 노후화 문제를 더욱 크게 부각해 전세 세입자들의 이탈도 커질 수 있다. 따라서 기존 1기 신도시에 갭 투자 특히 무리한 갭 투자는 절대 하지 말거나 이미 갖고 있다면 리스크 관리를 해야 한다. 세입자도 본인이 거주하는 주택이 깡통전세를 당하지 않기 위해서 대비를 철저히 해야 한다. (깡통 전세에 관한 대비는 전 칼럼 ' 깡통 전세에 대비하라 ' 참조)

내 집 마련을 하고 나서 추가로 여유자금이 있는 투자자들은 이미 임대가 맞춰진 상가나 지식산업센터 오피스텔 등 수익형 부동산에 관심을 갖는 것도 나쁘지 않다. 특히 상가는 공실이 가장 큰 문제인데 OO은행, OO생명, OO해상 등과 같이 우량한 임차인이 맞춰진 곳에 상가나 오피스는 공실이 크게 문제가 되지 않는다. 따라서 이런 우량기업들이 임차한 상가나 오피스를 특히 계약기간이 3년에서 5년인 곳을 전략적으로 투자하는 것도 안정적이다. 대출은 포함한 수익률이 8% 이상만 나와도 요즘 같은 저금리 시대에 꽤 성공적인 투자라고 할 수 있다.

분양가 대비 하락한 오피스텔이나 입지가 좋은 곳에 신규 분양하는 오피스텔도 눈여겨봐야 한다. 특히 입주물량이 몰려 분양가 대비 하락한 오피스텔은 나중에 큰 도움이 될 수 있다. 실제로 2015년도 마곡지구 오피스텔은 분양가 대비 최대 10~15% 떨어진 물건이 많았다. 당시 임대료도 500만 원에 35만 원 (전용 20제곱미터 내외)으로 서울시내에서 가장 임대료도 저렴했지만 지금은 분양가 대비 1억 이상 오른 오피스텔도 수두룩하다. 따라서 입주물량이 몰려 분양가 대비 마이너스 프리미엄인 곳을 전략적으로 노려보는 곳도 역발상의 좋은 투자 전략일 수 있다. 필자가 갖고 있는 위례신도시에 한 오피스텔도 분양가 대비 1억 이상 올랐다. 오피스텔이라고 무조건 오르지 않는다는 편견은 버리자.

이상으로 각 개인별 상황에 맞춰 전략을 세워봤다. 보는 봐와 같이 각자 본인에 처한 상황에 따라 투자전략은 달라지고 투자할 수 있는 부동산은 다 다를 수 있다. 이렇게 케이스별로 상황이  다 다른데 어떻게 시장의 전망만을 가지고 투자할 수 있겠는가? 앞에서도 계속 얘기 하지만 시장 전망은 전반적인 시장 상황만 참고만 해야 한다. 그 보다는 본인이 갖고 있는 자산, 처한 환경, 실거주할 수 있는지를 종합적으로 검토하고 투자해야 한다. 여기서 하나 더  현재 서울시내 아파트 가격은 떨어지는 지역도 있지만 슬금슬금 오르는 지역도 있다. 따라서 전망만 보고 투자시기를 결정하는 것보다 내가 사고자 하는 부동산에 사이클을 보고 투자 시기를 결정하는 게 오히려 더 현명한 투자자가 할 일이라 생각한다.

그럼에도 불구하고 간략하게 2019년 부동산 시장을 정리하면 다음과 같다.

청약시장: 매우 맑음

재건축, 재개발 : 매우 흐림

상가, 오피스, 오피스텔 등 수익형 부동산: 맑은 편

서울 아파트 시장: 약간 흐림

수도권 분양권 시장: 매우 맑음

부동산 갭 투자: 매우 흐림

단, 부동산 정책에 따라 전망은 언제 어떻게 변할지 모름

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