실제 경험한 오피스텔 투자 이야기 1

1,000만원으로 6,000만원을 번 방법

오늘은 필자가 실제 경험한 오피스텔 투자에 대해서 간략하게 얘기하고자 한다. 필자가 처음 오피스텔을 투자했을 때가 2008년 금융위기 직후였다. 당시 부동산 시장 분위기가 많이 침체되어 있었다. 따라서 매매차익 투자보다는 임대수익 쪽 투자를 하는 게 리스크가 훨씬 없어 보였다. 왜냐하면 매매차익은 매매가가 올라줘야 이득이 나지만 임대수익은 공실만 나지 않는다면 안정적인 수입을 얻을 수 있었기 때문이다. 공실이 나지 않으면서도 향후 미래가치가 있는 오피스텔을 찾는 게 그 당시 필자의 미션이었다. 

관심을 갖던 곳이 강서구 9호선 라인이었다. 그곳에 관심을 가졌던 이유는 당시 강서구 일대 오피스텔이 강남 여의도 광화문에 있는 오피스텔보다 매매가가 낮아 임대수익률이 높았다. 무엇보다 현재는 역세권 오피스텔이 아니지만 향후 9호선이 들어오면 강남과 연결되는 황금노선이 될 수 있었다. 9호선 여파로 강서구 아파트 가격이 많이 올랐음에도 강서구 일대 오피스텔 가격은 많이 오르지 않은 것도 투자 판단의 좋은 신호였다. 

몇 번의 임장 끝에 등촌역에 있는 우림 보보 카운티 오피스텔이 눈에 들어왔다. 2008년 당시 전용 25제곱미터 오피스텔 가격이 8,400만 원이었다. 월세는 500만 원에 50만 원이었는데, 9호선이 개통되고 정확하게 기억나지는 않지만 아마 1,000만 원에 65만 원까지 월세를 받을 수 있었던 걸로 기억한다. 이 오피스텔을 살 때만 하더라도 역세권 오피스텔은 아니었지만 9호선 공사가 한창이었고 9호선이 완공되면 등촌역까지 도보 1분 거리에 있는 오피스텔이었다. 임대수익률도 강남, 여의도, 광화문 등의 오피스텔보다 훨씬 높았다. 비슷한 사이즈에 강남 오피스텔 가격이 2억대 중반이었고 월세는 비슷하거나 강남이 약간 높았던 걸로 기억한다. 따라서 강서구 일대 오피스텔이 투자 수익률이 높은 편이었다. 

오피스텔은 역세권이냐? 아니냐에 따라서 경쟁력이 크게 달라진다. 오피스텔의 거주하는 사람들이 대부분 차 없이 대중교통을 많이 이용하기 때문이다. 원룸형 오피스텔의 주로 거주하는 사람들은 주로 사회 초년생, 싱글인 직장인, 대학가 주변에는 대학생들이 많이 거주한다. 대중교통을 많이 이용하다 보니 초역세권 오피스텔을 아무래도 선호한다. 따라서 워낙 저평가되어 있었고, 임대수익률도 높고 향후 9호선이 개통되면 충분히 투자가치가 있다고 판단했다. 예상은 보기 좋게 적중해 1년 만에 몇 천만 원이 올랐다. 지금 현재 시세는 1억 3천 내외이다. 

9호선은 급행과 일반이 있는데 아무래도 일반보다는 급행역이 더 메리트가 크다고 판단했다. 그래서 가양역 근처에 오피스텔도 찾아봤다. 그중 눈에 들어온 곳이 곧 급행 가양역이 개통될 이스타빌이었다. 당시 정확하게 기억은 나지 않지만 9천만 원대에 오피스텔을 매입할 수 있었다. 이 곳 역시 1.3억 내외로 시세가 상승했다. 이처럼 현재는 역세권이 아니지만 향후 역세권이 들어올 예정인 오피스텔을 잘 찾아보면 내가 경험한 사례처럼 큰 수익을 거둘 수 있다. 물론 오피스텔 가격이 상대적으로 저평가되어 있어야 한다는 건 당연하다. 저평가 고평가를 판단하기 위해서는 많은 임장활동과 물건을 많이 보고 비교할 수 있는 눈이 생겨야 한다. 

드문 경우이긴 하지만 아주 싸게 오피스텔을 매입할 수 있다. 경기가 나쁘면 건설사가 망하는 경우가 종종 있다. 오피스텔을 지었는데 생각보다 분양이 잘 안돼서 하청업체에 공사대금을 주지 못하는 경우가 있다. 이 경우 하청 업체에 공사 대금 대신 오피스텔 각 실을 주는 경우가 있는데, 이런 경우를 대물 부동산, 혹은 대물 오피스텔이라고 한다. 하청업체 입장에서는 공사비 현금 대신 물건으로 받았기 때문에 시세보다 싸게 다른 사람들에게 파는 경우다. 2008년 즈음 경기 악화로 안산 고잔신도시 아이즈빌 1이 그런 오피스텔이었다. 

전용이 20평으로 꽤 큰 평수임에도 불구하고 매매가가 6,500만 원 월세는 500에 50만 원을 받을 수 있었다. 시청이 근처이고 고잔신도시 핵심 지역이었기 때문에 임대는 잘 나갔다. 대출을 받지 않아도 임대수익률이 10%였다. 가격이 하나도 오르지 않고 10년을 보유한다 하더라도 원금은 다 회수할 수 있다는 판단이 들었다. 대출을 활용하면 수익률이 15% 이상 나왔다. 월세를 놓지 않고 전세로 임대를 놓으면 5,500만 원까지 전세를 놓을 수 있었기 때문에 말 그대로 1,000만 원 있으면 투자 가능한 오피스텔이었다. 

문제는 채권 관계가 얽혀 있다 보니, 가등기 등의 권리 관계가 복잡했고 오피스텔을 다시 분양하는 사람들이 다소 조폭처럼 거칠었다. 실제로 조폭이었을지도 모른다. 살까? 말까? 고민했지만 당시 무슨 배짱이 있었는지 바로 계약했다. 분양하는 사람들이 화끈한 성경만큼 흥정도 통 크게 할 수 있었다. 추가로 더 깎아서 계약할 수 있었다. 역시 사람은 겉모습만 보고 판단하면 안 된다는 교훈을 얻을 수 있었다. 6,500만 원에 산 오피스텔은 1억 2천까지 올랐다. 당시 필자의 권유로 1,000만 원으로 전세를 끼고 사실 분들도 많았는데 말 그대로 1,000만 원 투자로 6천만 원을 벌게 된 것이다. 

--------분량 문제로 2편에서 계속됩니다.-------

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