부동산 투자로 미래를 읽는 법
미래를 읽는 연습을 하자
" 아! 그 당시 그 땅을 샀으면 사장한테 사직서를 얼굴에 확 던지고 나올 텐데...."
주변에서 흔히 듣는 대화 내용이다. 미래를 알 수 없기에 우리는 주저하다 놓친 투자경험들이 많이 있을 것이다. 아니면 내가 갖고 있는 주식이나 땅이 보물단지인지 조차도 몰랐을 수도 있다. 만약 사람이 미래를 알 수 있다면 돈 버는 건 참 쉬운 일일 것이다.
영화 백 튜더 퓨처에서 악역으로 나온 비프는 과거로 돌아가 과거의 자신에게 스포츠 연도 도감을 주고 간다. 스포츠 연도 도감을 받은 과거의 비프는 반신반의하면서도 연도 도감에 나온 대로 스포츠 경기 결과가 나오는 걸 보고 놀라워한다. 그리고 앞으로 일어날 스포츠 결과를 알게 된 비프는 막대한 돈을 벌 수 있게 된다.
영화 백튜더퓨처에서 얘기하는 비프와 맥플라이초등학교 때 이 영화를 보고 ' 나도 저렇게 미래를 예측해서 돈을 많이 벌었으면 좋겠다.'라고 생각했던 걸 보면 나도 참 그 어린 나이에도 불구하고 그때부터 돈 벌 궁리를 했었나 보다. 하지만 현실 세계에서 미래를 예측할 수 있는 건 사실 불가능하다. 미래를 정확하게 예측한다고 하는 사람들은 둘 중 하나다. 사기꾼이거나 정신병자이다. (항의가 있을 수 있기 때문에 유명한 무속인들은 제외하겠다.)
하지만 그럼에도 불구하고 어느 정도의 미래를 예측하거나 트렌드를 파악해 돈을 버는 사람들을 우리는 종종 목격한다. 정확하게는 아니더라도 트렌드를 읽으면 돈을 벌 수 있는 방법이 있는 건 사실인 거 같다. 전자상거래가 활성화되면서 택배수요가 증가할 것을 예측해서 택배회사에 투자를 한다거나, 중국발 미세먼지로 인한 공기청정기가 집집마다 보급될 거라고 예측해서 공기청정기 회사의 주식을 산다거나, 혹은 먼 미래의 로봇이 보편화되면 로봇이 입을 옷을 만드는 회사가 뜨는 날도 있지 않을까? 이처럼 미래를 예측해서 행동한다면 돈을 벌 수 있는 방법들이 구체화되고 또 실행에 옮겨서 큰 성공을 거둘 수도 있을 것이다.
부동산은 어떨까? 사실 나는 부동산만큼 미래를 읽을 수 있는 좋은 투자대상도 없다고 본다. 왜냐하면 부동산은 지역마다 유사한 특징이 있고 시차를 두고 시세가 움직이는 경우가 있기 때문이다. 예를 들면, 처음에 내가 마곡지구에 투자했을 때도 나는 마곡지구가 최소한 판교처럼 될 거라 예측했다. 판교처럼 많은 기업들이 입주를 한다면 아파트 가격도 판교만큼 오를 거라고 확신했다. 내가 마곡지구 아파트에 투자했을 때, 전용면적 85제곱미터 아파트 가격이 5억 3천, 당시 판교의 전용면적 85제곱미터 아파트 가격이 8억대임을 감안하면 마곡지구가 상당히 저평가되어 있다고 나는 생각해서 마곡지구에 투자했었다. 그리고 지금 마곡지구의 아파트 시세가 거의 판교신도시의 턱밑까지 쫒아왔다.
과거 뉴타운 사업이 한창일 때도 마찬가지 일이 벌어졌다. 마천 뉴타운에서 빌라를 사서 단기간에 돈을 번 사람들이 다른 뉴타운 예정지구에 빌라를 매입하면서 또다시 돈을 벌었기 때문이다. 이들은 본인들의 투자경험. 즉, 뉴타운이 지정되면 다세대 빌라의 매매가도 오른다는 걸 몸소 경험해 봤기 때문에 다른 지역에서의 부동산 매입도 거침이 없었다. 하지만 이를 모르는 혹은 경험하지 못했던 뉴타운 예정지구의 집주인들은 사람들이 자기 집을 왜 그렇게 사려고 하는지 영문도 모른 채 싼 가격의 집을 매도했다. 자기 지역이 뉴타운이 지정되면서 겪었던 경험이 다른 지역에서는 미래를 볼 수 있게끔 느껴졌을 것이다.
투자 경험도 마찬가지다. 한번 도시생성과정을 지켜본 사람들은 향후 이 도시가 어떤 식으로 성장할지 머릿속으로 그릴 수 있게 된다. 그리고 그 시기마다 투자계획을 세워서 투자를 할 수 있는 것이다. 나 역시 목동이 모래사장이었을 때부터 수십 년간 어떤 식으로 발전했는지 지켜보았기 때문에 다른 도시의 투자할 때 머릿속으로 미래의 그림을 조금은 그릴 수 있게 됐다고 생각한다. 하지만 여태껏 그런 생각을 못했거나 아예 관심이 없었다고 하더라도 아직 기회는 있다. 지금부터 미래를 읽는 연습을 하면 되기 때문이다.
우선 예전에 내가 살았던 곳을 방문해보자. 예전 기억을 가지고 간 옛날 동네는 현재 기억 속의 미래의 모습이다. 예전 기억은 현재처럼 느껴지지만 많이 변한 동네 모습은 낯설지만 현재의 미래 모습으로 보이는 것이다. 그러면서 연구해야 한다. ' 아 이런 곳에 이런 상가가 생겼구나.' 혹은 ' 이런 곳에 이런 건물이 들어오는구나! ' 시세 파악도 중요하다. 과거의 시세와 현재의 시세를 비교해서 만약 내가 이곳의 투자했더라면 성공 케이스인지 실패 케이스인지 스스로 느끼고 판단해야 한다.
동네마다 비슷한 지역도 묶어서 비교해야 한다. 교육열이 높은 대치동과, 목동, 중계동의 가격을 비교해 가면서 교육열 외에 무엇이 집값의 차이를 만드는지 비교해야 하며, 판교 신도시, 상암 dmc, 마곡지구를 비교하면서 직주근접이 가능한 지역의 특징을 찾아야 하고, 위례신도시, 미사강변도시, 동탄시도시를 비교하면서 강남권의 어떤 신도시가 더 인기가 있을지와 어디가 더 투자가치가 있을지를 예측을 해야 한다. 역세권 아파트와 아닌 아파트의 차이를 비교하면서 역세권 프리미엄이 얼마인지, 한강이 보이냐 안 보이냐에 따라서 조망권 프리미엄이 얼마인지도 알아야 한다.
부동산 투자를 많이 안 해보신 분들이 이 글을 본다면 잘 이해가 안 갈 수도 있다. 그리고 부동산 투자가 상당히 어렵게 느껴질 수도 있다. 하지만 매일매일 조금씩 노력한다면 부동산 투자도 그렇게 생각보다 어렵진 않다. 마치 우리가 어렵게 느껴졌던 과목들이 학년이 올라가면서 다시 보면 아주 쉬웠던 경험처럼 말이다.
트렌드를 예측하고 미래를 읽을 수만 있다면 그것만큼 멋진 일은 없을 것이다. 물론 돈도 벌 수 있지만 내가 예측한 데로 흘러가는 모습을 지켜보며 그 짜릿한 쾌감도 무시할 수 없기 때문이다. 예전에 ' 일본을 읽으면 돈이 보인다. '라는 책이 유행했던 적이 있는데 지금 생각해보면 그 책 저자의 생각도 나와 크게 다르지 않았을 것이란 생각이 든다. 일본이 우리나라보다 20년 앞서있기 때문에 일본을 보면서 향후 우리나라 20년 후의 미래를 예측할 수 있고 그 안에서 기회를 찾을 수 있다는 내용일 것이다. 그 기회를 잡고 싶다면 우리는 노력하고 실행해야 한다.
" 영화 속 비프가 위험을 무릅쓰고 과거의 자신에게 스포츠 연도 도감을 전해 줬듯이 뭔가를 얻기 위해서는 반드시 위험을 무릅쓴 실행이 따른다. "
http://blog.naver.com/readingfuture(미래를 읽다 투자자문 컨설팅)
