부딩 https://www.booding.co/ 7월 9일 사연 (부딩이라는 이 메일 구독서비스에 연재하는 내용을 시차를 두고 올립니다.)
1. 가족 구성원: 31세 남성, 30세 여성(예비 맞벌이 신혼부부)
2. 현 거주지: 서울시 노원구 소재 아파트(자가, 시가 3억 3000만 원)
3. 순자본 / 대출: 7000만 원(현금 5000만 원+청약통장 700만 원+주식 1300만 원) / 신용대출 3200만 원
4. 월수입: 670~920만 원
5. 허용 가능한 월 원리금 상환액: 330만 원
6. 현 주택 소유 여부: 유주택
7. 내 집 마련 선호 지역: 충북 청주시 오창읍과 세종시
8. 내 집 마련 우선순위(①교통 ②상권 ③학군 ④투자 ⑤환경): 투자> 학군> 상권> 교통> 환경
9. 기타:
-예비신랑은 오창에서 예비신부는 서울에서 근무 중(결혼 후 주말부부 예정)
-노원구 소재 아파트는 6년 전 남성 부모로부터 증여 받음
-남성은 최근 오창 지역 발령으로 원룸(월세)에서 지내나 오래 주말부부로 지낼 수 없기에 두 사람 모두 지방으로 내려가는 걸 고려하는 상황
-이에 나중을 생각해 오창에서 차로 통근할 수 있는 거리(오창 또는 세종시 등)에 전세 낀 주택을 미리 매수할까 고민 중
-오창에서 당장 머물 저렴한 오피스텔을 매수하는 것도 하나의 옵션으로 고려(오피스텔은 나중에 주택을 매수할 경우 월세로 놓고 싶지만 지방은 월세가 저렴한 편으로 수익성이 낮다고 생각하고 있음)
-참고로 현재 노원구 아파트는 재건축 이슈로 당장 처분이 곤란함
-충청 지역이 수요보다 공급이 많아 집값 하락의 우려가 있다는 얘기와 그럼에도 수요가 늘고 있다는 얘기가 혼재되어 고민이 많음
-미래를 생각해 오창에 주택을 매수하는 게 나을지, 수익성이 낮으나 저렴한 오피스텔을 매수하는 게 나을지 현재의 원룸(월세)에서 거주하며 ‘매수’는 결정을 보류하는 게 나을지 전문가 의견을 듣고 싶음
답변: 안녕하세요. 미래를읽다 최진곤입니다. 아직 예비신랑이라는 말씀을 하시는 걸 보니 혼인 신고가 되어 있지 않는 거 같습니다. 따라서 현재 예비신랑 남편 명의의 서울 노원구 아파트와 별도로 예비신부 명의로 주택을 사신다고 하더라도 혼인으로 인한 일시적 1가구 2 주택뿐만 아니라 취득세도 2 주택 취득세 8%가 아닌 1 주택 취득세 1~3%의 취득세만 낼 수 있기 때문에 예비신부 명의로 주택을 사는 게 유리해 보입니다.
현재 질문하신 아파트냐 오피스텔이냐? 고민하시는데 이 경우 무조건 아파트를 먼저 사는 게 유리합니다. 왜냐하면 혼인으로 인한 일시적 일 가구 2 주택 비과세 혜택을 받을 수 있을 뿐만 아니라 예비신부 명의로 주택을 취득하면 취득세도 1 주택 취득세인 1~3%만 내면 되기 때문입니다. 더군다나 6년 전 증여받은 서울 집은 2015년경 증여받았기 때문에 거주의무도 없습니다. 따라서 증여 후 5년이 지난 시점에 1 주택 비과세로 팔고 청주 아파트를 매입해서 2년 거주를 채운다면 노원구에 예비신랑 아파트뿐만 아니라 청주의 아파트도 비과세 받을 수 있습니다. 다만 혼인신고 후 5년 이내에 한 주택은 반드시 매도해야 하며 이왕이면 서울 집보다는 청주 오창에 집을 먼저 매도하는 게 더 유리할 수 있습니다.
세종시와 청주 오창 쪽을 비교하고 계신데 갖고 계신 자금으로는 청주 오창 쪽 실거주할 소형 아파트를 사는 게 형편에 더 맞아 보입니다. 청주 같은 경우 최근 방사광가속기 호재로 집 값이 많이 오른 지역이긴 하지만 그동안 다른 곳에 비해서 집 값이 많이 오르지는 않았습니다. 따라서 청주 오창지역에 실거주 혹은 당장 자금 사정상 실거주를 할 수 없다면 우선 전세를 끼고 매입하고 2년 후 입주해서 혼인신고 후 5년 이내에 2년 거주한 청주 집을 먼저 비과세를 파는 전략으로 접근하는 게 유리해 보입니다.
이후 1 주택 서울 노원구 집은 1 주택 비과세로 팔고 다시 상급지로 갈아타는 전략을 추천드립니다.
정리하면 청주 오창 지역에 아파트를 일단 전세 끼고 혹은 대출을 활용해서 사고 예비신부 명의로 산다. 혼인 신고 후 5년 이내에 청주 집을 2년 거주 요건을 채워서 비과세로 팔고 나머지 서울 노원구 집을 거주하지 않더라도 비과세로 파는 전략. 그 후 두 아파트를 판 자금으로 다시 상급지로 갈아타는 전략 추천입니다. 감사합니다. 이 경우 오피스텔 투자는 비추천.
