전세 살면서 아파트 투자 하기
재건축 아파트 투자하기
2021년 10월 1일 사연
1. 가족 구성원: 36세 남성, 34세 여성 및 자녀 2인(맞벌이 부부)
2. 현 거주지: 서울시 성동구 성수동 소재 아파트(전세 4억 4000만 원)
3. 순자본 / 대출: 6억 3000만 원(현금) / 대출 없음
4. 월수입: 1200만 원
5. 허용 가능한 월 원리금 상환액: 400만 원
6. 현 주택 소유 여부: 무주택
7. 내 집 마련 선호 지역: 서울시 전역
8. 내 집 마련 우선순위(①교통 ②상권 ③학군 ④투자 ⑤환경): 학군> 투자> 교통> 환경> 상권
9. 기타:
-전세금 제외 현금 6억 3000만 원 보유 중입니다.
-현재 거주하는 전셋집은 주택임대사업자의 주택으로 앞으로 꽤 거주가 가능합니다.
-현 전셋집에 살면서 투자가치가 높은 아파트에 갭 투자, 또는 투자가치 높은 재개발 물건을 매수해 ‘몸테크’하는 것도 가능합니다.
-재개발이든 재건축이든 마포, 용산, 성동구 주택을 원하지만 벗어나도 관계없습니다.
답변: 안녕하세요 미래를읽다 투자자문의 최진곤 대표입니다. 현재 거주 중인 아파트가 주택임대사업자로 등록이 되어 있기 때문에 저려한 비용으로 거주가 가능하다고 보입니다. 따라서 현재 저렴한 비용으로 거주하면서 갖고 있는 현금 자산 6억 3천으로 미리 선 투자를 하는 전략은 굉장히 좋은 전략으로 보입니다.
다만 기존 8년/ 4년 주택임대사업자 중 주택 임대기간을 절반만 채우고 주택임대사업자를 자진 말소하더라도 불이익이 없어졌기 때문에 임대인이 주택임대사업자를 자진 말소할 수도 있습니다. 따라서 이런 부분을 면밀히 검토해서 투자를 고민해야 한다고 보입니다. 자칫 임대인이 주택임대사업자를 자진 말소할 경우 갑자기 높은 임대료를 지불해야 할 수도 있기 때문입니다.
이런 위험 부담을 감수할 수 있다면 비교적 장기적으로 투자가 가능한 재건축 단지 투자도 유망한 투자라고 생각됩니다. 5호선 마포역 인근에 도화 3 지구 우성아파트는 올해 5월 예비 안전진단이 통과가 되어서 이제 재건축이 시작될 수 있는 단지입니다. 이런 곳을 미리 선 투자한다면 적은 돈으로 새 아파트가 될 가능성이 있는 아파트를 미리 사는 효과를 볼 수 있습니다. 1991년 3월에 준공되었고 총 15동 1222세대입니다. 입지나 학군 모두 우수하기 때문에 향후 재건축으로 새 아파트가 들어설 경우 상당히 기대가 될 수 있는 단지입니다. 다만 용적률이 227%로 사업성은 조금 떨어지는 부분은 감안해서 투자해야 합니다.
전용 68제곱미터가 매매가 13억 7천만 원입니다. 전세를 끼고 투자할 경우 7억~8억 정도 자금이 필요해 보입니다. 현재 갖고 있는 현금으로 자금이 다소 부족하지만 맞벌이 소득이 크기 때문에 신용대출 등을 활용해 충분히 대출을 일으켜 살 수 있다고 판단됩니다.
향후 새 아파트가 완공될 때까지 열심히 모은 자금과 현재 전세금을 활용해 추가 분담금과 입주잔금을 마련할 수 있다고 판단됩니다. 장기적인 투자를 원한다면 비교적 적은 돈으로 새 아파트에 입주할 수 있는 재건축 아파트에 투자하는 것도 좋은 방법이라고 생각됩니다. 감사합니다.
