윤석열 대통령 시대의 부동산 정책
대한민국 부동산 어떻게 흘러갈 것인가?
2022년 3월 9일 새 역사가 열렸다. 윤석열 후보가 대통령 당선이 되었다. 윤석열 후보는 현 정권의 규제 일변도의 정책에 대해서 부정적인 시각을 갖고 대통령이 되면 이 부분을 정상화시킨다고 공언했다. 그가 말하고 있는 정상화 중에 하나는 종부세를 재산세랑 통합하겠다는 거다. 종부세는 2004년 참여정부 당시 노무현 대통령 재임 시절 집 값 안정화를 위해서 상위 1%의 부유층을 대상으로 종합부동산세를 신설했고 현재까지 유지 중이다. 종부세로 인해 당초 취지인 집 값 안정보다는 오히려 노무현 정부 시절과 종부세를 강화한 문재인 정부 시절 집 값이 크게 올라간 부분도 있고 오히려 조세의 귀착으로 세입자에게 세금이 전가되어서 전세와 월세가 폭등하는 등의 부작용을 야기했다. 이 부분을 과감히 없애거나 재산세와 통합해 세수를 줄이겠다는 게 윤석열 대통령 당선자의 핵심 공약 중 하나다. 이는 마땅히 시장이 정상화되는 과정 중의 하나다. 과도한 종부세로 내수 경제가 얼어붙고 세입자들의 전월세 폭등이 더 큰 문제로 야기되기 때문에 당장 정상화되어야 하는 부분이다.
그다음 부동산 공약 중 눈에 띄는 대목은 조정지역 내 다주택 양도세 중과를 2년간 유예하겠다는 부분이다. 사실 양도세 중과가 시행된 건 문재인 정부가 처음은 아니다. 당시 노무현 정부에서도 양도세 중과를 처음으로 시행했고 그 결과는 부동산 폭등으로 나타났다. 이런 결과는 사실 너무나 뻔하다. 입장 바꿔 생각해보면 전에는 양도세를 1억만 내도 됐었는데 양도세 중과로 갑자기 세금을 2억 낸다고 가정하면 대부분의 사람들은 차라리 집을 팔지 않고 보유하는 선택을 한다. 전보다 불리해졌는데 굳이 집을 팔아가면서까지 재산상의 손해를 보지 않기 위해서다. 사람들은 기본적으로 이기적인 존재이고 손해를 보기 싫어하는 존재라는 단순한 사실을 이해한다면 양도세 중과 같은 정책은 다시는 나오지 않았어야 했다. 하지만 문재인 정부는 실무와 현실보다는 이론과 이상만 추구하기 때문에 계속해서 이런 실책의 정책을 내놓았고 그 결과는 집 값 폭등과 전월세 폭등의 부작용으로 이어졌다. 이 부분도 윤석열 후보가 바로 잡고 정상화시키겠다는 내용이다. 양도세 중과야 말로 매물 잠김 현상으로 집 값이 오를 수밖에 없는 정책임을 이번 기회에 정책 실무자들이 깨달았으면 좋겠다. 다만 아쉬운 점은 양도세 중과 유예기간을 2년으로 제한했다는 점이다. 아예 양도세 중과를 폐지해야 마땅하지만 아마 이 부분은 조정지역을 없애서 자연스럽게 해결하지 않을까? 싶다. 왜냐하면 현행 조정지역에서만 양도세 중과가 이루어지고 있기 때문에 조정지역이 없어지면 자연스럽게 양도세 중과가 되지 않기 때문이다.
또 다른 부동산 공약 중 하나는 대출 규제를 해제하는 부분이다. 문재인 정부는 집 값이 15억 이상 이면 아예 대출이 안 나오게 했을뿐더러 소득이 있고 신용이 있어도 대출이 나오지 않는 기이한 정책을 내놓았다. 저 신용자들에게 오히려 대출 금리를 깎아주고 고 신용자들에게 대출을 안 해 준다는 자본주의 시장경제에서는 도저히 이해가 가지 않는 정책들도 내놓았다. 약자를 보호한다는 취지라고 하지만 그런 제도는 오히려 열심히 신용을 쌓고 돈을 잘 갚는 사람들과 그렇지 않은 사람들에게 가하는 역 차별 정책이다. 이런 정책 또한 전혀 현실을 반영하지 않는 단순히 이상에만 집중한 정책이다. 시장경제가 무너지면 궁극적으로 국가 경쟁력도 무너진다. 세계 다른 국가 어디에서나 저 신용자에게 대출을 더 해주고 고 신용자에게 대출을 제한하는 나라는 없다. 당신 같으면 이런 비 이상적인 국가에 당신의 소중한 돈을 투자하고 싶겠는가? 당신이 만약 돈을 빌려준단면 저 신용자와 고 신용자 둘 중에 누구에게 돈을 빌려줄 것인가? 그들이 선심을 쓰는 건 세금을 본인들 돈이 아니라고 생각하기 때문이다. 세금도 내 돈처럼 소중하다면 절대로 이런 발상의 정책은 내놓지 못한다. 윤석열 대통령 당선자는 이런 정책적 폐단을 없애고 대출 규제를 풀 계획이다. 더군다나 첫 내 집 마련 시 LTV를 80% 까지 푼다고 하니 소득과 신용이 많은 청년들이 첫 내 집 마련을 하기에 좋은 시기가 오지 않을까? 조심스럽게 전망해 본다.
윤석열 후보가 내놓은 정책 중 청년들을 위해 내놓은 정책 중 하나는 취득하는 주택에 상관없이 취득세를 첫 내 집 마련 시 1%로 한다는 점이다. 첫 내 집 마련 시 취득세가 1%면 내 집 마련이 조금 더 유리해질 거로 판단된다. 아울러 현행 조정지역 2 주택 8%, 3 주택 12%의 취득세율도 정상화될 거라고 보인다. 현 정부가 집 값을 잡겠다고 과도한 취득세율을 올려서 오히려 거래가 부진하고 과도한 세금을 내야 하는 측면이 컸는데 이 부분도 곧 정상화되리라 기대해본다.
이 외에도 다양한 공급과 재개발 재건축 활성화 정책으로 향후 집 값이 안정되는 정책들을 내놓는다고 하니 향후 나올 부동산 정책을 기대해 볼 만하다. 오랫동안 부동산 투자자로서 평가하기에 윤석열 후보의 부동산 공약은 현 부동산 정책의 문제점을 제대로 파악하고 해법도 매우 적절한 정책으로 보인다. 이런 정책들이 추진된다면 오히려 집 값이 안정되고 거래가 활발해지는 대부분의 국민들이 원하는 그림이 될 수 있다. 물론 호재가 있는 지역이나 재건축 재개발 이슈가 있는 지역들은 그럼에도 가격이 오를 것이다. 또한 호재가 다 했거나 수도권 조정지역 중 양도세 중과가 해제되는 지역들은 일시적으로 가격이 빠질 수도 있다. 하지만 이런 모든 과정 또한 부동산 시장이 정상화되는 과정이라고 생각하고 장기적인 플랜을 가지고 정책을 입안해야 한다. 5년 동안 문재인 정부의 부동산 정책들을 보면서 답답함과 무능함을 느꼈지만 나름 부동산 투자의 기회들도 많이 찾았고 그런 부분들을 회원들과 공유했다. 개인이 합법적인 선에서 이익을 극대화하기 위해 노력하는 건 너무나 당연한 행동이다. 이런 행동들이 적폐나 부동산 투기꾼으로 가정하고 욕 하는 거야 말로 자본주의 시대에 살아갈 자격이 없는 사람이라는 증거다. 집 값의 안정으로 향후 우리나라의 미래가 더 나아지기를 바라면서 이 글을 읽는 여러분들도 성공 투자하시기를 진심으로 기원한다.
클래스 101 | 3년 만에 10억 버는, 소액으로도 가능한 <실패 없는 부동산 투자법> (class101.net)
