부동산 안전 마진을 확보하는 5가지 전략
경기 침체에 더 강한 안전 마진을 확보한 부동산 투자 법
투자를 해 본 사람이라면 안전마진이라는 개념을 많이 들어 봤을 것이다. 쉽게 말해서 내가 투자를 하더라도 최소한 이 정도의 이익은 얻을 수 있다고 기대하게끔 만드는 수익률 개념이다.
예를 들면 경매로 내 집 마련을 할 경우 시세보다 저렴하게 살 수 있는데, 1억이 주변 시세라면 만약 내가 7천만 원에 낙찰을 받더라도 시세에서 차익 부분 즉, 3,000만을 안전마진으로 확보할 수 있다. 따라서 경매로 시세보다 싸게 낙찰을 받는 다면 최소한 3천만 원의 이익이 생길 수 있다는 개념이고 이게 바로 안전 마진이다.
하지만 경매로 낙찰받기가 쉽지는 않다. 경쟁이 워낙 치열해서 시세보다 30% 싸게 내가 낙찰을 받기는 하늘에 별 따기다. 물론 경매를 잘하시는 분들에게는 더 높은 확률로 안전마진을 확보해서 투자하는 방법들이 많이 있겠지만 일단 나는 경매 전문가가 아니기 때문에 경매를 제외한 부동산 투자에서 안전 마진을 확보하는 5가지 방법에 대해서 얘기를 해 보고자 한다.
첫 번째 방법은 급매로 부동산을 사는 방법이다. 경매와 달리 급매는 속도전이다. 급매가 나오면 즉시 계약하겠다는 의사를 밝히고 매도자에게 계약금의 일부를 입금하면 된다. 급매란 개념은 경우에 따라 다르다. 부동산 시장이 계속 상승하고 있다면 전 실거래가보다 조금만 저렴하다고 해도 급매가 될 수 있다. 하지만 부동산 시장이 하락장이라면 전 실거래 시세보다 싸더라도 더 떨어질 수 있기 때문에 급매가 아닐 수 있다.
급매 판단은 본인에 처한 상황과 주변여건에 따라 달라진다. 급매 물건을 많이 확보하기 위해서는 지역을 많이 넓히면 된다. 한 지역만 보는 게 아니라 여러 지역을 동시에 보면서 급매물이 나오는지 확인할 수 있다. 이렇게 급매 위주의 투자를 하면 최소한의 안전마진을 확보 헤서 실패하지 않는 투자를 할 수 있다.
두 번째 방법은 분양가 상한제가 적용되는 아파트를 청약 혹은 분양권 매수하는 전략입니다. 분양가 상한제 아파트는 주변보다 시세가 저렴하다. 물론 입지와 미래가치를 따져야 하지만 기본적으로 분양가 상한제가 적용되는 아파트는 주변 시세보다 저렴하기 때문에 그만큼 안전마진을 확보하기가 쉬워진다. 그런 아파트를 전략을 잘 짜서 청약에 당첨되거나 프리미엄이 붙은 분양권을 적정한 가격에 매수하는 것도 안전 마진을 확보하면서 투자하는 좋은 전략이 될 수 있다.
세 번째 방법은 전세가 비율이 높은 아파트 혹은 오피스텔을 사는 전략이다. 전세가가 높다는 것은 추후 전세 만기가 도래할 때 전세가가 매매가를 앞서는 경우가 있다. 2년 전 내가 산 청주에 아파트도 당시 매매가 1억 4천500만 원 전세가 1억 3천500만 원으로 단 돈 천만 원으로 투자가 가능한 아파트가 있었다. 그런데 2년이 지난 현재 시점에 전세가는 2억 2천 정도로 내가 샀던 아파트 가격보다 훨씬 많이 전세가가 올랐다. 이런 경우 팔지 않고 전세금만 올려 받아도 꽤 높은 차익을 거둘 수 있다.
최근 원룸형 오피스텔도 이런 경우들이 종종 있다. 매매가와 전세가의 차이가 거의 나지 않아서 거의 돈이 안 들어가도 혹은 단 돈 천만 원으로도 투자가 가능한 지역들이 있다. 이런 경우 향후 전세 가격이 매매 가격을 훨씬 넘을 수 있기 때문에 오른 전세금 확보로 충분히 안전마진을 확보하면서 투자가 가능합니다. 물론 입지와 여러 가지 변수들을 같이 고려하셔서 투자해야 하는 건 너무나 당연한 이야기이다.
네 번째 방법은 마이너스 프리미엄 아파트나 오피스텔을 사는 방법이다. 2년 전 하남 미사에 오피스텔 공급이 몰리다 보니 입주 시점에 마이너스 프리미엄에 오피스텔들이 많이 있었다. 분양가 이하라고 계약금을 포기한 물건들도 꽤 나왔다. 그런 오피스텔을 마이너스 프리미엄으로 샀다면 지금 분양가 이상으로 다 올랐기 때문에 포기한 계약금만큼 최소한의 안전마진을 확보하고 투자할 수 있었다.
또한 2년 전 김포 한강 시도 시에서도 입주 시점에 계약금을 포기한 마이너스 프리미엄에 아파트들이 있었다. 계약금을 포기한 아파트들을 분양가 이하로 마이너스로 살 수 있었기 때문에 이 역시 안전 마진을 확보한 투자라고 할 수 있다.
다섯 번째는 임대가 잘 맞춰진 상가에 투자하는 방법이다. 한 회원분이 병원으로 임대가 맞춰진 상가에 투자하셨다. 최근 임대 기간이 만료가 돼서 임대료도 올릴 수 있었다. 병원이 워낙 잘 돼서 사람이 계속 병원으로 오다 보니 주변 상가들도 덩달아 장사가 잘 되고 있다. 일반적으로 상가투자는 굉장히 위험하다고 생각하지만 이렇게 임대가 잘 맞춰진 상가를 매입하게 되면 공실 상가에 대한 리스크도 줄이고 안정적으로 월세를 받을 수 있기 때문에 기대 수익률도 높일 수 있다. 물론 입지와 가격 장사가 향후에도 더 잘 될지 안 될지 여러 가지 검토해야 할 사항들은 있겠지만 임대가 잘 맞추어진 상가를 저렴하게 매입한다면 그만큼 안전마진을 충분히 확보할 수 있다고 생각한다.
이렇게 안전마진을 확보하는 5가지 전략에 대해서 알아봤다. 금리가 오르고 경기가 어려워질수록 이렇게 안전마진을 확보한 투자는 전략적으로 굉장히 리스크를 줄일 수 있다. 경기가 어려울수록 빛을 발하는 투자 법 바로 안전마진을 확보한 부동산 투자 전략이다.
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