미래의 건물주, 오피스텔 투자법
건물주 되기 위한 첫 투자
오피스텔 투자에 대해서 간혹 부정적인 사람들이 있다. 오피스텔은 매매값도 안 오르고 감가상각도 많이 되기 때문에 투자가치가 없다고들 얘기한다. 하지만 나는 2006년도부터 지금까지 오피스텔로 꽤 많은 수익을 냈다. 월세와 매매차익까지 합치면 대기업 과장급 연봉 수준의 수입을 투자할 때마다 벌었던 거 같다. 임대수익률도 아파트보다 비교적 높았으며 수리나 관리가 아파트에 비해 편했으며 월세가 밀린 적도 없었다. 무엇보다 오피스텔 투자의 가장 큰 장점은 적은 돈으로 할 수 있기 때문에 진입장벽이 낮고 매매도 비교적 잘 되기 때문에 환급성이 높았다. 하지만 모든 오피스텔이 투자가치가 있지는 않을 것이다. 따라서 오늘은 내가 실제로 경험한 오피스텔의 투자 방법에 대해서 얘기하고자 한다.
우선 오피스텔의 가장 큰 장점은 적은 돈으로도 투자할 수 있기 때문에 누구나 쉽게 투자할 수 있는 장점이 있다. 오피스텔에 전세를 내면 갭 투자도 할 수 있는데, 실제로 내가 2008년도에 투자했던 오피스텔은 매매가 6,500만 원 전세 5,500만 원이었기 때문에 단 돈 1,000만 원만 있어도 투자가 가능했다. 2008년 당시 그 오피스텔을 단돈 1,000만 원으로 투자했던 지인이 있었는데 최근에 매매가 1억 1,000만 원에 팔았다는 연락이 왔다. 중간에 전세를 월세로 전환해 임대수익까지 거뒀기 때문에 나름 적은 돈으로 투자한 거 치고는 나쁘지 않았던 거 같다.
오피스텔은 주택과 비교했을 때 세금관계가 다르기 때문에 오피스텔을 한 번이라도 투자하면 부동산 세금에 대해서 많이 공부하게 된다. 요즘 장래 희망이 건물주라고 하는 사람들이 늘고 있다는데 미래의 건물주가 되기 위해서는 적은 돈으로도 투자할 수 있는 오피스텔에 투자해서 월세 받는 연습과 세금관계를 먼저 이해하는 게 중요하다. 오피스텔과 주택이 세금이 다른 이유는 오피스텔에는 부가가치세가 붙기 때문이다. 일반적으로 주택이나 토지에는 부가가치세가 없기 때문에 주택이나 토지 위주의 투자하신 분들이라면 상가나 오피스텔에 적용되는 부가가치세 때문에 많이 생소해하시는 분들이 많다.
오피스텔을 분양받을 때는 이 부가가치세를 환급받을 수 있다. 다만 부가가치세를 환급받기 위해서는 일반 임대사업자를 등록해야 한다. 일반적으로 오피스텔은 중도금이 무이자인 경우가 아파트보다는 많다. 중도금 무이자이기 때문에 오피스텔은 분양받고 부가가치세를 환급받을 때 무이자 대출로 낸 중도금에 대해서도 부가가치세가 환급이 되기 때문에 오피스텔 분양 시 정말 적은 돈으로 투자가 가능하다. 예를 들면 내가 2년 전 분양받았던 위례신도시 오피스텔은 분양가가 1억 3천만 원이었다. 일반적으로 계약금은 분양가의 10%이기 때문에 나는 계약금으로 1,300만 원을 냈다. 그리고 중도금 60%는 10%씩 3개월마다 나눠서 내는데 중도금이 무이자 대출이기 때문에 내 명의로 빌린 돈이긴 하지만 내 주머니에서 나오지 않고 은행 대출로 중도금을 납부했고, 그때마다 부가세 환급을 받을 수 있었다. 그렇게 부가세 환급받은 게 300만 원 내외이기 때문에 물론 잔금을 치르면 부가세를 더 환급받을 수 있다. 실제로 내가 지금까지 투자 한 돈은 1,000만 원 밖에 안 들어간 것이다. 올 8월에 완공 예정이기 때문에 임대를 전환하면 1,000만 원에 70만 원 정도 월세를 받을 수 있을 거라 예상한다. 물론 매매가도 꽤 올랐고 앞으로도 전망은 더 좋아질 거라 예상한다.
오피스텔은 업무시설로도 사용할 수 있지만 주택으로도 사용할 수 있다. 등기할 때 주택임대사업자로 등록하면 취득세가 감면 혹은 면제되기 때문에 일반 임대사업자로 등록 한 사람들이라도 다시 주택임대사업자로 전환할 수 있다. 부부의 소득에 따라 명의뿐 아니라 일반 임대사업자로 할지 주택임대사업자로 할지 어떤 게 더 유리한지 따져서 선택할 수 있다는 말이다. 다만 주택 임대사업자 등록 시 취득세와 재산세에 대한 혜택을 보기 위해서는 4년간 매도할 수 없다는 점은 유의해야 한다. 이처럼 오피스텔은 세법과도 밀접한 연관이 있기 때문에 훗날 상가나 건물 매입하기 전에 예행연습 차원에서도 미리 투자할 수 있다. 오피스텔 관련된 세법이 너무 복잡하다고 생각이 된다면 건물주가 되는 꿈은 접어두는 게 좋겠다.
세금뿐만 아니라 오피스텔 투자 시 고려해야 할 사항도 많다. 우선 오피스텔은 전용면적 기준 20~40제곱미터가 제일 투자가치가 있다. 원룸 혹은 1.5룸 경우에 따라서 2룸이 투자 메리트가 있다는 얘기다. 사실 초보 투자자들이 범하는 오류가 오피스텔 모델하우스에 갔을 때 더 넓은 평수를 보고 맘에 들어 덜컥 계약을 하려고 한다. 하지만 오피스텔 3룸이나 큰 평수는 대체제가 많다는 걸 생각해야 한다. 오피스텔 큰 평수를 할 바에는 굳이 소형 아파트를 사면 되기 때문이다. 그리고 오피스텔은 냉장고 세탁기 에어컨 등이 다 갖춰져 있어 1인 혹은 신혼부부들이 막 결혼을 해서 살기 때문에 월세에 상당히 민감하다. 아무리 평수가 넓어도 넓은 평수에 월세가 비싼 데에 굳이 들어갈 이유가 없는 것이다. 따라서 임대수익률도 큰 평수보다는 작은 평수가 더 유리하다.
향이나 층도 아파트랑 같은 관점에서 비교하면 안 된다. 일반적으로 오피스텔의 세입자들은 아침 일찍 출근해 밤늦게까지 퇴근하기 때문에 남향이냐 북향이냐가 사실 크게 중요하지 않다. 층도 이왕이면 전망이 좋은 고층이 좋겠지만 단돈 월세 5만 원도 아까운 처지에 굳이 고층으로 임차해서 살 이유가 없다. 하지만 층이나 향에 따라서 오피스텔 분양가도 다 달라진다. 임대수익률을 높이고자 한다면 저층으로 투자하는 것도 좋은 투자 법이라 할 수 있다.
오피스텔은 가급적 역세권인 곳이 좋다. 직장 출퇴근에 편하고 업무시설이 많은 곳이면 더욱 좋다. 대학가 주변도 오피스텔 투자하기에 나쁘지 않다. 하지만 이미 출퇴근이 편하고 인프라가 갖춰져 있는 곳은 매매가가 비싸다. 따라서 투자가치는 현저히 떨어진다. 신규로 역세권이 되는 곳에 미리 투자하는 것도 좋은 방법이다. 지금은 역이 없지만 향후 지하철 역이 생기는 곳에 인접한 오피스텔이라면 현재가치보다 미래가치가 높은 오피스텔 일 수도 있기 때문에 관심을 가지고 지켜봐야 한다.
오피스텔은 일반적으로 1층에 상가가 존재하고 상가에 부동산이 많이 들어온다. 부동산 사장님들과 관계를 잘 맺으면 오피스텔 관리도 부동산에서 알아서 해주기 때문에 특별히 관리할 게 없다. 다만 지은 지 10년 이상 되는 오피스텔은 슬슬 고장 나는 게 생기기 때문에 그때부터는 조금 관리가 들어갈 수도 있다. 따라서 오피스텔 투자 시에는 가급적 감가상각이 덜한 최초 분양시점 혹은 입주시점에서 10년까지가 유리하다. 그 이상이 되면 감가상각이 많이 되고 매매가나 임대가도 탄력적으로 오르지 않기 때문에 주의해야 한다. 그리고 오피스텔의 취득세는 주택과 달리 4.6~4.8%이기 때문에 상당히 높다는 것도 주의할 부분이다.
일시적으로 공급이 늘어나는 지역도 피해야 한다. 실제로 마곡지구의 오피스텔 같은 경우에는 전용면적 20제곱미터 오피스텔이 최근 월세가 보증금 천에 40만 원 정도로 다른 데에 비해서 상당히 저렴하다. 일시에 공급이 많아서 임대료가 내려간 것이다. 임대인 입장에서는 안타까운 이야기지만 비교적 서울에서 저렴한 임대료를 찾는 임차자라면 지금 마곡지구 새 오피스텔에 들어가는 것도 월세를 아낄 수 있는 좋은 방법이다.
간략하게 오피스텔 투자법에 대해서 살펴봤다. 적은 돈으로 할 수 있고 비교적 관리가 쉽고 임대 수익률도 높지만 토지나 아파트에 비해 대지지분이 작고 감가상각이 빠르기 때문에 오피스텔 투자는 무엇보다 그 특성에 맞는 타이밍이 더 중요하다. 앞에서 얘기했지만 장래 건물주가 목표라면 작은 역세권 오피스텔을 매입해서 임대료를 직접 받아 보는 연습을 해보는 건 어떨까?
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