투자, 모르면 믿기 힘든 이야기

마곡지구 아파트 투자, 네 번의 기회

번호순으로 1번 마곡 7단지 2번 긴등마을 힐스테이트 3번 힐스테이트마스터 4번 수명산파크4단지

마곡지구는 2013년 말에 첫 분양을 시작했다. 서울 마지막 택지개발 지역이라는 기대와 달리 예상외로 대거 미분양이 났다. 당시 부동산에 대한 분위기가 좋지 않은 이유도 있었지만 곧 위례신도시 분양이 있을 예정이었고 사람들이 위례신도시에 관심을 더 갖다 보니 일시적으로 미분양이 났던 것이다. 마곡지구의 가장 큰 장점은 지하철 9호선, 5호선, 인천공항철도 세 개의 노선이 지나고 있고 LG, 코오롱, 롯데 등 대규모 기업들이 입주가 예정되어 있기 때문에 인구 유입이 어마어마할 것이다. 또한 보타닉 공원등과 그와 연계된 생태공원으로 주변 환경이 쾌적하다. 무엇보다 택지개발 지구의 아파트였기 때문에 분양가가 상대적으로 저렴했다. 당시 전용면적 85제곱미터 분양가가 4억 3천 내외였다. 2017년 7월 4일 현재 마곡지구 7단지를 기준으로 전용면적 85제곱미터 매매가가 9억을 육박하니 이때 미분양을 잡았던 사람이라면 대략 5억 정도를 벌 수 있었던 기회였다.

당시 미분양됐던 마곡지구 아파트를 사기 위해선 4억 3천이라는 돈이 다 필요한 게 아니었다. 후분양이었기 때문에 실거주를 안 하고 전세를 놓는다면 전세가가 3억 3천 내외였기 때문에 1억 정도만 있어도 미분양된 마곡지구를 살 수 있었던 것이다. 1억 투자해서 3년 만에 5억을 번다면 말 그대로 대박 투자다. 이렇게 부동산은 관심과 머리만 조금 굴릴 수 있으면 적은 돈으로도 큰돈을 벌 수 있는 것이다. 마곡지구 1차 분양 때 미분양을 잡지 못했더라도 기회는 또 있었다. 2014년 4월경 마곡지구내는 아니지만 마곡지구와 바로 붙어있는 마곡 힐스테이트가 분양을 했기 때문이다. 긴등마을이라는 단독주택단지를 재건축해서 짓는 아파트였는데 당시 전용면적 85제곱미터 분양가가 5억 3천만 원 내외였다. 기존 마곡지구내 공공분양이 아닌 민간아파트 분양이었기 때문에 꼭 무주택자만 청약할 수 있는 건 아니었다. 유주택자도 청약통장이 있으면 청약이 가능한 아파트였다. 경쟁률도 그다지 높지 않았기 때문에 청약을 넣었으면 당첨될 확률도 꽤 컸다.

하지만 당첨이 안됐더라도 초기 프리미엄을 주고 분양권을 살 수 있었다. 나와 와이프가 2014년 분양 직후 긴등마을 힐스테이트를 분양권을 알아보러 갔을 때 프리미엄이 1,500만 원 붙은 분양권도 있었다. 꼭 당첨이 안돼더라도 프리미엄을 주고 분양권을 살 수 있었던 기회가 있던 거였다. 마곡 긴등마을 힐스테이는 선분양이었기 때문에 계약금과 프리미엄만 있으면 아파트를 계약할 수 있었다. 즉 프리미엄까지 대략 7천만 원만 있으면 아파트를 분양받을 수 있었다는 얘기다. 중도금이 이자 후불제였기 때문에 잔금까지 돈이 들어갈 필요가 없었다. 잔금 시기에 입주를 안 하고 전세를 놓아도 입주시기에 1억 원 내외면 투자를 할 수 있었다. 현재 2017년 7월 3일 긴등마을 힐스테이트의 매매가는 전용면적 85제곱미터가 8억 5천 내외에 형성되어 있다. 역시 1억 투자로 3억 이상 벌 수 있는 투자 기회였던 셈이다.

2015년에도 마곡지구로 투자할 기회는 또 있었다. 바로 마곡 힐스테이트 마스터 분양이었다. 마곡지구내 유일한 민간아파트였다. 2013년 마곡지구가 미분양되었던 분위기와는 달리 이때만 해도 국내 부동산 분위기가 많이 좋아지던 시기였다. 당연히 청약 경쟁률도 높았다. 민간 아파트이기 때문에 유주택도 청약을 넣을 수 있었고 당첨만 되면 프리미엄이 상당히 붙을 거라고 예상했다. 그리고 실제 경쟁률도 꽤 높았다. 청약이 안됐어도 초기에 프리미엄을 주고 분양권을 매수했다면 그래도 꽤 큰 수익이 났을 것이다. 마찬가지로 마곡 힐스테이트 마스터도 분양가보다 꽤 많이 올랐다. 이게 마곡지구의 세 번째 투자 기회였다.

네 번째 투자기회도 2015년 이후에 있었다. 당시 친한 지인이 3억 내외로 실거주도 하면서 투자가치가 있는 아파트가 있냐고 나에게 상담 요청을 해왔다. 이 분은 대출을 끔찍이 싫어하셔서 가급적 대출 없는 선에서 아파트를 알아보고자 하셨던 것이다. 3억으로 대출 없이 미래가치가 유망한 실거주 가능한 아파트를 알아보는 게 나의 임무였다. 그리고 곧 어렵지 않게 좋은 아파트를 찾았다. 당시 내가 주목하던 지역은 마곡지구 아파트 옆에 있는 발산지구 아파트였다. 마곡지구와 바로 붙어 있어 마곡지구에 인프라와 환경을 고스란히 누릴 수 있었다. 무엇보다 가격이 저렴했는데 당시에 가파르게 오르던 마곡지구내 아파트 시세와는 달리 가격적인 메리트가 있었다. 무엇보다 나에게 문의를 하셨던 분은 굳이 전용면적 85 제곱미터 아파트가 아닌 좀 더 면적이 작은 아파트에 살아도 괜찮다고 말씀하셨다.

전용면적 60제곱미터 아파트가 있었고 가격이 3억 내외로 대출 없이도 충분히 살 수 있었다. 나는 2015년도에 발산지구 내 수명산파크 4단지를 사시라고 권유했고 2017년 7월 3일 현재 그 아파트의 시세는 5억 내외이다. 2년 만에 2억이 오른 것이다. 무엇보다 실거주를 하면서 2억 이란 돈을 벌 수 있었기 때문에 만족도는 상당히 높았다. 이처럼 마곡지구내에 아파트라 할지라도 투자 시점에 따라서 얼마든지 투자 기회를 더 많이 잡을 수 있었다.

만약 첫 번째부터 네 번째 기회를 순차적으로 잡았다면 2014년부터 2017년 현재까지 약 12억 가까운 돈을 벌 수도 있었던 것이다. 이게 가능하냐고? 말도 안 된다고 생각할 수 있을 것이다. 하지만 이 모든 이야기가 사실이며 실제로 이런 식으로 돈을 버신 분들이 꽤 있다. 그래서 사람은 아는 만큼 보인다고 하는 거다. 또한 기회를 잡기 위해서는 편견을 버려야 하며 준비를 해야 한다. 그렇다면 이런 기회를 잡기 위해서는 어떻게 준비를 해야 할까? 우선 종잣돈을 모아야 한다. 월급을 아껴 써서 종잣돈을 만들고 가능하면 투잡 쓰리잡으로 종잣돈을 만들어 준비를 해야 한다. 둘째 책을 보고 공부를 해야 하고 좋은 멘토를 알아야 한다. 또한 스스로 좋은 투자를 발굴할 줄 아는 능력을 기르는 게 중요하다. 좋은 투자처를 발굴할 줄 아는 능력은 하루아침에 이루어지는 게 아니다.

따라서 조금씩 연습을 해야 한다. 투자의 핵펀치를 날리기 위해서는 쨉도 많이 날려야 한다는 이야기이다. 비교적 소액으로 할 수 있고 안정적인 투자를 자주 하면서 때를 기다려야 한다. 소액으로 실패할 수 없는 부동산 투자는 앞에도 얘기했듯이 소형 아파트와 입지 좋은 오피스텔이다. 셋째 묵묵히 감을 익혀서 시기를 기다릴 줄 알아야 한다. 부동산이 침체기에서 벗어나는 시점에 좋은 물건이 나왔다면 무조건 과감하게 매입해야 한다. 이때 심리적인 압박이 상당히 클 수가 있다. 사람은 사회적 동물이기 때문에 투자에 대한 두려움, 대중과 같이 못 한다는 두려움에 쉽게 투자를 할 수가 없기 때문이다. 따라서 그런 심리적 저항선을 몸으로 이해하고 극복해야 한다. 사실 투자에 있어서 과감하게 실행하는 게 좋은 안목을 갖는 것 이상으로 어려운 게 사실이다. 결국, 끊임없이 기회를 잡으려고 노력하는 게 핵심이다. 만약 이 글을 읽는 독자들이 그렇게 할 수 있다면 좋은 투자 기회를 분명히 발견할 수 있을 거라 생각한다.

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