부동산과 세금의 이해

세금을 알아야 부동산 투자를 잘한다.

부동산 투자를 잘 하기 위해서는 부동산 관련된 세금에 대해서 잘 알아야 한다. 세금 관계를 잘못 계산하면 수익이 생가보다 적어질 수도 있고 자칫하면 잘못된 투자 판단이 될 수도 있기 때문이다.

부동산 세금은 취득 보유 양도 이렇게 세 가지로 나뉜다.

우선 취득 시에 세금을 내야 한다. 취득세라고 하는데 위에 표에서 보는 거처럼 주택은 85제곱미터 이하냐 초과냐에 따라서 부가세가 다르게 붙기 때문에 세율이 조금 달라진다.

쉽게 보면 주택 같은 경우 취득 시 매매가가 6억 이하라면 1% 매매가가 6억에서 9억까지 라면 2% 9억 초과라면 3%라고 이해하면 된다. 거기에다가 주택의 전용면적에 따라 농업특별세와 교육세가 다르게 붙기 때문에 표를 보고 계산하면 된다.

예를 들면, 만약 8억짜리 주택을 매입했다면 2% 적용인데 면적이 85제곱미터 이하라면 2.2% 즉, 8억의 2.2%를 곱해서 계산하면 1,760만 원이 취득 시 세금으로 내야 한다.

보유 단계에는 재산세와 종합부동산세가 있다.

주택 부분만 살펴보면 주택의 공시지가가 3억이라면 위에 표대로 계산하면 1년에 57만 원 재산세가 나온다. 다만 재산세는 공시지가로 산정하기 때문에 실제 매매가가 6억이라 하더라도 공시지가는 더 낮게 나오기 때문에 세금이 실거래가의 비해서 적게 나온다.

보유 시 또 내는 세금이 종합부동산세이다. 주택의 종부세는 공시지가가 6억 이상 ( 1세대 1 주택자는 공시지가 9억 )까지 종부세 대상에서 제외된다. 인별로 산정하기 때문에 종부세에 해당이 되는 가구는 공동명의로 하는 게 유리하다. 예를 들면 부부가 각각 6억까지는 종부세 대상이 안되기 때문에 공시지가 12억 미만의 주택을 공동명의로 하게 되면 각각 6억까지 공제되기 때문에 공시지가 12억까지는 종부세에 해당이 되지 않는다.

또 한 가지 주의할 점은 재산세 종부세는 과세 기준일이 6월 1일이다. 따라서 집을 팔고자 한다면 과세 기준일 6월 1일 이전에 파는 게 유리하며 집을 사고자 할 때 잔금을 6월 1일 이후에 해야 당해 재산세와 종부세가 안 나올 수 있기 때문에 참고할 만하다.

다만 1세대 1 주택인 경우에는 애당초 공시지가가 9억까지는 과세 대상이 안되기 때문에 만약 1가구 1 주택인데 주택의 공시지가가 9억 미만이라면 굳이 공동명의를 안 해도 종부세 대상에서 제외된다는 얘기이다. 여기서 주의할 점은 공시지가로 산정하기 때문에 실제 거래 가는 더 높아도 공시지가가 낮아서 종부세 해당이 안 되는 경우가 많기 때문에 실제 내가 사는 집의 공시지가를 꼼꼼하게 챙겨 보는 게 중요하다.

다음으로 가장 중요한 양도시점에 양도소득세이다. 양도소득세는 이익이 있을 경우 내는 세금이다. 따라서 이익이 없거나 손해를 보는 경우에는 양도세를 내지 않는다는 걸 알아야 한다.

우선 양도세는 비과세 규정이 있다. 현행 1가구 1 주택자는 2년만 보유하면 9억까지는 수익이 얼마가 나던지 관계없이 비과세 적용을 해주는 것이다.

그리고 보유기간별로 세율이 달라진다. 다만 분양권 같은 경우에는 2년이 지나야 만 일반세율로 적용받을 수 있기 때문에 분양 권투 자시 참고해야 한다.

결혼 전 부부가 각각 1 주택을 갖고 있다고 결혼 후 일시적 1가구 2 주택이 되는 경우 혼인 시점 기준으로 5년 이내에 매도하면 각각 비과세 받을 수 있다. 또한 주택을 갖고 있다가 신규로 주택을 매입했다 하더라도 기존 주택을 3년 이내에 매도하면 일시적 1가구 2 주택 비과세를 적용받을 수 있다.

기존의 양도하면 모두 일반과세로 양도세가 책정됐지만 올해부터는 1년에 두 주택을 팔았을 경우 두 주택을 팔았을 때 합산 양도소득에 대해 세율이 부가되는 점은 주의해야 한다. 또한 종류가 같은 부동산 물건 중 손해를 본 물건이 있다면 같은 해에 처분한다면 손해를 본 만큼 양도차익에서 공제를 해주기 때문에 손해를 본 부동산 물건이 있다면 전략적으로 매도 전략을 세울 수 있다.

마직막으로 알아야 할 부분이 주택임대사업자와 일반 임대사업자의 비교이다.

일반 임대사업자나 주택임대사업자를 등록하면 세금적인 측면에서 많이 혜택을 받을 수 있다. 특히 주택임대사업자를 등록하면 기존에 본인이 거주하는 1가구 1 주택도 주택임대주택수와 상관없이 비과세 적용받을 수 있다. 물론 주의점도 있다. 주택임대사업자를 등록하면 4년 의무기간 동안 월세를 연 5% 이상 못 올리는 점과 2018년까지  연간 2,000만 원까지 소득세가 나오지 않지만 그 이후에는 소득세가 부과될 수 있다는 점은 주의해야 한다.

일반 임대사업자는 보유기간 10년 이내에 매도하게 되면 기존에 부가세 환급받은 부분을 다시 반납해야 하기 때문에 이 부분도 주의할 필요가 있다. 물론 포괄양도양수 계약으로 새로 매수자가 부가세 환급분을 포함하는 걔약을 체결할 수도 있다.

여기서 조금 더 심화한다면 증여세와 상속세를 활용해 절세할 수도 있다. 현재 성인인 자녀에게 증여시 10년간 5,000만 원까지는 증여세가 나오지 않는다. 따라서 이 부분을 활용해서 미리 자녀에게 갖고 있는 부동산을 매매하지 않고 증여하는 방법으로 절세할 수 있는 것이다. 세금 관련해서 더 자세하게 들어가는 건 이 책의 범위 밖이기 때문에 가급적 여기서 이 정도로 정리하고자 한다. 조금 더 부동산 세금 관련해서 궁금한 내용이 있으면 책을 통해 공부하면 좋을 거 같다.