선분양? 후분양? 뭐가 좋을까?

부동산 공부가 매력적인 이유

독자 여러분 안녕하세요. 최진곤입니다. 다음 달 초에 제 책 ' 마흔 살 건물주(가제) ' 가 곧 출간될 예정입니다. 많이 관심 가져 주세요. 제 책 출간과는 별도로 다음 준비할 책을 새로운 주제로 더 쓰려고 합니다. 많은 분들이 부동산 투자를 재미없고 어렵게 생각하시는 거 같습니다. 그래서 가급적 쉽고 재미있게 부동산 투자에 관심과 정보를 얻을 수 있도록 쓰고자 합니다. 이번 매거진의 제목은 바로 ' 쏙쏙 부동산 알짜 정보 '입니다. 앞으로 새로운 매거진도 많이 관심 가져 주세요.  첫 번째 주제는 최근 아파트를 후 분양한다고 하는데요. 선분양과 후분양의 차이를 이해하고 향후 아파트 청약 시 어떻게 해야 하는지 올바른 판단을 내릴 수 있도록 통찰력과 지식을 쌓으시길 바라겠습니다. 날씨가 많이 쌀쌀해졌네요. 독자님들도 감기 조심하시고 항상 행복하세요. ^^

선분양? 후분양? 뭐가 좋을까?

얼마 전 안철수 국민의 당 대표가 마곡지구를 찾았다. 마곡지구 주민들을 만나서 후분양 아파트에 대해서 장단점을 분석하고 당론으로 채택하기 위해서였다. 우선 공공분양 물량부터 후분양으로 한다고 한다. 후분양에 대한 사회적 관심도가 높아지고 있는데 그 이유는 매번 아파트 하자건으로 선분양에 대해서 부정적인 여론이 많았지만 최근 수도권 지역의 선분양되었던 아파트가 하자 문제로 입주자들의 항의와 불만이 터져 나오면서이다. 그 관심이 사회적 이슈가 된 것이다.

선분양은 우리나라밖에 없다. 한두 푼도 아닌 몇 억을 들여 집을 사는데 입주자 모집공고와 지도 그리고 모델하우스만 보고 계약을 하는 것이다. 이런 기형적인 형태의 계약은 어떻게 시작됐을까? 1980~1990년대 주택 보급으로 빠르게 집을 지으려고 하다 보니 자금력이 딸린 건설사들을 위해서 입주자들이 미리 돈을 내는 선분양을 하기 시작했다. 그러던 관행이 익숙해져 우리는 의례 아파트 분양은 선분양을 당연시하게 되었다.

먼저 돈을 받고 아파트를 짓다 보니 건설사들의 장밋빛 선전과 달리 집의 하자와 문제가 생겨도 집값이 떨어질까 봐 주민들은 쉬쉬하기 이른다. 간혹 규모가 작은 건설 회사들은 보증보험이나 신탁으로 자금을 관리하지 않다가 회사가 부도가 나서 분양대금을 날리는 경우도 있었다. 이런 부작용을 막기 위해 앞으로는 후분양으로 아파트를 공급하려고 하는 것이다. 분양권 전매도 문제가 많았다. 집이 지어지지 않았는데도 분양권 전매로 이익을 얻게 되자 분양권 전매로만 돈을 벌려고 하는 사람들이 늘어나면서 사회적인 문제가 커졌다.

물론 선분양이 장점이 없는 것은 아니다. 건설사들은 본인 자본이 충분하지 않아도 미리 분양을 해서 그 자금을 가지고 집을 짓다 보니 적은 돈으로도 아파트를 지을 수 있었고 청약자들은 계약금만 내고 집이 완공되는 2년의 시간 동안 자금을 준비할 수 있었다. 선 분양 시 분양가보다 오르면 그 프리미엄은 온전히 분양 계약자의 몫이었다. 물론 분양가보다 집값이 떨어지면 그 역시 계약자의 몫이다. 지도와 전망 그리고 미래가치를 보는 사람들은 선분양을 활용해 돈을 벌은 것도 사실이다.

선분양은 부동산에 대해서 많이 알고 또 향후 그 지역이 미래가치가 높은지 낮은지 아는 사람들에게는 오히려 후분양제도 보다 유리할 수 있다. 왜냐하면 후 분양은 이미 건물이 다 지어져 있기 때문에 미래가치를 예측하는데 선분양보다는 비교적 쉽기 때문이다. 하지만 후분양은 부동산의 관련 지식이 없거나 미래가치를 잘 판단을 하지 못하거나 실 거주를 목적으로 하는 사람에게는 유리할 수 있다.

부동산 투자를 잘 함에도 불구하고 개인적으로 나는 후분양제도를 찬성한다. 그동안 건설사들이 선 분양으로 이득을 많이 보았고 선분양에 부작용이 후분양에 부작용보다 더 크다고 생각하기 때문이다. 후분양제도가 잘 정착하기 위해서는 몇 가지 보완책도 갖고 있어야 한다고 생각한다.

우선 분양가가 오를 여지가 있다. 후 분양은 분양받은 사람들에게 자금을 조달받을 수 없기 때문에 건축자금에 대한 이자가 고스란히 분양가에 산정될 여지가 크다. 따라서 이런 부분을 건설자금 펀드 등을 활용해 자금을 만드는 것도 좋은 방법이 될 수 있다고 생각한다.

둘째, 자금력이 부족한 중소기업들은 대 기업에 비해 사업권을 따기가 쉽지 않을 수 있다. 이런 부분은 중소기업들에게 인센티브를 활용해 사업권을 딸 수 있도록 지원하는 방법으로 부작용을 줄일 수 있다.

셋째, 새로운 제도를 도입하면 많은 사람들이 반대를 할 수 있다. 특히 건설사들 입장에서는 후분양제도가 그리 달갑지만은 않을 것이다. 2008년 금융위기 당시 반포 래미안 아파트가 후 분양되었던 아파트였다. 민간 건설사임에도 후분양이었는데, 당시 경기가 좋지 않아서 미분양도 많았지만 지금은 명실상부한 반포 지역의 랜드마크 아파트이다. 마곡지구의 공공분양 아파트도 역시 후분양 아파트이다. 이런 후분양 아파트들의 성공사례들을 살펴보고 장단점을 설명하고 설득해서 많은 민간아파트들이 후분양에 참여할 수 있도록 해야 한다.

우선 공공분양에 대해서 후분양을 한다고 하지만 사실 서울에는 공공분양을 할 수 있는 택지가 거의 없다. 경기도권에는 그나마 아파트로 공급할 수 있는 택지가 있지만 서울만큼 아파트에 대한 수요가 크지 않기 때문에 공공분양을 후분양을 한다고 하더라도 큰 효과를 기대하기 힘들다. 따라서 후분양을 성공적인 정책으로 만들기 위해서 민간 기업들의 참여도가 높아야 한다. 사람들의 주택수요가 큰 서울시내 재개발 재건축에 대해서 후분양을 실시해야 하는데 기존 조합원들과 건설사들이 후분양을 어떻게 받아들일지가 사업의 성공의 핵심이라고 해도 과언이 아닐 것이다. 후분양제도를 잘 정착시키기 위해서는 이 부분을 많이 고려해야 한다고 생각한다.

실거주자들은 직접 집을 보고 살 수 있지만 계약하고 바로 입주할 수 있는 기간이 후분양이 선분양보다 더 짧기 때문에 자금계획을 더 빨리 세워야 한다. 청약 경쟁률도 입지가 좋은 곳은 선분양보다 더 높을 것으로 예상된다. 더군다나 청약제도가 가점제 비중이 높아진 만큼 본인의 가점이 어느 지역의 어느 정도 아파트를 분양받을 수 있는지 따져보고 그에 맞는 내 집 마련 전략을 찾는게 유리해 보인다. 항상 제도가 바뀔 때 새로운 기회가 보일 수 있다. 조금 더 관심을 가지고 부동산 공부를 하다 보면 의외로 금맥을 발견할 수 있다. 그래서 부동산 공부가 매력적인 이유이다.

http://blog.naver.com/readingfuture 미래를 읽다 투자자문 컨설팅