10.24 대책에 대한 일개 개인의 견해

벼룩 잡으려다 초가삼간을 태우는 격

10월 24일 정부의 대출 규제안이 나왔다. 대출을 강화해 더 이상 다주택자들이 주택을 투자 목적으로 사지 못하겠다는 취지이다.  정부 관계자 중 한 국회의원은  언론과의 인터뷰에서도 " 더 이상 집으로 돈 버는 시대는 끝났다. "라고 말했다. 필자 역시 정부 정책 취지의 전적으로 동감한다. 더 이상 집으로 돈 버는 세싱은 끝나야 한다. 그래야 국가 경쟁력도 올라가고 젊은 세대들에게도 미래가 있다.

그러나 이번에 나온 정부 정책은 ' 벼룩 잡으려다 초가삼간을 태운다. '는 옛말처럼 더 많은 부작용을 나을 여지가 충분하다.

우선 대출을 소득 대비 줄이다 보면 신규로 내 집 마련을 하려는 수요도 줄 수 있다. 현금이 많은 사람이야 이번 대출규제가 크게 상관이 없겠지만 내 집 마련을 하려는 실수요자들도 줄어든 대출 때문에 내 집 마련이 오히려 힘들어질 수 있다는 얘기다. 따라서 선의의 피해자들이 늘어날 수 있다.

둘째, 부동산 동맥경화가 심해질 수 있다. 물이 흐르듯 경기도 흐르고 부동산도 흘러야 한다. 이미 최근 정부 정책으로 주택 거래량은 현저히 줄었다. 주택 거래량이 줄어들면 취득세 등 지방세가 감소하고 양도세 등 국세 역시 줄어 지방과 국가 재정에 타격을 줄 수 있다. 주택 이주로 인한 이삿짐업체, 인테리어 회사, 심지어 이사할 때 먹는 짜장면집까지 매출에 타격을 줄 수 있고 GDP 성장에 저해를 가져올 수 있다. 따라서 거래는 활발하게 부동산 가격은 안정적으로 유지시킬 필요가 있다. 취득세는 줄이고 보유세는 OECD 국가 평균만큼만 올려도 된다.

셋째, 지역적으로 전셋값이 크게 오를 여지가 있다. 대출이 안 나오다 보니 내 집 마련보다는 전세로 살려는 사람들이 늘어나게 되고 공급이 없지만 입주 수요가 큰 지역은 전세물량이 없어서 전세 가격이 올라 또 다른 부동산 문제가 야기될 수 있다.

넷째, 계속 억눌린 부동산 가격이 어느 순간 용수철처럼 튀어나올 수 있다. 지금은 정부 정책에 의해 억지로 부동산 가격을 제한하고 있지만 사실 부동산 가격 상승은 늘어난 유동성으로 인한 전 세계적인 추세이다. 이 추세를 억지로 막아 놓는다고 언제까지 가둬 둘 수 있을까? 최근 언론 인터부에서 김동연 기획부 장관 역시 부동산 가격이 오르는 게 최근 세계적인 추세라고 말한 적이 있다. 경제 수장 역시 이 부분을 간파하고 있는데도 불구하고 왜 이런 정책을 내놓았을까?

부동산 시장을 인위적으로 잡기보다는 그 상승폭을 어떻게 사회적으로 분배하는가를 더 고민하는 게 더 나은 대안이 될 수 있다고 생각한다. 그렇다면 어떻게 해야 할까? 어떤 정책을 펼쳐야 우리나라가 부작용 없이 경쟁력 있는 정책을 만들 수 있을까?

이번 대책은 갭 투자를 잡기 위한 정책이라고 봐도 과언이 아니다. 그런 면에서 봤을 때, 갭 투자의 본질이 무엇인가? 를 먼저 살펴보자. " 갭 투자는 대출을 받아서 집을 사는 게 아니라 높은 전세자금을 이용해 집을 사는 거다. " 따라서 이번 대출 규제의 큰 영향을 받지 않는다. 오히려 일부 실수요자들이 이번 대출규제의 영향을 받을 여지가 크다. 갭 투자를 잡기 위해서는 장기적으로 전세제도를 월세로 전환해 매 월 받는 월세 소득에 대해서 소득세를 부과하면 된다.

또한 전세 세입자들에게 전세를 들어가지 않고 집을 사거나 월세로 전환하게끔 만들어야 한다. 매매가가 전세가의 차이가 적음에도 불구하고 집을 안 사고 전세를 사는 사람들은 그만큼 전세의 장점이 크기 때문이다. 전세는 세금이 없다. 6억짜리 전세를 살아도 세금이 없지만 1억짜리 다세대 하나를 갖고 있어도 재산세를 부과한다. 장기적으로 전세제도 자체를 없애는 방향으로 가야만 공평한 과세 원칙의 취지에 맞다고 생각한다.

보유세 인상도 고민해 봐야 한다. 3 주택부터 보유세를 누진 과세해서 가격과 주택 보유 개수에 따라 세금을 부과해야 한다. ( 이 부분은 이미 전에 칼럼에서 언급했기에 더 이상 언급하지 않겠다.)

물론 임대주택 등 공공주택도 많이 공급해야 한다. 공급을 서울 외곽이 아닌 실제 생활할 수 있는 곳에 공급해야 한다. 젊은 세대들과 취약계층에 대한 사회적인 주거문제를 정책적으로 풀어 가야 한다.  

위에서 언급한 부분이 아니더라도 지금 당장 실행할 수 있는 현행 제도라도 잘 가다듬어 활용했으면 좋겠다. 사실 전세도 3 주택부터는 간주임대료를 부과해서 집주인 소득세를 내는 게 원칙이다. 하지만 예외 조항이 있다. 3 주택 이상이라 하더라도 전용면적 60제곱미터 이하는 주택으로 간주하지 않기 때문에 100채를 보유해도 간주임대료에 의한 소득세를 한 푼도 내지 않는다. 최근 1인 가구 증가로 소형 아파트가 늘어나면서 소형 아파트는 갭 투자의 최고 물건이 된 이유도 바로 이 면적제한 규정 때문이다. 따라서 이 면적 제한 규정만 폐지하고 간주 임대료에 대한 세금을 부과할 수 있는 시스템만 마련되어도 정책적인 효과는 커질 수 있다.

필자는 진심으로 궁금하다. 정책을 만드는 분들이 진짜로 이번 정책이 갭 투자를 잡고 정상적인 부동산 시장을 만들기 위한 최선의 선택이라고 생각하는지? 아니면 서민을 위한다는 취지지만 실제적으로 돈 많고 대출이 필요  없는 사람들만 부동산 투자를 할 수 있게끔 만들려고 하는지? 아니면 사법고시 폐지처럼 더 이상 가난한고 돈 없는 사람들이 상류사회로 진출할 수 없게끔 하기 위한 사다리를 걷어차려고 하는 건지? 그것도 아니라면 추미애 의원이 " 토지의 소유권을 국가가 가져야 한다. "는 말처럼 우리나라를 사회주의 국가로 만들고 싶어 하는 건지?

아마도 최선의 방법이라고 생각하지만 아직 정확한 방법을 찾지 못해 시행착오를 겪는다고 믿고 싶다. 하지만 그 시행착오가 길어지면 길어질수록 힘들어지는 건 국민들이다.

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