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May 10. 2024
계약명의신탁 후 등기명의 이전 약정도 무효
계약명의신탁 완전정리
안녕하세요.
부동산 전문 변호사
류원용입니다.
얼마 전 저를 찾아주신
의뢰인분의 사건입니다.
의뢰인 분께서는
명의 신탁자에게 등기 명의를 이전하는
약정을 한 상태셨습니다.
해당 약정에 의해
등기명의를 돌려달라는 소송을 당했고,
이에 저를 찾아주셨습니다.
결론적으로는 이러한 약정은 무효이기 때문에
재산을 지킬 수 있었는데요,
오늘은 이러한 계약명의신탁과 관련한
법리를 중요한 내용만 골라 정리해드리겠습니다.
만약 위와 같은 상황이시라면,
오늘 글이 큰 도움이 되리라 생각합니다.
바로 시작하겠습니다.
계약명의신탁 완전정리
통상적으로 부동산명의신탁을 할 때,
1) 양자간 명의신탁
2) 계약명의신탁
크게 두 종류로 나눠볼 수 있습니다.
1) 양자간명의신탁은
소유권은 동일하나 등기 명의만 서류상으로
다른 자에게 이전하는 것이고
2) 계약명의신탁은
소유권을 취득하고자 하는데
다른 자 앞으로 직접 등기를 받는다는 차이가 있습니다.
부동산실명법상
위와같은 명의신탁약정은 무효가 되는 것이 원칙입니다.
하지만 계약명의신탁이라면
예외가 존재합니다.
만약 매도인이 '명의신탁 사실'에 대해 몰랐다면
매매계약이 유효하게 됩니다.
다만
계약명의신탁에서 명의신탁자는 부동산 소유권을 얻지 못하게 되는데요,
대신에 자신이 지급했던 매매대금에 대해 '부당이득반환청구'를 주장할 수 있습니다.
부당이득청구 금액은 '매매계약시 지급한 금액 상당'이기 때문에
'현재 시세'를 반영하지 않는다'는 점은 주의해야 합니다.
명의수탁자가 등기를 이전하기로 약정한 경우
이러한 점을 보완하기 위해
명의신탁자-수탁자 간에 미리 합의를 하여
1) 소유권등기를 다시 이전하거나
2) 처분대금을 명의신탁자에게 반환하기로 하는
약정 등을 하는 경우가 있습니다.
하지만 이러한 경우 역시
법원은 '무효'로 판단합니다.
결국 이처럼 명의신탁자와 약정을 했다 하더라도
해당 약정 자체가 무효인 것입니다.
이를 담보하기 위해 약정위반시 위약금을 지급하기로 하였더라도 무효가 됩니다.
또한 이를 담보하기 위해 가등기까지 해준 경우라도 명의수탁자가 이를 말소시킬 수 있습니다.
오늘은 계약명의신탁과
등기명의 이전 약정에 대해 설명드렸습니다.
여기까지 읽고 계시다면
부동산 소송을 준비중이시리라 생각합니다.
부동산 소송은 특히나 관련 법리가 복잡하고
의뢰인분의 상황마다 적용이 다른 만큼
'실력있는 변호사를 찾는 것' 자체가
부동산 소송의 승/패소를 가릅니다.
만약 부동산에 전문성이 있는
실력있는 전문가가 필요하시다면
아래 번호로 연락주시기 바랍니다.
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