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May 10. 2024
임대인이 실거주 의무 위반시 손해배상 청구 가능
안녕하세요. 부동산 전문 변호사 류원용입니다
우리 주변에서도 집주인과 세입자 간의 분쟁이 빈번하게 발생하는 것을 볼 수 있습니다.
특히 요즘 실거주 의무 위반에 대한 문의가 많습니다
주택임대차보호법상 전세 또는 월세 계약 기간이 끝날 때 세입자는 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다. 이것을 행사하며 2년간 기간 연장을 요구할 수 있는데 원칙적으로 이를 거절할 수 없으나 집주인이 목적물에 직접 살려고 하는 경우 거절이 가능합니다
하지만 이것을 악용하는 경우가 정말 많습니다
한 의뢰인분의 상담 사례를 소개해 드리겠습니다
의뢰인분께서는 아파트를 임대받아 거주를 하고 계셨습니다. 계약 기간의 만료가 다가오는 시점이라 갱신요구를 하려고 했는데요. 그 전에 집주인이 내용 증명 우편으로 본인이 직접 살려고 하니 임대차 계약을 갱신할 수 없다는 의사 표현을 해왔다고 합니다
그래서 의뢰인분은 다른 집을 구해 이사를 나갔는데요. 그러고 두 달 뒤에 기존에 살던 집이 부동산에 올라왔고 제 3자와 계약을 했다는 소식을 접했습니다
이 상황에서 실거주를 사유로 계약 갱신 요구를 거절했는데 정당한 사유 없이 제 3 자에게 아파트를 임대했기에 이에 대해 손해배상 청구를 할 수 있습니다고 답변드렸습니다
2년 보장
위의 사례처럼 실거주 위반으로 도움이 필요하신 분들께서 해당 포스팅을 찾아보셨을텐데요. 관련 법리에 대해 알아보겠습니다
우선 계약 갱신 청구권에 대한 것인데요. 주택임대차보호법에 적용되는 주택 임대차는 원래 2년이라는 계약 기간이 보장됩니다
당사자들이 합의를 하여 2년 미만으로 정했다 하더라도 2년이 보장되죠
그리고 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 사이에 임차인은 임대인에게 갱신을 요구할 수 있습니다. 해당 권리는 1회만 행사할 수 있고 이렇게 연장이 되면 임차 기간은 2년이 추가되는 것이기에 총 4년이라는 기간이 보장되는 것입니다
정당한 사유가 있다면
집주인은 정당한 사유가 존재하지 않을 시 세입자의 계약 갱신 요구권을 거절할 수 없지만 다음과 같은 사유가 있을 시 거절할 수 있습니다
ㅡ이기 이상의 차임을 연체한 사실이 있는 경우
ㅡ 거짓이나 그 외의 부정한 방법으로 임차를 한 경우
ㅡ 서로 합의를 통해서 집주인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
ㅡ 집주인 동의를 구하지 않고 주택의 일부 또는 전부를 전대한 경우
ㅡ 주택 일부 또는 전부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
ㅡ 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못한 경우
ㅡ 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해서 예 주택 점유를 회복할 필요가 있는 경우
ㅡ 집 주인 집계 존속 직계 비속이 목적 주택에 실제로 거주하려는 경우
ㅡ 그 외에 세입자로서의 의무를 지키지 않고 임대차를 유지하기 어려운 중대한 사유가 있을 경우
제 3자에게 임대
만약 집주인이 실제로 해당 목적 주택에 살 것이라는 이유로 갱신을 거절했는데 실거주 의무 위반을 하고 임차인이 요구한 갱신 기간 2년 안에 정당한 사유 없이 제 삼자에게 목적물을 임대한 경우 이 때문에 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다
단 실제 집주인이 살지 않고 제3자에게 임대를 준 경우에도 그렇게 함에 있어. 정당한 사유가 있으면 면책 됩니다
정당한 사유의 대표적 예는 실제 거주하던 직계 존속이 갑작스럽게 세상을 떠난 경우 실제로 머무는 중에 해외 주재원으로 파견되는 경우 등입니다
이처럼 예측할 수 없었던 불가피한 사정이 발생한 경우죠
손해배상 청구 가능
하지만 세입자에게 임대료를 인상해서 받기 위해 이를 악용하는 사례가 점점 많아지고 있습니다. 이는 엄연히 실거주 의무 위반이기에 임차인은 그에 대한 손해 배상도 청구할 수 있습니다
그러나 실제로 실거주 의무를 지키지 않았다는 사실을 입증하는 것이 어렵습니다. 위반을 주장하더라도 집주인의 입장에서는 해당 사실을 적극적으로 부인하겠죠
그래서 명확한 증거 자료를 통해 입중해야 하며 정확한 손해액을 산정하려면 증거 자료들을 바탕으로 법률적 검토가 필요하니 법조인의 도움을 받아보시는 것이 좋습니다
지금 이 글을 읽어보시고 이와 관련하여 집주인과 분쟁이 발생하게 되었을 경우 올바른 법적 절차로 신속하게 문제를 해결하기 위해 법조인의 조력을 받아보시길 바랍니다
만약 도움이 필요하다 생각하신다면 주변에 도움을 요청할 곳이 마땅치 않다면 류원용 변호사에게 연락 주셔도 좋습니다
저는 일기일회의 마음가짐으로 의뢰인의 사건을 내일처럼 생각하며 승소를 이끌어내기 위해 늘 최선을 다하고 있습니다
부동산 전문 변호사로 활동하며 쌓아온 전문성과 노하우로 원하시는 결과를 얻으실 수 있도록 도움을 드릴 테니 언제든지 찾아주시길 바랍니다
