양자간 명의신탁 부동산 소유권 되찾는 방법

부동산노하우

안녕하세요 부동산 전문 류원용변호사 입니다

부동산과 관련하여 수많은 문제들이 발생합니다. 그중에서도 명의 신탁 관계에서 분쟁이 일어나는 일들이 빈번한데요

명의 신탁은 대내외적으로 신탁자가 소유권을 보유하고 이것을 관리하고 수익화하기로 하면서 명의만 수탁자 앞으로 한 것입니다

이는 가족들에게 제 삼 자에게 명의를 남겼을 때 상대방이 해당 목적물을 마음대로 사용하거나 처분하면서 피해가 발생하게 됩니다. 이러한 문제가 발생했다면 조속히 대응해야 하죠

그래서 오늘은 양자간 명의신탁에 대해 자세하게 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다

그 전에 이와 관련하여 있었던 사건을 말씀드리겠습니다

명의 신탁을 해두었는데 수탁자가 목적물을 본인 가족에게 증여를 한 것입니다. 그래서 의뢰인분은 해당 목적물의 소유권을 다시 되찾을 수 있는지에 대해 문의를 해 주셨습니다

이에 대해 양자간 명예 신탁 시 등기 명의자가 제 삼 자에게 처분하거나 증여를 하면 원칙적으로는 제 삼 자가 소유권자가 되지만 등기명의자와 제삼자 간의 관계가 가족이나 친척 등과 같이 특수한 관계라면 둘이 공모하여 재산을 빼돌렸다고 모아 무효가 된다는 법리가 있으니 소유권을 되찾을 수 있는 소송을 진행할 수 있다고 말씀드렸습니다

그리고 해당 사건을 맡아 소송을 진행하였고 좋은 결과를 얻어냈었던 소송 사례가 있습니다

개념과 법리

위의 내용을 이해하기 위해서는 양자간 명의신탁의 개념 처음부터 살펴보아야 합니다

이것은 본래 자신의 앞으로 등기되어 있던 건물 또는 토지 등을 명의만 다른 사람 앞으로 이전해 놓은 형태를 말합니다. 부동산 실명법에 의하면 해당 약정은 무효가 되며 이에 따라 행해진 등기에 의한 물권변동도 무효가 됩니다

그렇기 때문에 명의 신탁 부동산에 대한 소유권은 기존의 소유자에게 남게 되는 것입니다

그래서 신탁자는 수탁자를 상대로 원인 무효를 사유로 소유권 이전 등기 말소 소송을 진행할 수 있으며 명의 회복을 위해 소유권 이전 등기 청구 소송을 진행할 수 있습니다

제 삼 자에게 처분 시

양자가 명의 신탁은 최초 소유자인 자가 본인 명의로 등기를 가지고 있었다는 것이 전제가 되어야 하며 그 이후에 신탁자가 약정에 의해 명의를 수탁자에게 이전시킨 것이죠

그런데 이는 부동산 실명법에 위해 원인 무효가 됩니다

그리고 본래 명의를 가지고 있던 자가 실제 소유자이기에 단순히 명의만 이전 받았던 수탁자는     

신탁자는 물론 제 삼 자에 대한 관계에서도 소유권을 주장하지 못합니다.

하지만 부동산 실명법에는 해당 약정과 등기의 무효는 제 삼 자에게 대항하지 못한다고 규정되어 있습니다. 그래서 수탁자가 목적물을 임의로 매매 증여 등 처분을 했다거나 근저당권 설정 시 제삼자는 이 사실을 알고 있었는지 몰랐는지에 관계없이 유효하게 소유권 근저당권을 취득함이 원칙입니다

손해배상 책임

그렇지만 신탁자가 소유권을 뺏기는 손해만 보는 것은 아닙니다

수탁자는 대내적으로 신탁자가 가지고 있는 부동산에 대해 신탁자에게 등기 명의를 회복해 주어야 할 의무를 지키지 않고 어겨서 제 삼 자에게 처분한 것이고, 그 결과로 신탁자는 해당 부동산 부동산의 소유권을 잃게 된 것이기 때문에 등기명의자는 제 삼 자에게 처분할 당시에 부동산 시가 상당에 대해 손해배상을 할 책임은 있지만 형사 책임은 없습니다

반사회적 법률 행위가 되면

그런데 예외가 있습니다. 제 삼 자가 신탁 관계를 알았고 수탁자에게 매도 등의 처분 행위를 적극적으로 권유함으로써 수탁자의 배신행위에 적극 가다만 경우라면 수탁자와 제 삼 자 사이의 계약은 반사회적 법률 행위가 됩니다.

그렇기 때문에 무효가 되고 이에 따라 제 삼 자의 소유권 취득은 무효가 되죠

이 경우에는 실질적인 소유자는 수탁자로부터 제삼자에게 이전된 등기를 말소시킬 수 있고 결과적으로 등기를 회복할 수 있습니다

양자간 명의 신탁은 발빠른 대처가 가능하다면 소유권을 다시 되찾으실 수 있습니다. 하지만 상대가 제 삼 자에게 처분을 했을 시에는 다소 복잡해질 수 있는데요

이런 경우 현재 상황에서 어떠한 대처가 가능한가를 법조인과 충분히 상의하고 조력을 받아보시는 것이 좋습니다

저의 경험과, 전문성, 끈질김으로 만족스러운 결과를 얻으실 수 있도록 도움을 드리겠습니다

감사합니다