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May 11. 2024
부동산 매매 계약서 특약 사항 쓸 때
법적 의무,최대한 협조하겠다?
안녕하세요 류원용변호사입니다
부동산 거래의 형태가 월세 또는 전세일 경우 임대차 계약을 하게 될 겁니다. 이때는 상당히 큰돈이 오가기 때문에 주의해야 할 부분들이 정말 많죠
그중에서도 특약 기입을 잘못하게 되어 누구 한 사람에게 불리한 상황이 발생하거나 법적 분쟁으로 이어지는 일들이 생길 수 있습니다
오늘은 부동산 매매 계약서 특약으로 "최대한 노력하겠습니다"" 최대한 협조 하겠습니다" 이와 같은 문구를 기재하는 경우 이것을 반드시 이행해야하는 법적 의무로 인정되는지 아닌지에 대해 살펴보겠습니다.
의뢰인 분의 이야기를 해드리겠습니다
부동산 매매 매매 계약서 특약에 "최대한 협조하겠다." ,"최대한 노력하겠다"라는 문구가 작성되어 있는데 이러한 의무가 이행되지 않았을 때 어떠한 불이익이 발생될 수 있는지에 대해 상담 요청을 해주셨습니다
기본 원칙
위와 같은 특약의 해석과 관련해 우리 법원에서는 말 그대로 협조를 하겠다는 의미일 뿐이지 법적인 의무를 부담하지는 않는다는 입장입니다.
구체적으로 살펴보면 어떠한 의무를 부담하는 내용이 작성되어 있는 문면에 "최대한 노력하겠습니다"라고 작성되어 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 당사자가 위 같은 문구를 기재한 객관적인 의미는 문장 내용 그 자체로 볼 때 법적 의무를 부담할 수는 없으나, 사정이 허락한다면 이행을 사실상 하겠다는 취지로 해석하는 것이 맞다고 했습니다
특별한 사정이 있다면
하지만 판례에서 특별한 사정이 있을 경우에는 법적인 의무를 부담할 수 있다는 취지로 된 경우도 있습니다.
구체적으로 살펴보면 법원에서는 계약서의 전체적인 문구 내용과 계약의 체결 경위, 당사자 가 해당 계약을 체결함으로써 달성하려는 목적과 진정한 의사 당사자에게 의무가 부과되었다고 볼 경우 이행 가능성이 있는지에 대한 여부 등을 모두 종합적으로 고려해 당사자가 이를 법률상 부담해야 할 의사였다고 볼 수 있는 특별한 사정이 인정된다면 앞서 말씀드린 문구 등이 기재되어 있을 때 법적 구속력이 있는 의무로 보아야 한다고 했습니다
다만 위 같이 특별한 사정이 있다고 보아 법적 의무가 인정되는 사례는 매우 드뭅니다
구체적 사례
법적 의무가 인정되지 않은 사례도 몇 가지 살펴보겠습니다
부동산 매매 계약서 특약으로 "원고가 A 지점 건축을 위해서 개발행위허가를 위한 도로 확보를 위해 피고와 함께 최대한 협조한다"라고 기재되어 있는 경우의 해석과 관련해 법원에서는 이렇게 판시했습니다.
이와 같은 문구의 객관적 의미는 그 자체로 보았을 때 원고가 해당 의무를 법적으로 부담할 수는 없으나 사정이 허락할 경우 성의껏 이행하겠다는 취지로 보인다. 따라서 A 지점의 건축을 위한 개발 행위 허가를 위한 도로가 이뤄지지 않았다 해도 원고에게 책임을 물을 수 없다고 판시한 사례가 있습니다
또 다른 사례는 낙찰대금에서 배당을 받지 못한 임차인이 임대인의 딸을 찾아가서 임대차 보증금을 어떻게 할 건지 따졌는데 이때 "내가 책임지고 해결할테니 걱정말고 기다리라"라고 했다면 이것은 어떻게 해석을 할 수 있을까요
이 말의 객관적 의미는 임대차 반환 의무를 법적으로 부담할 수는 없으나 사정이 허락하는 한 이행을 하겠다는 취지입니다. 그렇기 때문에 법원에서는 임대인의 딸이 임차인에게 임대차 보증금을 반환하기로 약정했다 볼 수 없다고 판시한 사례가 있습니다
이때 법적 의무를 부담시키고자 한다면 누가, 누구에게, 언제까지, 얼마를 지급하기로 했다는 각서를 받아주시면 좋습니다
부동산 매매 매매 계약서 특약과 관련해 법리화 사례들을 충분히 살펴보았는데요. 부동산과 관련된 분쟁의 경우 복잡한 상황을 풀어나가는 것을 어려워하시기도 하고 법리를 혼동하시기도 합니다. 그렇기 때문에 본인의 상황을 정확하게 설명하여 법조인에게 조언을 구하시는 것이 가장 현명합니다
어떻게 대처를 해나가야 할지 문의 후에 그에 맞춰 적법한 방법으로 문제를 해결해야 합니다
