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May 12. 2024
또 세입자가 상가 임대료 안 낸다 3번째다
상가임대료미납
안녕하세요 부동산 전문 변호사 류원용입니다.
부동산과 관련해서 정말 많은 일들이 발생합니다. 임대인과 임차인 사이에서 일어나는 문제를 해결하기 위해서는 어떠한 사안인지를 정확하게 파악하고 그에 맞는 대책을 찾아야 하는데요
이때 가장 골치 아파하시는 부분 중 하나가 월세를 제대로 내지 않는 세입자 때문일 겁니다. 그 외에도 계약을 연장하고 싶지 않은데 상가임대차보호법에 의해 최대 10년 동안 한 곳에서 영업을 할 수 있는 권리가 생기기 때문에 골치 아파하시는 임대인도 있습니다.
이때 어떻게 하면 기간을 연장하지 않을 수 있는지를 찾게 되실 텐데 상가 임대료 미납이 3번 이상일 경우에 세입자의 계약 갱신 요구를 받아들이지 않을 수 있습니다. 그래서 오늘은 이에 대한 법리를 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
먼저 해당 내용과 관련해 최근 사례가 있습니다. 의뢰인분께서는 임대인이셨습니다.
임차인과의 계약 기간이 곧 끝나가는데 10년은 계약 기간이 보장된다고 이를 주장하면서 계약 갱신 요구권을 사용하겠다고 했습니다. 그런데 의뢰인분 께서는 임대인으로서 재계약을 안 할 방법이 있는지를 문의해 주셨는데요.
상황을 모두 살펴본 결과 과거 세입자가 3회 이상의 차임을 미납했던 사실이 있음을 발견했습니다
상가 임대차 보호법상 세입자가 상가 임대료 미납을 3번 이상 했을 시 현재는 다 갚아서 연체 사실이 없더라도 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유가 된다고 알려드렸습니다
따라서 명도 소송이 가능한 것이죠
10년 동안 보장
임차인은 계약한 기간이 끝나기 전 6개월~1개월 사이에 건물주에게 명시적으로 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 그래서 그전 임대차와 같은 조 건으로 기간을 연장할 수 있는 것이죠
건물주는 정당한 사유가 존재하지 않는 한 이를 거절할 수 없습니다.
이는 최초 임대차 계약일로부터 10년 동안 계약 기간을 보장받을 수 있는데요. 구체적으로는 2018년 10월 16일을 기준으로 하여 그 이후에 체결했거나 적법하게 갱신한 임대차여야 이 같은 권리가 인정됩니다
환산 보증금과 관계없이
상가 임대차 보호법의 경우 사업자 등록 대상이 되는 상가를 전제로 지역별로 건물의 환산 보증금 액수가 일정 기준 이하일 경우에만 적용되는 것이 원칙입니다
여기서 말하는 환산보증금은 보증금과 월세 환산액 이걸 더한 것으로 [보증금 + (월세 ×100)]의 합 입니다.
하지만 임차인의 10년 계약 갱신 요구권은 상가 임대차 보호법 적용의 예외가 되어 환산보증금과는 관련 없이 모두 임차인에게 보장되는 권리입니다
주의해야 할 것은 계약이 끝나기 전 6개월~1개월 사이에 요구했을 때 발생할 수 있는 권리라는 것입니다. 그래서 내용 증명 우편 문자 전화 통화 녹음 등으로 증거를 남겨두셔야 하죠
정당한 사유가 있으면
그런데 임대인의 입장에서는 정당한 사유가 있을 시 계약 갱신을 거절할 수 있습니다
정당한 사유란 상가임대료미납 3기 이상과 건물을 철거 또는 재건축하려는 경우 등이 가장 대표적입니다.
3 기 이상의 월세를 연체한 사실과 관련해서는 세입자가 밀린 월세합이 3개월 분에 달한 적이 있으면 모두 해당됩니다
만약 월세를 100만 원이라면 연체한 합이 300만 원이 되었을 때 해당 요건에 포함이 되는 것입니다
거절할 수 있습니다
이때 상가 임대료 미납을 세 번 연속으로 밀린 것인지는 관계없고 중간에 월세 일부를 납입하고 다시 연체를 한 경우에도 어느 순간 연체된 타임의 합의 3개월 분에 달했을 시 위의 요건에 충족합니다.
그리고 그 이후에 세입자가 타임을 모두 지급해서 지금 시점에는 밀린 타임이 전혀 없는 상황이라도 또 기존에 개월 이상 제때 내지 않았던 사실이 존재한다면 계약 갱신을 거절할 수 있습니다
건물 철거 또는 재건축은 계약을 체결할 당시에 공사 시기나 소요. 기간 등을 포함해서 철거 또는 재건축 계획을 미리 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실이 되는 안전사고의 우려가 있는 경우 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 등을 말합니다
여기서 건물 노후와 안전사고 우려의 경우는 최근 판례를 확인해 보면 안전 진단 시 E 등급이 되어야 계약 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유로 인정됩니다.
상가 임대료 미납을 사유로 퇴거를 요청했는데도 목적물을 비워주지 않는다면 건물주는 명도 소송을 제기할 수 있습니다
보통 6개월에서 1년까지도 소요되는 소송이기 때문에 기간이 길어질수록 손해가 더욱 커질 수 있기 때문에 문제를 인지하셨다면 그 즉시 대처를 해주시면 좋습니다.
현재 상황에서 어떠한 대처가 가능한가를 법조인과 충분히 상의하고 조력을 받아보시는 것을 권해드립니다.
저의 경험과, 전문성, 끈질김으로 만족스러운 결과를 얻으실 수 있도록 도움을 드리겠습니다
