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May 11. 2024
중도금 계약파기 주의할 점
부동산 노하우
안녕하세요 저는 부동산 전문 변호사 류원용입니다
오늘은 중도금 계약 파기시 주의해야 할 점에 대해 알려드리려고 합니다
기본적으로 부동산 거래를 할 때는 세 단계에 거쳐 돈을 내게 됩니다. 그 이유는 액수가 굉장히 크기 때문인데요. 처음 계약금을 내고 중간에 중도금을 내고 마지막에 잔금 지급을 해야 합니다
그런데 거래를 하다보면 어느 한 곳을 계약했는데 이보다 더 좋은 조건의 매물이 나온다면 그 전 거래를 취소하고 싶을 겁니다. 그 외에도 매수인이 정해진 날짜에 대금을 납입하지 않는다면 거래를 중단하고 싶을 수도 있습니다
어디까지 납입했는지에 따라
하지만 무조건 취소가 되는 것이 아니라 대금 납입이 어떤 단계까지 진행되었는가에 따라서 가능할수도 불가능할 수도 있습니다
만약 전체 금액의 10% 정도를 계약금으로 냈습니다. 또는 이보다 더 적은 금액을 냈다면 계약금을 포기하는 대신 일방적으로 한쪽에서 파기를 할 수 있습니다
이유는 특정 이유가 아니어도 괜찮습니다. 단순 변심에 의한 것도 가능하죠
그렇지만 중도금까지 낸 상황이라면 이제부터는 한쪽에서 일방적으로 단순 변심에 의해 해제할 수 없습니다
이 단계까지 오게 되었다면 민법상 당사자 중에서 한 사람이 이행에 착수했다고 보기에 상대방의 동의를 꼭 구해야 합니다
상담사례
이와 관련해서 한 사례가 있는데요. 부동산을 매도했고 계약금까지 받은 상황인데 매수인이 그 이후 중도금을 지급하지 않는다고 했습니다
이 때문에 더 이상 이 거래를 이어가고 싶지 않아서 중도금 계약 일을 하고 싶은데 어떻게 해야 좋을지
문의를 해주셨습니다
그래서 저는 이에 대해 지금 매수인이 정해진 기일에 중도금을 지급하지 않았다는 이유로 거래를 해지하고 싶다면 중도금 지급 의무 지체를 이유로 파기하실 수 있다고 말씀드렸습니다
하지만 지금 못하고 시간이 흘러서 잔금 기일이 도래하면 그때는 의뢰인 역시 등기 이전에 필요한 서류를 제공하는 등 동시 이행 의무를 다 해야 한다고 답변을 드렸었죠.
요건
위의 상담 사례와 반려의 논점을 정리해 보겠습니다
부동산 매매 거래를 한 후 매도인은 매수인의 이행 지체를 사유로 계약 해제를 하기 위한 요건은 다음과 같습니다.
-매수인이 이행을 지체했을 것
-매도인이 매수인에게 상당한 기간을 정해 이행을 촉구했을 것
-매수인이 상당한 기간 내에 이행 또는 이행의 제공을 하지 않았을 것
-매도인이 이를 사유로 해제 의사 표시를 하여 그 의사가 상대방에게 도달될 것
이 중 "매수인이 이행을 지체했을 것"이라는 요건과 관련해서는 거래 시 쌍방의 의무는 원칙적으로 동시 이행 관계에 있어. 상호간 동시 이행 항변권이 있습니다. 그렇기 때문에 매도하는 자 역시 본인의 의무를 다해야 상대방의 의무불이행을 문제 삼을 수 있습니다
중도금을 지급하지 않는 경우
그리고 계약 시 중간에 한 번 대금을 내야 한다는 약정이 있다면 매수한 자는 약속되어 있는 날짜까지 중도금을 내야 합니다.
그런데 해당 의무는 매도하는 자의 소유권 이전 등기 이행과 동시 이행 관계가 아니고, 물건을 사는 사람이 일방적으로 지켜야 할 선의무입니다.
그렇기 때문에 제때 대금을 내지 않고 미루는 경우 매도인의 입장에서는 해당 이유로 중도금 계약파기를 할 수 있습니다
주의하세요
그런데 한 가지 주의해야 할 점이 있는데요. 바로 중도금 계약하기를 하기 전에 이미 시간이 흘러서 잔금 지금 기일까지 도래한 경우입니다.
잔금 기일이 도래하면 매도인도 본인의 의무인 소유권 이전 등기에 필요한 서류들을 제공해야 할 의무가 생기게 되죠. 그래서 매수인의 중도금 잔금을 모두 지급해야 하는 것과 매도인이 소유권 이전 등기에 필요한 서류들을 제공해야 하는 것은 동시 이행 관계가 됩니다
그래서 잔금 기일이 지난 후에 계약 해제를 하려고 한다면 잔금 기일에 소유권 이전 등기에 필요한 서류를 준비해서 상대방에게 알리는 등 본인의 의무를 다해야만 비로소 동시 이행 항변권을 복멸 시킬 수 있습니다
이 포스팅을 읽고 계시는 분들께서는 계약파기를 고민하고 계실 겁니다. 지금 당장 제대로 대응을 하지 못할 시 추후에 골치 아픈 상황으로 이어질 수 있어 문제가 생긴 것 같다면 그에 따른 조치를 해 주셔야 합니다.
특히 부동산 관련 문제가 발생하게 되면 금전적으로 상당히 큰 피해를 입을 수도 있기에 빠르게 대처를 해주셔야 합니다
이런 경우 현재 상황에서 어떠한 대처가 가능한가를 법조인과 충분히 상의하고 조력을 받아보시는 것이 좋습니다.
제 블로그나 뉴스 칼럼,유투브 등 충분히 보시고 문의해야 할 내용이 있으시다거나 소송 의뢰를 해야 한다면 저에게 연락 주세요.
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