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May 12. 2024
공유 부동산 공유 지분 권리 알려드려요
부동산 노하우
안녕하세요 부동산 및 상속 전문 변호사 류원용입니다.
상속 사건을 다루다 보면 재산 분할 또는 유류분 소송의 결과 승계간의 부동산을 지분으로 소유하게 되는 경우가 많습니다
이때 공유부동산의 소수지 분권자의 권리가 무엇인지 물어보시는 분들이 많은데 그래서 이번 시간에는 이와 관련하여 알아야 할 쟁점을 정리하고 실제로 소송 사례를 대해서도 알려드리겠습니다.
보존 행위
공유물 임대와 같이 관리 행위는 공유 지분을 과반수로 결정을 해야 합니다. 하지만 보존행위는 소수 지분 권자라도 할 수 있음이 원칙입니다.
그런데 소수 지분권자가 공유물을 배타적으로 사용하고 점유하고 신축하는 등의 행위를 하는 경우 또 다른 소수 지분 권자가 할 수 있는 조치와 관련해 과거 대법원 판결에서는 보존행위로서 토지 인도 소송, 건물 철거 청구 모두 가능하다고 했지만 최근 전원합의체 판결로 건물 철거 청구는 가능하지만 토지인도 청구는 불가능하다는 입장으로 바뀌었습니다.
과반수 지분을 갖는 자가 공동으로 소유한 물건을 배타적으로 점유 사용하는 경우 다른 소수 지분권자의 권리에 대해서도 알아보겠습니다
우선 과반수의 몫을 갖는 자는 공동으로 소유한 물건의 관리 행위를 할 수 있다는 민법 법리에 따라서 소수의 몫을 갖는 자는 이것에 대해 이의를 제기할 수 없습니다
소수 지분권자의 권리
앞서 말씀드린 내용을 예를 들어 설명한다면 절반 이상의 몫을 갖는 자는 공유 부동산 전체에 대해 단독으로 점유 사용 임대차 계약 후 임대료를 수령할 권한이 있습니다
다만, 소수 지분권자는 본인이 가진 몫의 범위 내 네 서 과반수 지분을 가진 자를 상대로 본인이 소유한 지분에 해당하는 임대료 상당을 부당이득으로 요구할 수 있을 뿐입니다.
과반수 지분권자는?
참고로 여기서 말하는 과반수 지분권자는 절반 이상의 몫을 가진 자를 말하죠
예를 들어 설명을 하면 3/4 만큼 가지고 있는 자는 절반인2/4 남기 때문에 과반수 지분권자라고 할 수 있습니다. 그렇다면 절반에 반해 해당하는 2/4 만큼을 가진 경우는 어디에 해당할까요?
이 경우는 우선 과반수에 해당하지 않습니다.2/4 응 엄밀히 따지면 소수 지분권자도 아니지만 이하에서는 편의상 절반의 몫을 가진 자 역시 소수 지분권자라고 칭하도록 하겠습니다
절반 이상의 지분을 갖는 자는 공유 부동산 전체의 관리 행위를 할 수 있습니다. 이에 따라 공동으로 소유한 물건을 배타적으로 사용하면 되면서 다시 해당 목적물을 타인에게 임대해 주었는데 임대료를 받지 않거나 시가보다 저렴하게 임대차를 하여 소수 지분을 갖는 자에게 손해를 끼치는 상황도 생깁니다
이때 소수 지분을 갖는 자는 임대료 중 본인의 지분 만큼을 부당이득 반환청구 할 수 있으며 절반 이상의 몫을 갖는 자의 행위가 불법이라는 전제하에 임대료와 차액에 해당하는 부분 중 본인이 소유하는 목만큼 손해배상 청구를 할 수 있죠
각 지분권자의 권리
소수 지분권자가 공동으로 소유한 물건을 배타적으로 점유하거나 사용한 경우 과반수 지분권자는 보존 행위를 단독으로 할 수 있고 관리 행위를 할 수 있습니다. 이에 따라 소수 지분권자의 점유 및 방해를 배제하는 내용으로 토지인도 청구와 건물철거 청구가 가능하죠
그렇다면 또 다른 소수 지권자의 권리는 무엇일까요?
과거 판례에 따르면 소수 지분권자는 다른 소수 지분권자를 상대로 공동으로 소유한 목적물의 보존행위로서 토지인도 청구 및 방해 배제로서 건물 철거 청구가 가능했습니다
하지만 이제는 대법원 전원 합의체 판결이 달라지면서 건물 철거 청구는 가능하지만 토지 전체의 인도 청구는 할 수 없게 되었습니다
제 3자가 방해한다면?
제 3자가 공유 부동산 사용을 방해한다면 지분을 가진 자는 보존행위를 단독으로 할 수 있다는 법리에 따라 해당 지분에 기해 단독으로 제삼자를 상대로 공동 소유 물건의 반환으로서 토지 인도 및 방해 배제로서 건물 철거 등을 청구할 수 있습니다
오늘 설명드린 내용과 관련된 소송 사례를 소개해 드리겠습니다
의뢰인분께서는 상속 소송 결과 부동산을 공유 지분으로 갖게 되었다. 근데 과반수 지분권자가 부동산 전체를 점유하고 사용하고 있는 상황이었습니다.
이때 의뢰인분 께서 본인이 소수 지분권자로서 갖는 권리가 무엇인지 상담을 요청해주셨습니다
공동으로 소유한 목적물은 과반수 지분권자가 목적물 전체를 사용 관리할 권한은 있지만 소수 지분권자는 본인의 몫에 해당하는 부분의 임대료 또는 사용료를 달라고 청구할 수 있다고 말씀드렸습니다
그리고 시에 기한 사용료 청구 소송을 진행했고 승소했던 사례가 있었습니다
공유 부동산과 관련된 문제들은 보통 일방이 다 단독으로 협의를 구하지 않고 사용 처분 등을 할 경우에 발생하게 됩니다
이때 여러 방면에서 상황을 파악하고 그에 맞춰 대응을 해야 하기에 관련 지식과 경험이 많은 법률 조력자의 조언을 구하시는 것이 좋습니다
부동산과 관련된 문제들은 특히 누가 어떻게 이끌어 나가느냐에 따라서 재판의 결과가 달라집니다
만약 문제 발생 시 도움을 요청할 법조인이 없으시다면 언제든지 저를 찾아주셔도 좋습니다
저의 경험과, 전문성, 끈질김으로 만족스러운 결과를 얻으실 수 있도록 도움을 드리겠습니다
감사합니다
