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Jul 22. 2023
임대인의 권리금 회수기회 방해, 조심해야 합니다
류원용변호사
상가건물 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 임대인을 상대로, 임차인이 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상을 청구한 사건이 있었습니다.
대법원에서 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적 성질(=상가임대차법이 특별히 규정한 법정책임) 및 그 손해배상채무의 지연손해금 기산일(=임대차 종료일 다음날)을 밝힌 의미있는 판결입니다.
그 자세한 내용을 한번 알아보겠습니다.
사실관계]
1. 임대인과 임차인이 임대차계약을 체결하고 임차인은 이후 해당 상가에서 제과점을 운영하였다.
2. 이후 임차인은 신규 임차인이 되기를 원하는 자를 구해 권리금 1억 1000만원을 받는 내용의 권리금 양도 양수 계약을 체결하였다.
3. 임대인은 상가가 재건축된다는 사유로 이를 거절하였고, 임차인과 새로 임차인이 되기를 희망하는 사람과의 권리금 계약이 해제되었다.
4. 임대인은 이후 이 건물을 매도하였다.
임차인의 주장]
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절’하였다.
이는 임대인이 임차인이 신규임차인과의 권리금계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하였으므로 임차인에게 손해배상책임을 부담해야 한다.
임대인의 주장]
1. 이 사건 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축할 계획을 가지고 있는 제3자와 임대인 소유 토지와 건물, 인근 토지와 건물에 대한 매매협의가 진행 중이었다.
최종적으로 임대인은 G 주식회사와 이 사건 건물에 대한 매매계약을 체결하였으므로, 임대인의 임대차계약 거절에는 정당한 사유가 있다.
2. 임차인이 임대인에게 상가임대차법 제10조의4 제5항에서 정한 ‘신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력’에 관한 정보를 제공하지 않았다.
따라서 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임이 성립하지 않는다.
3. 임차인이 이 사건 임대차 계약 종료 후 상가에 있는 시설물을 모두 회수하였으므로 권리금 평가액에서 시설물평가액은 제외되어야 하거나, 임차인이 시설물을 회수함으로써 그 시설물 가액 상당의 이익을 얻었으므로 이는 손익상계로 손해액에서 공제되어야 한다.
[원심의 판단] 서울북부지방법원 2022. 7. 5. 선고 2021나37046 판결 [손해배상(기)]
1. 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하려고 하였으나, 임대인은 계약을 체결할 수 없다고 명확히 밝힘으로써 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였다.
임대인은 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여 임대인에게 손해를 발생하게 함 임차인은 특별한 사정이 없는 한, 임대인에게 그 손해를 배상할 책임이 있다.
2. 아래의 경우에 해당하는 증거가 없는 이상, 임대인이 이 사건 건물에 대하여 재건축 후 다른 사업을 하기를 원하는 제3자와 사이에 매매계약을 체결하려고 교섭중이라는 사정만으로는 임대차계약 거절에 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다.
-‘임대차계약체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우(상가임대차법 제10조 제1항 제7호 가.목)’
-’건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우(상가임대차법 제10조 제1항 제7호 나.목)‘
3. 임차인이 상가임대차법 제10조의4 제5항에서 정한 ‘신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력’에 해당하는 신규임차인의 정보를 제공하지 않았다고 하더라도 임대인이 임대차계약의 체결을 거절한 것에 정당한 사유가 있다고 할 수는 없다.
4. 상가임대차법 제10조의4 제3항은 임대인이 권리금 회수방해 금지의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해를 배상할 책임이 있다.
또한 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있다.
이에 임대인의 권리금 회수기회 방해 행위로 인한 손해배상액의 상한은 권리금 계약에 따른 권리금 액수와 이 사건 임대차계약 종료 당시 권리금 상당액 중 적은 금액인 102,397,000원으로 본다.
5. 임대인의 임대차계약 거절이 없었더라면 임차인으로서는 신규임차인이 되려는 자로부터 시설물평가액을 포함한 권리금을 지급받았을 것임에도 임대인의 방해행위로 인하여 이를 지급받지 못하는 손해를 입었으므로 이를 상당인과관계 있는 손해배상의 범위에 포함시키는 것이 타당하다.
결과적으로는 임대인의 권리금회수기회 방해가 인정되었고, 그에 대한 손해배상을 임차인에게 지급하라는 판결이 나왔습니다.
위 판결의 임대인과 같이 재건축을 염두하고 있는 매수인과 매매협의 도중이라 하더라도 이는 임차인의 신규임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유가 되지는 않는 것입니다.
글쓴이 류원용 변호사
출처 ALPACA
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