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Jul 22. 2023
전 임대인과 신탁사, 신 임대인 중 누구에게 보증금을
받아야 할까요?류원용변호사
신탁이란 신탁을 설정하는 자("위탁자")와 신탁을 인수하는 자("수탁자") 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자("수익자")의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말합니다(신탁법 제2조).
부동산 신탁도 실무에서 자주 이루어지고 있는데 위탁자(임대인)가 수탁자(신탁회사)의 동의를 받고 부동산 임대를 하면서 임대차 보증금을 받은 경우도 종종 발생합니다.
이러한 상황에서 수탁자로부터 새롭게 부동산 소유권을 취득한 자에 대하여 임차인이 임대차보증금의 반환을 구하는 사안을 같이 살펴보도록 합시다.
사실관계]
1. 위탁자(임대인)가 수탁자(신탁회사)가 부동산 신탁 계약을 체결하였다.
2. 위탁자(임대인)가 수탁자(신탁회사)의 동의를 받고 임대차계약을 체결하며 임대차보증금을 받았다.
3. 이후 해당 부동산이 경매에 들어가게 되며 낙찰받은 사람이 해당 부동산 소유권을 취득하였다.
4. 임차인은 새롭게 부동산 소유권을 취득한 사람에게 임대차보증금 반환을 청구하였다.
대법원의 판결]
임차인은 임대인인 위탁자에게 임대차보증금의 반환을 구할 수 밖에 없고 새롭게 소유권을 취득한 사람에게 임대차보증금의 반환을 구할 수 없다.
이 사건 신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였으므로 임대차보증금 반환채무는 위탁자에게 있다고 보아야 하고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되었으므로 임차인에게도 대항할 수 있다.
따라서 이 사건 오피스텔에 관한 부동산담보신탁 이후에 위탁자인 케이피로부터 이를 임차한 피고는 임대인인 케이피를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐 수탁자인 한국토지신탁을 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 없다. 나아가 한국토지신탁이 임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 그로부터 이 사건 오피스텔의 소유권을 취득한 원고가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 볼 수도 없다.
대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095(본소), 2019다300101(반소) 판결 [건물명도, 보증금반환]
◆ 결론
대법원은 위 사안에서 임차인은 임대인인 위탁자에게 임대차보증금의 반환을 요구할 수 있을 뿐이며 수탁자 및 새롭게 소유권을 취득한 사람에게는 임대차 보증금의 반환을 요구할 수 없다고 판시하였습니다.
주택임대차보호법상 제3조 4항으로 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”라고 규정하고 있으나 수탁자는 위탁자에게 부동산을 양수받은 사실이 없고, 경매로 소유권을 수탁자에게 취득한 자 역시 임대인인 위탁자가 아닌 수탁자에게 양수한 것이어서 주택임대차보호법 역시 적용되지 않습니다.
만약 부동산 신탁계약이 체결되기 전에 소유자와 임차인이 부동산임대차계약을 체결하였고 소유자가 수탁자와 부동산신탁계약을 체결한 경우라면 수탁자가 주택임대차보호법 제3조 4항 임차주택의 양수인이 되므로 임차인은 수탁자에게 임대차보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
따라서 이미 부동산 신탁계약이 존재할 경우에 위탁자와 임대차계약을 맺는 임차인은 수탁자에게 새롭게 소유권을 취득한 사람에게 임대차 보증금을 청구할 수 없다는 점을 꼭 명심해야 합니다.
글쓴이 류원용 변호사
출처 ALPACA
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류원용 변호사는 형사, 가사, 민사 등의 다양한 분야에서 활발하게 업무를 수행하고 있습니다.
특히 일반 민사 및 형사 소송 외에도 부동산 전문으로 많은 업무처리 경험을 갖추고 있으며 현 부동산전문기업의 자문변호사로도 활동하고 있습니다.
변호사 류원용 법률사무소는 한 차원 높은 지식과 풍부한 경험을 가진 구성원들이 의뢰인의 법률적 문제를 실질적으로 해결하는 것을 최우선으로 합니다.
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