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Jul 19. 2023
누수가 건물에서 발생한 임차인이 수리비와 영업손실
임대인이 부담할까?류원용변호사
대전지방법원 2022. 8. 17. 선고 2020가합105535, 2021가합107095 판결 [손해배상(기)]
[사실 관계]
1. 임대인과 임차인은 상가 임대차 계약을 체결하였다.
2. 임차인목적물 중 2층이 침수되었고 임대인은 누수가 발생한 소방배관을 잠가 추가 누수를 막았다.
3. 임차인이 신청한 증거보전 사건에서 감정인의 감정에 따르면 누수의 발생원인은 천장 소방배관 절단 후 재접합하는 공사의 시공불량으로 확인되었다.
4. 임대인과 임차인은 상가임대차목적물을 원상복구하고 반환하기로 합의서 작성하였다.
[임차인의 주장]
이 사건 누수는 임차목적물의 노후화 또는 이 사건 임대차계약 체결일 이전에 발생한 인테리어 공사의 하자로 인한 것이고, 위 누수로 인하여 원고는 이 사건 임대차계약의 목적을 달성할 수 없었다.
그로므로 임대인인 피고는 임차인인 원고에게 민법 제567조, 제580조 제1항, 제575조 제1항에 따른 하 자담보책임으로 원고의 영업손실 및 그 지연손해금을 배상할 의무가 있다.
[임대인의 주장]
① 누수는 전 임차인의 인테리어 공사 중 과실로 인하여 발생하였는데, 임차인이 전 임차인으로 부터 임차목적물의 임차권을 양수하여 임차인 지위를 승계하였고, 전 임차인은 임차인의 지시에 의하여 인테리어 공사를 진행하였으므로 이 사건 누수의 발생 원인은 임차인의 책임 영역에서 발생하였다.
② 임차인은 선관주의의무에 따라 이 사건 임차목적물을 관리하여야 하고, 조금만 주의를 기울여 점검하였다면 이 사건 소방배관의 시공불량을 알 수 있었음에도 이를 방치하였다.
결국 이 사건 누수로 인한 손해는 임대인의 책임이 아니다.
③ 이 사건 임대차계약서에 의하면 임대인에게 귀책사유가 없는 경우 임차인의 손해에 대한 면책특약을 규정하고 있으므로, 피고의 담보책임은 위 면책특약으로 배제한다.
[법원의 판단]
1. 전 임차인이 진행한 이 사건 인테리어 공사로 인하여 이 사건 누수가 발생하였다거나, 설령 위 공사에서 하자가 발생하였다고 하더라도 이를 임차인의 책임 있는 사유로써 임대인에게 수선의무 또는 하자담보책임이 인정되지 않는다고 보기 어렵다.
임차인이 임대차계약 당시 위와 같은 하자를 알았다고 인정할 만한 증거가 없기 때문이다.
그러므로 이 사건 임차목적물은 원고가 이 사건 임대차계약에서 정한 목적에 따라 사용·수익하는데 필요한 상태를 갖추지 못한 것으로서 임차목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 해당한다고 봄이 타당하다.
따라서 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임차인에게 수선의무를 부담하고, 하자담보책임에 따라 이 사건 누수로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.
누수 발생 후 임대인은 소방배관을 잠그는 것 외에 별다른 조치를 취한 사실이 없고, 가구를 전시 및 판매하는 임차인 영업의 특성 상 위 누수로 인한 침수 이후 정상적인 매장 운영이 어려웠을 것으로 예상되며 임대인은 임차인의 영업 정상화를 위하여 별다른 노력을 하지 않은 것으로 보인다.
2. 이 사건 매장이 누수 없이 정상적으로 운영되었을 경우 6개월간 예상 영업이익은 108,048,124원임이 인정되고 이는 통상의 손해로 봄이 타당하므로, 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임차인인 원고에게 위 영업이익 상당의 손해를 배상할 책임이 있다.
다만, 신의칙 또는 손해부담의 공평이라는 손해배상제도의 이념에 비추어 볼 때, 불법행위의 피해자에게는 그로 인한 손해의 확대를 방지하거나 감경하기 위하여 노력하여야 할 일반적인 의무가 있으며 피해자가 합리적인 이유 없이 손해경감조치의무를 이행하지 않을 경우에는 법원이 그 손해배상액을 정함에 있어 민법 제763조, 제396조를 유추적용하여 그 손해확대에 기여한 피해자의 의무불이행의 점을 참작할 수 있다. (대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다22912 판결 참조).
1) 임차인은 이 사건 누수로 인하여 매일 700만 원 ~ 800만 원 가량의 영업손실이 발생한다고 주장하면서도 침수 부분을 자연적으로 건조시키는 것 말고는 그 피해를 최소화하기 위한 적극적인 조치를 하지 않음
2) 앞서 인정한 원고의 손해액은 원고의 회계자료를 기초로 추정한 금액이라는 한계를 지니고 있음
3) 이 사건 누수가 발생한 직후 소방배관을 잠가 추가 누수가 발생하지는 않았음
4) 아래에서 보는 바와 같이 원고는 누수로 인하여 피고에게 누수 발생일로부터 임대차기간 종료시까지 지급하여야 할 차임과 관리비의 지급을 면하게 됨
그 밖에 이 사건의 경위, 누수의 발생 정도 등 이 사건 변론에 나타난 제반 사정을 고려할 때, 이 사건 누수와 관련하여 피고가 원고에게 배상해야 할 손해는 30%로 제한함이 상당하다.
3. 이 사건 임대차계약 제13조 제1항은 임대인의 귀책사유가 없는 임차인의 손해에 대하여 임대인을 면책하는 규정이고, 제15조 제1, 3항은 임차인이 임대인과 협의하여 스스로 설치한 시설과 관련한 제반 비용을 임차인에게 부과하는 것에 불과하며, 같은 계약 제20조 제1항도 "임대인의 책임으로 돌릴 수 없는 사유"인 경우에 임대인의 책임을 면책하는 것에 불과하므로 임대인의 면책 주장은 받아 들여지지 않는다.
결국 이 사건에서 임대인은 임차인에게 임차목적물을 사용 수익할 의무를 지므로 누수로 인해 임차인이 임차목적물을 사용 수익하지 못할 상태가 될 경우 임차인에게 손해배상책임을 지게 된다는 결론이 나옵니다. 또한 임대인의 귀책 사유가 없거나 임대인의 책임으로 돌릴 수 없는 사유인 경우 임대인에게 책임을 물을 수 없다고 특약으로 정하더라도 임대인의 과실일 경우에는 책임을 면하지 못한다는 점도 알 수 있습니다. 임대차계약에서 유념하여야 할 판결입니다.
글쓴이_류원용 변호사
출처 알파카
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