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Jul 20. 2023
신탁 부동산, 신탁회사에 임대차 보증금 반환
요구할 수 있을까?류원용변호사
[사실 관계]
갑(甲)은 오피스텔에 관하여 금융기관을 1순위 우선 수익권자로 하여 신탁회사인 을(乙)과 부동산 담보 신탁계약을 체결하고, 을은 신탁 등기를 마쳤다.
위 신탁계약 위탁자는 수탁자 사전 승낙을 받아 위탁자 명의로 오피스텔을 임대하도록 정하고 있었고, 이러한 내용은 신탁원부에 기재하였다.
금융기관은 신탁회사 을에 ‘위탁자 갑의 임대차 계약 체결에 동의하되, 수탁자 을은 보증금 반환에 책임이 없다’는 취지의 동의서를 작성하여 갑과 을에게 교부하였다.
그 후 갑은 을의 사전 승낙을 받아 갑 명의로 병(丙)에게 오피스텔 1채를 임대. 병은 오피스텔에 거주하면서 해당 주소로 주민등록을 이전하고 확정일자를 받았다.
그후 신탁물건 공매로 인해 을에서 정(丁)에게 오피스텔의 소유권이 이전되었다.
[병의 주장]
이 사건 임대차계약 체결에 대하여 을의 명시적 또는 묵시적 승낙이 있었으므로 임차인 병은 을 및 그 승계취득자인 정에 대하여 이 사건 임대차를 주장할 수 있다.
따라서 병은 정당한 권원에 의한 점유자이므로 정에 대한 부당이득반환의무를 부담하지 않는다. 또한 정은 대항력 있는 임차인인 병에 대한 임대차보증금반환채무를 승계하였으므로, 정은 병에게 이 사건 임대차보증금 5,290만 원 및 이에 대하여 병의 퇴거일 다음날인 2017. 9. 15.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
[정의 주장]
병은 이 사건 임대계약 체결 당시 이 사건 오피스텔의 소유자가 아니었던 갑으로부터 이 사건 오피스텔을 임차한 임차인에 불과하다.
하여 이 사건 오피스텔의 소유자 을에 대하여 그 임대차의 유효성을 주장할 수 없고, 그 후 을로부터 이 사건 오피스텔을 취득한 정에 대하여도 그 임대차의 유효성을 주장할 수 없다.
[법원의 판단]
이 사건 신탁계약에서 수탁자(을)의 사전 승낙 아래 위탁자(갑) 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였으므로 임대차보증금 반환채무는 위탁자(갑)에게 있다고 보아야 하고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되었으므로 임차인(병)에게도 대항할 수 있다.
따라서 이 사건 오피스텔에 관한 부동산담보신탁 이후에 위탁자인 갑으로부터 이를 임차한 병은 임대인인 갑을 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐 수탁자인 을을 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 없다.
나아가 을이 임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 을로부터 이 사건 오피스텔의 소유권을 취득한 정이 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 볼 수도 없다.
쉽게 말하면 임차인이 위탁자와 임대차 계약을 했으니 임차인은 상가임대차보호법상 위탁자에게만 상가임대차보증금 반환을 요구할 수 있고 수탁자나 신탁건물이 경매될 경우에 새로운 소유권자에게 상가임대차 보증금 반환을 청구할 수 없습니다.
임대차 계약을 맺을 때 신탁계약에 있는 건물일 경우에 신탁건물이 경매될 경우에는 새로운 소유자가 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하지 않으므로 위탁자의 자력이 부족한 경우에 임대차보호법상 보호를 받기 어려울 수 있습니다. 이러한 점을 명심하시기 바랍니다.
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글쓴이_류원용 변호사
출처 알파카
류원용법률사무소
서울 강남구 압구정로30길 45
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