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Jul 21. 2023
임차인의 시설물, 임대인이라도 함부로 손대면 안됩니다!
건물 소유자가 임차인이 설치한 간판을 임의로 철거한다면 어떻게 될까요?
당연한 이야기이겠지만 이는 임대인으로서의 계약상 의무를 위반한 것으로 판단하여 소유자에게 채무불이행에 따른 손해배상책임을 인정한 사례가 있어 소개해 드리고자 합니다.
오늘 알아볼 판례는 대구지법 2022나319943 판결입니다.
[사실 관계]
1. 임대인과 임차인이 임대차계약을 체결하였다.
2. 임대인은 임차인이 설치한 간판의 3분의 2를 임의로 철거하고 다른 매장의 상표가 그려진 간판을 부착하였다.
3. 이에 임차인은 임대인에게 손해배상 소송을 청구하였다.
[임차인의 주장]
임대인이 매장의 간판을 무단으로 철거하고 다른 간판을 설치한 행위는 불법행위이거나 채무불이행에 해당한다. 따라서 임대인은 간판의 설치행위로 인하여 임차인의 영업이 방해됨으로써 발생한 매출하락의 손해를 배상할 의무가 있다.
[임대인의 주장]
건물 내/외부 시설물 일체는 임대인의 소유이므로 이 사건 건물에 설치된 간판에 대하여도 임대인에게 모든 권리가 있다.
이를 토대로 임대인은 임대차계약에 따른 원상회복의무를 면제받기도 하였으며, 임차인도 매장의 간판이 언제든지 철거될 수 있음에 동의하고 임대차계약을 체결하였다.
임대인이 매장의 간판을 철거한 행위는 정당한 권리의 행사이므로 설령 임차인에게 무슨 손해가 발생하였더라도 이를 배상할 책임이 없다.
[법원의 판결 - 대구지방법원]
-임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
-임대인이 기존에 설치된 임차인의 간판을 철거하고 새로운 간판을 설치한 행위는 임대인으로서 이 사건 매장을 임차하여 운영하는 임차인에게 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 계약상의 의무를 위반한 것이다.
-이에 임대인은 임차인에게 채무불이행에 따른 손해배상책임을 부담한다.
-이 사건 임대차계약서의 특약사항에 기재된 "내·외부 시설물은 임대인의 소유이다."는 취지의 기재는 임차기간 중에 임차인의 영업행위에 필요한 시설물을 임대인이 임의로 처분하는 것에 동의한다는 취지로 기재한 것이 아닌, 임대기간 만료 시 임차인의 시설에 대하여 권리주장을 하지 못한다는 취지로 기재한 것으로 봄이 타당하다.
임차인의 매출감소액, 매출액의 변동 추이, 임대료 변화, 이 사건 매장의 간판이 이 사건 매장의 영업에 미치는 영향 정도 등을 고려하면 임대인이 이 사건 간판철거행위로 인하여 임차인에게 손해가 발생한 것은 분명하다.
그러나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우로 인정되는 바, 임차인이 입은 손해는 원고가 주장하는 금액의 약 1/6에 해당하는 400만원으로 봄이 타당하다.
결론적으로는 위와 같은 특약이 있다 하더라도 임대인이 임차인의 시설물을 임의로 철거, 변동하는 행위는 임차인에게 손해배상책임을 부담할 수 있단다는 사례였습니다.
류원용변호사 소개
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