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Jul 21. 2023
3기 차임 연체와 건물 소유권 변경의 관계_류원용변호사
상가임대차보호법에서는 임차인이 3기 이상 차임이 연체한 사실이 있는 경우 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있다고 정해 놓고 있습니다.
그렇다면 만약 전 임대인과 임차인 사이에서 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 사실이 있을 경우, 임대인의 지위를 승계한 현 임대인이 임차인과 임대차 계약 갱신을 거절할 수 있을까요?
판례를 통해 알아보겠습니다.
[사실 관계]
1. 임대인과 임차인이 임대차계약을 체결하였다.
2. 이후 임차인은 3기 이상의 차임을 연체하였다.
3. 임대인이 건물을 매각함에 따라 신규 임대인이 부동산을 매수하고 임대인의 지위를 승계받았다.
3. 신규 임대인은 임차인과 전 임대인의 관계에서 3기 이상 차임을 연체한 사실이 있다는 이유로 임대차계약 갱신 거절을 통지하였다.
[수원지방법원 안양지원의 판결 ]
피고는 원고가 이 사건 임대차계약의 임대인 지위를 승계하기 전에 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있고, 원고는 2018. 4. 20. 피고에 대하여 위와 같은 3기 이상의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하였으므로 원고의 갱신 거절의 의사표시는 정당한 사유가 있다.
-중략-
임차인이 임대차기간의 어느 시점에 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있었다면 그 후 연체차임을 지급하였다 하더라도 임대인은 임차인과의 계약갱신을 거절할 수 있는 것이다.
[수원지방법원안양지원 2019가단110481 건물명도(인도)]
수원지방법원 안양지원에서는 임차인이 전 임대인에게 3기 이상의 차임 연체를 한 사실이 있다면 현 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절한 것은 정당하다고 판결하였습니다.
◆ 여기서 주의할 점!
과거 판결내용은 '전 임대인의 차임채권은 채권양도의 요건을 따로 갖추지 않는 한 현 임대인에게 승계되지 않으므로 현 임대인이 전 임대인에게 채권양도를 받지 않는 한 현 임대인이 임차인에게 3기 이상의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수는 없다.' 였습니다.
따라서 두 판결을 조합해 보면 '건물 매수 전 3기 이상의 연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수는 없으나, 현 임대인은 임차인에게 계약 갱신 거절의 통지를 할 수 있다는 것'입니다.
[과거 대법원의 판결 ]
즉, 임대인이 임대차계약 기간 도중 계약을 해지하려면 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하여 임대인이 그 연체차임 청구권을 실제 보유하고 있을 것을 요건으로 한다. 그런데 임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 아니한다. 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있다
(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022호 판결 참조).
류원용 변호사 상담번호 _ 01075892676
작성자 류원용 변호사
출처 ALPACA
