부동산 담보신탁이 유용한가 차라리 근저당권보다 나은 게 있는가 이런 생각을 하실 수 있습니다.
부동산 담보신탁이 근저당권보다 유리한 점은 자유로운 설계가 가능하다는 점입니다.
첫째, 법률에 위배되지 않는 범위 내에서 신탁 계약으로 자유롭게 규율이 가능하다는 점입니다.
둘째, 채권자의 입장에서는
담보목적으로 채무자 또는 타인의 소유권을 빼앗아 오는 것이 가장 강력한 담보 확보책
신탁은 내가 뺏어오는 건 아니고 수탁자 앞으로 뺏어놓긴 합니다.
옛날에는
채권자가 돈을 빌려주면 근저당권을 설정하지 않고 가등기를 설정했습니다. 그래서 돈 안 빌려주면 소유권을 뺏어왔습니다. 그런데 이것은 채권자의 횡포고 빌려준 돈에 비해서 너무 많은 재산을 뺏어가니까 가등기 담보 등에 관한 법률로 규제했습니다.
즉 담보로 잡는 것은 소유권을 뺏어오는 것 만한 것이 없다는 것입니다. 그렇기 때문에 채권자 입장에서는 담보 목적으로 채무자 또는 담보를 제공하는 제3자의 소유권을 뺏어오는 것만큼 강력한 담보 확보 방법이 없습니다.
근저당 설정 시 비용이
1.등록세
2.교육세
3.국민 주택 채권 매입
4.등기 관련 수수료, 법무사 보수
해야합니다.
근저당 설정에 따른 채권 최고액의 한 1.24% 됩니다.
토지가 나대지면 어떻게 합니까?
혹시나 소유자가 그곳에 임의로 건물을 지어버리면 토지의 담보 가치가 떨어집니다.
나대지인 토지에다가 근저당권을 설정하면 어떡합니까?
별도로 지상권을 꼭 설정해 놓습니다. 동시에 병행합니다.부동산 담보신탁을 설정 시 등록세,교육세를 납부하지 않아도 됩니다. 국민주택 채권 매입비용도 들어가지 않습니다. 등기를 해야 되서 법원에 납부해야 되는 등기 관련 수수료라든지 그 등기를 법무사님께 맡기면 법무사 보수도 듭니다.
부동산 신탁 회사 인터넷 홈페이지에 가면 표준 신탁 계약서라고 이 담보 신탁 계약서가 다 공시돼 있습니다. 그것을 갖다 쓰셔도 됩니다.잘 되어 있습니다.
그렇지만 결국에는 담보 신탁은 근저당권과 달리 수탁자라고 하는 사람이 필요해서
이것을 "부동산 신탁회사가 수탁자가 되면 신탁 보수가 들지 않나요"라고 하십니다.
신탁 보수가 근저당권에 드는 비용보다 훨씬 적을 뿐만 아니라 꼭 굳이 부동산 신탁 회사를 수탁자로 설정할 필요가 없습니다. 민사신탁이라 해서 저와 같은 변호사라든지 법무사 또는 세무사, 회계사 같은 전문 직종에 있는 사람들을 수탁자로 선임해도 됩니다. 가족이나 믿을 만한 친한 사람에게 수탁자를 맡기시면 됩니다.
네가 변호사니까 이런 얘기 하는 거 아니야라고 할 수 있는데, 솔직히 말씀드리면, 변호사를 수탁자로 하는 게 제일 편하십니다.
왜냐하면, 여러분들 사안에 맞게 부동산 담보신탁 계약서를 바꿔드리고 등기를 할 때 변호사들도 다 등기할 수 있습니다. 등기해드립니다. 신탁이 최종 종료될 때까지 관리를 합니다. 근데 여차하면 공매를 행사해야합니다. 공매 절차를 진행시켜야 하는데 중립적인 위치에서 법률에 맞게 공매 절차를 진행할 수 있는 사람은 사실 변호사밖엔 없습니다.(민사신탁에 있어서)
그렇기 때문에 변호사 비용을 아까워하지 마시고 변호사를 수탁자로 하는 것을 권장합니다.
[장점3]
부동산 담보신탁 설정시 근저당권을 설정하는 비용보다 적습니다.
또 제일 중요한 경우 근저당권을 설정했으나 소유권을 갖고 있는 건 아닙니다.
그렇기 때문에 이 소유자가 즉 근저당권 설정자가 개인회생이나 파산을 해버리면 내 근저당권이 (물론 별제권(파산재단의 특정재산에서 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 잏는 권리로 개인회생시 채무자가 갚아야 하는 금액과 구분하여 따로 변제받을 권리)이라고 해가지고 우선변제권을 가지기는 하지만
근저당권 설정자의 개인회생 또는 파산절차를 통해서 배당을 받아야 되고 100% 다 보장을 받기가 어렵습니다.
그런데 신탁을 해놨다는 건 뭘까요?
채무자 또는 제3자, 즉 물상보증인이겠죠?
그 사람 소유의 부동산을 수탁자 앞으로 이전해 놓은 것이기 때문에
[부동산 담보신탁 장점4]
위탁자(근저당권 설정자)가 파산 내지 회생을 하여도 전혀 영향을 받지 않으며,수탁자의 파산 내지 회생과도 무관합니다.
채무자나 제삼자가 개인회생이나 파산을 하더라도 이 부동산에 아무런 영향을 미치지 않습니다.
"그러면 수탁자가 개인회생을 하거나 파산을 하면 어떡합니까?"
수탁자가 개인 개인회생을 하거나 파산을 하더라도요 신탁 재산에는 영향을 미치질 않습니다. 이것을 신탁 재산의 독립성이라고 하는 막강한 권리인데 수탁자가 개인회생이나 파산을 하면 수탁자의 고유 재산 ,
해당 재산만 개인회생이나 파산절차에 들어가지 수탁자의 신탁재산은 개인회생과 파산절차에 전혀 영향을 받지 않습니다.
[부동산담보신탁 장점5]
다섯째, 근저당권은 법원 경매 절차를 통해서 배당을 받게 됩니다.
그런데 이제 법원 경매 절차라고 하는 것이 감정평가 수수료도 내야 되고 그다음에 법원 경매 절차 진행하는데 사건들이 많이 밀려 있다 보니까 상당히 오래 걸립니다. 그다음에 한번 유찰되면 다음 입찰 기일이 지정되는 데까지 또 한 두세 달 걸립니다.
그런데 부동산 담보 신탁은, 공매 절차를 통해 매각절차를 진행합니다. 수탁자의 공매 절차를 통해 매각 절차를 진행합니다.보다 유연하고 신속한 공매 절차를 진행하여 신속한 채권 회수가 가능합니다.
수탁자가 신탁된 부동산을 공개 매각해서 가장 높은 가격에 판매하는 것입니다.
그것이 채권자, 우선 수익자에게 이익이 되므로.
이러한 공매절차는 신탁계약에서 정한 바에 따라 자유롭게 약정이 가능합니다.
법률상 강행규정에 반하지 않는 범위 내에서는 매우 자유롭고 유동적으로 정할 수가 있습니다. 1주일에 최대 6회까지 진행 가능합니다. 월수금 오전 오후 해서 총 1주일에 6회씩 진행해서 빠르게 저감시킬 수 있는 장점이 있습니다.
마지막으로는 물상대위권 행사 시에 사전 압류가 필요하질 않습니다. 부동산 담보신탁의 경우. 신탁 재산의 변형물/대위물에는 당연히 신탁 재산으로 간주 되기 때문에 사전 압류 절차와 같은 절차가 전혀 필요 없습니다. 이런 점에서 부동산 담보신탁이 근저당권보다 효과적이고 유리한 측면이 있습니다.
지금까지 부동산 담보신탁이 근저당권보다 우수한 점 즉 장점들에 대해서 설명을 드렸습니다. 이러한 장점으로 인해서 지금은 근저당권보다는 부동산 담보신탁이 많이 활용됩니다. 최근에는 민사신탁의 영역에서도 부동산 담보신탁이 많이 이용/활용되고 있는 것 같습니다.
