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계정을 잊어버리셨나요?

by 정군 Aug 11. 2020

부동산 정책이 답답했던 이유

수요와 공급 법칙

부동산 정책은 잘해야 본전이다. 사실 본전도 찾을 수 없다. 사촌이 땅을 사면 배가 아프다고 했다. 가격이 오르면 투기세력을 잡지 못했다. 가격이 하락하면 경기 부양을 얼마나 못했으면 부동산까지 침체되냐고 한다. 그럼에도, 최근의 행보를 보면 고구마를 한가득 먹은 듯 답답하다.

공직자가 주택을 몇 개 가지고 있는지 따지는 진흙탕 싸움이 되었다. 지금은 주택 보유자도, 세입자도 모두 불만족스럽다. 왜 이렇게 판단했을까? 여러 가지 이유가 있겠지만, 수요와 공급의 법칙을 소개할 생각이다. 시장을 설명하고 그중에서 수요 변화에 대해 이야기하려고 한다.

시장(Market), 수요-공급의 법칙

경제학개론에서 처음 배우는 것이 시장(Market)을 가정하고 수요과 공급 수식을 주며 연립방정식을 통해 균형점의 가격과 거래량을 구하는 것이었다. 중학교 수학 계산이니 어렵지는 않았다. 하지만 개인적인 문제가 있었다. 시장이라는 단어는 알겠는데 구체적인 이미지가 떠오르지는 않았다.

다음과 같은 풍경을 떠올리니 도움이 되었다. 바로 경매장이다. 여러 사람이 한 곳에 모여있다. 사회자가 물품명을 이야기한다. 한쪽에서 얼마에 사겠다고 소리를 지른다. 반대쪽에서는 얼마에 팔겠다고 소리를 지른다. 그런 장면을 떠올리니 이해하는데 도움이 되었다. 그렇다면 누가 수요자고 누가 공급자인가?

수요자는 돈을 들고 가는 사람이고 공급자는 물건을 들고 가는 사람이다.

[수요자 = 시장에 돈을 들고 온 사람]

[공급자 = 시장에 물건을 들고 온 사람]

수요자는 당연히 물건을 싸게 사고 싶어 할 것이다. 공급자는 반대로 비싸게 팔고 싶어 할 것이다.

흥정을 통해 조정하겠지만 마음속에 가지고 있는 마지노선이란 것이 존재할 것이다.

시장에 수요자 10명(그림1. K~T) 공급자 10명(그림1. A~J)이 있다고 가정해 보겠다. 물건은 편의상 "주택"으로 하겠다.

[왼쪽, 붉은 쪽 기둥]공급자 10명은 "주택"을 판매할 최소금액(이 밑으론 안 팔아!)을 순서대로 1억 원부터 10억 원까지 생각하고 있다.

[오른쪽, 파란 쪽 기둥]수요자 10명은 "주택"을 구입할 최고금액(이 이상으론 못줘!)을 순서대로 1억 원부터 10억 원까지 생각하고 있다.

[그림1] 주택시장의 수요와 공급

싸게 사는 것이 좋은 수요자 10명은 주택 가격이 1억 원이라면 모두 주택을 구입할 것이다.

비싸게 파는 것이 좋은 공급자 10명은 주택 가격이 10억 원이라면 모두 주택을 판매할 것이다.

그렇다면 이들 20명이 모인 시장에서는 어떻게 작동할 것인가?

공급자 5명(F, G, H, I, J )과 수요자 5명(K, L, M, N, O)은 만족스러운 거래를 하고 집으로 돌아갈 것이고

나머지 인원은 헛걸음을 했다고 툴툴거리며 집으로 돌아갈 것이다.

공급자 중 가장 저렴한 가격에 판매하고자 하는 J 역시 굳이 1만 원에 팔지는 않을 것이다. 왜냐하면 6억 원까지 살 의사가 있는 O가 있다. 그렇다고 O도 6억에 사지는 않는다. 5억 까지는 팔겠다는 F가 있다.

수요자 중 가장 비싼 금액을 낼 각오가 된 K 역시 10억 원에 주택을 사지 않을 것이다. 마찬가지로 5억 원까지는 팔겠다는 F가 있다. F도 5억에 팔지는 않을 것이다. 6억까지 생각한 O가 있다.

시장의 가격은 5~6억 원 사이(5억 5천)에서 균형을 이룰 것이고 거래는 5건 일어날 것이다.

모든 계약이 5억 5천에 되었다면, 수요자 K는 집에 가면 생각할 것이다 10억 원까지 알아봤는데 5억 5천에 샀으니 45,000만 원만큼 만족스러운 거래를 하였다고... 마찬가지로 L은 35,000만 원만큼, M은 25,000만 원... 최종적으로 O는 5,000만 원만큼 만족스러울 것이다. 이를 합하면 수요자 측은 총 12억 5천만 원만큼 만족스러울 것이다. 이를 효용이라고 한다.

공급자 J 역시 1만 원이면 팔려고 했는데 55,000만 원을 받았으니 45,000만 원만큼 만족했다. I도 35,000만 원 만족스럽다. 이런 식으로 공급자 측에서도 총 12억 5,000만 원만큼 효용이 생긴 것이다.

[원래의 시장 : 5건 거래 / 가격 5억 5천 / 서로의 만족도는 25억]

5~6억 원을 이외의 가격을 강제하게 되면 시장에서는 비효율이 발생한다. 예를 들어 주택 가격을 10억으로 고정해보자. 거래는 1건만 일어날 것이고 오직 K만 주택을 살 것이며 이 경우 K가 얻은 만족은 없다. 공급 측에서도 가장 적은 금액을 받고자 하는 J가 판매를 하였다고 가정해도 J의 만족도는 9억 원에 그친다. 심지어 A가 판매했다면 효용은 0이다. 이렇듯 시장의 효용 가격을 벗어나면 효율이 떨어진다.

결론만 이야기하자면 가격을 강제로 변동(올리던 내리던)시키면 시장의 거래량은 감소하고 되고 효용은 감소한다.

부동산 대책에 적용해 보면

긴 글 읽느라 고생하셨다. 위에서 이야기한 시장의 수요 공급 모델을 바탕으로 부동산 대책을 보자.

최근에 뜨거운 지난 6.17에 국토교통부에서 발표된 '주택시장 안정을 위한 관리방안(주택정책과 등)'을 보면 '투기수요'라는 단어가 15번이나 나올 정도로 투기수요 억제에 강한 의지를 가지고 있다. 수요 측면을 강조하는 것이다. 물론 뒤에 공급대책 등의 후속조치도 있으나 비교적 최근에야 적극적인 논의가 나오는 만큼 그간의 정책은 수요에 맞춘 것이 사실이다. 투기수요라는 말을 하는 것을 보면 정부의 부동산 수요를 두 가지로 나누어서 생각하는 것 같다.

[부동산 수요 = 실수요 + 투기수요]

문제는 투기수요와 실수요를 정확히 구분하는 것이 불가능하다는 것이다. 그리고 '투기수요'도 부동산 수요에 포함되기 때문에 지금의 단순화한 모델에서는 구분 짓지 않고 묶어서 보겠다.

어쨌든 투기수요를 줄이면 [부동산 수요]도 준다. 이를 통해서 가격을 안정시킨다는 것이다. 그러면 어떻게 가격을 낮추는지 알아보자.

대출을 규제해 가용자금을 줄이거나, 취득세 및 양도세 등의 세금 부담을 올리는 등의 방식이 있다. 결과적으로 수요자는 시장에 지불할 최대 금액을 낮추게 된다.

앞선 [그림 1] 주택시장의 예시로 들어 수요자의 지불금액을 1억 원 및 2억 원씩 줄어든다고 2가지 예시를 들어보았다. 먼저 규제를 통해 수요자의 최대 지불의사가 1억 씩 감소했다면 아래와 같이 될 것이다.

[가정 1] 수요자의 지불금액 1억 원 감소 시

[그림 2] 지출여력이 1억 원 감소된 시장

(수요자 T는 지불할 돈이 없기 때문에 집에서 넷플릭스를 보기로 했다)

원래의 예시와 마찬가지로 5건의 거래가 발생하고 공급자 F~J 및 수요자 K~O는 동일하게 거래를 할 수 있다.

가격은 기존 55,000만 원에서 50,000만 원으로 5,000만 원 감소하였다. 아마 이런 효과를 예상한 것이 아닌가 싶다. 하지만 시장 원리의 목적은 효용의 극대화지 가격의 최소화가 아니다. 따지면 효용은 줄어든다.

수요자 K는 9억 원의 지불의사를 가지고 5억 원에 거래하였으니 4억 원의 만족을 느낀다. L은 3억 원, M은 2억 원 마지막으로 O은 최대 금액을 지불하였기에 느끼는 효용이 없다. 수요자 K~O까지 느끼는 총효용은 [4+3+2+1+0 = 10억]이다.

공급자 J는 만원 이어도 팔 생각이었는데 5억 원을 받았으니 4억 원의 만족을 느낀다. I는 3억 원 H는 2억 원... 마지막으로 F는 느끼는 만족이 없다. 공급자 J~F까지 느끼는 총효용은 마찬가지로 [4+3+2+1+0 = 10억]이다.

이 시장에서 발생되는 총효용은 20억이다. 원래 시장의 총효용은 25억 원이었다. 각 시장에서 거래에 성공한 이원들이 느끼는 만족감은 정확히 5,000만 원씩 감소되었다.

[수요 억제 1억의 시장 : 5건 거래 / 가격 5억 / 서로의 만족도는 20억]

정리하자면 시장의 거래량은 그대로이고 시장 가격은 5천만 원 감소하였지만, 각 거래 참여자들의 만족 역시 5천만 원씩 감소되었고 시장의 총 효용도 5억 원 감소되었다. 여기서 규제의 정도가 심해서 지출할 여력이 2만 원씩 감소된다면 그 영향은 더 크게 나타난다.

[가정 2] 수요자의 지불금액 2억 원 감소 시

[그림 3] 지출여력이 2억 원 감소된 시장

(넷플릭스가 재미있어 보였는지 수요자 S도 T의 집에 놀러 가기로 했다)

시장의 거래량은 1건 줄어든(거래량 20% 감소) 4건이 되었다. 가격은 4억 5,000만 원이 되었다. 가격이 내려갔으니 성공적일까? 당연히 아니다.

8억 원까지 내고자 했던 K는 45,000만 원에 샀으니 35,000만 원만큼 만족할 것이고, L은 25,000만 원만큼 만족할 것이고 M과 N 역시 각각 15,000만 원 5,000만 원만큼 만족할 것이다. 수요 측의 총만족은 [3.5 + 2.5 + 1.5 + 0.5 = 8억 원]이다. 공급 측이 느끼는 만족도 역시 동일하게 계산하면 8억 원이다. [가정 2]의 시장에서 발생되는 총효용은 8 + 8 = 16억 원이다. 역시 감소하였다.

[수요 억제 2억의 시장 : 4건 거래 / 가격 4억 5천 / 서로의 만족도는 16억]

총 정리

1. (투기)수요억제를 통해 시장의 가격은 내릴 수 있다(수요-공급 이론만 봤을 때는).

2. 그러나 [가정 1]과 같이 거래량이 유지되더라도 개별 시장 참여자(F~J, K~O)의 만족도는 모두 감소한다.

3. 심지어 [가정 2]와 같이 규제가 심해지면 거래량 자체도 줄어들며, 만족도는 더더욱 감소한다.

4. 시장(Market)의 통해 모두의 만족도를 증가시키려면 가격이 아니라 총효용을 목표로 해야 한다.

그동안의 정책의 방점은 투기수요 억제에 있었다. 이는 가격을 낮추는 효과가 있다고 하더라고 공급자 수요자를 가리지 않고 그들의 만족(효용)을 줄이게 된다. 여기서 오는 답답히 아니었을까라는 생각이 든다.

이론적 한계에도 불구하고...

한 가지 이론만 가지고 현실을 설명하는 데는 무리가 있다. 2020년 8월인 지금 부동산 대책에도 불구하고 서울을 거래량은 최대치를 향하고 있으며 가격은 오히려 올랐다. 이는 큰 규제가 적용되기 전에 거래를 하려는 사람들과 최근 올라가는 부동산 가격에 패닉 바잉(추후 다룰 예정)의 결과라고 본다. 특히 패닉 바잉은 부동산 대책에 대한 무너진 신뢰를 보여주는 것이기 때문에 개인적으로 안타깝게 느끼고 있다.

일반적으로 새로운 정책이 시행되면, 시장에 받아들이는 데는 시간이 필요하다. 2017년 8.2 대책부터 투기과열지구(서울 전 지역 및 일부) 지정하여 LTV 규제를 통한 구매력을 제한하였기 때문에 2019년까지의 주택 거래량을 보면 서울의 거래량이 전국 평균보다 유의미하게 거래량이 감소한 것을 확인할 수 있다.

* 17년 대비 19년 전국 주택거래량 12.1% 감소

* 17년 대비 19년 서울 주택거래량 33.3% 감소

[그림 4] 연간 주택거래량, 국토교통부

이러한 규제에도 불구하고 잡고자 하는 가격은 사실 잡지 못했다. 2017년 1월부터 2019년 12월까지 서울의 주택 가격은 17.46% 상승하였다. 아파트만 보자면 22.99%이다(*KB주택 가격동향). '더 많이 올랐어야 하는데 정책을 통해서 그나마 이 정도다'라고 이야기할 수도 있다. 하지만 이 글을 통해 전하고 싶은 점은 다음과 같다.

수요를 잡는 정책은 가격을 잡을 순 있을지라도 근본적으로 거래량 및 총효용을 감소시킬 수밖에 없다.

다행히 요즘 수도권 주택공급에 대한 구체적인 발표가 나오고 있다. 성공적으로 진행되었으면 한다. 그리고 이러한 공급 증가에 대한 효과는 다음 포스팅에서 다룰 예정이다.