금리와 부동산 가격의 상관관계
금리가 인상된다면?
자본주의가 발달한 선진국일수록 시중금리와 부동산 가격과의 상관관계가 크다. 지금까지 우리나라 부동산 시장은 금리의 영향이 크지 않았지만 앞으로는 지대한 영향이 있을 것이다.
금리의 인상은 주택담보대출 (Mortgage) 비용을 증가시켜 구매의 비용을 증가시킬 뿐 아니라, 원천적으로 건설 원가의 상승을 초래한다.
금리는 캐피털의 수요와 공급에 큰 영향을 주고, 나아가 캐피털의 수요 공급은 투자 요구 수익률에 지대한 영향을 주게 된다.
금리가 낮아지면 자연스럽게 캐피털이 시중으로 흘러들어가게 되고, 이중 상당 부분은 부동산으로 흘러 들어가기 때문에 부동산의 수요가 증가한다. 결과적으로 부동산 가격이 자연스럽게 상승하게 되는 것이다. - Vice versa -
또한 금리는 Capitalization Rate (수익률)와 Discount Rate (총 투자 수익률)에 영향을 준다.
Cap Rate = Risk Free Rate + Risk Premium
Discount Rate = Risk Free Rate + Risk Premium + Anticipated Growth in Income
Risk Premium 은 수요 공급 리스크 및 시장의 다른 여러 리스크 요소를 반영하지만, Risk Free Rate 자체는 금리변동에 따라 변동한다.
금리는 대체 투자상품의 수익에 영향을 주게 되고, 대체 투자상품의 수익이 올라가면 부동산 가격은 자연스럽게 내려갈 수밖에 없다.
결론적으로 수익형 부동산의 경우 금리가 인상되면:
1. 부동산 개발업자에게는, 개발비용이 상승 하고 수익환원법에 의한 매매가 또한 하락되어 개발이익이 작아지게 된다.
2. 부동산 투자자에게는, 대출 비용은 상승하나 부동산 매입가는 하락하게 된다.
수익형 부동산 가격의 결정은 금리에 의해 지대한 영향을 받지만 아파트나 주택 가격의 경우 꼭 그렇지 않다.
우리가 명품을 소비할 때에 논리와 이성에 근거해 결정하지 않듯이 내가 살집을 마련할 때도 감성적 판단이 크게 작용한다.
인간의 판단은 이성적 논리보다는 감성적 판단이 앞설 때가 많기 때문에 희소성 가치가 높은 아파트나 주택 가격은 상황에 따라 약간의 하락은 있어도 결국에 상승할 것이다.
또한 시장자본의 증대로 인해 백만장자들이 늘어남에 따라 비이성적인 가격에 거래되는 주택도 늘어나게 될 것이다.
by Samuel Kim
For sustainable real estate development
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