백년가는 아파트 - 장수명 아파트
그동안 우리에게 아파트는 거주의 수단보다는 재산 증식의 수단으로써 강조되어 왔다. 동시에 헌 아파트는 용적률 상향을 통한 재건축을 통해 쉽게 새 아파트로 재탄생할 수 있었다. 하지만 이제는 더 이상 용적률 높일 수 없을 뿐만 아니라 투자보다는 거주목적이 강조되고 있다. 따라서 앞으로 지어지는 아파트는 100년 이상의 수명을 갖는 아파트로 지어져서 우리가 한평생 살 수 있는 진정한 집이라 불릴 수 있어야 할 것이다.
우리나라 대다수 아파트는 내력벽 구조로 되어 있고, 얇은 페인트만 입혀진 채 외기에 바로 노출되어 있다. 이로 인해 풍화작용의 영향을 많이 받을 수밖에 없어 내구연한이 상대적으로 짧을 수밖에 없다.
미국의 경우, 몇몇 노후 아파트를 빼고는 우리나라의 아파트와 같이 지어진 아파트를 찾아보기 힘들다. 특히 구조는, 내력벽과 기둥보 구조 중간 형태의 취하고 있다. 이런 구조의 장점은 거주자가 원하는 실내 공간의 구성이 자유롭고, 추후 리모델링이 손쉽다. 하지만 우리나라의 아파트와는 달리 비싼 외부 마감이 필요하다. 제대로 된 외부 마감 (Cladding)은 건물의 구조체를 외기로부터 보호하여 수명은 연장시키며 건물 파사드에 아름다움을 더하지만 공사비 상승이라는 단점이 있다.
뉴욕의 경우 백 년이 넘은 아파트를 쉽게 찾아볼 수 있다. 이 아파트들이 노후되면 재건축이 아닌 외부 마감재 (Cladding)을 바꾸는 작업과 인테리어 업그레이드만 진행하는 경우가 흔하다.
이와 대조적으로 우리나라 대부분의 아파트는 건물의 뼈대가 얇은 페인트 막만 입혀진 채 노출되어 있기 때문에 풍화작용의 영향을 많이 받을 수밖에 없다. 더군다나 설비의 교체가 어렵게 시공되어 있어, 백 년이 넘게 남아 있어야 할 건물이 고작 30여 년 정도밖에 유지 안 된다.
서울 동부이촌동의 노후 아파트우리나라 아파트의 짧은 생애 주기를 고려할 때 감가상각이 커져야 하는 것이고, 위치에 따라 재건축이나 리모델링의 경제성이 부족한 아파트는 지가 상승을 고려하더라도 내재가치는 하락해야 한다.
지금까지 우리나라는 저층주거지 동네를 전면 철거하거나 저층 아파트를 철거해 용적률을 완화받거나 최대로 이용하여 고층 아파트 개발에 열중하였다. 이것은 모두 용적률을 높여지을 수 있었기에 아파트 재개발이나 재건축이 쉽게 가능하였다.
그러나 용적률을 이미 최대한 높여 지은 아파트들의 재건축은 앞으로 매우 힘들 것이다. 그렇다면 장기적인 안목에서 재건축은 아니어도 리모델링이 쉽게 가능한 아파트를 지어야만 할 것이다.
결론적으로 아파트에 제대로 된 옷을 입혀주고 설비의 교체가 쉽게 가능하다면 아파트의 수명이 길어질 것이고 가치가 상승하게 될 것이다.
우리나라에서도 선진국과 비슷한 구조방식으로 아파트를 짓도록 규제화시키는 움직임을 보이고 있다. 그러나 대기업 건설사들의 반발과 로비로 형식적인 규제로 끝날 가망성이 크다.
우리는 현재 거주공간의 양적 팽창에서 질적 성장으로 전환되는 과도기에 있다. 현재는 여러 문제가 있겠지만 결국엔 우리나라에도 선진화된 아파트를 접할 수 있는 날이 다가올 것이다.
근시안적으로 지어진 현재의 아파트와 미래에 공급되는 아파트와의 가치적 차별화는 피할 수 없는 숙명이 아닐까 생각한다.
우리에게 아파트는 집이라기보다는 기업의 전략적 상품이다. 우리는 대기업의 전략적 상품을 집이라 부르며 열광하고 있는 안타까운 현실에 살고 있다.
뉴욕 맨해튼의 배터리 파크의 아름다운 아파트 단지
Written by Samuel Kim
For Sustainable Real Estate Development and Homest (Home +est)
Email: dk2792@nyu.edu
