상권과 입지를 평가하는 기준 2가지 알려드릴께요.
현직 점포개발자 노하우 공개
안녕하세요 상비 입니다. 창플 실전클래스 1기 상권분석 강의 내용에서도 중요하게 말씀드렸던 내용을 정리하여 브런치에 남기려고 합니다
상권을 볼 때 뭐가 제일 중요할까요?
'유동량이 많아야 한다'
'주.정차공간이 중요하다.'
'주거민 및 근무자로 표현할 수 있는 배후수효가 풍부해야 한다.'
'경쟁강도를 판단해야한다.
이것들 다 맞는 이야기 입니다.
그런데 저는 상권을 바라보는 2가지 기준이 있습니다.
사실 이 2가지만 제대로 볼 줄 아는 안목을 갖추시면 상권 그리고 입지에 대한 분석을 절반이상 한 것이나 마찬가지 입니다.
첫 번째 포인트는 배후수요 입니다.
배후수요가 무엇이냐하면 얼마나 많은 사람들이 내 점포에 방문할 수 있는가를 말하는 것입니다. 내 점포에 도달할 수 있는 물리적 거리가 어느 수준인가를 가늠해보고 그 범위안에 주거민과 상주근무자가 몇명인지 체크하는 것이죠.
문제는 이 배후수요라는게 눈에 보이지 않는다는거죠. 그래서 보통 초보 예비창업자분들은 상권을 판단할 때 눈에 바로 보이는 유동량을 중요하게 생각합니다. 유동량이 많으면 좋은 상권. 유동이 적으면 나쁜 상권. 눈으로 확인이 가능한 유동량도 물론 중요하지만 더 중요한 것은 그 보이지 않는 이면에 있는 것들이죠... 눈에 보이는 것에 현혹되면 좋지 않은 입지를 좋은 입지라고 판단할 수도 있습니다.
점포개발을 처음 배울때 당시 개발팀장님이 하신 명언이 있어요...
유동은 거짓말을 하지만 배후수요는 거짓말을 하지 않는다.
점포의 매출 = 유동량 X 내점율 X 객단가. 이게 아니라 배후지역내 어떤 시설물이 있고, 얼마나 많은 수요가 있는지 종합적인 판단이 필요합니다.
상권분석은 단순통계분석이 아니라 개별적인 특이점들을 하나하나 분해해서 비교 판단하는 것 입니다. 그래서 현장에서 매출조사를 진행할 때는 슈퍼, 미용실, 식당을 돌아다니며 인터뷰도 진행합니다. 고객들 동선을 파악하기 위해서 버스에서 내리는 30대 남자가 어떤 길로 집으로 가는지 중간에 어디서 소비를 하는지 집요하게(?) 체크하는 경우도 있습니다
두 번째 포인트는 생활동선 입니다.
생활동선이랑 유동 뭔가 비슷한 것 같죠? 그런데 전혀 다른 의미입니다. 이 차이를 아시는게 상권을 분석할 때 상당히 중요합니다.
유동량이 내 점포 앞을 지나가는 '사람의 숫자, 즉 양의 개념이라고 한다면.
생활동선은 사람들의 생활반경을 체크하는 질의 개념입니다.
주거상권을 예시로 들면... 아침에 직장인들이 집에서 나와서 버스를 타기 위해 지하철을 타기위해 어디로 걸어가고, 아이들의 통학길이 어디이며, 주부들은 어디서 장을 보는지... 아플때는 어디로 가는지... 등등 배후수요층이 생활속에서 주로 활동하는 길목이 어디인지를 보는 것입니다.
그렇다면 이렇게 중요한 배후수요, 고객 생활동선을 파악하려면 어떻게 해야할가요?
바로 "고객의 입장에서 생각하면 답이 보입니다"
생산자가 아닌 소비자의 입장으로 돌아가서 생각을 해보면 생각보다 쉽게 판단을 할수도 있습니다.
'내가 여기에 산다면 카페를 갈 때 어디를 갈까.'
'감기에 걸리면 어느 병원에 갈까.'
'아이 학원을 보내야 할 시기가 되면 어디로 보내야 할가.'
'외식을 하려면 어디로 가는 것이 가장 좋은가..걸어서 갈 거리가 있나?
차를 타고 간다면 어디로 갈까?'
'강남으로 가려면 어떻게 가는게 제일 빠르지?'
등등
내가 그 곳에서 거주한다고 생각하고,
내 근무지가 그 곳이라고 가정을 하면,
의외로 쉽게 생활동선이 어떻게 흐를지 보입니다.
궁금하신 점이 있으시면 언제나 댓글을 남겨주시고요...
알면 돈이 되는 상권에 대한 많은 이야기를 들려드리도록하겠습니다.
